上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2001)沪二中民终字第X号
上诉人(原审被告、反诉原告)上海恒裕实业发展有限公司，住所地本市X路X号。
法定代表人姜某某，董事长。
委托代理人郭某某，该公司工作人员。
委托代理人邹荻华，上海市中信正义律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)张某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人胡晓鸣，上海市申中律师事务所律师。
委托代理人吴晞，上海市申中律师事务所律师。
上诉人上海恒裕实业发展有限公司(以下简称恒裕公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2000)虹民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2001年8月27日立案受理后，依法组成合议庭于2001年9月14日公开开庭审理了本案。上诉人恒裕公司之特别授权委托代理人郭某某、邹荻华，被上诉人张某某之特别授权委托代理人胡晓鸣、吴晞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，本市X路X号房屋的所有权人为上海市北郊学校(以下简称北郊学校)。在1998年9月17日北郊学校所取得的《上海市房地产权证》中记载大连西路X号共X幢房屋土地用途为教育用地，房屋类型为学校。之后，北郊学校单独就系争房屋申请产权证，在2000年12月22日所核发的《上海市房地产权证》中记载系争房屋土地用途为商业，幢号为5，房屋类型为综合楼。1997年10月8日，北郊学校与恒裕公司签订《联建商业办公综合楼合同》，后双方因纠纷经本院及上海市高级人民法院判决确认该《联建商业办公综合楼合同》实为房屋租赁，本市X路X号房屋所有人为北郊学校，其中5，000余平方米由恒裕公司租赁使用，租赁期限为20年。上述事实，有沪房地虹字(1998)第（略）号、沪房地虹字(2000)第（略）号《上海市房地产权证》及(1999)沪二中民初字第X号民事判决书、(2001)沪高民终字第X号民事判决书等证据佐证。
2000年4月8日，恒裕公司与张某某签订《房屋租赁合同》，约定恒裕公司将本市X路X号二层西半部共计496平方米的房屋出租给张某某使用，租赁期限为二年，自2000年5月8日起至2002年5月7日止，月租金为人民币14，520元，并对房屋租赁的其他事宜作了约定。同日，双方签订《房屋物业管理费收取协议》，约定恒裕公司需为张某某提供相应的设备、保安、清洁服务，张某某同意按租房面积支付恒裕公司物业管理费，每月为人民币1，170元。嗣后，恒裕公司将系争房屋交付给张某某，张某某支付了2000年5月8日至2000年8月8日的房屋租金及管理费计人民币47，070元，并支付租房押金及电话押金共计人民币17，190元(其中电话押金为人民币1，500元)。上述事实，有涉案《房屋租赁合同》、《房屋物业管理费收取协议》以及张某某付款的发票等证据为证。
之后张某某开始对系争房屋进行装修，并于同年4月底完工。期间，张某某还分别向各职能部门提出开业申请，因上海市虹口区文化局以系争房屋产权人为学校，不能开办娱乐场所为由未予批准，致张某某最终未能进行注册登记，取得营业执照。为此张某某向恒裕公司提出书面申请，要求终止租赁合同。2000年9月8日，由案外人胡震以上海雅尔美桌球俱乐部的名义与恒裕公司签订《退房协议书》，约定:上海雅尔美桌球俱乐部承租了宁都商务楼二楼西部，由于营业执照无法办出，要求退房；按合同要求退电话押金人民币1，500元，待付清所有帐单后再根据实际情况多退少补；另按规定客户办好退房手续，暂定10月15日之前全部撤出等。上述事实，有原审法院至上海市虹口区文化局所作的调查笔录、涉案《退房协议书》及当事人陈述等证据为证。
