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陈某某与高明市三新包装有限公司租赁合同纠纷案

时间:2005-05-20  当事人:   法官:   文号:(2005)佛中法民二终字第166号

广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

(2005)佛中法民二终字第X号

上诉人(原审被告、反诉原告):陈某某,男,X年X月X日出生,汉族,住(略)。

委托代理人:何炳均、刘某某,分别系广东尚之信律师事务所律师和律师助理。

被上诉人(原审原告、反诉被告):高明市三新包装有限公司,住所地佛山市高明区X街X路官当开发区。

法定代表人:伍某某,经理。

委托代理人:朱某某,该司职员。

委托代理人:柯其红,广东沧江律师事务所律师。

上诉人陈某某与被上诉人高明市三新包装有限公司(以下简称三新公司)因租赁合同纠纷一案,不服广东省佛山市高明区人民法院(2004)明民一初字第X号民事判决,向本院提起上诉。本院于2005年3月2日受理后,依法组成合议庭于同年3月18日公开进行了法庭调查。上诉人陈某某的委托代理人何炳均、刘某某,被上诉人三新公司的委托代理人柯其红、朱某某均到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。

原审法院经审理查明:1999年9月8日,高明区荷城官当第三队经济社(以下简称经济社)与高明永兴包装材料制品厂(以下简称永兴厂)签订一份土地租赁合同,永兴厂租用经济社所有的一宗面积为1427平方米的土地,并在该地建厂房等,双方约定了租金的交付方法及租赁期限为14年等条款。2003年1月1日双方又签订补充条款:“经济社同意永兴厂在租期内有转租权利。”2003年1月1日永兴厂将该厂房及喷胶棉设备转租给三新公司。经永兴厂同意,三新公司于2003年8月8日与陈某某签订租赁合同,约定陈某某承租厂房及喷胶棉生产设备一套,租赁期限从2003年8月23日至2005年8月23日止,租金为每月(略)元,交租时间为每月5日。陈某某需先支付三个月租金,以保证三新公司厂房、设备财产安全。双方还就违约责任进行了约定:陈某某超过15天未能按时交纳租金,三新公司可单方解除租约,没收保证金,并要求陈某某赔偿一切损失。合同签订后,双方于2003年8月20日进行财产交接手续,陈某某依约支付保证金(略)元(三个月租金),三新公司出具了收据给陈某某。陈某某从8月23日起至11月23日止,分别支付三个月租金共(略)元。陈某某还在承租期间支付了部分电费(略)元。陈某某于2003年12月18日晚在三新公司不知情的情况下撤离所租赁的厂房,并拖欠从2003年11月24日起至起诉日止的租金和部分电费。2004年4月三新公司向一审法院提起诉讼,陈某某提出管辖权异议,佛山市中级人民法院经审查认为,双方于2003年8月8日签订的租赁合同,是受法律保护的合同关系,遂以(2004)佛中法立民一终字第X号民事裁定驳回陈某某管辖权异议的申请。2003年8月17日三新公司向一审法院提出撤诉申请,一审法院予以准许。三新公司于2004年9月28日向一审法院再次提起诉讼,请求判令:陈某某偿还欠三新公司的租金暂定自2003年11月份起至起诉之日止的(略)元(9个月),实计至判决之日,电费(略)元,水费1788.84元,电话费1172.91元,合计(略)。75元;2、解除三新公司与陈某某间的租赁合同;3、陈某某修复三新公司的喷胶棉生产设备至正常生产,并返还三新公司财产:2个马达,1台磅秤,1台焊机,8个电机调整器,8套单小喷嘴,1个燃烧机集成电路,2个铺棉机变频器(价值约(略)元);4、陈某某承担所有诉讼费用。在诉讼中,陈某某提出反诉,请求判令三新公司立即返还陈某某的保证金(略)元,诉讼费用由三新公司承担。

