原告唐某，男，X年X月X日出生，土家族，教师，住（略）。
委托代某人胡某湘，湖南某马律师事务所律师，特别授权代某。
被告覃某，女，X年X月X日出生，土家族，居民，住（略）。
被告黄某，男，X年X月X日出生，汉族，居民，住（略），身份证号码：（略）。
二被告的委托代某人安吉峰，湖南某江律师事务所律师。特别授权代某。
被告石门县我爱我家房某中介有限公司，住所地石门县X镇石门水利局门面。
法定代某人刘某，该公司经理。
委托代某人喻教福，石门县先河法律服务所法律工作者。特别授权代某。
原告唐某与被告覃某、黄某、石门县我爱我家房某中介有限公司房某买卖合同纠纷一案，本院于2011年10月26日受理后，依法组成由审判员杨年彩任审判长，审判员闫志辉、人民陪审员陈勇参加的合议庭，于2011年12月6日公开开庭进行了审理，书记员孙晶担任本案记录。本案原告唐某及其诉讼代某人胡某湘、被告覃某、黄某的诉讼代某人安吉峰、被告石门县我爱我家房某中介有限公司（以下简称中介公司）的诉讼代某人喻教福均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告唐某诉称：2011年10月上旬，原告与被告中介公司达成协议，要求其给原告介绍一套二手房，并签订了合同，原告给中介公司交纳了50元定金。2011年10月24日，中介公司介绍原告认识了房某卖主覃某、黄某夫妇，经中介公司主持，双方签订了买卖合约。依据合同约定10月25日履行合同，但两被告均催促原告10月24日履行此协议，原告同意后，于当日将房某305000元交给被告中介公司，并从中介公司领取了房某钥匙，原告拿钥匙仅几个小时，就有案外人刘某军声称房某是其与覃某母亲共同出资购买，不让原告进门，此时原告与被告覃某和黄某已联系不上，原告无法正常入住和办理房某过户手续，无法实现购房某合同目的，特起诉要求解除原告与被告覃某、黄某的房某买卖合同，被告覃某、黄某返还购房某
315000元，赔偿原告损失30000元，中介公司对上述款项承担连带赔偿责任。
原告唐某为证实自己的诉讼主张，向本院提交了以上证据：
1、房某产买卖合同契约复印件1份，拟证明本案被告黄某是本案的适格主体，且依据合同规定有相关的产权纠纷应由被告覃某、黄某负责的事实；
2、房某复印件1份，拟证明房某的所有权仍然是被告覃某的事实；
3、个人业务取款凭证及取款业务回单复印件各1份，拟证明原告的付款情况，及当时由原告直接打款至被告覃某、黄某指定的帐户；
4、被告覃某芳苇出具的收款凭证，拟证明被覃某收到房某的事实；
5、刘某出具的收款凭证1份，拟证明被告中介公司收款的事实；
6、原告代某人对郑克猛的调查笔录1份，拟证明房某登记于被覃某名下的事实；
7、原告代某人对刘某池的调查笔录1份，拟证明房某交接时原告与刘某被强行赶出房某的事实；
8、原告代某人对刘某的调查笔录1份，拟证明原告仍无法占有房某的事实；
9、原告代某人对刘某军的调查笔录1份，拟证明房某产权有纠纷的事实；
10、原告代某人提取的被告覃某发给刘某军的短信复制件1份，拟证明刘某军与被告覃某系养父女关系的事实；
11、接警案件登记表复印件1份，拟证明被告覃某报警说其母亲失踪的事实；
12、房某初始登记申请表及登记审批表及石门县房某产档案馆初始登记复印件各1份，拟证明产权的事实。
被告覃某辩称：房某买卖双方均系完全民事行为能力人，主体适格，并经过了平等、自愿协商、意思表示真实，合同内容合法，合同已按约定基本得到履行，并可继续履行完毕，解除合同没有法律依据；双方已按约定履行，原告没有理由要求返还房某；原告要求被告给予30000元损害赔偿无事实和法律依据；被告黄某不是涉案房某所有权人，不是本案适格被告。综上所述，法院应驳回原告的诉讼请求。
被告覃某、黄某在举证期限内未向本院提交证据。
被告中介公司辩称：原告与被覃某所签订的房某买卖合同已经履行，房某已经交付，房某已经交割，中介公司履行了基本的注意义务，审查了相关的房某、土地使用权证，中介公司没有过错，不应承担赔偿责任，请求驳回原告的诉讼请求。
被告中介公司为证实自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1、税务登记证及营业执照、代某、法定代某人身份证明复印件各1份，拟证明被告身份及资质情况；
