广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2004)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审被告、反诉原告):梁某某，男，X年X月X日生，汉族，住所（略）。
委托代理人:曾庄健、刘某，广东正承律师事务所律师。
上诉人(原审原告、反诉被告):佛山市新虹苑房地产服务有限公司，地址:佛山市禅城区X路广发大厦X楼。
法定代表人:郭某某，总经理。
委托代理人:吴毅，广东天地正律师事务所律师。
委托代理人:徐某某，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
上诉人梁某某、佛山市新虹苑房地产服务有限公司(以下简称新虹苑公司)因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院(2002)佛城法房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定:原、被告于1998年1月17日签订《商品房购销合同》，约定由原告购买被告开发的位于佛山市禅城区X路中段的商品房一套，建筑面积共114.83平方米，单价2762元/平方米。合同签订后，被告支付了购房款及其他费用共（略）元。原告交房后，向被告出具了购房发票、《商品房过户证明书》、房屋平面图。《商品房过户证明书》上所记载的“购房合同面积”为118.6平方米。另，原告在发布预售商品房广告中称，该商住城“○局部带电梯，免三年管理费……○购房可办理迁入佛山市户口”等。该广告的说明中也宣称“1—X层的电梯减轻您攀登楼梯的压力”。
原审法院认为:原、被告签订的《商品房购销合同》合法有效，受法律保护。双方签订合同时，讼争房屋未经有关部门实际测量，购房合同面积并不能代表房屋的实际面积，房屋的实际面积应以佛山市房地产交易所实地测算的面积为准。虽然佛山市房产管理局出具给购房人申请房地产权登记的《商品房过户证明书》称该“证明所记载的面积是以双方签订的购房合同面积为依据”，但其所记载的面积118.6平方米与购房合同面积114.83平方米明显不符，而与佛山市房地产交易所房屋测绘报告书的面积相符，故《商品房过户证明书》所记载的面积实为实际测算面积。由于实际面积与合同面积差已经超过了双方约定的1.5％，根据双方签订的《商品房购销合同》第五条的规定，被告应当按合同每平方米单价向原告补交面积差价。原告在开发销售新虹苑商住城时，允诺商住楼局部带电梯，其建筑规划图实际也设计有住户电梯直达四楼，电梯的土建工程也已完成，虽然原被告双方签订的购房合同未将原告的允诺载入商品房买卖合同，但对原告的允诺亦应视为合同内容，原告违反允诺，未能安装电梯，应当承担违约责任。被告要求原告践诺安装电梯合理，予以支持。原告在销售广告中承诺对业主免三年管理费，虽然没有明确是何种管理费，但原告广告中的承诺属于格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，确认其为物业管理费，故被告要求原告负担三年物业管理费的请求合理，应予支持。原告将房屋交付被告使用后，已经将《商品房过户证明书》等办理房地产权证的有关资料交给了被告，被告要求原告提供适格的办证资料没有事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第一百六十二条的规定，判决:一、被告梁某某在判决发生效力之日起10日内，向原告佛山市新虹苑房地产服务有限公司补交购房款（略）.74元。二、原告佛山市新虹苑房地产服务有限公司在判决发生法律效力之日起三个月内完成座落于佛山市禅城区X路X号的新虹苑商住中心A、C座之间住宅电梯的安装。三、原告佛山市新虹苑房地产服务有限公司在判决发生法律效力之日起10日内向被告梁某某支付新虹苑商住中心C座701房三年的物业管理费2134.80元(按0.50元／平方米.月计算)。四、驳回被告的其他诉讼请求。案件本诉受理费427元由被告负担，反诉费427元由原告负担。
宣判后，梁某某、佛山市新虹苑房地产服务有限公司均不服，分别向本院提起上诉。