原审法院审理认为:三新公司、陈某某签订的租赁合同是双方真实的意思表示,符合法律规定的生效要件,是有效合同,依法受法律保护。双方均应恪守合同约定,依约履行合同,现陈某某未按合同约定支付租金及在三新公司不知情的情况下私自撤离,已构成违约,引起本案纠纷,陈某某应承担相应的责任,故三新公司请求解除双方签订的租赁合同及返还喷胶棉设备一套,依据充分,依法予以支持。三新公司请求从2003年11月24日计至判决生效之日止的租金,合理合法,予以支持。三新公司请求代缴付的电费(略)元(已扣减(略)元),有高明供电公司出具的发票、清单和银行出具的证明,均可证实陈某某共拖欠电费的金额,对此请求予以支持。三新公司举证的水费发票的名称是陆建江工地临时,不能证明与三新公司有何关联,对此部分费用不予支持。同样,电话费发票无交费主体的名称,不能证实是陈某某使用的,对此部分的费用,不予支持。庭审中,陈某某承认拿走了三新公司起诉状第三项请求中的财产:马达2个,磅秤1个,焊机1台、电机调整器8个、单小喷嘴8套、燃烧机集成电路X个、铺棉机变频器机械设备2个,但认为是自己的财产,不是三新公司的财产。因陈某某是租赁三新公司的厂房和喷胶棉设备,三新公司主张的第三项请求中均是移交给陈某某使用的财产,现陈某某私自撤离且不与三新公司进行财产移交,也不能提供上述财产是归其所有的证据,故对此抗辩理由,不予采信。陈某某应将上述财产归还三新公司。三新公司主张修复喷胶棉设备至正常生产,并提供九张相片和冯建良的检验报告,由于冯建良不具备资质,无资格对喷胶棉设备是否正常生产作出结论,而相片也不能反映喷胶棉设备是否正常,三新公司主张这部分的请求,需有资质的部门进行签定损失后,再另行主张。陈某某主张双方签订的租赁合同未经登记备案及三新公司无产权证不具备出租权利,属于无效合同。房屋租赁合同的登记备案只是赋予房产管理部门一种房屋租赁合同的管理手段,对于未经登记备案的房屋租赁合同不影响其合同实体内容的法律效力。三新公司转租的厂房是永兴厂租用经济社所有的土地兴建的厂房,经济社同意永兴厂在租期内有转租的权利,而三新公司的转租行为也是经永兴厂的同意才与陈某某签的租赁合同,转租人只要得到所有权人同意,租赁合同有效,故陈某某以此为抗辩理由不成立,不予采信。陈某某认为三新公司违约即无为其办理税务、工商、治安、消防等手续,造成无法正常生产而不得不撤离。三新公司、陈某某在租赁合同第四条第3款规定,三新公司负责办理上述相关证件,但无明确具体时间,而陈某某承租期为两年,陈某某在租赁三个多月后,即认为三新公司违约且在三新公司不知情的情况下撤离,况且陈某某没有证据证明三新公司有违约行为存在,故对此抗辩理由,不予采信。陈某某主张租赁合同签订后,分别支付两笔款给三新公司,从其举证的银行支票存根(2003年8月8日)、银行进帐单(2003年8月11日)、收款收据(2003年8月23日)的时间顺序及正常的交易习惯,可证实陈某某实际只支付了一笔款。三新公司是依合同约定收取三个有租金的保证金即(略)元,所以尽管陈某某提供的银行支票及银行进帐单均是(略)元,但三新公司在2003年8月23日写的收据还是将1元加进(略)元保证金中,主要是体现出是收取陈某某三个月的租金总额,况且,陈某某支付了保证金后,还分别依约支付了三个月的租金,不存在陈某某重复支付保证金的事实,故对陈某某反诉请求三新公司返还(略)元的事实理由不充分,不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十条第二款、第二百二十四条、第二百二十七条的规定,判决:一、解除三新公司与陈某某于2003年8月8日签订的租赁合同;二、陈某某在判决发生法律效力之日起十日内向三新公司清偿按每月租金(略)元,从2003年11月24日计至判决确定还款之日止的租金。并返还喷胶棉设备一套;三、陈某某在判决发生法律效力之日起十日内向三新公司清偿电费(略)元;四、陈某某在判决发生法律效力之日起十日内向三新公司返还:马达2个、磅秤1个、焊机1台、电机调速器8个、单小喷嘴8套、燃烧机集成电路X个、铺棉机变频器机械设备2个;五、驳回三新公司其他诉讼请求;六、驳回陈某某反诉请求。案件受理费4711元,反诉费1710元,合共6421元,由陈某某负担。

