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陈某某、陈某某与佛山市顺德区勒流镇房产公司商品房买卖合同纠纷案

时间:2005-06-01  当事人:   法官:   文号:(2005)佛中法民五终字第299号

广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

(2005)佛中法民五终字第X号

上诉人(原审原告)陈某某,男,X年X月X日出生,汉族,住所(略)-202房。

上诉人(原审原告)陈某某,男,X年X月X日出生。汉族,住所(略)-202房。

上述两上诉人的委托代理人赵法,广东赋诚律师事务所律师。

上述两上诉人的委托代理人郭某某,男,X年X月X日出生,汉族,住所佛山市顺德区X镇X路X号3-302房。

被上诉人(原审被告)佛山市顺德区X镇房产公司。住所地:顺德区X镇X路X号。

法定代表人廖某某,该公司经理。

委托代理人丘某某,该公司副经理。

上诉人陈某某、陈某某因与被上诉人佛山市顺德区X镇房产公司商品房买卖合同纠纷一案,不服广东省佛山市顺德区人民法院(2004)顺法民一初字第(略)号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理,现已审理终结。

原审判决认定:2000年5月26日,原告陈某某、陈某某与被告签订一份《勒流镇房产公司预售确认书》一份,约定由两原告购买被告开发的座落于顺德区X镇X路X号海富花园商住楼X座X号(原称2座X号)房屋及储物房各一套,楼房建筑面积109.56米(含分摊面积在内),单价为每平方米1450元,储物房编号X号,面积4.5平方米,单价为每平方米1300元。一次性付款按8.8折计算,该房屋价款合共(略)元。两原告接收房屋前须支付水电增容费8000元。由被告负责代办水、电及房产契证,但一切费用均由原告承担。……签订确认书后,原告按约支付了购房款及水电增容费。期间,原、被告双方曾为办证问题进行过协商。2004年3月8日,原、被告双方经协商确定了桥信楼办证程序,约定“2004年3月9日至3月27日房地产确权;3月28日至4月5日住户签合同;4月5日至4月12日整理资料;4月13日至4月28日输入电脑、打单、纳契税;4月29日至5月29日上送区局审批、打证”。2004年4月19日,佛山市顺德区规划国土局向被告核发了《佛山市顺德区商品房权属证明书》,确认座落于顺德区X镇居委会桥东路X号桥信楼的权利单位是被告佛山市顺德区X镇房产公司。诉讼过程中,法院委托佛山市顺德区测绘大队对讼争房屋交付的实际面积进行复测,佛山市顺德区测绘大队测出讼争房屋的建筑面积为116.35平方米,储物间面积为6.79平方米。另查明,被告至今尚未取得顺德区X镇居委会桥东路X号桥信楼的商品房预售许可证。

