上诉人（原审原告）：闫XX，女，19XX年X月5日出生，汉族，住新安县X镇。
委托代理人：贾XX，河南国丰律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：陈XX，男，19XX年X月1日出生，汉族，住北京市X区。系陈一XX之次子。
被上诉人（原审被告）：陈一XX，男，19XX年X月3日出生，汉族，住新安县X镇。系陈XX之父。
被上诉人（原审第三人）：李XX，男，19XX年X月23日出生，汉族，住新安县X镇，系闫XX前夫。
三被上诉人共同委托代理人：程XX、高XX，河南慕容律师事务所律师。
上诉人闫XX因房屋转让协议纠纷一案，不服新安县XX法院2010年10月30日作出的（2010）新民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院受理案件后，依法组成合议庭，于2011年1月11日上午公开开庭审理了本案，上诉人闫XX及其委托代理人贾XX，被上诉人陈XX的委托代理人高XX，被上诉人李XX到庭参加了诉讼，被上诉人陈一XX经本庭合法传唤无故未到庭参加诉讼，本案缺席审理现已审理终结。
原审经审理查明：闫XX与李XX原系夫妻，二人均系新安县XX医院职工。2003年10月14日双方因感情不和在民政部门协议离婚，离婚时书面协议书第六条约定：“县X区集资家属楼所有权归闫XX（儿子李敏长大后归李敏所有），但集资家属楼未交余款由李XX和闫XX各负担一半”。2004年2月17日，李XX向新安县XX医院交纳集资款x元，后该集资房屋建成后县医院将该房屋交给李XX，李XX一直在该房屋居住。2009年5月14日，李XX（甲方）与陈XX（乙方）签订一份《房屋产权转让协议》，该协议由陈XX之父即陈一XX代陈XX与李XX签订，该协议约定：“甲方有位于新安县XX医院家属院X号楼XX室房产一套（面积约143左右）经甲乙双方协商，现就甲方将房屋产权转让给乙方达成如下协议：“一、根据本地现有房屋市场行情甲方房产作价二十万元整，签订本合同时房款一次付清。二、甲方收到房款后向乙方出具收到条，同时向乙方交付购买房产的交款收据，乙方于2009年5月31日前交房屋钥匙。三、本协议甲乙双方签字即生效，房屋产权归乙方所有，甲乙双方均不得反悔。四、甲方保证其房产与其他任何人无任何关系。五、甲乙双方若任何一方有违约行为或因其他原因给对方造成损失的，违约方承担对方的损失及违约责任。”协议签订后双方各自履行了该协议。闫XX得知双方所签的协议后，对双方所售房屋产权提出异议，2009年8月14日经双方协商，李XX（甲方）与陈一XX（乙方）达成补充协议约定：“一、所卖房屋是指县医院五号家属楼XX房一套；二、甲方截止今日已退还玖万元，剩余房款于四个月内（2008年12月14日前）退清给乙方；三、乙方从合同签订之日起在合同期内（退房款还清之前）保持房屋现状，不得在房屋内添加任何物品，否则后果自负。现已装空调2台、防某、门锁两把、改装电线；四、甲方在合同退完款前不得纠缠乙方占领该房屋；五、合同到期后，甲方如不能按时退还剩余房款（包括房款和利息），甲方应对该房屋产权（县医院五号家属楼四单元X房）无条件归乙方所有；六、2009年8月13日前该房屋其他所有费用及对外债务均由甲方负责，与乙方无关；七、自2009年7月14日起壹拾叁万元利息（每月3900元），每月所退款额相应减除利息，利息每月结算一次，15日前结清前一个月利息；八、如任何一方违约，违约方付对方违约金贰万元。”该补充协议上有闫XX签名按指印并写有“同意甲方履行该协议”。该补充协议签订后，甲方即李XX并未按该协议实际履行，闫XX称其曾向陈一XX长子陈献明退还房款，但未提供证据证明，又称因约定利息过高，一直在找被告协商但未达成协议。在庭审过程中，李XX声称在与被告签订卖房协议时，被告知道其与闫XX之间的离婚协议内容，但未提交任何证据证明。另查明，新安县XX医院将该房屋交付给李XX后，截止2009年9月30日还拖欠房款x元未付清，经该医院财务报告并经医院领导批准，同意该剩余房款从李XX工资中扣除。