2000年9月29日，张某某以恒裕公司隐瞒系争房屋产权情况为由，起诉至法院，要求确认双方签订的合同为无效合同，并要求恒裕公司返还租金及押金人民币64，260元，赔偿经济损失人民币324，767.50元。原审审理中，恒裕公司认为其与张某某签订房屋租赁合同时张某某对系争房屋产权情况是明知的，故不存在隐瞒的事实，据此要求驳回张某某的起诉。恒裕公司另在原审审理中提起反诉，称张某某在与其签订退房协议后仍不迁出系争房屋，且不支付任何费用，故要求张某某支付拖欠房租、物业管理费及滞纳金合计38，440元，并要求张某某迁出系争房屋。审理中，恒裕公司变更反诉请求的数额为要求张某某返还拖欠租金130，680元、物业管理费10，530元及滞纳金105，907.50元(均计算至2001年6月8日)。对恒裕公司的反诉请求，张某某认为房屋租赁合同无效，且责任在于恒裕公司，故不同意该反诉请求。
原审审理中，经委托上海万隆众天会计师事务所有限公司对张某某投入的装潢进行工程造价鉴证，结论为:装潢部分造价为人民币107，235元，可移动部分造价为人民币4，485元，水电安装工程部分造价为人民币18，519元，合计人民币130，239元。
另查明，原审审理中，恒裕公司主张张某某使用系争房屋期间欠电话费共计351.70元，其中2000年7月26日至8月25日为107.20元，2000年8月26日至9月25日为92.60元，9月26日至10月25日为39.90元，10月26日至11月25日为37元，11月26日至12月25日为37元，12月26日至次年1月25日为38元；同时，欠付电费共计456.25元，其中9月份为388.36元，10月份为67.89元。对于上述欠费，张某某认可电费欠付数额及2000年7月26日至8月25日的电话费107.20元，2000年8月26日至9月25日的电话费92.60元，对其余电话费不予认可。上述事实，有恒裕公司提供的相关帐单及当事人陈述等证据为证。
又查明，2001年8月7日，恒裕公司与张某某签订《备忘录》，言明双方就物品的搬离问题议定如下:1、10套桌球台在一个月内由张某某搬离现场；2、其余物品已于2001年8月5日及8月7日全部由张某某搬离；3、张某某已于8月7日将房屋交还给恒裕公司；4、10套桌球台的出门证已开给张某某。此节事实，有涉案《备忘录》及当事人陈述等证据为证。
再查明，原审判决书将案号(2000)虹民初字第X号误写为(2001)虹民初字第X号。
原审法院认为，张某某在与恒裕公司签订租赁合同前已开始筹建台球室，恒裕公司理应知晓张某某房屋的用途，恒裕公司明知该房屋系学校教育用地，仍将房屋出租给张某某开设台球室；而张某某在签订合同时应对租赁房屋产权情况进行了解，其在向消防部门提出的书面申请中已表明产权为北郊学校，仍租赁系争房屋开设台球室，双方的行为均违反了国务院《娱乐场所管理条例》第九条及《上海市文化娱乐市场管理条例》第三十二条的规定，据此应确认房屋租赁合同无效。同时，双方签订的物业管理费收取协议应一并无效。由于双方均有过错，应各自承担相应的责任。张某某应将该房屋交还恒裕公司，恒裕公司应将收取的租金及押金退还给张某某；装潢部分中可移动部分归张某某所有，其余随房屋交归恒裕公司，恒裕公司应按造价的一半支付张某某补偿款。至于张某某购置的物品由其自行搬离。对于张某某由此产生的房屋使用费损失，按过错原则由双方各半承担。因双方虽对退房作了约定，但张某某未及时搬离，至今仍占用该房屋，故房屋使用费应自2000年5月8日起计至恒裕公司反诉要求的2001年6月8日止。至于恒裕公司要求张某某支付物业费及滞纳金的诉讼请求，无法律依据，不予支持。据此，原审法院于2001年7月16日作出如下判决:一、确认张某某与恒裕公司于2000年4月8日签订的房屋租赁合同及房屋物业管理费收取协议无效；二、张某某应从本市X路X号X层西半部房屋迁出，该房由恒裕公司收回，房内装潢除可移动部分外(详见清单)全部交归恒裕公司所有；三、恒裕公司应将现在大连西路X号X层西半部房屋内其购置的有关物品和装潢可移动部分(详见清单)自行搬离；四、恒裕公司支付张某某装潢补偿款人民币62，877元；五、恒裕公司退还张某某租金人民币47，707元和押金人民币17，190元；六、张某某支付恒裕公司场地使用费人民币94，380元；七、恒裕公司要求张某某支付物业管理费和滞纳金的诉讼请求不予支持。上述第二、三、四、五、六项，张某某及恒裕公司应于本判决生效之日起十日内履行。本诉案件受理费人民币8，345.41元，反诉案件受理费人民币6，216.76元，装潢评估费人民币4，500元，由双方各半负担。
