上诉人（一审被告）董某。
委托代理人陈尚运，广西广来律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）黄某。
委托代理人陆某某。
委托代理人农某某。
一审第三人广西南宁正和兴房地产经纪有限公司。
法定代表人柳某，总经理。
委托代理人胡某某。
上诉人董某因与被上诉人黄某、一审第三人广西南宁正和兴房地产经纪有限公司（以下简称正和兴公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2011）青民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年8月2日受理后，依法组成合议庭，并于2011年9月1日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人董某及其委托代理人陈尚运、被上诉人黄某及其委托代理人陆某某和农某某到庭参加诉讼，一审第三人正和兴公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年1月24日，黄某（买方）、董某（卖方）、正和兴公司（经纪方）共同签订一份《房地产买卖合同》，约定：买卖双方经协商委托经纪方出售及购入位于南宁市X路X-X号X栋X单元X号房，卖方持有《房屋所有权证》号码为：邕房权证字第（略）号，产权人董某，共有人----，卖方保证上述物业及交易行为已征得其他产权共有人同意，并愿意为此承担法律责任；房屋成交价为x元，其中第一部分房款为定金x元，买方需于2011年1月24日前将定金x元付给经纪方，卖方委托经纪方代为保管（经纪方收取定金视为卖方收取），卖方配合经纪方查档并确定无查封、无拆迁时由经纪方直接转给卖方；合同第七条买卖双方的权利和义务约定：（一）卖方在收取定金当天须将该物业的房产证原件交由经纪方保管直至办理交易递件手续当日。……（四）卖方保证对上述物业享有完全所有权且该物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况，绝无其他权利设定：保证该物业交易后买方无须负责该房的产权纠纷，否则赔偿买方及经纪方由此而引起的损失。……（七）买卖双方应当及时提供与该物业交易有关的资料完整、真某、合法，且配合经纪方签署相关文件及办理相关手续，缴纳该次交易所需支付的各项费用，直至该物业交易过户完毕时止。（八）买卖双方接到经纪方通知之日起3日内应当配合经纪方办理交易的相关手续，不配合造成延误的视为违约。第九条违约责任的承担约定：买卖双方如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续或违反合同约定的，逾期超过二十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付买卖代理服务费。守约方应向违约方发出解除合同通告书，已收之房款应于解除合同通知书发出之日起五日内退回。第十一条补充约定（如补充约定与前述条款有冲突的，以补充约定为准）：2011年1月25日查档转定，否则买卖双方再协商。
合同签订后，黄某于2011年1月24日向正和兴公司交付定金x元，正和兴公司向黄某出具一份《收据》，载明：“今收到黄某交来承购桃源路X-X号X栋X单元X号房定金x元。”2011年2月24日，正和兴公司向董某发出一份《通知》称：2011年1月24日您方与黄某在经纪方的组织下签订了南宁市X路X-X号X栋X单元X号房的房屋买卖合同，合同约定2011年1月25日到房产交易中心办理该物业的查档等手续，经纪方已多次跟您联系办理该物业查档等相关手续，未见您配合办理，请您务必于2011年2月28日前协助办理该房产查档等相关手续。后黄某以董某未按合同约定办理相关手续为由诉至一审法院，请求一审法院判令：1、解除黄某、董某签订的《房地产买卖合同》；2、董某双倍返还黄某给付的定金共计10万元；3、董某承担本案全部诉讼费用。庭审中，董某及正和兴公司均同意解除《房地产买卖合同》。2011年6月2日，正和兴公司出具一份《情况说明》，主要内容为：《房地产买卖合同》签订当日，黄某已按约定支付x元定金，经核实，正和兴公司财务人员开具收据时，误将合同标的物写成桃源路X-X号X栋X单元X号房，此处纯属笔误，该x元定金就是黄某购买南宁市X路X-X号X栋X单元X号房所付定金；6月30日，正和兴公司向一审法院出具一份《证明》，证实该x元定金黄某于6月8日已领取，黄某对此无异议。
另查明：南宁市房产管理局2002年12月10日颁发的邕房权证字第（略）号《房屋所有权证》记载：位于南宁市X路X-X号X栋X单元X号房的房屋所有权人为董某，附记：2002年6月向谢某购买上市房改房所有。2011年3月17日，董某取得南宁国用（2011）第x号《土地使用权证》，该证记载：土地使用权人董某，座落南宁市X区X路X-X号X栋X单元X号房。