上诉人陈某某不服原审法院上述判决,向本院提起上诉称:一、原审法院认定事实不清。首先,原审法院认定陈某某与三新公司签订的租赁合同是有效合同与《房地产管理法》第五十二条、第五十三条、《合同法》第五十二条第(五)项规定及国家相关规定相悖。《房地产管理法》第五十二条规定“房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。”;第五十三条规定“房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。”;《广东省城镇房屋租赁条例》第六条第(一)项规定,“未取得产权证或经营管理权的房屋不得出租”;第十一条“签订、变更、终止租赁合同的,当事人应当向县以上房地产管理部门或者其派出机构进行登记”;第二十五条“经出租人同意,承租人可以将租赁房屋的一部分或者全部转租给第三人”;第二十六条“转租人与受转租人应当按照本条例规定订立租赁合同,并且进行登记”。建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条第(一)项也规定,“未取得房屋所有权证的房屋不得出租”;第十三条“房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案”;第十四条“房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内,持本办法第十五条规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续”;第十七条“《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的,房屋租赁证作为经营场所合法的凭证”;第三十二条第(三)项“未征得出租人同意和未办理登记备案,擅自转租房屋的,其租赁行为无效”。《合同法》第五十二条第(五)项规定,“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。在庭审中,三新公司自始至终均未举出房屋所有权证明及办理房屋租赁备案登记的证据,而其举出的仅仅是能证明三新公司存在非法租赁和非法转租行为的几份租赁合同,就连出租人同意转租的证明也是在陈某某与三新公司发生纠纷以后补办的,其行为严重违反了《广东省城镇房屋租赁条例》和建设部《城市房屋租赁管理办法》规定的关于出租房屋需取得房屋所有权证(产权)或合法的经营管理权、需办理租赁备案登记、转租需取得出租人同意并办理登记的相关规定。根据《合同法》第五十二条第(五)项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定,双方签订的租赁合同依法属于无效,而且,建设部《城市房屋租赁管理办法》特别在第三十二条(三)明确规定了“未征得出租人同意和未办理登记备案,擅自转租房屋的,其租赁行为无效”。而原审法院确认为房屋租赁合同未经备案登记并不影响其合同实体内容的法律效力。原审法院的此种判决是“重实体轻程序”的再现。其次,原审法院认定陈某某有违约行为而三新公司无违约行为与事实不符。陈某某与三新公司双方签订的租赁合同第四条第3项约定,三新公司负责为陈某某办理税务、工商、消防等手续;第4项约定三新公司购买一份50万元的财产保险,而三新公司未为陈某某办理工商、税务、消防等手续,导致陈某某无法开展经营,原审法院却以合同未明确办理相关证件的具体时间,陈某某的承租期是两年,陈某某没有证据证明三新公司有违约行为等为由,认定三新公司无违约行为。我国有关生产经营方面的法律法规均规定,经登记机关依法核准登记、领取营业执照后方可从事经营活动。本案中,合同约定三新公司为陈某某办理工商、税务、消防等证照均应在陈某某开展经营活动以前,而三新公司却在陈某某租用了其厂房三个多月之久未将有关证照办理下来交给陈某某,三新公司的行为属于违约行为。原审法院要求陈某某举出三新公司未办理相关证照的违约证据,实属举证责任颠倒。