梁某某上诉称:一、一审判决认定事实清楚。1建筑面积增加是被上诉人擅自变更阳台结构所致。按购房合同附件二约定，阳台是铸铁通花栏杆式而不是封闭式，被上诉人未经上诉人同意，违反合同约定擅自变更为封闭式。按被上诉人提供的房屋分层分户平面图，阳台大小为1.5m×8.16m，铸铁通花栏杆式阳台不是封闭式阳台，按有关规定应按投影面积的一半计价，则计价面积应是6.12平方米[(1.5m×8.16m)÷2]，而不是被告实际交付的封闭式阳台的12.24平方米[(1.5m×8.16m)=12.24]。如果不是被告违约擅自变更阳台结构，则总建筑面积应是112.48平方米，比暂测建筑面积少了2.05％。因此，建筑面积比暂测面积多了3.28％完全是被上诉人违约所致，被上诉人应承担后果，上诉人对此无过错。一审判决片面认定建筑面积比暂测面积多，而不查明原因，要守约的上诉人承担被上诉人违约的后果，让守约方吃亏，违约方得利，显属不当。2《商品房过户证明书》(简称证明书)并非认定产权面积的有效法定文件。《证明书》仅是产权登记机关行使其行政管理职能中产生的一份内部文件，不具有证明产权面积的效力。不动产登记具有确认产权归属以及产权状况的作用，更具有物权公示的作用，作为不动产登记的权项之一的产权面积，必须在法定登记文件－《房屋所有权证》记载了才能产生法定效力。《证明书》说明部分也注明其仅供产权登记机关审查产权面积参考，不作为该房地产权面积依据。原告要求被告不叫购房款的主张没有事实和法律依据。二、购房合同第四条约定房屋价格按实得面积计算，一审判决以建筑面积为标准要求原告补交购房款不当。据此请求:撤销一审判决第一项；全部诉讼费用由被上诉人负担。
佛山市新虹苑房地产服务有限公司答辩称:一、《商品房过户证明书》记载的面积是房管部门实际测绘的面积。房管部门根据实地丈量情况，于2001年11月26日作出《测绘报告》，详细列明每一套商品房实际建筑面积。《商品房过户证明书》记载的面积与《测绘报告》相同。《分户平面图》是房管部门核发的《房屋产权证》附图，与《商品房过户证明书》、《测绘报告》记载数据一致。二、规划部门批准阳台封闭。讼争房屋阳台按原来设计是与卫生间相连，所有业主(含上诉人)嫌地方窄，不太好用。后答辩人应众业主要求，经规划部门批准，将阳台改为与厨房相通，因此，阳台变得更宽敞实用，同时也变为封闭式。变更阳台结构得到有关部门批准，合法有效。答辩人为了上诉人利益变更阳台结构，上诉人却认为答辩人违约，明显违反诚实信用原则。一审判决上诉人补交购房款正确，应予维持。请求驳回上诉人的上诉请求。
佛山市新虹苑房地产服务有限公司上诉称:一、上诉人广告系要约邀请。《合同法》第15条规定表明要约邀请是以邀请对方向自己发出要约为目的，通常不产生法律上的权利义务关系。实践中商业广告如注明“限售30套”、“先到先得”，或注明有效期的，表明表意人受该意思表示约束，构成要约，否则应推定为要约邀请。上诉人发布广告的目的是希望他人向自己发出订立商品房购销合同的意思表示，而事实上双方并未将广告内容载入商品房购销合同，也就没有产生法律上的权利义务关系，上诉人不受该广告约束。电梯原设计是供商场使用，不是供住宅用；且广告“局部带电梯，免管理费”是指商场带电梯，免电梯管理费。东南角电梯井口产权属永红经济联合社。对此，有佛山规划处产权分割三份图纸证明，双方已现场勘察。永红经济联合社出租商铺无需使用和基于安全原因不装电梯，被上诉人反诉我方安装不合理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，上诉人广告允诺明显并未对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生影响，因此不应当视为要约，而是要约邀请。一审判决认定广告是“允诺”应视为合同内容、上诉人应当承担违约责任错误。二、一审判决认定上诉人广告属格式条款错误。《合同法》第39条第二款规定格式条款是合同条款一种，供当事人订立合同时使用。双方没有将广告内容载入商品房购销合同。一审判决无视这一重要事实，肆意扩大格式条款适用范围，从而认定上诉人广告系格式条款而作出完全不利于上诉人的解释，实乃不公。因此，一审判决认定上诉人广告属格式条款错误，判决上诉人承担三年物业管理费没有事实和法律依据。三、一审判决上诉人安装电梯有违其他业主意愿。上诉人曾向新虹苑商住中心A、C座业主作是否同意安装电梯的问卷调查，在回复问卷中一半业主明确反对，原因是他们不愿分担电梯电费以及维修、保养费用。若上诉人安装电梯，但由于部分业主拒绝分摊有关费用，电梯势必无法长期正常运行而荒废，白白浪费社会资源。据此请求:撤销一审判决第二、三项，改判驳回被上诉人反诉请求；被上诉人承担诉讼费用。
