原某王某。
委托代理人聂某某。
被告何某。
被告毛某。
委托代理人冉某某。
原某与被告何某、毛某确认合同无效纠纷一案，本院于2011年7月5日受理后，依法由代理审判员袁金魁独任审判，适用简易程序于2011年7月28日、8月24日公开开庭进行了审理，第某次庭审，原某及其委托代理人聂某某平，被告何某和被告毛某及其委托代理人冉某某到庭参加了诉某，第某次庭审，原某的委托代理人聂某平、被告何某和被告毛某及其委托代理人冉某某到庭参加了诉某，本案现已审理终结。
原某诉某，原某于1992年6月18日买下拔山镇X街X号房屋一间，并在1996年6月3日依法办理了相关手续，原某为该房屋的合法所有人。2009年9月8日，在原某完全不知情的情况下，原某公公何某同被告毛某签订房屋买卖协议，将该房屋出卖给被告毛某，毛某一家当即就搬进了该房屋并使用至今。被告何某既没有同原某商量，也没有原某的授权，就同被告毛某签订房屋买卖协议，将原某的房屋卖给毛某，严重侵犯了原某的合法权益，现诉某法院，要求判令两被告签订的房屋买卖协议无效并承担本案的诉某费。
被告何某辩称，2009年8月25日，其妻子得病，为了筹集某疗费，加之被告毛某的妻子游说何某卖房屋，何某在原某不知情的情况下于9月8日将房屋以x元出售给被告毛某，并约定在2011年9月1日之后交付房屋。但毛某的妻子找理由到我手里将钥匙拿走之后将锁予以更换。因毛某上不了户，毛某找黄伟来说这个事，当时，毛某给了我1000元的房租费。毛某打电话给我儿媳妇，要求我儿媳妇将其结婚证、身份证拿回家给毛某过户，我儿媳妇不同意。
被告毛某辩称，该房屋系土墙房屋，因搞开发，致使房屋升值，原某认为房屋价格低了才向法院起诉某。毛某在签订房屋买卖协议后，依法向财政所交纳了契税。之后，何某多次找毛某闹，称房子卖低了要补钱。在邻居们的劝说下，毛某又支付了何某1000元。之后，何某要求被告毛某补偿x元，毛某不同意，原某才向法院起诉某。该房屋系合法的，何某是有行为能力人，拿钱买房子是合法的，请求人民法院驳回原某的诉某请求，公正判决。
经审理查明，原某曾用名王X红，系被告何某的儿媳妇。原某原某拔山镇拔山二社社员。1992年6月18日原某以3000元价格从拔山镇拔山二社的黄志权手里购买该房屋，并于1996年6月3日办理了集某土地建设用地使用证（土地使用者为王X红）。自1997年至2005年，被告何某居住该房屋。2009年9月8日，被告何某以其名义将该房屋以x元价格出售给被告毛某，并签订了房屋买卖协议。嗣后，被告何某将王X红的集某土地建设用地使用证交付给被告毛某，毛某入住该房屋。2010年2月21日，被告毛某又支付了1000元，被告何某出具了内容为租金的《收条》一份。2011年4月12日，被告毛某缴纳了各项契税1880元，税务机关以该房屋价值为x元的标准征收税款。原某以被告何某未经其同意擅自处分其财产向本院起诉，要求判令两被告签订的房屋买卖协议无效并承担本案的诉某费。
另查明，本案诉某的房屋位于拔山镇X街X号。
上述事实，有原、被告当庭的陈述以及原某提交的南坪派出所出具的《证明》、原某身份证复印件、与黄志权的《房屋买卖协议》、《土地申请登记表》、《土地使用证》、何某与毛某的《房屋买卖协议》，被告毛某提交的《买卖协议》、契税证明、销售不动产发票、收条等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，国家、集某、私人物权和其他权利人的物权受法律保护，任何某位和个人不得侵犯。不动产所有权人享有占有、使用、处分、收益的权利；不动产的买卖合同须由所有权人对其不动产进行出卖的真实意思表示方属有效；无处分人对不动产进行处分的，只有受让人构成善意取得，不动产受让人才可对抗原某有人。本案诉某的房屋系原某所有。被告何某未征得房屋所有权人的同意，擅自与被告毛某签订房屋买卖协议，被告何某行为系无权处分行为。事后，被告何某的无权处分行为并未得到原某本人的追认。被告毛某主张，何某出售房屋时将从原某母亲手里拿走土地使用权证，肯定是得到原某的许可的，否则何某不可能拿到土地使用权证。2009年10月，被告何某老婆病愈后，何某一家回拔山请客，原某是回家参加了宴请的，原某是知道被告何某将其房屋出售给被告毛某。本院认为，被告毛某主张原某知情被告何某出售房屋，但没有提供证据予以证明。即使原某知情被告何某出售房屋和被告何某从原某母亲手中取走土地使用权证，并不代表原某就是授权被告何某出售房屋。