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上诉人孙某、马某因与被上诉人周某租赁合同纠纷一案

当事人:   法官:   文号:河南省郑州市中级人民法院

上诉人(原审被告、原审反诉原告)孙某,男,回族,X年X月X日出生,住(略),现住郑州市X区X街X号。

上诉人(原审被告、原审反诉原告)马某,女,回族,X年X月X日出生,住(略),现住郑州市X区X街X号。

被上诉人(原审原告、原审反诉被告)周某,男,汉族,X年X月X日出生,住(略),现住郑州市X村X街X号。

委托代理人魏宾,河南程功律师事务所律师。

上诉人孙某、马某因与被上诉人周某租赁合同纠纷一案,不服郑州市X区人民法院(2010)金民二初字第X号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人孙某、马某、被上诉人周某的委托代理人魏宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明:2002年8月26日,孙某与侯建平签订工程承包合同书,约定:侯建平为孙某建住宅楼,工程地点在郑州市X区黑朱庄X号,工期自2002年10月16日至2003年5月26日,如有特殊情况,工期可以顺延,等等。2003年4月23日,周某与马某签订房屋租赁合同一份,约定:马某将郑州市X区黑朱庄X号房屋一楼约300平方米(北楼梯口处安全通道北侧一间房为个人住宿房除外)出租给周某作营业房,租赁期限为五年,从2003年6月1日至2008年6月1日,每年租金10万元,先交钱后使用,每年租金一次性付给被告,每次租金应提前20天支付,如出现不可抗拒的意外事件,如政府规划改变,整体拆迁等,周某无条件执行,马某不承担任何损失。马某分别于2003年5月19日、2003年7月17日、2003年8月4日、2003年10月12日向周某出具四份收据,共收取周某现金10万元。2007年10月29日,郑州市X村改造项目指挥部对黑朱庄全体商户及租赁户发表声明:“黑朱庄城中村改造项目已于2007年10月29日正式启动,按照拆迁改造整体规划,位于黑朱庄村土地范围内(含铁路沿线国有土地)的建筑物都在此次拆迁改造范围,希望拆迁范围内的所有商户和租赁户积极配合,于11月2日前搬迁完毕。”2007年11月7日,马某向周某出具收条,主要内容为“今收到思达超市下欠房租2万元整,2006年12月X号—2007年12月X号房租已结清(按合同收取)”。2007年11月12日,周某从向马某租赁的房屋里搬出。

周某曾就该案所涉及的纠纷向该院提起诉讼,但于2008年5月12日撤回起诉,该院于当日裁定准许周某撤回起诉。

原审法院认为,双方签订的房屋租赁合同不违反法律的强制性规定,合法有效,对双方具有约束力,双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。周某承租孙某、马某位于郑州市X区黑朱庄X号房屋,期限自2003年6月1日至2008年6月1日,但2007年10月29日,郑州市X村改造项目指挥部对黑朱庄全体商户及租赁户发表声明,黑朱庄村土地范围内的建筑物都在政府拆迁改造范围,要求全体商户及租赁户于11月2日以前搬迁完毕。政府拆迁改造是不可归责于双方当事人的原因,若继续履行合同明显对周某不公平,周某可以要求解除合同,从周某搬出房屋双方签订的房屋租赁合同解除。但2007年11月7日,马某给周某出具收条载明“收到下欠房租2万元整,2006年12月X号—2007年12月X号房租已结清”,周某于2007年11月12日搬迁完毕,孙某、马某多收取原告的租金,构成不当得利,应当予以退还,退还金额为x元/年÷365天/年×48天=x元,对周某超过此金额的部分诉讼请求,该院不予支持。

孙某、马某对周某提交的郑州市X区军民搬家部出具的证明有异议,但未提交相反的证据,对该证据,该院予以采信。双方签订的租赁合同第六条约定:“如出现不可抗拒的意外事件,如政府规划改变,整体拆迁等,周某无条件执行,孙某、马某不承担任何损失。”按通常理解,该条款中的“损失”不应包含多交的租金,故对周某的主张,该院不予支持。周某曾就该案所涉及的纠纷向该院提起诉讼,但于2008年5月12日撤回起诉,该院于当日裁定准许周某撤回起诉,周某的诉讼时效中断,诉讼时效期间应重新计算,普通诉讼时效期间为二年,2010年5月12日是时效期间的最后一天,周某起诉不超过诉讼时效。虽然孙某、马某与侯建平签订工程承包合同书约定郑州市X区黑朱庄X号房屋竣工日期为2003年5月26日,但同时也约定了如有特殊情况,工期可以顺延,该证据不能证明实际竣工日期为2003年5月26日。延付或拒付租金的,诉讼时效期间为一年,孙某、马某于2010年10月25日提出反诉,请求周某支付拖欠的2003年6月1日至2003年12月30日期间的房租5万元,但未提供证据证明存在时效中止、中断的情形,孙某、马某的反诉已超过法律规定的诉讼时效。马某分别于2003年5月19日、2003年7月17日、2003年8月4日、2003年10月12日向周某出具收据,共收取周某现金10万元,孙某、马某反诉要求周某支付拖欠的2003年6月1日至2003年12月30日期间的房租,并称因为周某要求开业算房租孙某、马某未同意,周某交的这10万元现金是2003年12月30日以后的房租,不合常理。从马某于2007年11月7日向周某出具的收条上可以看出,2006年12月X号—2007年12月X号期间的房租已结清,根据常理,不可能先结清后期房租而欠前期房租。综上,对孙某、马某的反诉请求,该院不予支持。

综上,依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、第一百三十五条、第一百三十六条第(三)项、第一百三十九条、第一百四十条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十六条的规定,该院判决:一、孙某、马某于判决生效后十日内向周某退还租金x元;二、驳回周某的其他诉讼请求;三、驳回孙某、马某的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费133元,反诉费525元,共计658元,由周某负担2元,孙某、马某负担656元。

孙某、马某不服原审判决,向本院提起上诉称:我方不存在多收周某的租金,协议中约定我方不承担任何损失。周某仅付了22万租金,我方反诉要求周某支付5万元的租金,理应得到支持。

周某答辩称:2009年10月29日孙某、马某明知房屋面临拆迁,二人采用堵门的方式强迫我方同年11月7日交纳余下的2万元房租,同年11月12日我方搬出。孙某、马某多收取的租金理应返还。我方从未拖欠房租,马某出具的收条上已注明2007年的租金全部结清,故不可能我方拖欠2003年的租金。一审判决正确,请求维持。

本院经审理查明的事实同原审一致。

本院认为:周某提供郑州市X村改造项目指挥部证明2007年10月29日开始拆迁,周某2007年11月7日交纳2007年下余租金2万元,2007年11月12日周某搬出。鉴于政府拆迁改造行为,不应归责于双方当事人。故对周某的主张退还租金的诉请,原审判决依据公平原则,认定孙某、马某应予退还周某48天的租金共x元,并无不当。孙某、马某原审中提起反诉,要求周某支付拖欠2003年6月至同年12月的租金5万元。本院审理中,马某认可2003年5月19日收取周某5万元为2003年6月至年底的租金,故现上诉要求周某支付5万元,缺乏依据,本院不予支持。原审判决认定事实清楚,适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费656元,由孙某、马某负担。

本判决为终审判决。

审判长刘颖超

审判员陈赞

审判员王宏毅

二○一一年十月十三日

书记员解鹏飞



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