又查明：董某与谢某有系夫妻关系，与谢某标系母子关系；卢秀华与谢某有系母子关系；谢某有于2002年8月25日死亡，卢秀华于2003年12月死亡；卢秀华与谢某莲、谢某、谢某娟系母女关系。
一审法院经审理认为：黄某与董某、正和兴公司共同签订的《房地产买卖合同》，主体适格，当事人意思表示真某一致，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应恪守。黄某已于2011年1月24日将定金x元付给正和兴公司，正和兴公司亦向黄某出具了相应《收据》，虽然该《收据》记载的房号与合同不一致，但也仅是房号不一致，其它内容皆完全吻合，且正和兴公司已确认系其工作人员笔误造成的，故应认定该定金为黄某为履行该合同所交付的定金。黄某履行了交付定金的义务，根据合同“卖方委托经纪方代为保管（经纪方收取定金视为卖方收取），卖方配合经纪方查档并确定无查封、无拆迁时由经纪方直接转给卖方”的约定，可以认定上述定金为董某所收取。而董某收取定金后，经正和兴公司通知仍未按约定办理查档等相关手续，其行为构成了违约，应承担相应的违约责任。现黄某要求解除与董某及正和兴公司签订的《房地产买卖合同》，董某及正和兴公司对此亦无异议，予以支持。另，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，黄某要求董某双倍返还定金x元的诉请，符合法律规定和合同约定，应予以支持；其中，黄某已于2011年6月8日将其于1月24日支付的定金本金x元从正和兴公司处领回，故董某尚应向黄某赔付定金罚金x元。关于董某提出涉案房屋存在其他共有权人，董某个人对房屋不具有完全处分权的抗辩，根据《中华人民共和国物权法》第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”、第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”，可见，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，物权登记制度的设立就是要使物权具有公开性，使第三人可直接从外部知悉物权的存在及其现状，其目的是要维护交易安全，保护善意第三人的合法权益。本案中，根据《房屋所有权证》的记载，董某个人为房屋所有权人，并无共有人，且董某在《房地产买卖合同》中亦承诺“卖方保证对上述物业享有完全所有权且该物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况，绝无其他权利设定”，黄某基于对《房屋所有权证》具有的公信力的信赖，有理由相信登记为董某名下的房屋为其个人所有，现董某又以房屋未经其他共有权人同意为由对抗作为善意第三人的黄某，有悖诚实信用，依据不足，不予采纳。此外，虽然董某在买卖合同签订时尚未取得涉案房屋的土地使用权证，但其后董某已于2011年3月17日取该证，董某在《房地产买卖合同》签订时是否取得土地使用权证，不影响合同效力的认定，其以签订合同时尚未取得土地使用权证为由认为交易行为存在瑕疵，理由不成立，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，该院判决如下：一、解除黄某、董某、广西南宁正和兴房地产经纪有限公司于2011年1月24日签订的《房地产买卖合同》；二、董某应向黄某赔付定金罚金x元。案件受理费2300元，由董某负担。
上诉人董某不服一审判决，上诉称：一、董某因法律意识淡薄，轻信只要是房产证上列明的所有权人就可以随意处分出卖房屋。在合同签订之前，正和兴公司的经纪人在网上看到董某登记的卖房信息后找到董某，商量房屋中介买卖的问题，经纪人一再声明只要是房产证上的所有权人就可以办理房屋买卖及过户手续，在此引导之下，董某才无知的签订了《房地产买卖合同》。在签订合同后的第二天，房屋的其他共有人知道情况后认为董某的行为已侵犯他们的合法权利，且合同在没有得到他们同意的情况的签订是无效的，要求立即停止侵权，否则将诉诸法律，为此，董某才明白自己的行为已经违反了法律规定而被迫不履行合同的。二、一审法院认定董某与黄某签订的《房地产买卖合同》因内容未悖法律、行政法规的强制性规定而为有效合同是错误的。虽然《物权法》规定了不动产权属证书是权利人享有该不动产的物权证明，但根据《婚姻法》及其司法解释的相关规定，在夫妻关系存续期间所购买取得的房产应属于夫妻共同财产。黄某作为正常人，有相当的社会经验，在签订合同时就应当知道即使房产证上写明的是—个人，因为有《婚姻法》的特殊规定也可能是其他人的共同财产，而正和兴公司作为一个以房产交易为主要工作内容并熟悉行业法律法规的企业，应熟悉这一规定。根据我国《继承法》的相关规定，谢某莲、谢某、谢某娟、谢某标及董某才是本案涉及房产的真某共有权人。