原告（反诉被告）某某团公司，住所地北京市X区X街XX号。
法定代表人XXX，董某。
委托代理人XXX，男，某某团公司副总某，住该单位宿舍。
委托代理人XXX，北京市XX律师事务所律师。
被告（反诉原告）某某宝首饰销售公司，住所地北京市X大街XX号。
法定代表人孟某，董某。
委托代理人XXX，某某宝首饰销售公司法律顾问，住北京市X区X楼X室。
委托代理人XXX，某某宝首饰销售公司会计，住北京市X区X街XX号。
第三人中国建设银行某份有限公司北京XX支行，住所地北京市X区X号。
负责人XX，行某。
委托代理人XXX，中国建设银行某份有限公司北京XX支行某员，住该单位宿舍。
第三人北京某某，住所地北京市X区X街X室。
法定代表人XX，总某。
委托代理人XXX，北京XX公司职员，住北京市X区XX室。
委托代理人XX，北京某某人事部助理，住北京市X区X楼。
原告（反诉被告）某某（以下简称某某团）与被告（反诉原告）某某宝首饰销售公司（以下简称某某售公司）、第三人中国建设银行某份有限公司北京XX支行（以下简称XX建行）、第三人北京华运体育发展有限公司（以下简称某某）房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行某审理。原告（反诉被告）某某团之委托代理人魏迎慧、钱学凯，被告（反诉原告）某某售公司之委托代理人张艳萍、王美伶，第三人XX建行某委托代理人刘恺平，第三人某某之委托代理人朱启良、高宇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告某某团诉称，2005年11月24日，在某某团与北京XX市场服务管理有限公司、北京XX小镇餐饮公司餐饮有限公司（简称XX小镇餐饮公司）房屋租赁合同纠纷诉讼期间某某售公司作为XX小镇餐饮公司推荐的承租人，在与某某团、XX小镇餐饮公司及有关当事方进行某分协商的基础上，与某某团及北京XXX投资有限公司（简称XXX公司）签订了《房屋租赁合同》，约定某某团将通过诉讼收回的位于北京市X区西北角低压电器楼东段、西段（北京XXX餐饮有限公司承租部分除外）及成品库部分房屋以及相关附属设施出租给某某售公司使用，租赁期限15年，起租日为2005年12月1日，前四年租金为每年500万元，以后每年递增5万元，租金按季度支付，于每季度开始前5个工作日内支付。首期季度租金125万元，于2005年12月1日前支付。逾期支付租金的，每逾期一日，按应付租金的日万分之五支付违约金。保证人对某某售公司欠租及违约金责任承担保证责任，保证责任期限为租赁合同期满后两年。某某售公司还应于签订合同后向某某团支付租赁保证金125万元，此保证金可在租赁合同期满时冲抵最后一季度租金。同日，某某团还与被告及其他有关当事方签订了租赁合同补充协议，对某某售公司的注册资本变更要求、转某、有关诉讼标的物的交付及相关瑕疵责任，作出了安排。特别规定，由于XX小镇餐饮公司移交的设备设施欠费、被人民法院查封冻结影响交接和某某售公司使用及经营的，由XX小镇餐饮公司承担责任，某某团不承担责任。另外，某某团与某某售公司及XX小镇餐饮公司还于当日签署了债务清偿协议，对XX小镇餐饮公司对某某团的债务处理作出了安排，同时规定某某团对某某售公司不承担实质交付房屋义务和交付瑕疵责任。在租赁合同履行某间，某某售公司于2006年11月1日与第三人XX建行某订房屋租赁合同，将其承租的部分房屋转某给建行，作为商业使用。2006年12月8日，某某售公司与某某签署场地租赁合同，就某某售公司承租的部分场地出租给某某使用。2007年2月15日，某某团、某某售公司与第三人某某签署三方协议，规定某某在租赁合同项下房租直接向某某团缴纳，以冲减某某售公司对某某团的应付房租。合同签订后，经多次催要，某某售公司实际只支付租赁保证金15万元、租金188万元。