上诉人（原审原告）孙某，××，××××年××月××日出生，住（略）。公民身份证号码××××××××××××××××。
委托代理人彭某，××××年××月××日出生，住（略）。孙某之妻。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解、调解等。
委托代理人何某，××××年××月××日出生，住（略）。代理权限为一般代理。
被上诉人（原审被告）株洲市佳乐多贸易有限公司，住所地：××县X镇××路××路交汇处。
法定代表人李某，该公司总经理。
委托代理人陈建龙，湖南天隆律师事务所律师。代理权限为特别授权。即代为承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解、调解等。
被上诉人（原审第三人）李某，××××年××月××日出生，××省××市人，住（略）。公民身份证号码××××××××××。
委托代理人陈建龙，湖南天隆律师事务所律师。代理权限为特别授权。即代为承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解、调解等。
孙某与株洲市佳乐多贸易有限公司（以下简称佳乐多公司）、第三人李某房屋租赁、买卖合同纠纷一案，湖南省株洲县人民法院于2011年4月6日作出（2011）株县法民二初字第X号民事判决。原告孙某不服向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2011年9月1日在本院第十审判庭进行了公开开庭审理，上诉人孙某及委托代理人彭某、何某、被上诉人株洲市佳乐多贸易有限公司、李某的委托代理人陈建龙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明，孙某于2000年2月22日在渌口商贸城购得其中分隔面积为14.23的门面一个（房产证号为（略）），后经相关规划部门审批，在原来门面的基础上扩建了13.43（房产证号为（略）），因佳乐多公司的入驻，经营并租用或买受了其几乎全部的门面。孙某于2004年5月17日亦将门面租给佳乐多公司经营，双方签订了《商贸城22#门面租用合同书》，双方约定：被告佳乐多公司租用原告22#门面，时间为五年，从2004年6月10日至2009年6月10日，年租金4560元，启用前按半年一次性交租金2280元，往后以此类推，孙某收取被告佳乐多公司押金2000元，作为被告佳乐多公司门面合同的保证金。由于原告在被告商城的消防通道位置扩建了门面，双方曾为此多次发生矛盾，2005年6月，孙某要求增加门面租金，佳乐多公司当时的经办人李某要求重新签订一份门面租赁协议及一份租赁协议到期后的商铺转让协议，双方于2005年10月16日在原来《商贸城22#门面租用合同书》的基础上增加了200元/月的租金并重新签订了一份新的《商贸城门面租用合同书》，其他内容未变更，并在合同中声明此前的租用合同作废。同日，孙某李某再签订了一份《商铺转让协议》，双方约定：孙某将商铺转让给李某，成交总金额为人民币x元，孙某同意李某于2009年6月10日一次性用现金形式付清购房款。李某向原告孙某支付现金5000元作为购房定金（其中定金5000元和租赁押金2000元共计7000元在购房款中扣除），双方应严格遵照协议履行各自责任，自签字之日起，孙某的商铺只能转让给第三人李某，孙某违约（提高成交金额或转让他人等），按照定金十倍支付违约金五万元整赔偿给李某，李某违约（在2009年6月10日未一次性付清购房款即为违约，所有问题由李某负责）同样按照五万元支付违约金给甲方等。2009年6月10日，李某未按照约定时间履行付款义务，而被告佳乐多公司仍继续支付了一年半的租金（2009年6月10日至2010年12月10日），原告收受了租金并没有提出异议，但双方并未重新签订书面租用合同，孙某亦未催告和通知第三人李某支付门面转让款。
另查明：第一份《商贸城22#门面租用合同书》中的承租方株洲市佳乐多贸易有限公司株洲县分公司于2006年7月18日经工商登记变更为株洲市佳乐多贸易有限公司。孙某位于商贸城的22#门面三面隔墙于2005年经承租方改造已拆除并与佳乐多公司所经营的超市融为一个整体。
原审法院认为：先后两份商贸城门面租用合同及商铺转让协议均系合同双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。本案中，双方争执的焦点为：1、第二份门面租赁合同的承租主体的认定问题及租赁合同是否可以解除；2、商铺转让协议的买受方李某是代表公司的职务行为还是个人行为；3、商铺转让协议是否可以解除。
一、第二份门面租赁合同的承租主体问题及租赁合同是否可以解除。
