原告牛XX。
委托代理人牛XX。
被告贺XX。
委托代理人闫XX。
原告牛XX与被告贺XX房屋租某合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告牛XX及其委托代理人牛XX、被告贺XX的委托代理人闫XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告牛XX诉称，原告大学毕业后自主创业，租某被告位于郑东新区奥园国际的X号房产。原、被告签订房屋租某合同，约定房租某每月8000元，但合同签订后，被告强行提高房租，原告经营难以维持，遂决定将店铺转让。因被告要求原告按照月租某x元转让，否则不配合洽谈，原告只好将转让费降至12万元。由于还有一个月租某，就和接房人谈好由他补给原告。签合同当天接房人只带了6万元，被告提议先把6万元给我们，剩余6万元和他三个月的房租某加6000元押金一并打入其账户，其中应支付原告的款额为x元，随后原告及接房人在被告授意下写了三方协议，又经被告几番修改才签约。签约后，原告向被告要钱，被告却说转让费6万元是他的，另外9600元房租某6000元押金算是他的损失。原告是一次性转让，且按合同约定提前告知并征得被告同意，不存在任何违约。而被告几次违约，给原告造成了巨大困难和损失，故原告诉至法院，请求判令被告归还转让费6万元，退还未使用的一个月租某9600元和押金6000元，共计x元，并退还擅自提高的额外租某4800元。
被告贺XX辩称，原、被告双方于2010年6月1日签订房屋租某合同，被告严格依约定履行合同义务，享受相应合同权利。被告收受原告房租、转让费及押金均系履行合同约定，原告起诉属滥用诉讼权利。第一、被告有权收取房屋转让费的一半，双方在《商业用房租某合同》中第七条第2项明确约定：“未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租某屋，如乙方转租某人，转租某用甲乙双方各50%。”2011年9月4日，原告经被告同意，将该房屋转租，约定转让费12万元，被告依约定收取6万元转让费，且原、被告与现在的承租某李某斌又签订了三方协议，明确约定：“乙方经甲方同意把房子转让给丙方，丙方支付壹拾贰万元整。现丙方把六万元整交给乙方，乙方同意把剩余欠款六万元整交给甲方。”该协议是原告真实意思表示，根据合同生效要件，原告签约行为应受法律约束，该协议符合法律规定的签字后生效的要求，据此答辩人收取一半转让费属于行使合同权利，完全符合原合同及三方协议的约定。第二、原告要求被告退回还没使用的一个月房租某有事实依据也不符合合同约定，因原告在起诉状中认可由新承租某补给他，原告应向新承租某主张。第三、原、被告双方曾口头约定每年上涨20%的租某，合同于X年X月X日生效，至2011年6月1日原告应依约每月上涨20%的房租，及涨至9600元每月，被告不存在多收房租某实，原告主张退回多收的4800元房租某有事实依据。第四、押金6000元不足以弥补被告的损失，双方在合同第五条中约定：“房屋租某应按每三个月一付，应提交前半个月交下一季度房租。”双方在合同第十一条约定：“在租某期内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方承担的费用的，每逾期一天，则应按该费用总额的5%交付滞纳金。”依据原告提交的银行回单，2011年5月29日原告缴纳6-8月租某，以合同约定未能提前半月缴纳，原告应支付滞纳金x元，2011年8月27日原告缴纳9月份租某，迟延12天，滞纳金应为5760元。故请求法院驳回原告起诉。
原告牛XX为支持其诉讼请求，提交了如下证据：1、商业用房租某合同一份，证明原、被告双方存在租某关系，对租某、租某有约定，且对屋转租某定为甲、乙双方各占50%；2、汇款凭证3份，证明原告于2010年8月13日汇款x元、2011年5月29日汇款x元、2011年8月27日汇款9600元，2010年8月13日的汇款凭证交的是2010年9月、10月、11月的房租，2011年5月29日的汇款凭证交的是2011年6月、7月、8月的房租，2011年8月27日交的是2011年9月份的房租；3、三方协议书复印件一份，证明当时被告通过三方协议书把受让方本该交给原告的6万元拿走的事实；4、三方协议书草稿一份，证明三方协议书经被告多次修改后原告签字，原告属于被胁迫。
被告贺XX对原告牛XX的证据发表以下质证意见：对证据1真实性无异议，对证明内容有异议，对房屋租某、租某、转租某用的负担以及乙方在承租某内，费用逾期交纳滞纳金的计算办法均有明确约定；对证据2真实性无异议，2011年5月29日的汇款凭证证明原告依约定按照月租某9600元向被告支付6月、7月、8月的房租x元，2010年8月13日的汇款凭证真实性无异议，但与争议的事实无关联性，2011年8月27日的汇款凭证，是原告自愿依约交纳房屋租某的义务，同时该证据证明其交纳租某的时间与合同约定的时间迟延12天，2011年5月29日的汇款凭证比合同约定的时间迟延14天；对证据3真实性无异议，该证据证明原告同意把剩余转让款6万元由第三人丙方交给被告，该协议内容同时证明了原告商业用房租某合同第七条第22页的约定属于双方真实意思表示；对证据4认为不能证明原告所要证明的内容。