至2007年6月1日，某某售公司拖欠某某团租金达（略）元，按照合同约定，某某售公司应支付违约金726516元。就某某售公司拖欠租金一事，某某团多次要求其按照合同约定支付租金，被告每次承诺后却又不实际履行。鉴于某某售公司一再不履行某承诺，某某团已经书面通知被告某某售公司终止租赁合同，并要求其腾房、支付租金和违约金。某某售公司不履行某付租金和违约金的义务，其行某已给某某团造成巨大经济损失，为维护自身合法权益，某某团现提起诉讼，请求人民法院判令：1、解除某某团与某某售公司签订的《房屋租赁合同》，被告某某售公司向某某团腾退房屋；2、某某售公司支付租金（截至2007年8月底的租金为（略）元，至收回房屋为止）、违约金（2007年6月1日之前为726516元，至收回房屋为止）；3、第三人某某及XX建行某上述合同解除后分别对某某团履行某与某某售公司所签订的转某合同；4、判决某某售公司承担本案诉讼费。
某某售公司辩称：不同意解除租赁合同，在某某团赔偿损失的情况下可以补交租金255.9万元。理由如下：一、某某团迟延交付房屋。2005年11月24日，某某团和某某售公司签订了租赁合同，某某售公司承租原告所有的房屋，该租赁合同签订时，北京市高级人民法院正在审理某某团与XX小镇餐饮公司的房屋租赁纠纷，这个案子调解结案。按照调解意见，由原承租人指定某某售公司承租，并由我公司代替原承租人向某某团交纳所欠房租400万元，之后，我集团向北京市高级人民法院交纳了400万元，租赁合同才签订。但是某某团一直没有将标的物交付给某某售公司。按照双方所签租赁合同以及高级人民法院调解书的约定，某某团负有向某某售公司交付房屋的义务，但某某团并没有履行某条款，使某某售公司不能进入场地，2006年2月底某某团才将承租的房屋部分交付，一层仍有200平方米被他人占用，我们多次与某某团协商腾退问题未果。某某售公司于2006年8月25日才整体占有使用房屋，某某售公司计划于2005年5月8日开业，由于不能正常进场装修，造成与某某售公司签订合同的所有商户都不能正常经营，向我们要求损失，并拒缴或拖延交付租金，某某团给我方造成很大的损失。二、某某团隐瞒事实真相，将已经设置抵押的房屋出租给我方，违反了租赁合同约定。2005年12月至2006年2月不应收取租金，西城法院于2006年2月底将租赁物解封。2005年12月6日，北京市第一中级人民法院将标的物查封，对此我方并不清楚，当对方知道查封后，要求解除合同，致使一、二、三层部分不能正常使用。此外，某某售公司不能到工商局办理正常的经营手续，某某团的做法违反了双方在租赁合同中第7条第14款的规定，由于某某团的担保行某造成标的物被查封，某某团根本无法协助办理这些手续，严重影响了某某售公司的经营，在这种情况下，我们仍然支付了租金，由于对方延期交付标的物，以及瑕疵合同的约定，我方有先履行某辩权，某某售公司没有按期支付租金，有法可依，某某团的请求没有法律依据，我方不同意对方的诉讼请求，并提出反诉。
被告某某售公司反诉称，反诉人在承租该房屋时已与被反诉人明确经营方式并注册公司为珠宝首饰销售有限公司。其经营方式为招商性质，即引进商户经营销售珠宝首饰。同时原告同意反诉人招商引资并保证出租房屋没有权利瑕疵，并不得影响反诉人的正常经营。但签订合同后，在经营中反诉人发现该出租房屋已被出租方即本案原告为第三方提供了担保，导致法院执行某封了此房产给反诉人的正常经营带来了巨大经济损失。原告从未告知过反诉人租赁的房屋已设定担保并被查封。被反诉人隐瞒了事实，导致商户到工商机关办不下营业执照，与反诉人签订合同的商户和投资人纷纷解除合同，使得反诉人经营的珠宝商城不能及时出租盈利，损失达（略）元。被反诉人的行某已经严重违反双方合同的约定，应承担由此给反诉人造成的经济损失。