第一份门面租赁合同系原告孙某与被告佳乐多公司签订，租赁时间五年，从2004年6月10日至2009年6月10日，双方均无异议。第二份租赁合同系2005年10月16日签订，租赁期间为2005年12月10日至2009年6月10日，尚在第一份合同约定的租赁期限内，且与第一份租赁合同到期时间相吻合，承租方写明：李某（佳乐多公司），并对租金进行了变更，从年租金4560元提高到6960元，印证了原告在诉状中所称要求增加200元/月的事实，合同末尾也注明了：2004年5月17日与王家秀签订的租赁合同作废，而对门面签订合同的目的、实际的占有人、使某、租金支付人均是被告佳乐多公司，综合上述事实，李某在第二份租赁合同中行使某应是代表单位的职务行为而非个人行为。
在该租赁合同到期以后，被告佳乐多公司又向原告孙某支付了一年半的租金（从2009年6月10日至2010年12月10日），原告收受了租金且没有提出异议，但双方并未重新签订书面租用合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：租赁期限届满，承租人继续使某租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故此，无论是从双方当事人的实际履行判断，还是依照法律规定认定，原门面租赁合同到期后，合同双方即建立了一个不定期租赁合同关系。由于被告佳乐多公司从2010年12月10日后拒绝继续支付租金，导致该门面租用合同不能继续履行，原告孙某要求解除门面租用合同，被告佳乐多公司及第三人李某均未对此提出异议，故原告孙某要求解除门面租用合同的请求，本院予以支持。
二、商铺转让协议的买受方李某是代表公司的职务行为还是个人行为。
根据原告孙某与第三人李某于2010年10月16日同日签订的《商贸城门面租用合同书》和《商铺转让协议》的内容来看，在两份协议的承租方或买受方虽然均签有“李某”的名字，但是在《商贸城门面租用合同书》上对承租方进行了说明，声明代表的是被告佳乐多公司，且在实际中也是被告佳乐多公司占有、使某商铺并向原告孙某支付租金。而在《商铺转让协议中》仅写明买受人是李某，并没有作出其他任何某明。再则，根据第三人李某提供的证据显示，被告佳乐多公司经营的渌口商贸城的全部的买受门面，房产登记所有权人均系李某个人与他人共同所有，并无一处是由被告佳乐多公司购买，且原告孙某认为《商铺转让协议》系第三人李某代表的是被告佳乐多公司行使某务行为，没有相关证据予以证明。综上所述，第三人李某和被告佳乐多公司认为签订商铺转让协议代表的仅是李某的个人行为，本院予以支持。
三、商铺转让协议是否可以解除。
合同的解除，是指在合同有效成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使某同自始或仅向将来消灭的行为。合同的解除原则上必须有解除的行为，即当事人双方协商同意解除或者解除权人一方发出解除的意思表示。在本案中，原告孙某要求解除商铺转让协议，理由是买受方没有按照合同约定的时间于2009年6月10日付清购房款，造成现在房屋涨价，并根据合同法第九十四条之规定，当事人一方迟延履行致使某续履行合同的目的已经无法实现，要求解除商铺转让协议，本院不予支持。其一，原告孙某在买受方迟延履行支付义务后自始至终未向买受方发出履行催告或送达有效的解除合同通知，没有行使某解除权，不符合解除合同的程序；其二，买受方李某迟延履行付款的行为，从该合同的性质和内容上看，即使某务人在履行期限后履行付款义务，仍然能够实现双方的合同目的，各自完全可以得到合同期待的价款或门面，继续合同的履行并不有损实际价值。合同签订后，标的物（门面）的价格涨跌是合同的一种商业风险，而这种商业风险恰是应当由合同的当事人来承担的，且不能够作为解除合同的理由。原告孙某认为房屋涨价是其合同目的不能实现的理由不能成立，而是对门面涨价的利益不能自己得到而对合同后悔；其三，该门面经改造后与被告佳乐多公司经营的超市融为一体，如解除合同恢复门面原状，将造成更大的利益损失和较大的社会负面影响，也不利于保护市场交易的稳定，将导致“不能实现合同的目的”。综上分析，该商铺转让协议属于有效合同，应当继续履行。第三人李某应按照合同约定支付购房款x元，协议约定已支付的定金5000元和被告佳乐多公司已支付2000元租赁押金共计7000元在购房款中扣除，被告佳乐多公司未对此表示异议，故第三人李某还应支付x元购房款。合同约定的x元违约金虽然超过合同总价款的50%，因第三人李某迟延履行付款义务，市场价格发生较大的增幅，该违约金尚可弥补原告孙某因被告迟延付款违约行为而造成的经济损失，第三人李某亦未对此提出异议，本院对商铺转让协议中违约方应承担的x元违约金责任予以确认。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释[2001]X号）第二条，判决：
一、解除原告孙某与被告株洲市佳乐多贸易有限公司的商贸城门面租用合同；
二、由被告株洲市佳乐多贸易有限公司从2010年12月10日起至判决生效之日止，按照合同约定标准每月580元向原告孙某支付门面租金；
三、驳回原告孙某的其他诉讼请求；
四、原告孙某与第三人李某签订的《商铺转让协议》合法有效；
五、由原告孙某于判决生效之日起十五日内向第三人李某交付商铺转让协议约定的门面，并协助其办理有关过户手续，相关过户费用由第三人李某承担；