判决后，恒裕公司不服，向本院提起上诉，诉称认为恒裕公司与张某某签订房屋租赁合同时对张某某租赁房屋的用途并不知情，原审法院认为房屋租赁合同及物业管理费收取协议无效不当，要求确认房屋租赁合同及物业管理费收取协议有效。同时，因张某某占用系争房屋，理应支付房屋使用费及物业管理费，要求张某某支付至2001年8月7日止的租金人民币145，200元，物业管理费11，700元，并按日千分之五支付滞纳金计105，907元。张某某则表示对原审法院确认房屋租赁合同无效无异议，但对责任的分摊上存有异议，认为应由恒裕公司负主要责任，但其在原审法院判决后未提起上诉。
本院认为:(一)关于房屋租赁合同的效力问题。系争房屋所有权人为北郊学校，经生效法律文书确定恒裕公司对系争房屋有20年的租赁权，故恒裕公司在此期间将系争房屋出租于他人，其具有作为出租人的资格。而张某某作为有完全民事行为能力的公民，依法也具有租赁房屋的主体资格。根据现有房地产权证的记载，系争房屋的类型虽为综合楼，但在双方签订房屋租赁合同时，系争房屋的类型仍是学校，因张某某租赁房屋的目的在于开设桌球俱乐部，而根据法律法规的禁止性规定，在系争房屋内无法开设具有娱乐性质的桌球俱乐部，故原审法院认定房屋租赁合同无效并无不当。恒裕公司上诉认为其在签订房屋租赁合同时对张某某租赁目的并不知情，但恒裕公司作为房屋出租人有义务对承租人的经营情况有所了解，故原审法院认定恒裕公司理应知晓张某某租赁房屋的用途得当，恒裕公司该上诉请求缺少事实及法律依据，本院难以采信。
(二)关于房屋物业管理费收取协议及退房协议书的效力问题。恒裕公司与张某某所签订的《房屋物业管理费收取协议》中明确了双方的权利义务，即由恒裕公司提供设备、保安、清洁服务，而由张某某按其租赁的面积承担相应的管理费，恒裕公司虽非有资质的物业管理部门，但因该协议实际是基于恒裕公司提供服务而收取的费用，故该协议与房屋租赁合同无必然的联系，不因房屋租赁合同的无效而导致该协议亦无效。鉴于该协议是双方当事人真实意思之表示，且未违反法律法规的禁止性规定，故该协议应为合法有效。原审法院仅凭房屋租赁合同无效而确认该物业管理费收取协议亦无效不当，恒裕公司上诉要求确认该协议合法有效的请求本院予以支持。
2000年9月，因系争房屋土地用途为教育用地、房屋类型为学校，致张某某未能办理营业执照，故双方当事人签订了退房协议书。该协议书虽由胡震以上海雅尔美桌球俱乐部的名义所签订，但在审理过程中张某某认可该协议即为其与恒裕公司就退房事宜协商而订，故该退房协议书应认定为恒裕公司与张某某为退房事宜而达成的协议。房屋租赁合同虽因其目的违反国家强制性规定而无效，但该退房协议书仍是双方当事人意思自治的表现，亦应为合法有效。
(三)对于房屋租赁事宜相关问题的处理。根据退房协议书的约定，可认为双方当事人在签订退房协议书时已对2000年10月15日前的房屋租金及物业管理费问题作了了断，即张某某原已付的租金及租房押金抵作上述款项，不再予以返还。因该协议未对张某某已投入租赁房屋的装潢问题作出处理，致引起诉讼，故双方争议的应主要是2000年10月15日之后的房屋使用费及张某某投入的装潢损失的处理问题，此前的权利义务应按退房协议书的约定履行。
根据退房协议，张某某应在2000年10月15日前搬离租赁房屋，由于张某某实际占用系争房屋至2001年8月7日，恒裕公司原审时反诉要求张某某承担至2001年6月8日止的房屋使用费，故根据公平、合理、等价有偿的原则，张某某理应承担此间的房屋使用费。但因恒裕公司在与张某某签订退房协议书后，未采取积极措施要求张某某迁出系争房屋，客观上导致张某某占用系争房屋的时间延长，且张某某因故提起诉讼，实际未以系争房屋谋利，故对张某某此间应承担的房屋使用费，由本院根据实际情况酌情予以确定。
根据工程造价鉴证报告的结论，张某某在系争房屋内投入的装潢部分造价为人民币107，235元，水电安装工程造价为人民币18，519元，因该部分装潢依附于系争房屋，属系争房屋不可分割的一部分，在恒裕公司收回系争房屋后，恒裕公司亦实际取得该部分装潢，故恒裕公司为实际得益人，该部分的装潢造价应由恒裕公司给付张某某。