反诉人还发现被反诉人出租给我公司的大楼面积整体缩水。按照双方约定面积应是1万平方米但实际租赁使用面积缺少400平方米，反诉人实际承租的面积与租赁合同不符因此反诉人要求将原合同约定的租金数额降低，原告出租的房屋实际缩水面积400平方米，按原合同租赁面积1万平方米年租金500万元计算，综合考虑每年应由原来的500万元降低至每年470万元。另，由于租赁房屋漏水反诉人雇人进行某修缮，该费用共计129178元应由出租方即本案被反诉人来承担。由于原告坚持要解除合同，经法院释明，反诉人增加请求赔偿装修损失估算2000万元。综上，反诉人请求法院依法判令：1、被反诉人继续履行某同，收取租金按每年470万元计算；2、赔偿反诉人经营损失（略）元；3、赔偿反诉人房屋修缮费129178元；4、若解除合同，被反诉人赔偿反诉人装修损失2000万元；5、反诉费由被反诉人承担。
某某团针对被告反诉辩称，1、反诉人认为我集团违反租赁合同在签订租赁合同前为出租房屋设定抵押担保，事实情况并非如此。我集团在签订合同前从未为出租房屋设定担保。事实情况是在房屋租赁合同签订后，合同履行某间，我集团因另案被中国华融资产公司北京办事处起诉并收到北京市第一中级人民法院查封我集团财产的裁定，这与反诉人所称的我集团在签订合同时隐瞒抵押是完全不同的概念。另外对房屋的查封只是所有权冻结并不影响承租人使用，因此反诉人的反诉主张的前提不成立。2、关于反诉人与案外人签订的转某合同，我集团与反诉人签订的租赁合同明确规定转某必须经过我集团同意。反诉人签订的转某合同未经我集团批准，不仅不受法律保护而且还违反了租赁合同的约定。3、关于出租面积，我集团在XX小镇餐饮公司北京天泰市场服务管理有限公司诉讼纠纷审理期间达成协议，规定我集团虽为本案租赁关系的出租人，但实际上反诉人从XX小镇餐饮公司手中接收承租房屋及设备、设施，反诉人也参与签署了有关协议，对此进行某明确约定，反诉人统一从XX小镇餐饮公司接收房屋及有关设施、设备，反诉人为此还与XX小镇餐饮公司签署了协议，反诉人接收的房屋场地限于原告与XX小镇餐饮公司承租的范围。为防止日后纠纷，租赁合同特别约定必须在接收后10天内对面积等提出异议，否则视为同意。反诉人并未在接收后10天内提出异议，现在我集团起诉了却提出面积缩水，我集团认为这种主张不仅不符合事实也不符合合同的规定。因此，我集团认为反诉人的请求不能成立，我集团不同意反诉人的反诉请求，请求法院依法驳回反诉人的反诉请求。
第三人某某、XX建行某原告的诉讼请求没有意见。
经审理查明，2005年11月24日，某某团与某某售公司签订了租赁合同。约定，出租方为：原告某某团，承租方为：被告某某售公司。场地为北京市X区西北角低压电器楼东段、西段（北京XXX餐饮有限公司承租部分除外）及成品库部分房屋以及相关附属设施；租赁期限为15年，起租日为2005年12月1日（不论合同标的物实际交付日早于或晚于起租日）；租金为：前四年租金为每年500万元，以后每年递增5万元，租金按季度支付，于每季度开始前5个工作日内支付。首期季度租金125万元，于2005年12月1日前支付。原告给与被告三个月的免租期。某某售公司还应于签订合同后向某某团支付租赁保证金125万元，此保证金可在租赁合同期满时冲抵最后一季度租金；装修、维修条款约定：被告根据市场经营需要，在不破坏建筑物主体结构的前提下，可以对租赁房屋进行某内外装修；本合同履行某间，租赁房屋的外屋顶面及主体结构的维修由原告负责，但由于被告装修或使用引起的维修责任由被告承担。房屋内部表面、内部管线及原告提供的设备的正常维修由被告负责。原告交付房屋后，如对房屋的结构、质量和面积数量存在异议，应在10天内提出，逾期视为接受标的物。关于双方的权利义务中约定：在承租期间，如属于原告原因造成被告不能正常经营，原告应当赔偿被告的损失。