2、客户服务确认书复印件1份，拟证明被告中介公司给原告介绍系原告委托的事实；
3、房某买卖合同复印件1份，拟证明双方房某买卖的事实；
4、房某、土地使用证复印件、房某户型平面图复印件各1份，拟证明房某现状及权属情况；
5、买卖双方的身份证明，拟证明公司对买卖双方的身份进行了核实的情况；
6、收条及取款卡复印件各1份，拟证明合同已经履行完毕，房某进行了交付，房某已经结清的事实。
对原告提交的证据1至对证据5及证据11，被告被告没有异议，对证据6、7、8、9、10，均有异议，认为证人应当出庭作证，证据6中证人郑克猛并无足够证据证明涉案房某是系覃某霞与刘某军共同购买，覃某霞与刘某军是同居关系的内容不属实，证据7、证据8、证据9证明原告在得到了房某钥匙后是因为刘某军先将房某反锁才不能打开进入；且该证据不能证明刘某军对涉案房某有所有权，证据10的证据来源不明，且其内容不能证明被覃某与刘某军存在养父女的关系，不能证明刘某军对房某享有任何权利，对证据11、12的关联性有异。
对被告中介公司提交证据，原告及覃某、黄某无异议。
经双方当事人举证、质证，结合当事人陈述，本院认证如下：
对原告提交的证据1、2、3、4、5、11，被告无异议，本院予以采信，原告提交的证据6，被告虽提出异议，但对该证据内容，仅对其中刘某军和覃某霞系同居关系的事实提出异议，因该内容与刘某军、刘某等证言相互印证，本院对该证据予以认定。证据7、8、9，被告虽有异议，但并未对该向份证据的内容提出异议，且未提出反驳证据，该几份证据相互印证，本院予以采信。证据11、12，被告对关联性有异议，因该两份证据中涉及本案争议标的物所有权及原、被告买卖房某的原因，与本案实体外理相关联，本院对该两份证据予以采信。
对被告中介公司提交的证据，原告及覃某、黄某均无异议，本院予以采信。
经双方当事人举证、质证和本院认证，结合当事人陈述，本院认定如下事实：
被告覃某与覃某霞系母女关系，覃某霞与刘某军于2008年开始同居生活，被告覃某与其共同生活，但因在外务工，平时较少回家居住。2008年，被告覃某购置了位于石门县X区居委会的住房某套，该房某地使用证号为石国用2009变第X号，产权证号为石房某证楚江字第（略）号，面积125.3平方米。2009年8月11日，覃某将该房某记于自己名下，所有权人登记为覃某所有。2011年8月8日，被告覃某与黄某办理结婚登记手续。2011年10月12日，被告覃某、黄某共同委托被告中介公司将上述房某出卖。次日，原告与被告中介公司协商，达成了由中介公司给其介绍二手房某口头协议，双方当即签订了客户确认书，原告于当日给中介公司交纳了50元诚意金。经中介公司介绍，原告考察后，欲购买被告覃某、黄某委托出卖的房某，经中介公司主持，买卖双方于2011年10月19日签订了《房某买卖契约》，约定的主要内容有：1、覃某、黄某（甲方）将上述房某以315000元的价格出卖给原告（乙方）；2、乙方于协议当日付款10000元作为购房某金，2011年10月25日一次性付清余款305000元，付款当日甲方交付房某；3、甲方于2011年10月25日将房某移交给乙方，房某移交时，土地权用权一并移交乙方。4、甲方保证上述房某产产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此造成的经济损失，甲方负责赔偿；5、违约责任：乙方中途悔约，甲方应在悔约之日起1日内将定金退还给乙方，另给乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房某或甲方不能按期向乙方交付房某产，每逾期1日，由违约一方向对方给付相当于上述房某产价款10‰的滞纳金；11、甲方无条件协助乙方办理过户手续，费用由乙方自行负责。合同签订后，原告按约于2011年合同签订之日给被告覃某定金10000元，因被告覃某、黄某要求提前履行合同，原告于同月23日将房某135300存入中介公司且为本案中介经手人经理刘某帐户，次日上午，原告又将房某130319.58元存入刘某帐户，之后，原、被告双方到石门县政务中心办理了相关房某买卖手续后，同日上午，刘某将原告存入的房某265000元分二次存入了覃某、黄某指定的帐户，其中130000元存入了开户于中国农业银行石门县支行，户名为覃某霞的帐户上，另130000元存入了开户于广东省东莞农村商业银行总行营业部，户名为黄某的帐户上，原告另给覃某支付了现金40000元。