如前所述，退房协议应予履行。根据双方当事人在原审时的陈述，张某某对应承担的电费人民币456.25元及电话费人民币199.80元无异议，上述款项需从双方约定由恒裕公司返还张某某的人民币1，500元的押金中扣除。对于张某某有异议的电话费，其中2000年9月26日至10月25日的电话费39.90元张某某不予认可，双方协议退房的日期虽为2000年10月15日，但由于张某某尚未实际退房，且根据电信费帐单的显示，此间电话仍在使用，故张某某对该项电话费理应承担。至于此后的电话费，均为月租费及滞纳金，发生的日期在双方约定退房日之后，虽然张某某还未退出房屋，但恒裕公司作为该电话的拥有者理应采取积极措施防止电话费损失的扩大，故恒裕公司要求张某某承担该笔电话费理由不足，张某某仅应承担其认可的电话费及2000年9月26日至10月25日的电话费39.90元，其余款项应由恒裕公司承担。因双方租赁关系已经终止，故对上述款项本院一并予以判明。
至于恒裕公司要求张某某承担物业管理费及滞纳金的诉讼请求，因双方退房协议书已明确退房，终止租赁关系，故在退房协议书之后，恒裕公司可不再为张某某提供服务，据此恒裕公司要求张某某承担2000年10月15日之后的物业管理费，无事实及法律依据，对其该诉讼请求本院不予支持。至于滞纳金，双方在房屋租赁合同中确有约定，但因房屋租赁合同无效，故恒裕公司要求张某某承担滞纳金缺乏事实依据，对其该诉讼请求本院亦不予支持。
原审法院判决张某某携其购置的有关物品及可移动的装潢迁出系争房屋，系争房屋由恒裕公司收回并无不当，对该判决的内容本院予以维持，且双方当事人亦在原审法院判决后已经部分履行，但由于原审法院在原判主文第三项中存有笔误，对此本院予以纠正。
至于恒裕公司上诉要求计算房屋使用费等至2001年8月7日，因其原审时的反诉请求仅至2001年6月8日，故超过部分属二审新增加的诉讼请求，依法不属本案处理范围。而张某某虽在本院审理中对责任分摊存有异议，但其未提起上诉，视为已接受原审法院的判决。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、第(三)项之规定，判决如下:
一、维持上海市虹口区人民法院(2000)虹民初字第X号民事判决第二、七项。
二、变更上海市虹口区人民法院(2000)虹民初字第X号民事判决第三项为:张某某应在本判决生效之日起十日内将现在本市X路X号X层西半部房内其购置的有关物品和装潢可移动部分(详见原审判决书所附清单)自行搬离(除10套桌球台外已履行)。
三、撤销上海市虹口区人民法院(2000)虹民初字第X号民事判决第一、四、五、六项。
四、确认张某某与上海恒裕实业发展有限公司于2000年4月8日所签订的《房屋租赁合同》无效。
五、确认张某某与上海恒裕实业发展有限公司于2000年4月8日所签订的《房屋物业管理费收取协议》有效。
六、上海恒裕实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还张某某电话押金人民币804.05元。
七、张某某应于本判决生效之日起十日内支付上海恒裕实业发展有限公司自2000年10月15日至2001年6月8日的房屋使用费，以月使用费人民币13，068元计算。
八、上海恒裕实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿张某某装潢损失费人民币125，754元。
九、对张某某要求上海恒裕实业发展有限公司退还已付租金及押金人民币64，260元的诉讼请求不予支持。
一、二审案件受理费人民币29，124.34元、装潢评估费人民币4，500元，合计人民币33，624.34元由张某某与上海恒裕实业发展有限公司各半承担。
本判决系终审判决。
审判长张艾
代理审判员王泳雷
代理审判员卢薇薇
二○○一年九月二十五日
书记员韩峰
书记员金婕
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