重庆市第一中级人民法院
民事判决书
（2012）渝一中法民再终字第X号
抗诉机关：重庆市人民检察院。
申诉人（原一审原告、二审上诉人）：孙某，男，38岁。
委托代理人：胡某某，重庆市某某法律服务所法律工作者。
被申诉人（原一审被告、二审被上诉人）：重庆市X区某实验小学校（以下简称某实验小学），住所地重庆市X区X街X路某号。
法定代表人：刘某乙，该校校长。
被申诉人暨某实验小学的委托代理人（原一审被告、二审被上诉人）：袁某某，男，46岁。
孙某与某实验小学、袁某某房屋买卖合同纠纷一案，孙某不服本院（2010）渝一中法民终字第X号民事判决，向检察机关申诉。重庆市人民检察院于2011年6月17日作出渝检民抗[2011]X号民事抗诉书，向重庆市高级人民法院提某抗诉。重庆市高级人民法院于2011年9月23日作出（2011）渝高法民抗字第X号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。重庆市人民检察院第一分院指派检察员唐恒军、蔡良毅出庭。申诉人孙某及其委托代理人胡某某、被申诉人某实验小学的委托代理人暨被申诉人袁某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审原告孙某向重庆市X区人民法院起诉称：2007年1月28日，我（乙方）与被告某实验小学（某某花园项目部）（甲方）签订某某花园《集资购房合同》，约定我出资141952元购买位于重庆某某区X路X号旧改C栋X-2、8-2两套计190平方米住房，并约定交房时间为2008年12月30日。被告袁某某在甲方代表处签名。合同签订后，我支付了购房款90500元，但被告却未在约定的期限内交付房屋，经双方多次协商赔偿未果。故起诉要求解除我与被告签订的购房合同，由二被告连带退还我交付的购房款90500元并从交房款时起按银行同期贷款利率计算利息至还清购房款时止，同时按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款（一）项之规定赔偿损失90500元。原审被告某实验小学及袁某某答辩称：与原告签订合同、原告交付了90500元购房款及房屋交付不能属实。同意解除合同、退还所交房款并赔偿利息，但因该合同所涉房屋系集资建房，不同意按商品房买卖的规定赔偿，只能按合同约定支付相应的违约金。
重庆市X区人民法院原审查明：2007年1月28日，被告某实验小学（某某花园项目部）（作为甲方，组建方）与原告孙某（作为乙方，参建方）签订某某花园《集资购房合同》，该合同由被告袁某某在甲方处签名，某实验小学集资房项目部加盖印章。该合同总则部分载明：甲乙双方本着平等自愿、诚实信用的原则，乙方已充分了解该集资房屋的基本情况，决定集资购买该房屋。合同约定原告集资购买位于重庆市X区X路X号旧改C栋X-2、8-2两套共190平方米房屋，房屋总价款为141952元，交房时间为2008年12月30日，若一方违约，违约方需向守约方支付房款总额的5%作为违约金。合同签订后，原告于2007年3月7日向被告支付了购房款90500元，但被告未能如期向原告交付房屋，原告遂起诉来院。同时查明：原、被告讼争房屋系被告某实验小学（原某某县某实验小学）与重庆某某电力实业有限责任公司准备联合修建的集资房，袁某某系某实验小学负责该集资建房项目的负责人，不是该校的职工。该集资房后来因故未修建。原、被告均认可所签合同约定的房屋价格系按照商品房价格计算。另查明：原告所交购房款系原告孙某之兄孙某购A栋附楼负1-X号房屋房款转来。孙某不是被告某实验小学单位职工。
上述事实，有原、被告陈述、购房合同、交款收据、长计[2002]X号长寿县发展计划委员会关于同意联合修建集资建房立项的通知、长府地[2002]X号重庆市X区人民政府关于重庆市某某电力实业有限责任公司联合修建集资建房工程使用国有土地的批复、固定资产投资项目投资许可证、项目承包协议等证据证实，该院予以确认。
重庆市X区人民法院认为，原告孙某与被告某实验小学某某花园项目部签订《集资购房合同》，被告袁某某作为某实验小学集资建房项目负责人在合同上签名，系履行职务行为，其不是《集资购房合同》的相对方；某实验小学某某花园项目部不具备法人资格，系某实验小学的内设临时性的分支机构，其与原告签订合同所产生的民事法律后果，应由被告某实验小学承担。故对原告要求被告袁某某与被告某实验小学承担连带责任的诉讼请求，该院不予支持。原告与被告某实验小学签订的某某花园《集资购房合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告依照约定向被告支付了购房款，因讼争房屋并未修建，被告不能如期交房致原告签订合同目的不能实现，被告已根本违约，原告要求解除合同理由正当，且被告亦同意解除合同、退还购房款并赔偿利息。