重庆市X区人民法院
民事判决书
（2011）渝北法民初字第X号
原告重庆市某物业管理有限责任公司，住所地（略），组织机构代码x-X。
法定代表人柏某，董事长。
委托代理人李某，男，汉族，196X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人杨某，女，汉族，195X年X月X日出生，住（略）。
被告重庆某房地产有限公司，住所地重庆市X组织机构代码x-X。
法定代表人吴某，总经理。
委托代理人徐某，女，汉族，196X年8月X日出生，住（略）。
委托代理人何某，重庆某律师事务所律师。
原告重庆市某物业管理有限责任公司诉被告重庆某房地产有限公司物业管理服务纠纷一案，本院于2011年9月20日受理后，依法由代理审判员黄明真适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆市某物业管理有限责任公司的委托代理人李某，被告重庆某房地产有限公司的委托代理人徐某、何某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告系合法登记的物业管理企业。2004年7月，原告与某路某业主委员会某订了《物业管理合同》，作为物业管理公司入驻某小区。被告更名前为重庆某开发房地产有限公司，系某小区的开发商。2005年4月1日，原、被告达成《协议》：车某、幼儿园和会某每月物业管理费2000元，业主未接的住宅及门市的物业管理费用，依照相关约定折半支付，被告应每月30日前向原告支付当月物业管理费2418.58元，逾期未缴纳的，每天加收3‰的滞纳金。协议签订后，被告自觉履行到2009年8月，从2009年9月起，被告无理拒付。故原告起诉来院，请求判令：1、被告向原告支付拖欠某某车某、会某、幼儿园、BX-X-X住宅、19#门市自2009年9月至2011年9月期间的物业服务费51830元；2、被告从未交费的次月按每月千分之三支付原告滞纳金56856.88元，从2009年10月1日起至2011年8月30日止；本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：是从2009年10月1日起未缴纳物管费；住宅BX-X-X和19#门市已出售，不应由被告缴纳物管费；幼儿园、会某2009年5月已出售，我方还多交了物管费；车某共41个车某，出卖了4个，且原告在2010年1月23日已停止对车某的物业服务，原告要求支付物管费没有依据；原告提供的物业服务不符合合同约定的标准，应减免；原告主张的违约金于法无据，且标准过高，应以人民银行贷款利率为标准降低。
经审理查明：被告系某路某某小区开发商。2004年7月26日，以某路某业主委员会某甲方、原告为乙方，签订了《物业管理合同》，该合同主要约定：甲方将某委托于乙方实行物业管理，委托管理期限为三年，自2004年8月1日起至2007年7月31日止；物业管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取；空置房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米0.5元向产权人收取。合同签订后，原告遂入驻某某小区提供物业服务。
2005年4月1日，以原告为甲方、被告为乙方，双方签订了《协议》，该协议主要约定：就乙方位于渝北区X区的车某，幼儿园、会某和业主未接房空置的物业管理费达成协议如下：一、物业管理费1、车某、幼儿园和会某每月2000元整包干；2、住宅房（业主未接房空置折半征收、使用全缴）：AX-X-X:94.53，BX-X-X:165.23,BX-X-X:165.23,BX-X-X:153.53，CX-X-X:93.93，EX-X-X:152.43，EX-X-X:152.43，EX-X-X:152.43，FX-X-X:152.43，FX-X-X:152.43；1435.03×0.5元3月÷2=358.76元/月；3、门市（未接房空置折半征收）9#门市55.73，19#门市：63.83，119.63×1元3月÷2=59.82元/月；以上物管费共计2418.58元/月；二、乙方每月必须按时向甲方缴纳物业管理费2418.58元整，结算付款日期为每月30日前，逾期未缴纳，每天加收3‰的滞纳金…四、乙方所属房屋，若出售、出租他人，物业管理费由购房人、承租人全额缴纳，并从甲方应收款中据实扣减（车某0.9元3，会某0.8元3，若使用全缴、空置折半征收）；五、甲方应保证某方所辖管理区域内设施设备正常运行；六、甲方服务内容：除乙方与某业主委员会某签物业服务合同所约定的内容外，应加强智能监控系统的管理，甲方应确保车某、会某的公共性安全和秩序维护。2005年4月5日，双方又签订《补充协议》，主要约定业主接房（或门市）之日起，甲方不得再向乙方收取物管费，甲方对乙方车某、会某必须提供清洁、保安巡逻服务。被告按《协议》约定向原告交纳物管费至2009年9月。