根据《民法通则》第六十六的规定，一审法院不能以董某与黄某在购房合同中约定了“卖方保证对上述物业享有完全所有权”来认定买卖双方交易行为没有侵害他人权益，而应当以卖方是否有其他共有人出具的授权书或代理卖房委托书等具有公信力的材料来认定董某与黄某的房屋买卖行为是否侵害了他人的合法权益来认定。根据我国有关法律规定，任何公民的合法财产权益不受侵犯，共有人在未经其他共有人的同意而擅自处分共有物的，应当认定无效。三、一审法院认定黄某在签订合同时不知道有其他共有人，是善意行为，该认定不符合客观事实。我国《婚姻法》、《继承法》都是普通公民经常接触到的法律，也是国家大力宣传和普及的法律，作为我国公民，其都应当具备这方面的法律知识，如前所述，黄某作为具有正常民事行为能力人，应当知道其在签订购房合同时，必须先了解自己的行为是否构成了侵权，这是应有注意义务。而黄某却忽略或刻意回避了注意义务，导致了合同最后因得不到其他共有人同意而无法实际履行。由此可见，董某有理由认为黄某与正和兴公司有串通行为来损害董某的合法权益。综上所述，请求二审法院依法撤销一审判决，改判确认董某与黄某签订的《房地产买卖合同》无效；案件诉讼费由黄某承担。
被上诉人黄某答辩称：一、董某主张因涉案房屋存在其他共有权人，故其不具有完全处分权，没有事实和法律依据。在房屋买卖合同签订时，董某已声明涉案房产无其他共有人，且董某出示的邕房权证字第（略）号房产权证上记载所有权人为董某，无其他共有人。根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，在没有证据证明房屋产权证登记确有错误的情况下，应当按照其所记载的内容作为相应不动产物权的归属的根据，故本案应当确认董某为涉案房产唯一的产权人，拥有包括处分权在内的完整所有权。另从董某一审提交的南宁国用(2011)第x号国有土地使用证的记载看，土地使用权人登记在董某一人名下，亦可证实该国有土地使用权之上的房屋系归其一人所有的事实。根据《中华人民共和国继承法》第二条、我国建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十一条第三款的规定，即便涉案房产的一半为董某丈夫的遗产，在2002年8月25日其丈夫死亡之时，涉案房产的继承即已开始，有权继承人应从该时起至分割前即为涉案房产共同共有人，而本案涉案房产权证于2002年12月10日填发，亦即涉案房产于该日登记为董某所有，无其他共有人。在涉案房产权证填发时，相应房产的继承、分割已经完成，否则，该房产权证不可能仅仅登记在董某一人名下。二、董某主张涉案合同签订时黄某是非善意的，没有事实和法律依据。作为互不相识的市场交易主体，黄某在与董某进行房产交易时，以经登记取得公信力的不动产登记证明确定该不动产权属及其内容，符合法律规定和交易常理。因此，黄某根据物权登记凭证记载的物权状况进行交易，并承诺支付合理对价以取得合同标的物，其行为当属善意，依法应当得到维护。反之，董某出尔反尔，在签订合同后无理加价，遭到黄某拒绝后拒不履行合同，其违背诚信的行为不应得到人民法院的支持。三、双方签订的《房地产买卖合同》合法有效，黄某于签约当日即交付定金x元，由正和兴公司代董某收执，董某未按照合同约定履行办理查档及各种手续、交付房屋等义务，还在网上发布房产出售信息，将合同所涉房产另行出售，该行为已表明其不再履行合同义务，构成根本违约。根据我国《合同法》第一百一十五条的规定，董某作为违约方，应当承担双倍反还黄某定金的违约责任。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，应当予以维持；董某的上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。
一审第三人正和兴公司书面陈述意见称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回董某的上诉请求，维持原判。
各方当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，二审期间，被上诉人黄某向本院提交了如下证据：2011年1月25日的工商银行个人业务凭证两份、账号为（略）的活期历史明细清单一份、2011年1月23日和2011年1月24日收据两份、正和兴公司的情况说明一份，以证实黄某已交付x元购房定金给正和兴公司；一审第三人正和兴公司向本院提交了如下证据：正和兴公司的证明两份、正和兴公司与柳某石的劳动合同一份、柳某石的工资表一份、员工离职申请书一份、台湾居民来往大陆某行证一份，以证实正和兴公司已于2011年1月25日通过公司员工柳某石收取黄某x元购房定金。对黄某提交的上述证据，正和兴公司无异议，董某对工商银行两份个人业务凭证及活期历史明细清单真某性无异议，但认为该证据不能证明黄某所汇给柳某石的x元是属交给正和兴公司的购房定金，对收据两份、正和兴公司的情况说明不予认可。对正和兴公司提交的上述证据，黄某无异议，董某则均不予认可。