原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中原、被告所争议房屋即新安县XX医院X号家属楼在闫XX与李XX协议离婚时并未建成，且离婚协议中约定购买新安县XX医院家属楼房屋时应由双方各负担一半房款，但在实际购买房屋时所交纳的集资款收据上显示的是李XX的名字，李XX称向单位交纳的集资款中有闫XX的x元，但未提交证据证明；2009年9月底单位催缴剩余房款时也是从李XX的工资中相应扣除。新安县XX医院房屋建成交房时也是向李XX交的房屋，且该房屋交房后一直由李XX居住，李XX亦未提交任何证据证明被告在购买其房屋时知道其与闫XX之间的离婚协议内容，且陈XX购买该房屋时的价格并未明显低于市场价格，属于善意购买。故可以认定原、被告双方所争议房屋在李XX与被告签订购房协议时系李XX所有，李XX有权处分属于自己的财产。陈一XX代陈XX与李XX于2009年5月14日所签订的《房屋产权转让协议》系双方真实意思表示，并没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害闫XX的利益，应认定为有效。后双方于2009年8月14日签订的补充协议也系双方真实意思表示，李XX没有按照协议履行，应系违约行为，应当承担协议中约定的违约责任，闫XX在补充协议上的签字应表示为其认可李XX签订该补充协议的内容。闫XX称其向被告履行退还房款义务，被告拒绝，并无有力证据证明。综上，对于闫XX的诉讼请求依法不予支持。依照《中华XX共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第七十七条，《中华XX共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：驳回原告闫XX的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告闫XX承担。
判决后，闫XX不服上诉称：1、撤销新安县XX法院（2010）新民初字第X号判决，并依法改判。2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院判决“认定原、被告所争议房屋在李XX与被告签订购房协议时系李XX所有，李XX有权处分自己的财产。”（一审判决书第4、5页）是错误的。房屋作为不动产，判断归谁所有，依据物权法定的原则，只能依据法律的规定来判断。《中华XX共和国物权法》第九条明确规定“不动产物权的设立、变某、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力••••••”《中华XX共和国物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”依据物权法的上述规定，判断李XX是否对其出售的房产享有所有权的关键就是看交易时该套房产是否登记在其本人名下，其本人是否有不动产权属证书。然而，本案中李XX在交易前并未获得该套房的权属证书，所以，从法律上看，该套房并不是李XX拥有所有权的，李XX当然也无权处分。故，一审法院认为交易时李XX对房产有所有权的法律定性是错误的。二、一审法院认为“陈一XX代陈XX与李XX于2009年5月14日所签订的《房屋产权转让协议》系双方真实意思表示，并没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害闫XX的利益，应认定有效。”（一审判决书第5页）是对法律的曲解。2009年5月14日，李XX与陈XX签订了《房屋产权转让协议》，该协议签订时由陈一XX（系陈XX之父，新安县XX医院职工，住县医院X号楼XX室）代签。该买卖合同严重违反了法律的规定，应被认定为无效。理由如下：第一，《房屋产权转让协议》违反了合同法的规定。《中华XX共和国合同法》第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《中华XX共和国合同法》第一百三十二条规定“出卖的标的物，应当属于出卖人所有……”依上述《合同法》第一百三十条、第一百三十二条的规定，李XX与陈XX签订的房屋买卖合同中的标的物应该是李XX有所有权的。然而，依前述物权法的规定可知，李XX对交易的房产是没有所有权的。所以，李XX与陈XX于2009年5月14日签订的《房屋产权转让协议》严重违反了《中华XX共和国合同法》第一百三十二条的规定。第二，《房屋产权转让协议》违反了《中华XX共和国城市房地产管理法》的规定。该法第三十六条规定“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”第三十八条规定“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；”在本案中，李XX与陈XX签订房屋买卖合同时，该套房屋并没有登记在李XX名下，其本人也更未领取权属证书。