因此,根据租赁合同第六条第4项的约定三新公司不能履行合同则应无条件退还陈某某保证金并负责陈某某一切损失,三新公司造成的损失应由其自己承担。再次,原审法院认定2003年8月8日的银行支票存根上载明的(略)元与2003年8月23日的收款收据载明的(略)元是同一笔款项的推理缺乏逻辑依据。三新公司和陈某某签定的《租赁合同》约定,陈某某需先支付三个月租金,以保证三新公司厂房、设备财产安全。合同签订后,陈某某于签订合同当日就以支票的形式向三新公司交纳了(略)元厂房按金,三新公司提供的2003年8月11日进帐单也可予以证实。而在2003年8月23日陈某某进厂时,三新公司又收了陈某某(略)元租赁厂房的保证金。这两笔款并非原审判决认定的是一笔款:从时间上看,一笔是2003年8月8日、一笔是2003年8月23日;从金额上看,一笔是(略)元、一笔是(略)元;从内容上看一笔是以支票形式通过银行支付的,有三新公司的进帐单为证;而另一笔的是2003年8月23日三新公司开具的“收款收据”,内容为“兹收到陈某某交来厂房保证金(略)元”,“兹”的意思就是“现在”,根据双方签订的租赁合同,三新公司在2003年8月23日向陈某某收取厂房保证金属重复收款,根据法律规定,三新公司依法应退还给陈某某。又原审判决称陈某某在庭审中承认拿走三新公司在第三项请求中的财产:马达2个、磅秤1个、焊机1台、电机调速器8个、单小喷嘴8套、燃烧机集成电路X个、铺棉机变频器机械设备2个,是对陈某某称拿走的是自己的财产而不是三新公司财产的错误理解。二、原审法院审理程序有误。原审法院判令陈某某返还喷胶棉设备一套超出了三新公司的诉讼请求范围,且在庭审时,原三新公司并未增加诉讼请求,而原审法院却主动在判决书上称三新公司要求返还喷胶棉设备一套,并依此作出了判决,从判决书中叙述的证据中也可看出判令陈某某返还喷胶棉设备一套严重缺乏事实依据和法律依据,根据《民事诉讼法》的规定,原审法院对此部份的判决严重违反诉讼程序。三、原审法院判决陈某某按每月(略)元承担从2003年11月24日至支付之日止的租金无法律依据,超过了三新公司预期损失。如果陈某某有逾期交付租金的违约行为,根据双方签订的租赁合同第六条第1项规定“乙方超过15天未能按时交纳租金,甲方可单方解除租约,没收保证金,并要求乙方赔偿一切损失”,三新公司就应在逾期交纳租金的第16日起行使解除合同的权利,而不是无限制放弃权利,《合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”,第一百一十九条规定“当事人一方违约后,对方应采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中,陈某某在签订合同时就向三新公司交纳了相当于三个月租金的保证金以保证三新公司厂房、设备财产安全,此保证金就属合同法第一百一十三条规定的“订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”,三新公司不在陈某某逾期交纳租金的第16天行使解除的权利或者在陈某某撤走后立即行使解除的权利,就属于没有采取适当措施致使损失扩大。根据《合同法》第一百一十九条的规定,三新公司不得就扩大损失要求陈某某赔偿,陈某某若有违约的情况应赔偿给三新公司的是从逾期交纳租金之日起至第16日的租金,而非原审判令的陈某某从2003年11月24日起至支付之日止的租金。四、原审法院未对陈某某支付的相当于三个月租金的保证金进行处理。《最高人民法院关于适用〈担保法〉的若干问题的解释》第85条,“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后,移交债权人占有作为债权的担保,债务人不履行债务时,债权人可以以该金钱优先受偿。”本案中,三新公司收取的相当于三个月租金的保证金就属于一种担保,在陈某某不履行债务的情况下,三新公司以该保证金优先受偿,而不是原审法院不对保证金进行处理。综上所述,原审法院认定事实不清,适用法律不当,处理错误,请求二审法院撤销原判,改判三新公司返还陈某某(略)元的保证金,三新公司承担一、二审诉讼费用。