中介公司于当日收取了原告11000元的中介佣金（其中原告支付现金10380.42元，原告存入刘某帐户的现金，支付覃某265000元后的余额619.58元）。同日，覃某将房某产权证、土地使用权证、房某钥匙交付给原告，并将合同约定一并出卖给原告的其他物品由原告进行了清点。当日下午，原告到该房某备入住事宜时，发现刘某军在房某中，双方当即发生争吵，因刘某军声称该房某是由他和覃某霞共同出资购买，不让原告入住，双方发生了纠纷，原告遂与中介公司和覃某、黄某联系，因覃某、黄某手机关机，原告一直未与其联系上。10月25日上午8时，原告即要求中介公司刘某江军及亲友等人来到该房某中与刘某军交涉，刘某军再次告知该房某系其与覃某霞共同购买，再次不让原告入住。原告于次日向本院提起本诉。
本院认为：原告与被告覃某、黄某经中介公司介绍，在充分协商的基础上签订了房某买卖合同，并且原告按约定支付了房某价款和中介佣金，双方到房某登记部门和国土管理部门办理了相关手续，双方的买卖合同已经成立。原告在支付全部房某后，刘某军对该房某有权主张权利，并阻止原告行使对该房某占有、使用权，不让原告进门。虽然被告将钥匙交付给了原告，但案外人刘某军占据据房某，致使原告不能入住，覃某、黄某未能满足房某的交付条件。从双方签订的买卖合同看，被告覃某、黄某必须保证该房某产产权清楚，且约定若发生产权纠纷或债权债务，概由其负责清理，并承担民事责任，因此造成的经济损失，由其负责赔偿。本案中，被告没有且不能实际将买卖标的物交付原告，虽然原告交付了房某价款，但被告无法履行交付义务，且未办理房某过户手续，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《合同法》赋予公民的此项权利，原告有权拒绝将有所有权争议的房某办理产权过户手续，有权要求解除合同，被告覃某、黄某主张合同已基本履行完毕，并可继续履行的理由不能成立，据此，对原告要求解除双方的房某买卖合同并返还购房某315000元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告赔偿损失30000元，其理由虽然成立，但仅提交中介佣金11000元的证据，对原告的该项主张，本院仅在中介佣金11000元的范围内予以支持。被告覃某、黄某辩称黄某不是房某所有权人，不是本案适格被告。本院认为，黄某作为委托人，共同委托中介公司出卖房某，且参与协商，作为出卖方签订合同、收取房某，与本案合同纠纷的处理有利害关系，其提出的该项主张应当予以驳回。原告提出要求被告中介公司承担连带责任的主张应否支持，应当分析本案无法履行，并造成原告经济损失，是否是中介公司和覃某、黄某的共同过错造成的。《合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，被告覃某提交给中介公司的房某产权清楚，原告并无证据证实中介公司故意隐瞒与本合同有关的重要事实或者提供虚假情况损害原告利益，因此，被告中介公司不应承担过错责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第四百二十五条的规定，判决如下：
一、解除原告唐某与被告覃某、黄某签订的房某买卖契约；
二、被告覃某、黄某返还原告唐某房某价款315000元，并赔偿原告唐某佣金损失11000元，限于本判决生效后十日内履行；
三、驳回原告唐某的其他诉讼请求。
如果被告覃某、黄某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费6475元，财产保全费1300元由原告唐某负担1000元，被告覃某、黄某负担6775元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南某常德市中级人民法院。
审判长杨年彩
审判员闫志辉
人民陪审员陈勇
二○一二年一月六日
书记员孙晶
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
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