所以，依据上述第三十八条规定，该套房屋不得转让，且李XX与陈XX转让房地产时也并未办理产权登记，也违背了该法第三十六条之规定。所以，李XX与陈XX签订的房屋买卖协议严重违反了《中华XX共和国城市房地产管理法》的规定。第三，《房屋产权转让协议》违反了合同法、城市房地产管理法的规定，应当被认定为无效。第四，一审法院认为该《房屋产权转让协议》“也没有损害闫XX的利益”（一审判决书第5页）是错误的。该房屋系新安县XX医院分给闫XX和李XX的集资房。虽然，一审法院认为“本案中原、被告所争议房屋即新安县XX医院X号家属楼在闫XX与李XX协议离婚时并未建成”（一审判决书第4页），但是这一点不足以证明闫XX对该集资房没有合法的权益。本案中在双方当事人协议离婚时约定该集资房归闫XX所有并没有违反法律的规定，所以该约定是有效的。但是，随后在闫XX不知情的情况下，被李XX卖给了陈XX。双方的交易严重侵犯了闫XX对该房屋的合法占有、使用和收益权，怎么能够认为没有损害闫XX的合法权益呢三、一审法院认为“后双方于2009年8月14日签订的补充协议也系双方真实意思表示，李XX没有按照协议履行，应系违约行为，应当承担协议中约定的违约责任”（一审判决书第5页）是错误的。第一，,该补充协议的全名称是《关于2009年5月14日房屋买卖补充协议》，由其名称显而易见该协议是2009年5月14日签订的房屋买卖协议的补充协议，即该协议是建立在2009年5月14日签订的房屋买卖协议的基础上的。依前述事实和法律规定可知，2009年5月14日签订的房屋买卖合同无效，故闫XX和李XX对该房屋的权利并没有发生转移。第二，依据民法基本原理可知，主合同无效，从合同当然无效。既然2009年5月14日签订的《房屋产权转让协议》依上述规定应为无效，2009年8月14日签订的补充协议当然也无效。对于无效合同不履行当然不构成违约。四，一审法院认为“......且陈XX购买该房屋时的价格并未明显低于市场价格，属于善意购买”（一审判决书第4页）属定性错误。陈XX与李XX签订房屋买卖协议时是由其父陈一XX代理的。而作为代理人的陈一XX是县医院的老职工，明知交易房屋是县医院分配的集资房而且李XX没有产权证书的事实，而且从房屋买卖补充合同要求闫XX签字确认“同意甲方履行该协议”来看，陈一XX、陈XX明知闫XX对该房拥有一定权益，还执意违法购买，交易中也没有向国家补交土地收益和相关税费。因此，一审法院认定的善意购买不仅不能成立，而且陈一XX、陈XX还应对该买卖合同的无效负过错责任，并赔偿因房屋买卖合同的无效给闫XX造成的损失。五、一审法院应判决将房屋返还给闫XX和李XX。基于上述事实和法律，特请求法院依法撤销原判决，予以改判。
被上诉人陈XX答辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，没有任何不当之处，应当依法维持。首先，对本案争议的标的物既不是闫XX所有，也不是闫XX和李XX共有，原本就不享有任何权利。对此闫XX在上诉状中也没有否认这一基本事实。所以其在一审原本就无诉权，更无原物返还请求权。因为，闫XX和李XX是在2003年10月14日办理的离婚手续。他们离婚后，李XX自己于2004年2月17日向新安县XX医院认购了集资房，缴纳首付集资款。新安县XX医院在2005年将集资楼建成，直接交付给了李XX，对未交的集资款也只是一直在向李XX催讨，且对掏钱的集资款，也是从李XX的工资中直接扣除的。新安县XX医院从未向闫XX催要过集资款，更不是向闫XX交付的集资房。且该房屋自2005年起，新安县XX医院向李XX交付房屋以后，也一直由李XX居住。其次，2009年5月14日，经李XX和陈XX协商一致，双方签订房屋转让协议，且有见证人在该协议上签字，由李XX把该房屋出卖给陈XX，系双方真实意思表示，且不违反任何法律法规的强制性规定，更不违反“效力性强制规定。”其三，2009年7月15日，李XX又亲自给我出具《声明》，在该声明中郑重宣称：“再次说明售房产权完全属于我本人，与离婚前妻无关。其四，对以上这些基本事实，经一审已经查明，且闫XX在上诉状中也没有提出异议。而作为该争议房屋的所有权人李XX，在一审判决后也没有提出上诉，认可了一审查明的基本事实和一审判决。