佛山市新虹苑房地产服务有限公司二审期间提供以下证据:佛山市明兆行物业管理有限公司于2004年9月20日出具的证明一份，证明新虹苑公司代梁某某支付过1999年8月、9月、2000年7月－12月共计8个月的物业管理费。梁某某质证认为，对真实性无异议，对证明内容有异议，新虹苑公司在广告中作出免除业主三年管理费的承诺，该承诺应视为合同内容，故其代交管理费只是履行合同义务。本院认为:对证据的真实性予以确认。该证据虽然证明新虹苑公司代梁某某支付过8个月的物业管理费，但与梁某某反诉新虹苑公司负担自2003年1月1日起至2005年12月31日止共三年的物业管理费不具有关联性，本院不予采信。
梁某某答辩称:一审判决支持我方的反诉请求是正确的，事实清楚，证据确凿，请求二审法院对反诉部分予以维持。新虹苑公司在广告中作出的承诺，应视为合同内容，只要业主向新虹苑公司购买楼房，新虹苑公司就必须履行其作出的承诺。
原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为:佛山市新虹苑房地产服务有限公司已将改变阳台结构的房屋交付给梁某某使用，梁某某从接受房屋至起诉一直未对房屋结构的变更提出异议和追究佛山市新虹苑房地产服务有限公司的违约责任，应视为梁某某已接受佛山市新虹苑房地产服务有限公司对房屋的变更和变更后的房屋，对因结构变更引起房屋面积的改变造成房屋价款的改变应按合同约定处理；房地产管理部门出具的经现场测量的《房屋测绘报告书》及《房屋分布平面图》，可作为认定房屋面积的依据；据《商品房购销合同》约定房屋按建筑面积计算，单价2762元/平方米，实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的±1.5%(包括±1.5%)时，双方同意按照每平方米的价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整，现讼争房屋的建筑面积比暂测面积多3.77平方米，佛山市新虹苑房地产服务有限公司依上述约定请求梁某某补交购房款，理由充分。梁某某所提的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。佛山市新虹苑房地产服务有限公司在发布预售商品房广告中称“该商住城局部带电梯，免三年管理费……”“1—X层的电梯减轻您攀登楼梯的压力”，是佛山市新虹苑房地产服务有限公司对其开发项目规划设计范围内的商品房及相关设施所作的说明和允诺，足以让买受人产生信赖并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，符合《中华人民共和国合同法》第14条关于要约的规定，虽然该说明和允诺没有明确订立在合同之中，亦应当认定为合同内容，对佛山市新虹苑房地产服务有限公司具有约束力。佛山市新虹苑房地产服务有限公司上诉主张广告系要约邀请而非要约的理由不能成立，本院不予采纳。关于“局部带电梯，免三年管理费”，佛山市新虹苑房地产服务有限公司理解为“商场带电梯、免电梯管理费”，与梁某某的理解“住宅部分带电梯、免三年物业管理费”不一致，应该作出对消费者有利的解释。佛山市新虹苑房地产服务有限公司既未为住宅区装电梯，又未免去梁某某的三年物业管理费，构成违约，应承担相应的违约责任。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
一审案件本诉受理费427元由梁某某负担，反诉费427元由佛山市新虹苑房地产服务有限公司负担。二审案件受理费854元，由梁某某、佛山市新虹苑房地产服务有限公司各半负担427元。
本判决为终审判决。
审判长陈秀武
代理审判员张雪洁
代理审判员钟国树
二○○四年十一月二十五日
书记员林彦
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