六、由第三人李某于判决生效之日起十五日内支付原告孙某商铺转让价款x元；
七、由第三人李某于判决生效之日起十五日内支付原告孙某违约金x元。
本案受理费7300元，减半收取3650元，由原告孙某承担3000元，被告株洲市佳乐多贸易有限公司承担650元。
如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，原审原告孙某不服，向本院提出上诉，请求撤销原判，依法支持上诉人在原审的诉讼请求。理由是：一、原审法院认定事实不清。2005年10月16日上诉人与被上诉人同时签订了两份合同，一份为商铺租赁合同，一份为商铺转让合同。两份合同都是被上诉人株洲市佳乐多贸易有限公司的法人代表李某签订的，而原审通知李某作为有独立请求权的第三人参加诉讼，认定商铺转让合同为李某个人签订错误。原审判决2010年12月10日起每月租金580元错误。上诉人与被上诉人株洲市佳乐多贸易有限公司自2010年6月10日起租金已调整为每月1200元。故被上诉人株洲市佳乐多贸易有限公司2010年12月10日起每月租金1200元。
被上诉人株洲市佳乐多贸易有限公司、李某辩称：原审判决正确，同意维持原判。
在本院二审过程中，上诉人孙某提交两份证据：一、解除商铺转让合同的通知及送达回执；二、租金收据，拟证明2010年后的租金为1200元。上诉人对证据的真实性无异议，但认为解除商铺转让合同的通知及送达回执是在一审判决后的事。本院对上诉人提交的证据二（即租金收据，拟证明2010年后的租金为1200元）予以采信，对证据一不予采信。被上诉人佳乐多公司，被上诉人李某二审没有提交新的证据。
根据当事人在一审和二审中提交的证据，本院认为原审查明的事实基本清楚，予以确认，同时认定2010年6月10日起上诉人与被上诉人株洲市佳乐多贸易有限公司之间商铺租金已调整为每月1200元。
本院认为，上诉人孙某与被上诉人佳乐多公2005年10月16日重新签订门面租用合同书，约定租赁时间五年，从2004年6月10日至2009年6月10日，双方均无异议。该租赁合同到期以后，双方未重新签订书面租用合同，被上诉人佳乐多公司又向上诉人孙某支付了一年半的租金，双方已实际建立了不定期租赁合同关系。2010年12月10日后被上诉人株洲市佳乐多贸易有限公司法人代表李某要求履行2005年10月16日《商铺转让协议》而拒绝继续支付租金，并非故意拖欠租金，且上诉人在本院二审过程中表示放弃解除与被上诉人株洲市佳乐多贸易有限公司商铺租赁合同的诉讼请求，同意其继续租赁，本院予以准许。
上诉人孙某与李某于2005年10月16日签订《门面租用合同书》的同时签订了《商铺转让协议》，在两份协议的承租方或买受方均签有“李某”的名字，均未加盖公司公章。虽然定金5000元是由李某支付，但双方亦约定租赁押金2000元在购房款中支付，因同时签订的门面租用合同书（虽然是佳乐多公司实际租用）亦是李某签字，故孙某有理由相信《商铺转让协议》系李某代表公司的职务行为。2009年6月10日租赁合同期满后，李某、佳乐多公司均未履行2005年10月16日签订《商铺转让协议》，即一次性支付商铺转让款x元，而是继续支付租金至2010年12月10日。上诉人孙某亦没有要求支付商铺转让违约金x元，应认定为双方已实际终止《商铺转让协议》的履行。被上诉人李某作为公司的法人代表应当清楚合同已终止履行的事实，现要求以2005年10月16日签订《商铺转让协议》继续履行，不符合诚实信用原则，本院不予支持。原审法院部分事实认定不清，适用法律不当，判决有误。上诉人孙某的上诉理由部分成立，本院依法予以支持。鉴于上诉人孙某同意继续将商铺租给佳乐多公司，从本案认定情况来看，在双方均未明确表示解除事实上的租赁关系前，维持双方租赁关系更有利于商场的稳定。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销株洲县人民法院（2011）株县法民二初字第X号民事判决第一、二、四、五、六、七项；
二、维持株洲县人民法院（2011）株县法民二初字第X号民事判决第三项；
三、由被上诉人株洲市佳乐多贸易有限公司从2010年12月10日起按照合同约定的每月1200元标准向孙某支付门面租金至双方租赁关系解除时止；
四、解除孙某、李某2005年10月16签订的《商铺转让协议》；
五、驳回原审第三人李某的诉讼请求。
本案一审诉讼费3650元，二审诉讼费3182元，共计6832
元。由上诉人孙某和被上诉人株洲市佳乐多贸易有限公司各承担3416元。
本判决为终审判决。
审判长邓画文
审判员赵某华
代理审判员颜松喜
二○一一年十月十九日
书记员郭某
附：判决引用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决;
(二)原判决适用法律错误的，依法改判;
(三)原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
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