二、闫XX的上诉请求和理由不能成立，应当依法驳回。因为，综合闫XX提出的上诉理由，其核心观点是：李XX在购得新安县XX医院集资房后，没有办理产权登记前，与陈XX签订的房屋转让合同是无效合同。对此，我认为，闫XX提出的观点不但毫无法律依据，且有悖法律规定。（一）依据《最高XX法院关于适用若干问题的解释二》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定是指效力性强制性规定”的规定。针对本案而言，李XX和陈XX之间签订的《房屋转让合同》并不违反任何的法律、法规的强制性规定，更没有违背“效力性强制性规定”。（二）根据《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变某、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定。合同是不动产物权变某的原因，登记是不动产变某的结果，二者是两个相对独立的法律事实。换言之，至于所签合同最后能否履行，标的物能否办理物权登记，并不是合同生效的必要条件。合同的签订恰恰是为了追求物权变某的法律后果，即李XX经合同约定将该房屋出让给陈XX，陈XX就享有了要求李XX给自己办理产权变某登记的权利，当然也可以经李XX和新安县XX医院协商，由新安县XX医院直接给陈XX办理产权登记手续。至于李XX在转让该房屋时是否拥有该房屋的产权证书，均不影响他和陈XX之间的合同效力，更与闫XX无关。（三）闫XX在上诉状中所引用的《合同法》及《城市房地产管理法》的相关规定，因其引用的《合同法》第一百三十条，第一百三十二条，及《城市房地产管理法》第三十六条，第三十二条均属于调整性和授权性规则，而不属于禁止性规则，更不属于效力性强制性规则。同时，鉴于《城市房地产管理法》的适用范围仅限于城市X区国有土地范围内，从事房地产开发和交易，以及从事房地产行政管理才适用该法调整。所以，与本案无关。综上所述，闫XX的上诉请求和上诉理由不能成立，一审判决应予维持。
被上诉人李XX答辩称：买房时有闫XX集资的分，闫XX最后给我拿了两万元钱，这房都是县医院的，没有个人产权，就想着闫XX不会回来住，一直是我住，这我都给现军说过。
本院在二审审理期间，上诉人闫XX提供新证据：1、李XX的证明一份，证明：买该房时闫XX是交过钱的。2、2005年5月28日闫XX与李XX离婚后关于财产签订的协议，证明了该房闫XX享有权利。被上诉人陈XX质证认为：这两份证据不属于证据规则规定的新证据，不予质证。被上诉人李XX质证认为：这两份证据均属实，证明了买房时第一次交款时闫XX拿的有钱，还有就是给孩子的抚养费我没钱拿，用房子抵的。被上诉人在二审期间均未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：闫XX与李XX在协议离婚时，虽然对县医院X号楼XX室的所有权进行了约定，但是该协议只能约束其二人，不能约束协议外的第三人。现闫XX上诉请求撤销新安县XX法院（2010）新民初字第X号民事判决，并依法改判，但闫XX在上诉期间并未提供相应的证据证明该房屋在陈XX购买时知道李XX与闫XX之间的离婚协议内容，不属于善意购买的证据。陈XX根据新安县XX医院房屋建成交房时是交给李XX的，且该房屋从交房后一直由李XX居住，于是与李XX签订了购房协议并支付了相应的价款，该一系列的行为并未违反相关法律规定，故对双方所签订的《房屋产权转让协议》应认定为有效协议。2009年8月14日陈XX与李XX针对该协议又签订了一份补充协议，闫XX在该补充协议上签字并认可了该补充协议的内容，对该补充协议系双方真实意思表示，对在该补充协议上签字认可的人均有约束力，并且应按照协议内容执行。对于上诉人闫XX上诉称“主合同无效，从合同当然无效”的理由，因上诉人闫XX在二审期间没有提供相应的证据予以证明其上诉理由成立，故对此上诉理由不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依据《中华XX共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人闫XX负担。
本判决为终审判决。
审判长：赵广云
审判员：郏文慧
审判员：李依芳
二0一一年三月四日
书记员：张艳君
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