被上诉人黄某对一审查明的事实没有异议；一审第三人正和兴公司未到庭参加诉讼，对一审查明的事实亦未提出书面异议；上诉人董某对一审查明的如下事实有如下异议：1、“黄某于2011年1月24日向第三人正和兴公司交付定金x元，正和兴公司向黄某出具一份《收据》，载明：‘今收到黄某交来承购桃源路X-X号X栋X单元X号房定金x元’”；2、“2011年2月24日，正和兴公司向董某发出一份《通知》称：……请您务必于2011年2月28日前协助办理该房产查档等相关手续”。董某认为其并未收到x元定金，亦未收到正和兴公司的该份通知。经二审审理查明，黄某未于2011年1月24日将x元购房定金交至正和兴公司，而是于2011年1月25日分两次将x元和5000元共x元通过中国工商银行汇入当时为正和兴公司的员工柳某石的账号内，正和兴公司确认柳某石已于2011年1月25日当天将x元交至该公司财务，故一审查明的黄某于2011年1月24日将x元购房定金交至正和兴公司的事实有误，本院予以纠正。而关于“正和兴公司向黄某出具一份《收据》，载明：‘今收到黄某交来承购桃源路X-X号X栋X单元X号房定金x元’”及“2011年2月24日，正和兴公司向董某发出一份《通知》称：……请您务必于2011年2月28日前协助办理该房产查档等相关手续”，是一审法院对正和兴公司出具的《收据》及《通知》内容的引述，该两处引述并无错漏，董某对此提出的异议不能成立。综上，一审查明的事实除黄某交付正和兴公司x元购房定金的时间有误外，其他事实确实无误，本院予以认定。
当事人争议的焦点是：1、上诉人董某与被上诉人黄某一审、第三人正和兴公司签订的《房屋买卖合同》是否合法有效2、上诉人董某是否已收到被上诉人黄某支付的x元购房定金
本院认为：一、关于董某与黄某、正和兴公司签订的《房屋买卖合同》是否合法有效问题。董某与黄某、正和兴公司于2011年1月24日所签订的《房屋买卖合同》，是依据买卖的标的物，即位于南宁市X路X-X号X栋X单元X号房的房屋产权证记载的内容确定该房产的唯一产权人为卖方董某，而房屋产权证并无其他共有人的记载，董某在签订合同时未将该房产的其他继承人情况告知黄某和正和兴公司，并且在合同条款中董某保证其对该房产享有完全所有权，根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，黄某、正和兴公司是基于对《房屋所有权证》具有的公信力的信赖，有理由相信登记为董某名下的房屋为其个人所有，黄某、正和兴公司与董某签订《房屋买卖合同》时未存在恶意，属善意行为，黄某、正和兴公司的合法权益应予以维护。综上，董某与黄某、正和兴公司签订的《房屋买卖合同》合法有效。
二、关于董某是否已收到黄某支付的x元购房定金问题。董某与黄某、正和兴公司签订的《房屋买卖合同》约定有定金条款，明确了定金的数额为x元、交付的时间为2011年1月24日、交付的方式为交付至正和兴公司视为已交付至董某。黄某于2011年1月25日将x元购房定金汇至正和兴公司的员工柳某石的银行账户内，正和兴公司亦确认柳某石已于当天将黄某的x元购房定金交至该公司，故应认定正和兴公司是于2011年1月25日收到了黄某的x元购房定金。而根据董某与黄某、正和兴公司在《房屋买卖合同》中关于定金交付至正和兴公司视为已交付至董某的约定，可认定董某已于2011年1月25日收到黄某支付的x元购房定金。根据《中华人民共和国合同法》第九十条的规定，定金合同属实践性合同，于实际交付定金之日起生效，故《房屋买卖合同》中的定金条款应于X年X月X日生效。虽黄某未按合同约定的时间即2011年1月24日交付定金，但这仅对定金条款的生效时间有影响，并不影响合同中定金条款的效力，故董某、黄某、正和兴公司三方仍应按《房屋买卖合同》的定金条款履行。由于董某未能按照《房屋买卖合同》的约定履行办理查档等相关手续，其行为已构成了违约，对于黄某要求董某双倍返还定金的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，董某的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持；一审判决虽在查明定金交付的时间有误，但这并未影响案件的正确判决，其他事实认定无误，适用法律正确，程序合法，故本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第一百五十八条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担按一审判决执行；二审案件受理费2300元（上诉人董某已预交），由上诉人董某负担。
本判决为终审判决。
审判长蒙恪民
代理审判员彭小宁
代理审判员梁永光
二0一一年十月二十五日
书记员洪基清
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