原审判决认为:虽然原、被告双方在签订《勒流镇房产公司预售确认书》时,被告尚未取得商品房预售许可证,但在原告起诉前被告已取得商品房权属证明书,具备商品房销售的必要条件,原、被告亦愿意继续履行合同,因此法院认定该合同为有效合同。原告认为《海富花园认购细则》第七条约定被告应于2001年8月15日前办妥讼争房屋的产权证,但未提供相关的证据,且2004年3月8日,原、被告双方经协商重新约定被告应于2004年3月9日至3月27日办理讼争房屋的确权手续。该协议是双方当事人在自愿、平等的基础上签订的,且没有违反法律强制性规定,应受法律保护,双方均应按新协议履行自己的义务。本案涉讼的顺德区X镇居委会桥东路X号桥信楼于2004年4月19日经佛山市顺德区规划国土局确权,原告要求被告按照已付购房款总额,按月利率4.2‰支付逾期违约金有理,但违约金计付时间应从2004年3月28日起至2004年4月18日止,即被告应支付原告逾期办证违约金(略)元×4.2‰÷30天×22天=442元。顺德区X镇居委会桥东路X号桥信楼业主廖某海、伍镜龙、卢建全已办理了房屋产权证,证明被告已具备办证条件。造成原告至今未办证的原因是原告拒绝与被告签订《商品房买卖合同》,且不提供相关的文件及交缴政府规定的办证费用,故应由原告自己承担2004年4月19日后至今仍未办理房屋产权证的责任。民事行为应当遵循公平、自愿、合法的原则,《中华人民共和国价格法》规定:“经营者不得在标价以外加价出售商品,不得收取任何未予标明的费用”。本案《勒流镇房产公司预售确认书》是原、被告双方真实意思表示,且没有违反法律法规的禁止性规定,对双方当事人均有约束力。《勒流镇房产公司预售确认书》所约定的水电增容费应属于商品房的成本费用,被告未将上述费用列入讼争房屋的价款中,而是另行约定由原告支付给被告,现双方已履行了《勒流镇房产公司预售确认书》约定的权利义务,根据当事人意思自治原则,原告要求被告退回上述费用,没有法律依据,法院不予支持。根据本案的实际情况,涉讼商品房及储物房的实际面积应按顺德区测绘大队复测的结果进行认定。因该商品房及储物房的实际建筑面积大于预售确定书中约定的面积,故原告要求被告退回面积差异款,缺乏事实及法律依据,法院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国价格法》第十三条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条的规定,判决:一、被告佛山市顺德区X镇房产公司应于本判决发生法律效力之日起60日内协助原告陈某某、陈某某办理顺德区X镇X路X号3-202房屋的产权证(原告陈某某、陈某某必须向被告提供办证所需的相关资料);二、被告佛山市顺德区X镇房产公司应于本判决发生法律效力之日起15日内支付原告陈某某、陈某某违约金442元;三、驳回原告陈某某、陈某某的其他诉讼请求。本案诉讼费1350元,由原告陈某某、陈某某负担1300元,被告佛山市顺德区X镇房产公司负担50元。