上诉人陈某某在二审期间提供了2003年10月15日及2003年11月16日的收条两份,证明陈某某在2003年9月及10月分别向三新公司支付租赁合同约定的为陈某某办理工商、税务、消防等手续的费用6000元,而三新公司收取费用后却未为其办理相关手续。

被上诉人三新公司答辩称:一、本案事实清楚。1、本案转租合同有效。《合同法》第二百二十四条规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。可见转租不要求对租赁物有所有权。根据《合同法》第五十二条第五项规定,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。陈某某与三新公司的合同并未违反全国人大常委会制订的法律和国务院行政法规,依法有效。而房屋租赁备案登记,不是合同成立和有效的必要条件。另外,违反行政规章、地方性法规,承担的应是行政法上的责任。与合同本身是否有效无关。2、陈某某称“三新公司未为陈某某办理工商、税务、消防等手续,导致其无法开展经营”与事实不符,三新公司首先已有合法的工商营业执照,陈某某完全可以合法正常经营。其次,陈某某在租赁期间一直进行了正常经营。再次,陈某某进行经营,应该自己办理税务登记手续,三新公司仅是协助义务。最后,陈某某从未督促三新公司为其办理相关证件,双方也没有约定办理时间。3、(略)元支票与(略)元收款收据是同一笔款。陈某某称在已支付(略)元支票款情况下,另付(略)元的现金给三新公司,完全违背日常生活经验法则。况且,陈某某其后无按月交租,其也无法当庭回答为何要交两笔保证金的款项。4、陈某某称拿走的马达等物品是自己的,与其签收的财产移交清单不符。二、原审法院程序合法。既然双方合同已经法院判决解除,自然要由承租人返还租赁物,即返还喷胶棉设备。如此判决没有违反法律规定,仅仅是为了避免歧义。三、判令陈某某按每月租金(略)元支付从2003年11月24日至判决确定还款之日止的租金完全正当。1、“乙方(即陈某某)超过15日未能按时交纳租金,甲方(即三新公司)可单方解除租约,没收保证金,并要求乙方赔偿一切损失。”根据该条规定,三新公司可以解除租约,而不是必须在第十六日解除租约。至于是否解除租约,是三新公司的权利。2、陈某某从未通知三新公司解除合同,也未通过仲裁或法院解除合同,致使本案合同无法解除。三新公司此前已经起诉解除本案合同,并非没有“避免损失的扩大”。在开庭时三新公司主动提出:既然双方认为合同不需要继续履行,可先解除合同,至于其他问题等法院之后判决,但是遭到陈某某的无理拒绝。3、既然合同未解除,陈某某就应约定支付租金。4、既然合同约定未能按时交纳租金,三新公司可没收保证金,则本案保证金已属三新公司所有。三新公司无需起诉请求法院处理,自然法院也无需对此进行处理。四、本案事实其实很简单:陈某平租赁三新公司一套60余万元的设备,在胶棉生产旺季,利用三新公司设备进行满负荷生产,赚了几十万元人民币,然后在喷胶棉生产淡季乘三新公司不备,连夜辞退所有工人,并拿走三新公司喷胶棉生产设备中的部件,还放干设备中的柴油,导致三新公司的设备根本无法运转。综上,请求二审法院维持原判,驳回陈某某的上诉请求。

