海南省海口市中级人民法院
民事判决书
(2002)海中法民终字第X号
上诉人(原审被告)：中国长城资产管理公司海口办事处，住所地海口市国贸大道X号申亚大厦X层。
法定代表人：葛某，总经理。
委托代理人：黄某甲，该办事处项目经理。
委托代理人：吕某某，该办事处职员。
被上诉人(原审原告)：李某，男，X年X月X日出生，汉族，海南省昌隆进出口贸易总公司职工，住（略）。
委托代理人：赵启君，海南天泽律师事务所律师。
原审被告：海南省昌隆进出口贸易总公司，住所地海口市X路昌隆酒店。
法定代表人：马某某，总经理。
委托代理人：肖某，该司部门经理。
委托代理人：黄某乙，该司职员。
上诉人中国长城资产管理公司海口办事处因房屋抵押侵权纠纷一案，不服海口市新华区人民法院(2001)新民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2002年2月1日立案受理后，依法指定审判员甘文萍担任审判长，与审判员胡曙光、李某组成合议庭，共同负责对本案进行审理。现经合议庭评议，本案已审理终结。
原审判决认定，被上诉人李某与原审被告海南省昌隆进出口贸易总公司(下称昌隆公司)签订的《海口市公有住房买卖协议书》意思表示真实，未违反国家法律规定，为有效合同。李某系根据海南省商贸厅和海口市住房制度改革办公室的有关文件规定，参加昌隆公司房改的。李某所购买的海口市X路X号昌隆公寓203房应属房改房，而房改房的销售对象是特定的，即其只能是昌隆公司内部在职职工或者离退休职工，公房房改不同于一般的商品房买卖。昌隆公司虽有昌隆公寓的房产总证，但自李某以成本价购买该房并付清全部购房款后，其产权已归李某所有。昌隆公司明知昌隆公寓已进行房改并出售给其职工，但却隐瞒此真实情况，使中国农业银行海南省分行南航支行(下称农行南航支行)在违背真实意思的情况下，与其签订《抵押担保借款合同》，同意其以昌隆公寓作为借款的抵押担保，其行为显属民事欺诈行为，故其与农行南航支行签订的《抵押担保借款合同》中约定的涉及李某房屋部分的抵押担保条款无效，即双方之间设定的抵押担保关系无效。农行南航支行对抵押担保物未尽谨慎的审查义务，冒然同意昌隆公司将其用于抵押担保，农行南航支行本身对于造成上述抵押担保条款无效也有过错。上诉人中国长城资产管理公司海口办事处(下称长城公司)辩称抵押担保关系有效及本案诉讼方式错误的抗辩理由不能成立，不予支持。原审法院据此判决：海南省昌隆进出口贸易总公司与中国农业银行海南省分行南航支行于1997年12月3日签订的《抵押担保借款合同》中约定的涉及李某房屋部分的抵押担保条款(即抵押担保关系)无效。
上诉人中国长城资产管理公司海口办事处上诉称，本案被上诉人李某是原审被告昌隆公司的部门经理以上的中层管理干部，对昌隆公司与上诉人签订抵押担保借款合同将房屋抵押作为公司中层管理干部是应当知道的。对自己的权利被侵犯，被上诉人在长达四年的时间内未依法主张权利，已经丧失了胜诉权，根据合同法规定，一方以欺诈手段订立的合同，只有受损害方才有权请求撤销，即使昌隆公司存在有欺诈，也只有作为农行南航支行及其权利继承人的上诉人才有权在法定期限内请求法院变更或撤销。原审被告与农行南航支行签订的抵押担保借款合同是双方的真实意思表示，农行南航支行订立合同时尽到了谨慎审查的义务，抵押物权利证书真实，双方又办理了他项权利登记，上诉人对抵押的房屋有优先受偿权。被上诉人与原审被告之间只是债务纠纷，故请求二审依法改判，确认合同中涉及到被上诉人房屋部分的抵押担保条款有效。
被上诉人李某答辩称，被上诉人与原审被告昌隆公司就出卖职工住房进行房改，并交清了全部购房款，在上诉人与昌隆公司发生借款之前已经成为法律事实，且房子在此前一直使用至今，被上诉人对于房屋是物权关系而不是债权关系。上诉人与原审被告恶意串通，明知是职工的房改房而用来抵押贷款，侵害了被上诉人的权益，抵押担保是无效的。上诉人以被上诉人是昌隆公司的中层管理干部就推断出被上诉人是知道抵押借款，这一推断是没有根据的。原审判决对本案事实查明是清楚的，适用法律是正确的，请求二审维持，依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
原审被告海南省昌隆进出口贸易总公司陈述称，本公司与农行南航支行借款，所抵押的房屋确是属于被上诉人购买的房改房，农行南航支行对此是明知的。当时将职工房改房抵押给上诉人贷款，是以贷还旧，为偿还该笔贷款，本公司多次与农行磋商，愿意以其它财产抵偿所欠上诉人的债务。
