重庆市第三中级人民法院
民事判决书
（2011）渝三中法民终字第X号
上诉人（原审被告）：梁某
委托代理人：谭某某，某法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：陶某，男。
被上诉人（原审原告）：秦某，女。
上诉人梁某因与被上诉人陶某、秦某房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市丰都县人民法院（2010）丰法民初字第××号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。上诉人梁某及其委托代理人谭某荣，以及被上诉人陶某参加了诉讼。因秦某在诉讼过程中因病死亡，本案依法中止诉讼，等待其继承人表明是否参加诉讼。后确认继承人意愿后，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，陶某、秦某系夫妻关系，于1996年4月8日在重庆市X乡人民政府登记结婚。2005年8月30日，梁某（甲方）与陶某（乙方）签订“协议书”，载明：经甲乙双方商定，甲方将自己位于临江东路×号，面积为118.873的住房1套卖给乙方，价格x元。另附：1、甲方将该住房之水、电、天某、闭路、电话户口一并转卖给乙方，费用在x元之内。2、甲方负责给乙方办理住房产权证及相关手续。所需要费用甲方自己负责。乙方暂扣6000元作为产权证及相关手续的押金。甲方将产权证及相关手续办好后交给乙方，乙方即付甲方6000元押金。3、此协议双方须共同遵守，任一方违约，须赔偿另一方该房价格30%的违约金等内容。甲方梁某，乙方陶某及中间人李一波签名、捺印。协议签订后，陶某已支付购房款x元，并由梁某出具“收条”1份。后梁某将该房屋交给陶某、秦某，二人入住该房屋至今。秦某已将自己的户口迁到该房屋地址。
原审还查明，诉争房屋的权利证书已经于2004年9月24日办理了国有土地使某证[丰国用（2004高镇）字第×号]和房屋所有权证（房权证306字第×号），房屋登记产权人为梁某，坐落于丰都县X镇X路×号（X幢）×号，建筑面积112.93。
原审原告陶某、秦某诉称，我们是夫妻。2005年8月30日，原告陶某与被告梁某签订协议，约定：被告梁某（甲方）将自己位于临江东路×号，面积118.873的住房1套卖给原告陶某（乙方），价格x元，包括该住房的水、电、天某、闭路、电话户口在内。甲方负责给乙方办理产权证及相关手续，所需费用由甲方负责；乙方暂扣6000元作为产权证及相关手续押金。任何一方违约，须赔偿另一方房屋价格30%的违约金。签订合同当日，我已支付购房款x元，被告梁某将该房屋交给我们占有使某至今，且秦某的户口已经落户在该房的地址上。2006年该房屋产权登记办理后，我们多次要求被告梁某履行房屋产权过户义务，梁某拒绝履行。故，请求人民法院判决被告梁某继续履行房屋买卖协议，由其协助我们办理房屋产权变更手续，并将水、电、天某、闭路电视户口过户给我们；判决梁某支付我们违约金x元。
原审被告梁某未作答辩。
原审法院认为，原、被告讼争坐落于丰都县X镇X路×号（X幢）×号房屋1套原系被告梁某所有，并于2004年9月24日办理了房屋权属登记，故被告梁某对该房屋享有占有、使某、收益、处分的权利。后经原告陶某与被告梁某协商，被告梁某自愿将该房屋出售给原告陶某，并于2005年8月30日签订了房屋买卖“协议书”，该协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效，双方当事人应当依约全面履行自己的义务。原告陶某、秦某已经依约支付了购房款x元，被告梁某亦将房屋交付原告陶某、秦某使某至今，协议中当事人的主要义务均已经履行。原告陶某应当依约享有对该房屋的占有、使某、收益、处分的权利。现诉争房屋的权利人仍登记在被告梁某名下，被告梁某负有协助原告陶某办理诉争房屋产权过户手续及该房屋的水、电、天某、闭路电视户头过户的义务，房屋产权过户所需费用依约应由被告梁某负担。在被告梁某协助原告陶某办理过户手续后，原告陶某应当将购房余款6000元支付给被告梁某。对于原告陶某请求被告梁某支付违约金x元的主张，协议约定由被告梁某负责给原告陶某办理房产证，但房屋产权办理过户需要买卖双方的共同协作配合才能完成，并非卖方单方面的义务，故，原告陶某依此请求被告梁某支付违约金的主张不成立，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：一、被告梁某与原告陶某于2005年8月30日签订的房屋买卖“协议书”有效；二、由被告梁某在本判决发生法律效力后3日内协助原告陶某、秦某办理坐落于丰都县X镇X路×号（X幢）×号房屋1套（建筑面积为112.93）的产权转移手续及该房屋的水、电、天某、闭路电视户口的过户手续，其过户所需税、费由被告梁某承担；三、在该房屋产权转移手续及水、电、天某、闭路电视户口的过户手续办结后3日内，由原告陶某、秦某支付被告梁某购房余款人民币6000元；四、驳回原告陶某、秦某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。并决定案件一审受理费1300元，减半收取650元，由被告梁某负担。
梁某不服原审判决，向本院上诉称：一审判决程序违法，在我申请原审法院回避后，原审法院并没有通知我什么时间开庭，并不是我无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案诉争的房屋产权并不是我的，是我妻子高朝琼在石柱县X镇转运站的职工集资房。房子只是形式上是我的，我妻子并没在协议上签字，因此该协议无效，也不合法。原审法院由于其程序违法、认定事实不清及适用法律错误，从而作出错误的判决，请求依法改判驳回陶某的诉讼请求。
被上诉人陶某针对上诉答辩称：一审法院是多次通知梁某，梁某自己不来的。从产权证上看都是梁某一个人的名字。我们买房时，是双方自愿的，而且有中间人李某波见证。房屋的价格也是符合当时的市场行情，我是善意的。现在房子一直是我们居住，梁某不配合办证才造成诉讼。原审判决正确，请求驳回梁某的上诉，维持原判。
二审审理中查明，秦某的遗产继承人为其父秦某宗、其夫陶某、其子陶某。秦某宗、陶某均同意秦某的诉讼行为，并同意由陶某一人处置本案，该部分遗产赠与陶某。双方未提出其他新证据，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，梁某提出的回避申请，不符合法律规定的条件，两级法院均未同意，是正确的。一审法院三次通知开庭，程序上并不违法。且梁某已经在地址确认书上标明的送达地址，人民法院按该地址邮寄送达，当事人拒签的，应视为送达。梁某上诉称一审法院程序违法的理由不成立，本院不予支持。关于梁某与陶某签订的买卖协议是双方真实意思表示，房产证上只登记有梁某的名字，根据物权公示效力，陶某有理由相信梁某有权处置该房屋。且陶某已经支付了相应对价，并实际入住。陶某购房是善意的，应当受到法律保护，双方签订的协议合法有效。原审法院的认定正确，应当予以维持。双方均应按照合同约定履行，现因秦某已经死亡，其继承人将权利赠与陶某一人行使，是对其权力的意思自治，本院予以准许。梁某与高朝琼之间的关系是另一法律关系，不影响本案买卖协议的效力认定，可另行处理。综上所述，上诉人梁某的上诉理由不能成立，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1300元，由梁某负担。
本判决为终审判决。
审判长xxx
审判员xxx
审判员xx
二○一二年三月九日
书记员xx
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