被上诉人三新公司在二审期间没有提供新证据。

经质证,三新公司对2003年10月15日收条的真实性无异议,对2003年11月16日的收条有异议。

本院经审理查明:本院除认定一审所查明的事实外,另查明2003年12月18日陈某某在未通知三新公司的情况下撤离所租赁的厂房,次日三新公司已得知该情况。

本院认为:本案首先是要确认租赁合同的效力问题。陈某某与三新公司签订租赁合同时,已分别征得原出租人经济社和永兴厂的同意,而未对租赁合同进行登记备案并不影响合同的有效成立,该份租赁合同没有违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效,应受法律保护,双方当事人应当严格按照合同的约定履行各自的义务。其次是双方在履行合同过程中是否存在违约行为及赔偿责任的承担问题。租赁合同中虽约定由三新公司负责办理税务、工商、消防等相关证件,但合同并无明确约定办理上述相关证件的具体时间,同时陈某某提交的收条两张并不能说明其已向三新公司请求予以办理以上证件,故三新公司在履行合同时并不存在违约行为,陈某某称因三新公司没有替其办理有关证件导致其无法继续经营的主张没有事实依据,本院不予支持。由于2003年12月18日陈某某在没有通知三新公司的情况下私自撤离所租赁的厂房并自2003年11月24日开始拖欠租金,其行为已构成根本违约,根据合同约定,三新公司有权解除合同,而合同的解除自然产生恢复其租赁给陈某某使用的喷胶棉设备的所有权的后果,由于三新公司没有就此向一审法院提出请求,本院对此不作处理;另三新公司还有权要求陈某某赔偿损失,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定,三新公司请求损失赔偿额应当相当于因陈某某违约所造成的损失。由于三新公司于2004年4月向一审法院提起诉讼,同年8月撤诉,2004年9月再次向一审法院提起诉讼,在2004年4月至9月期间,因三新公司的撤诉行为导致其所受损失扩大,对这部分扩大损失应由三新公司承担,因此三新公司所遭受的实际损失为从2003年11月至2004年4月期间的租金损失(略)元,及从2004年9月至本院确定付款之日止按每月租金(略)元计付的租金损失。由于陈某某已预交了保证金(略)元,故应从上述款项中扣除三个月的保证金(略)元。陈某某上诉称其共向三新公司交纳厂房按金和保证金两笔,而其提交的2003年8月8日的支票存根写明为厂房按金,按通常理解,按金与保证金的性质是一致的。合同约定的保证金数额实为三个月租金的数额(略)元,三新公司认为是为了体现陈某某已如约交付了保证金(略)元而按商业习惯将该少交的1元也写在收据中,符合常理,本院予以采信,陈某某的诉讼请求理由不充分,本院不予支持。另由于双方在签订租赁合同时,双方进行了财产移交并在财产移交清单上签名确认,陈某某现称其所拿走的马达、焊机等机械设备为自己所有,但以上机械设备与财产移交清单列明的财产能大致对应,陈某某又无法提交上述机械设备的相应产权凭证证明其享有所有权,故本院采信三新公司的陈某。综上所述,一审法院认定事实清楚,但适用法律有误,导致判决不当,应予纠正。上诉人陈某某的上诉理由部分成立,对该部分请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项的规定,判决如下:

一、维持广东省佛山市高明区人民法院(2004)明民一初字第X号民事判决第一、三、四、五、六项;

二、变更广东省佛山市高明区人民法院(2004)明民一初字第X号民事判决第二项为:上诉人陈某某应在本判决发生法律效力之日起十日内向高明市三新包装有限公司清偿租金(略)元及从2004年9月起至本判决确定付款之日止按每月(略)元计算的租金;

一审案件受理费4711元,反诉费1710元,二审案件受理费6421元,合计(略)元,由上诉人陈某某负担(略)元,被上诉人高明市三新包装有限公司负担2772元。因一审案件受理费4711元已由被上诉人高明市三新包装有限公司预交,故上诉人陈某某应在履行上述判决确定的债务时一并迳付被上诉人高明市三新包装有限公司,一、二审法院不再作收退。

本判决为终审判决。

审判长郑振康

代理审判员吴行政

代理审判员王琰

二00五年五月二十日

书记员潘星谚



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