故对原告要求解除合同，由被告某实验小学退还购房款并支付利息的诉讼请求，该院予以支持。关于原告提某要求适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款（一）项之规定要求被告赔付已付购房款一倍的损失的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提某虚假商品房预售许可证明；……。被告某实验小学是事业法人，不是房地产开发企业，双方签订的合同不是该司法解释所称商品房买卖合同，且原、被告讼争房屋系被告某实验小学与重庆长寿电力实业有限责任公司准备联合修建的集资房，该类型房屋不能取得商品房预售许可证明。双方签订合同中的总则部分载明原告已充分了解该房屋的性质，且原告也明知该房屋并未修建，故双方所签订的合同应为集资建房合同，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖案件适用法律若干问题的解释》的规定。本案在审理过程中，经该院向原告释明双方所订的合同系集资建房合同，若该赔偿请求得不到支持时是否选择按照合同约定由违约方支付违约金，但原告表明坚持诉讼请求。故对原告要求被告赔偿已付购房款一倍的损失的请求。该院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条一款（四）项、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告孙某与被告重庆市X区某实验小学校于2007年1月28日签订的《集资购房合同》；二、由被告重庆市X区某实验小学校在本判决生效后10日内退还原告孙某所交购房款90500元，并支付利息（从2007年3月7日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率计付利息至还清购房款时止）；三、驳回原告孙某对被告袁某某的诉讼请求；四、驳回原告孙某的其余诉讼请求。案件受理费3920元由原告孙某承担1960元，被告重庆市X区某实验小学校承担1960元。
孙某不服，向本院提某上诉称，请求依法改判，支持上诉人的诉讼请求，或者补偿现在购房与签订合同时的差价。主要事实和理由：1、袁某某是个人挂靠某实验小学，实际是袁某某在开发该地块，故《集资建房合同》事实上就是商品房买卖合同，属于商品房预售，且袁某某是应当承担连带责任的一方当事人。2、上诉人在签订合同时并不知道该房屋不能修建，上诉人履行合同没有任何过错，二被上诉人依法应当承担违约责任。3、《集资购房合同》是格式合同，对格式合同的理解应作出对提某方不利的解释，本案上诉人是购房而不是集资建房。被上诉人某实验小学、袁某某答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院二审查明事实与一审查明事实相同。
本院二审判决认为，本案争议焦点有四，一、袁某某是否承担责任的问题。与孙某签订《集资购房合同》的是某实验小学集资房项目部，不是袁某某，袁作为某实验小学集资建房项目部负责人，不是合同相对方，依法不应当承担合同责任，孙某要求袁某某承担连带责任，本院不予支持。二、本案是否属于商品房买卖合同的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。某实验小学是事业法人，不是房地产开发企业，双方签订的合同不是该司法解释所称商品房买卖合同，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》的规定。三、格式合同的理解问题。《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式合同的理解的规定是：“对格式条款理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的应当作出不利于提某格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”，本案《集资购房合同》就相关事项进行了明确表述，合同条款本身不存在争议。而双方争议的合同性质问题并不涉及格式条款的理解，故本院对上诉人孙某的第三点上诉理由不予支持。四、关于孙某在二审中提某的违约责任和补偿其房屋差价的问题，经本院主持调解未果。该请求属于新增诉讼请求，不属于本案二审审理范围，本院不予主张。综上，上诉人孙某的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予主张。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3920元，由孙某承担1960元，重庆市X区某实验小学校承担1960元。