庭审中，被告贺XX向本院申请证人李某、张XX出庭作证。李某某证言证明2011年9月份，证人李某接手原告牛XX的饭店，原告同意给装修期，该装修期内的房租某XX已经交给贺XX，李某从2011年10月份支付房租；张XX的证言证明其是贺XX雇佣的员工，房屋租某的事情由其办理，本案争议房屋租某都是每年递增20%。原告牛XX对证人李某某证言认为证人与被告有利害关系，系受被告胁迫，其证言不能作为证据；对张XX的证言认为证人并非见证人，签合同时不在场，不能作为证人出庭作证，且书面合同并无年增长20%的约定，证人证言不真实。
本院根据原、被告的诉辩意见，对原、被告的证据作如下认证：原告牛XX的证据1、2、3均真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信；原告牛XX的证据4不能证明其签订合同属受胁迫，本院不予采信；证人李某某证言，能够证明原告自愿承担装修期内2011年9月份房租某约定，本院予以采信；证人张XX的证言，不能证明原、被告双方关于房屋租某每月递增20%的约定，故本院不予采信。
本院根据原、被告诉辩意见和庭审查证，对本案事实确认如下：2010年6月1日，原、被告双方签订《商业用房租某合同》一份，约定原告租某被告位于郑东新区商务内环X号X层101、105、X号的房屋，租某期共36个月，自2010年6月1日起至2013年4月30日止；租某标准为8000元"月，租某总额为x元，房屋租某每三个月一付，应提前半个月交下一季度房租，未尽事宜协商解决，在签合同时原告应向被告交房屋押金陆仟元整。合同签订后，原、被告各自履行了合同义务。2011年9月4日，被告贺XX、原告牛XX及李某分别作为甲方、乙方和丙方签订三方协议书，约定：“乙方经甲方同意把房子转让给丙方，丙方支付转让费壹拾贰万元整。现丙方把陆万元整交给乙方，乙方同意把剩余款项陆万元整交给甲方。”三方协议书附有“以上协议经三方同意，签字后生效，如有违约负法律责任”的内容。另查明，原告牛XX房租某付至2011年9月份，第三人李某自2011年10月份起向被告贺XX支付房租。
本院认为，原、被告双方签订的《商业用房租某合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方形成租某合同关系。原告牛XX、被告贺XX和李某签订的《三方协议书》经三方签字确认，系各方真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，经《三方协议书》确认，被告贺XX取得六万元转让费的合同债权，原、被告双方应依合同约定履行义务。原告主张签订协议属受胁迫，但不能举证证明被告存在胁迫行为，故对原告该主张，本院不予采纳，对原告请求判令被告退还转让费6万元的诉讼请求，本院不予支持。原告请求判令被告退还未使用一个月的月租9600元，因原告在诉状中称“由于我们还有一个月的租某，就和接房人谈好由他补给我们。”同时根据庭审查证，证人证明其自2011年10月份向被告贺XX支付租某，装修期内租某的承担应属原告与第三人之间的债权债务关系，原告不应向被告贺XX主张该债权，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告退还押金6000元，押金性质为虽为保证金，但双方未明确押金保证的内容，且被告未能举证证明存在不予退还押金的情形，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告退还擅自提高的额外租某4800元，根据原、被告双方签订的《商业用房租某合同》中对租某的约定，被告收取租某高于约定，但原告已予认可并支付，视为合同双方对合同约定的实际变更，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。被告认为原告存在违约并给被告造成损失，因被告未提出反诉，本案不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告贺XX于本判决生效后十天内退还原告牛XX押金六千元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千八百一十元，由原告牛XX负担一千六百七十五元，由被告贺XX负担一百三十五元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判长刘学
审判员赵某勇
审判员崔敏
二○一二年二月十三日
书记员邢薇
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