原告与某业主委员会某订的《物业管理合同》于2007年7月31日到期后，未续签合同，原告继续在某某小区提供物业服务至今。2007年9月28日，原告向被告出具《承诺书》，载明：前段时间由于我们的清洁工没有做好自己应责工作，给你们下面的同志带来了麻烦，请原谅，现我们物管处已订下做清洁的周日表，贴在车某，每做一次由车某同志签字为准，如违反制度，罚款。原告当庭举示了从2009年12月1日至2010年元月23日的某某（幼儿园、车某、会某）清洁情况表。
另查明，被告所有的车某总面积1617.62平方米，已于2003年和2004年出售4个，剩余面积1499.28平方米。会某面积1372.83平方米，已于2005年9月15日出售给他人。幼儿园面积338.14平方米，已于2005年9月15日出售给他人。BX-X-X号房屋于2003年9月出售给他人。19#门市已于2003年10月出售给他人。被告2010年7月29日由重庆某房地产开发有限公司变更名称为重庆某房地产有限公司。
庭审中，双方对出卖部分车某后剩余车某物管费如何计算达成一致意见：按2000元×车某剩余面积占车某、会某、幼儿园总面积的比例来计算。
上述事实，有原被告当庭陈述和《物业管理服务合同》、《协议》、《补充协议》、证某、清洁情况表、保安巡逻表、变更登记申请书、房产证、房产资料等经当庭质证某，足以认定。原告举示的保安巡逻表仅能证某巡逻时间，不能证某巡逻地点。
本院认为：某业主委员会某原告签订的《物业管理合同》不违反法律法规规定，合法有效；原、被告双方依据该合同签订的《协议》及补充协议在《物业管理合同》约定的期限内亦合法有效，该协议对原、被告双方均具有约束力。物业服务合同期限届满，业主大会某有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务后，被告应当向原告支付物业管理服务费。按原、被告签订的《协议》“乙方所属房屋，若出售、出租他人，物业管理费由购房人、承租人全额缴纳，并从甲方应收款中据实扣减”的约定及《物业管理条例》依法登记取得房屋所有权的人系物业业主，应由业主履行交纳物业服务费用的义务的规定，幼儿园、会某、BX-X-X号房屋、19#门市及部分车某被告已于2009年9月前出售给他人，故原告要求被告交纳上述物业的物管费无法律和事实依据，本院不予支持。
关于未出售车某的物管费。按照双方《协议》“甲方服务内容：除乙方与某业主委员会某签物业服务合同所约定的内容外，应加强智能监控系统的管理，甲方应确保车某、会某的公共性安全和秩序维护”的约定，并结合物业管理服务合同的性质及目的，对停车某的物业管理服务，物业管理服务企业应当提供消防、治某、水电、清洁、交通、车某停放秩序等的管理服务。原告在物管合同到期后曾向被告出具《承诺书》，载明“我们物管处已订下做清洁的周日表，贴在车某，每做一次由车某同志签字为准，如违反制度，罚款”。原告仅举示了2009年12月1日至2010年元月23日的某某（幼儿园、车某、会某）清洁情况表，无证某证某在2010年1月23日之后仍向被告所有的车某提供了清洁服务，原告举示的保安巡逻表亦不能证某对车某进行了保安巡逻。原告未对车某进行全面管理，没有全面履行物业管理服务合同中对车某部分的物业管理服务，故本院确定原告仅对车某物业服务履行了部分义务，本院酌情确定原告可按应收物管费半价的标准向被告收取物业服务费，即被告应向原告支付2009年9月1日至2011年8月30日未出卖车某的物管费2000元×【1499.28平方米÷（1617.62平方米＋1372.83平方米＋338.14平方米）】×24个月×50%=10810.2元。物管合同到期后，原告要求被告支付滞纳金无事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：
一、被告重庆某房地产有限公司在本判决生效后十日内给付原告重庆市某物业管理有限责任公司2009年9月1日至2011年8月30日物业服务费10810.2元；
二、驳回原告重庆市某物业管理有限责任公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取1235元，由原告负担1110元、被告负担125元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
代理审判员黄明真
二○一一年十二月十三日
书记员尹玲
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