法庭围绕各方当事人争议的焦点，审理查明的事实如下：
1996年4月28日，原审被告海南省昌隆进出口贸易总公司(下称昌隆公司)分别向海南省商业贸易厅和海口市住房制度改革办公室书面报告，请求同意将本公司公有住房104套向本公司职工出售。同年6月20日，海南省商业贸易厅和海口市住房制度改革办公室批准同意出售104套房屋，合计建筑面积8763．27平方米。期间，作为昌隆公司职工的被上诉人李某与昌隆公司于1996年6月14日订立了《海口市公有住房买卖协议书》，由昌隆公司将座落于海口市X路(即机场西横路)X号昌隆公寓203房一套以（略）元的价格出售给被上诉人，所购买的房屋为100％产权。签订协议后，被上诉人分多次向昌隆公司付清了购房款，但昌隆公司未将房屋产权证办到被上诉人名下。1997年12月昌隆公司向中国农业银行海南省分行南航支行(下称农行南航支行)申请贷款310万元，昌隆公司以南宝路X号昌隆公寓楼作抵押。同年12月2日，双方到房产管理部门办理了该公寓楼抵押的他项权利登记手续。同月3日，双方签订了一份《抵押担保借款合同》，约定农行南航支行向昌隆公司发放贷款310万元，用于付结汇差价，期限自1997年12月3日至1998年6月3日，月息7．0125‰，昌隆公司自愿以昌隆公寓楼作为借款的抵押物。合同签订的当日农行南航支行即向昌隆公司发放了310万元贷款。1998年6月3日，昌隆公司又申请展期至1998年12月3日，获准。后昌隆公司逾期未依约还款，农行南航支行于1999年7月15日向昌隆公司发函催款，但昌隆公司一直未能还款付息。2000年6月，昌隆公司所贷310万元被中国农业银行海南省分行作为不良贷款剥离，由上诉人中国长城资产管理公司海口办事处进行收购，其债权由上诉人承接并行使债权人的一切权利。2001年5月被上诉人得知昌隆公司已将包括被上诉人203房在内的昌隆公寓楼整栋抵押给农行南航支行贷款310万元，致使其一直无法办理房产证，侵犯了自己的权利，遂将案诉至原审法院，请求确认抵押担保条款无效。
上述事实，有单位出售公有住房申请表、海口市住房制度改革办公室《关于海南昌隆进出口贸易总公司向职工出售公有住房的批复》、被上诉人与昌隆公司签订的《海口市公有住房买卖协议书》、收款收据、房屋产权证、昌隆公司与农行南航支行签订的《房屋抵押贷款合同》、房屋他项权证、借款借据、剥离收购不良资产协议书等书证以及当事人的陈述等证实，足以认定。
本院认为，根据本案事实和证据，处理意见如下：
被上诉人李某与昌隆公司签订《海口市公有住房买卖协议书》意思表示真实，未违反国家法律规定，为有效合同。被上诉人依据房改政策规定所购买的海口市X路X号昌隆公寓203房属于职工房改房，被上诉人以成本价购买该房并付清全部购房款后，房屋产权已归其所有。原审被告昌隆公司明知昌隆公寓楼已经进行房改并已出售给本单位的职工，但却隐瞒此真实情况，以其不具有产权的该公寓楼作为借款的抵押担保物，昌隆公司的行为侵犯了房屋所有权人的合法权益，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第113条第一款规定：“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。”根据该条规定，昌隆公司与农行南航支行签订的《抵押担保借款合同》中所设定的涉及被上诉人房屋部分的抵押担保关系应认定为无效。被上诉人作为权利被侵害的第三人，具有请求确认该抵押关系无效的请求权，其请求合法合理，依法应予支持。至于诉讼时效问题，应从被上诉人知道或应当知道其权利被侵害之日起计算，而上诉人未能举出有效证据证明被上诉人知道或应当知道其权利被侵害之日已超过两年的期限，故被上诉人的诉讼时效的起算日期应从其主张权利时起算，因此，被上诉人的主张并未超过诉讼时效。综上，上诉人上诉请求确认该抵押担保有效缺乏事实和法律依据，其理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，所作判决正确，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长甘文萍
审判员胡曙光
审判员李某
二○○二年四月二十五日
书记员王哲君
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