重庆市人民检察院抗诉认为，（2010）渝一中法民终字第X号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，判决结果错误。理由是：原审法院认定“原、被告所诉争房屋系被告某实验小学与重庆长寿电力实业有限责任公司准备联合修建的集资房”错误。孙某与某实验小学、袁某某所诉争房屋与某实验小学委托袁某某负责实施的某某花园集资建房项目无关。一、2002年1月21日，原某某县发展计划委员会以长计[2002]X号文件同意某某县某实验小学校与重庆某某电力实业有限公司联合修建集资建房，同意该项目立项。同年7月11日，重庆市X区人民政府以长府地[2002]X号文件同意将原某某乡X组的国有土地8360平方米出让给重庆某某电力实业有限责任公司和某实验小学，作为联合修建集资建房工程之用（用地范围详见用地红线图）。后某某区X乡建设委员会以重规建证长字[2002]X号和重规建证长字[2005]X号建设工程规划许可证，同意二单位在用地红线内修建某某花园A、B、C1、C2、C3、D栋房屋。工程于2005年和2007年以重规建验长字[2005]X号和重规建验长字[2007]X号规划验收合格证通过了重庆市建设项目竣工规则验收。通过规划验收合格证可以得知，某实验小学与重庆长寿电力实业有限责任公司某某花园集资建房项目工程地址位于某某区X路X号。二、孙某与某实验小学、袁某某签订《某某花园集资购房合同》载明房屋位置是重庆某某区X路X号旧改C栋X-2、8-X号房，该房屋没有在政府文件关于重庆长寿电力实业有限责任公司和某实验小学联合修建集资建房工程使用国有土地的批复规定的用地范围所附红线图内。三、某某区X路X号旧城改造项目至今未被有关职能部门批准立项，更不属于重庆某某电力实业有限责任公司和某实验小学准备联合修建的集资房。孙某与某实验小学、袁某某签订的《某某花园集资购房合同》，实际上是袁某某套用了《某某花园集资购房合同》的合同文本。某实验小学、袁某某以未办理任何建房手续且没有修建的房屋，诱使孙某与其签订房屋买卖合同。
申诉人提某，2004年孙某与某实验小学签订的合同应按有效合同处理，双方可以协商一致解除；2007年孙某与某实验小学签订的合同，抗诉意见已说明该合同是无效合同，应按无效合同处理，返还财物、赔偿损失；孙某购买讼争的190平方米房屋，总价为141952元，而某某区政府办公室公布的2008年度城区房屋交易平均价格，同地段房屋单价为每平方米1900元，总为361000元，其差额219048元即为给孙某造成的损失。请求判决合同无效，返还孙某房款90500元，赔偿缔约损失219048元。
再审审理除查明与原一、二审一致的事实外，还查明，双方当事人均在再审中明确陈述，2004年申诉人孙某之兄孙某签订了购买某实验小学集资建设的某某花园A栋附楼负1-X号，该房已实际建成并由袁某某前期作售楼部使用，因种种原因该“售楼部”未获得政府部门的认可，致无法向孙某交房、办证。双方协商中，袁某某提某“售楼部”按政府要求应拆除，拆除后袁打算将某某花园旁的旧楼申办拆迁，合并“售楼部”土地建一幢X层的楼房，可将该楼X-2、8-X号二套合计190平方米房屋售予对方，作为解除某某花园A栋附楼负1-X号合同的方案；孙某等人同意，并由孙某与某实验小学签订了本案讼争的《集资购房合同》，孙某已交纳的原房款90500元转为了孙某后一合同房款。
本院认为，关于抗诉意见涉及的原审判决是否认定事实错误的问题，在原一、二审诉讼中，本案合同争议房屋是否在合法建设的“某某花园”项目内、房屋是否具有合法的规划、报建手续的事实，并不在双方当事人诉讼争议的事实范围内，原判决查明的事实已根据合同载明内容客观表述了争议标的物的基本情况，并无认定事实错误情形；同时，根据双方当事人在再审庭审中关于该事实的进一步陈述，双方均明确合同约定的标的物是拆除、拆迁现有房屋后，预计建筑房屋的一部份，亦无对一方当事人欺诈的情形，故该抗诉意见不能成立。关于申诉人提某本案合同无效，应按合同无效赔偿其损失的意见，本院认为，申诉人在原审中的诉讼请求为解除合同，是以合同有效为前提，故合同无效的申诉意见属超出原审范围变更诉讼请求，不属于再审审理范围，且本案中不存在《合同法》规定的合同无效情形，对该申诉意见不予主张。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条第一款、第三十七条之规定，判决如下：
维持本院（2010）渝一中法民终字第X号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长伍殊
审判员王宗富
代理审判员唐代忠
二○一二年三月十五日
书记员曾静
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