且被告毛某在知晓土地使用权所有人系原某后，应要求被告何某出具原某的授权委托书或要求原某予以追认，但原某事前未授权被告何某，事后也未追认二被告所签订的房屋买卖协议。被告何某在与被告毛某签订房屋买卖协议后未取得该房屋处分权，被告何某的真实意图是以其无权处分的财产获取利益，有侵犯权利人的明显的意思表示，构成了以合法形式掩盖非法目的。且该房屋的所有权至今也未转移至被告毛某名下，故也不符合法律规定的不动产善意取得制度的要求。同时，根据农村宅基地使用权取得资格的法律限制性规定，外村X村宅基地使用权，被告毛某并非拔山镇X组织成员，其无权在拔山村享有宅基地；被告何某将房屋卖与被告毛某的行为导致被告毛某享有宅基地，违背了宅基地享有主体的特定性。故二被告于2009年签订的《房屋买卖协议》无效。因此对于原某要求确认二被告签订的《房屋买卖协议》无效的诉某请求，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第某十六条规定“无效合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”和第某十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告毛某应将房屋和《集某土地使用权证》返还给原某。被告何某应将购款x元返还给被告毛某。被告毛某自签订合同后居住并使用了该房屋，被告何某所收取的房屋租金1000元不予以返还给被告毛某。
关于被告毛某损失的组成及如何某定第某、被告毛某购买该房屋因房屋价格上涨而导致一定价差损失，综合本案情况、忠县X镇房屋市场价格以及税务机构征税的标准，本院确定被告毛某因购买房屋而受到的价差损失为9500元。第某、经本院了解，当事人向税务机关交纳的契税后，不能予以退还。被告毛某因本案而向税务机关所交纳的契税理应纳入被告毛某的损失范围。被告毛某主张其将该房屋进行维修，要求赔偿维修费用，但未提交充分的证据予以证明，本院对于被告毛某要求赔偿维修费用的主张不予支持。综上，被告毛某因合同无效后所受到的损失为x元。合同无效，因合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，由于被告何某在订立合同时，未披露其并非房屋的所有权人，主要过错在于被告何某。但被告毛某也有一定的过错。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第某条、第某百零六条，《中华人民共和国合同法》第某十一条、第某十二条第某款第（五）项、第某十八和《中华人民共和国土地管理法》第某条、第某、第某十三条、第某十二之规定，判决如下：
一、被告何某与被告毛某于2009年9月8日签订的《房屋买卖协议》无效。
二、被告毛某在本判决生效后三十日内将位于拔山镇X街房屋X号的房屋一间和王X红的《集某土地建设用地使用证》返还给原某。
三、被告何某在本判决生效之日后十日内返还被告毛某的购房款人民币x元。
四、被告何某在本判决生效之日后十日内赔偿被告毛某的损失9104元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉某法》第某百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，减半交纳40元（原某已预交），由被告何某和被告毛某各承担20元。被告何某和被告毛某应在本判决生效后十日内将应承担的诉某费用直接迳付原某。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉某，并按对方当事人的人数提交副本，上诉某重庆市第某中级人民法院。
同时，应向该院邮寄或直接交纳上诉某用80元。递交上诉某后上诉某满七日内仍未预交诉某费，又不提出缓交、免交申请的，按自动撤回上诉某理。
双方当事人在法定上诉某内均未提出上诉某仅有一方上诉某又撤回的，本判决发生法律效力。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从判决书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员袁金魁
二0一一年十一月七日
书记员郑孝东
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