宣判后,上诉人陈某某、陈某某不服,向本院提起上诉称:一、上诉人要求人民法院判令被上诉人限期为上诉人办妥涉讼房屋产权证的诉讼请求,符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第十八条的规定。二、关于原审法官驳回上诉人要求判令被告退还多收购房面积差额款4153.45元(暂按购房款建筑面积少于数为3%计算)的诉讼请求和驳回上诉人要求被告退还多收储物房款800元的判案观点违法错误的问题。(1)《顺德区X镇X路X号桥信楼三座房产测量资料簿》是本案适用简易程序审判时,该简易程序审判庭委托佛山市顺德区测绘大队对涉讼房屋建筑面积复测的面积。该《房产测量资料簿》不具有《民事诉讼法》第六十三条所规定七种证据中任何一种证据的属性。原审法庭将该《房产测量资料簿》的内容作为本案证据认定事实的观点明显违法。(2)被上诉人提交原审法庭的《佛山市顺德区商品房权属证明书》记载的内容[建筑总面积肆千伍佰叁拾捌点伍(平方米),套数伍拾贰]告诉原审法官和上诉人,涉讼房屋的建筑面积已被顺德区规划国土局房地产权科依法确权。确权资料已存档于该房地产权科内。由此可见,被上诉人心知肚明涉讼房产的合法建筑面积数是多少。上诉人用该《商品房权属证明书》和被上诉人向原审法庭举证的三本《房地产权证》记载的内容(廖某海、伍建龙、卢建全)反驳证明:①涉讼房屋已被依法确权,被上诉人心知肚明涉讼房产的建筑面积数。被上诉人不告诉原审法庭的目的,就是希望原审法庭无法查明涉讼房产的合法建筑面积是多少的事实。②原审法庭适用简易程序的法庭委托曾为被上诉人委托的顺德区测绘大队对整幢桥信楼作测绘的测绘成果(房屋测绘面积),已被房地产确权机关——广东省人民政府否定。换言之,桥信楼的测绘成果比人民政府所确权的面积数大约10%。③廖某海、伍建龙、卢建全向被上诉人购买的储物间(第X号,第X号,第X号)因属违章建筑而未被人民政府确认产权。换言之,他们双方买卖储物间的行为因违法而被人民政府确认为无效买卖行为。原审法官共同知晓上诉人的以上举证目的的同时,《佛山市顺德区X镇X路X号桥信楼三座房产测量报告》的绘图员潘伦进明确告诉原审合议庭法官,他和测绘员洪玉宁对该《测量报告》所测量的建筑面积数的合法性不负责任。(3)原审审判程序违法的问题。2004年6月29日,上诉人向原审原适用简易程序的法官申请对涉讼房屋面积鉴定。7月19日,原审法院以测绘费名义收上诉人预交的鉴定费200元之后,法庭不依照《规定》第二十六条和《民事诉讼法》第七十二条的规定,不委托法定鉴定机构或鉴定机构对涉讼房产建筑面积鉴定的审案方式违法错误。2004年10月9日,本案由简易程序转为普通程序,合议庭组成之后,根据《关于人民法院合议庭工作的若干规定》第五条第(二)项的规定,原审合议庭应当委托法定鉴定机构或鉴定机构对涉讼房屋建筑面积鉴定。2004年10月20日,原审合议庭收到上诉人的《重新鉴定申请书》,该申请书指出复测的《顺德区X镇X路X号桥信楼三座房产测量资料簿》没有《规定》第二十九条的七项内容,上诉人的重新鉴定申请符合《规定》第二十七条的规定。原审合议庭书面拒绝委托法定鉴定机构或鉴定机构对涉讼房屋建筑面积鉴定的通知书与《规定》第二十七条的明确规定相悖。三、上诉人要求被告从2001年8月15日起计算支付违约金的请求符合《解释》第十八条第(一)项的规定。原告的证据2(《海富花园认购细则》)证明:被告应于交房后,18个月内为原告办妥房屋产权证。根据《规定》第七十条第(一)项的规定,原审法官应当认定该书证的证明力。原审法官以《认购细则》是复印件。被告不承认为由,否定《认购细则》所证明的事实的观点违法错误。四、上诉人没有向原审法庭提交《桥信楼办证程序》书证。被上诉人也没有向原审法庭提交《桥信楼办证程序》书证。法庭没有对该《桥信楼办证程序》进行质证。双方也不对该《桥信楼办证程序》所证明的事实发生争议。原审法庭用法官自己找的《桥信楼办证程序》认定事实的审判方式,不符合《规定》第四十七条的规定,与《民事诉讼法》第六十四条的规定相悖。同时明显违反《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第九条第二款的明确规定。因此请二审法官依法确认双方当事人没有向原审法庭提交《桥信楼办证程序》书证,确认该《桥信楼办证程序》不属于本案证据。五、关于原审合议庭审判程序违法的问题。(1)如前所述,原审法庭拒绝委托法定鉴定机构或鉴定机构对涉讼房屋建筑面积进行鉴定的审判方式违法《民事诉讼法》第七十二条,《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十六条和《关于人民法院合议庭工作的若干规定》第五条第(二)项的规定。(2)根据《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第八条第5点、第九条、第十六条和第十七条的规定,原审合议庭应当归纳本案争议焦点,应当组织双方当事人围绕本案争议焦点进行辩论。但是本案法庭没有行使以上法定职责。(3)原审判决书确认的争议焦点内容不真实(见原审判决书第3页第14行至第20行)。六、原审合议庭认定被上诉人为上诉人办妥诉争房屋产权证截止期限为2004年3月28日之前的观点没有事实根据支持。七、原审法官认为上诉人自己承担2004年4月19日后至今仍未办理房屋产权证的责任的判案观点违法错误。原审判决驳回上诉人要求退还水、电增容费属于认定事实错误。综上所述,上诉人的上诉符合《民事诉讼法》第一百五十三条第(二)、(三)、(四)项的规定。请二审法院作出公正的判决,支持上诉人的以下上诉请求:一、撤销判决主文一中:“原告陈某某、陈某某必须向被告提供办证所需的相关资料”的判决内容。二、判决被上诉人退还多收购房面积差额款4153.45元(暂按购房建筑面积少于数为3%计算)。三、判决被上诉人退还多收水、电增容费6800元。四、判决被上诉人退还多收储物房款800元。五、判决被上诉人支付逾期办证违约金(略).67元。

被上诉人佛山市顺德区X镇房产公司答辩称:原审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院依法维持原判。

二审期间,上诉人陈某某、陈某某向本院提交《鉴定申请书》及下列证据材料:

1、(2004)顺法民一初字第(略)号民事诉状,证明《海富花园认购细则》的真实性。在该诉状中,被上诉人用《海富花园认购细则》第七条的规定向潘军主张权利。

2、(2004)顺法民一初字第(略)号案民事判决书,证明《海富花园认购细则》的真实性。

被上诉人认为一审测量机构具有测量资质,测量结果合法有效,不同意再次测量;并认为上述证据材料不是新证据不予质证。

经审查,本院认为一审法院已依法委托具有法定资质的机构对讼争面积进行了测量,其测量结果具有法律效力,上诉人就同一对象申请鉴定,本院不予准许。上诉人提供的上述证据均不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定的新证据范围,本院不予采信。

二审期间,被上诉人未提交新的证据材料。

依上诉人申请,本院依法调取了如下证据:1、《商品房销(预)售计划表》;2、《建设工程规划许可证》附图(佛顺建证(99)(略)号)。经查,该两项证据不能作为认定讼争面积的依据。

另查明,原审法院认为上诉人提供的《海富花园认购细则》是复印件,且被上诉人不予承认,故不予采纳。但《勒流镇房产公司预售确认书》第四条明确约定:“甲方负责代办水、电及房产契证,但一切费用均由乙方负责(详见认购细则)。”该约定与《海富花园认购细则》在时间、内容等方面相吻合,故《海富花园认购细则》应是对《勒流镇房产公司预售确认书》的补充和明确,本院对其真实性予以确认。

除以上本院查明的事实以外,本院对原审法院认定的其他事实予以确认。

本院认为:上诉人上诉请求主要有以下几个问题。第一,关于逾期办证违约金问题。《海富花园认购细则》第七条约定“本公司对售出的单元在由交楼之日起十八个月内,负责代办各业主的房地产权证”,按此约定,被上诉人应于2001年8月15日前为上诉人办妥房产证,但被上诉人至今仍没有为上诉人办理房产证,被上诉人的行为已构成违约,应当承担逾期办证违约责任。上诉人于2004年6月17日起诉,因诉讼时效为两年,本案违约金的保护期限为2002年6月17日至2004年6月17日。双方没有约定逾期办证违约金的计算方法,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第十八条第二款的规定,违约金按已付购房款总额的日万分之二点一计算,上诉人要求被上诉人按照已付购房款总额的月千分之四点二支付逾期办证违约金,上诉人请求的月利率少于法律规定,本院予以准许,即被上诉人应支付的逾期办证违约金是(略)元×4。2‰/月×24月=(略)元。第二,上诉人上诉要求返还水、电增容费问题。在《海富花园认购细则》中,双方没有将水、电增容费纳入商品房价格,而是将商品房总价款分成两部分收取,即除在预售确认书中约定的价格外,另以补充协议的形式,另列费用收取。对房地产市场的这种销售形式,是为当时当地物价管理部门所默许的,故考虑到顺德区房地产市场的实际,并从尊重客观事实及公平的原则出发,对上诉人要求被上诉人返还水、电增容费的上诉请求,本院不予支持。第三,关于购房面积差额问题。上诉人上诉要求退还多收购房面积差额款,但没有提供证据证明所购房屋的实际建筑面积小于购房面积,而是所购房屋的实际建筑面积大于预售确定书中约定的面积,对此上诉请求,本院不予支持。第四,关于程序问题,原审法院诉讼程序合法。综上所述,上诉人上诉部分有理,本院予以支持。原审法院部分事实认定不清,导致适用法律错误,应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项的规定,判决如下:

一、维持广东省佛山市顺德区人民法院(2004)顺法民一初字第(略)号民事判决第一项、第三项。

二、变更广东省佛山市顺德区人民法院(2004)顺法民一初字第(略)号民事判决第二项为:被上诉人佛山市顺德区X镇房产公司应于本判决发生法律效力之日起15日内支付上诉人陈某某、陈某某逾期办证违约金(略)元。

本案一、二审案件受理费共2700元,由上诉人陈某某、陈某某承担1519元,被上诉人佛山市顺德区X镇房产公司承担1181元(该款已由上诉人陈某某、陈某某预交,被上诉人佛山市顺德区X镇房产公司承担部分应于支付上述款项时一并支付给上诉人陈某某、陈某某,法院不再作收退)。

本判决为终审判决。

审判长吴逸

代理审判员杨崇康

代理审判员罗凯原

二00五年六月一日

书记员林彦



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