被告办理各项执照及许可证，需要原告协助时，原告应无偿提供协助。被告将租用的场地及其附属设备转某给第三方合作经营的，需经原告书面同意。如原、被告双方解除合同，被告与第三方同时解除合同，该第三方不得将房屋再转某。逾期支付租金的，每逾期一日，按应付租金的日万分之五支付违约金。被告拖欠房租累积数额达到三个月房租标准时原告有权解除合同。原告与被告解除合同后，被告在承租期间所投资的附着于建筑物及场地的不动产不享有任何补偿权利。本合同中的支付欠租及违约金责任由XXX公司承担保证责任。保证责任期限截至到租赁合同期满后两年。
合同签订后，被告向原告支付租金188万元（其中2005年11月28日支付30万元，2006年3月7日支付35万元，2006年6月12日支付20万元，2007年1月29日支付50万元，2007年2月16日某某代付租金53万元），2006年8月18日原告代被告补偿手机店12.5万元（收据写明：孟某代付给原某某团遗留房屋租金）。2005年12月1日被告向原告交付保证金15万元。某某售公司于2006年11月1日与第三人XX建行某订房屋租赁合同，将其承租的部分房屋转某给建行，作为商业使用。2006年12月8日，某某售公司与某某签署场地租赁合同，就某某售公司承租的部分场地出租给某某使用。2007年2月15日，某某团、某某售公司与第三人某某签署三方协议，规定某某在租赁合同项下房租直接向某某团缴纳，以冲减某某售公司对某某团的应付房租。2007年6月，原告以被告拖欠租金要求解除双方所签租赁合同。被告以原告迟延交付场地、面积缩水等反诉要求原告赔偿损失。
审理中，被告要求对其装修的场地进行某估。本院依照相关规定，委托北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司进行某评估。2008年6月23日的估价结果为：（略）.59元。原告对该评估报告的客观性、真实性及公证性不予认可。被告认为评估报告部分作价标准低于其投入，总某论是认可的。
审理中原告提出要求先予执行，本院依法于2008年7月31日向各方当事人送达了先予执行某定书。
庭审中，双方对以下问题提出不同说法：
一、对场地的交付问题。原告提出，按照合同第四条，实际交付日早晚均不影响交付租金。被告提出，合同签订后，被告进入场地时，由于XX小镇餐饮公司原欠的债务未偿还，其在场地内的设备、设施部分被北京市西城人民法院查封，被告无法进入场地进行某修。故被告提出实际进入场地比合同约定迟延3个月。
二、关于交付的面积问题。原告提出，双方约定的是按原承租人XX小镇餐饮公司承租的场地移交，XX小镇餐饮公司原承租多少就视为被告承租多少，租金不能减少。被告提出，其承租场地内有400平方米是设备间，且该设备间内的设备并非被告单方使用，故应在租赁费中扣除。
三、关于原告提供的场地不能办理证照问题。被告提交了2006年10月16日西城房管局权属科给西城工商局的说明。该函载明：坐落于北京市X区XX街X号房屋（房屋所有权证号为：西全字第X号），其厂区平面图标号为20的房屋，根据北京市城市规划管理局建设施工许可证：（73）建字X号，建设项目（用途）为车间。该房屋已被查封。由于原告隐瞒房屋设定抵押担保，导致诉讼时被法院查封，因房屋被查封，故工商部门无法给被告的客户办理营业执照。被告出示了合同复印件。并提出因原告违反合同约定，影响了被告的经营，造成被告经营损失。原告对西城房管局权属科函件仅以被告未提供原件为由，提出无法对其真实性发表意见。对被告提出的经营损失予以否认，并称转某合同未经原告同意，被告的行某是违约行某，所谓损失不应得到法院的支持。同时提出，设定的抵押担保也是不得已，由于整流器企业是其下属企业，其又是仪表局的下属企业，仪表局下属五个企业都为整流器企业担保了，后整流器企业破产，法院查封了原告的房产，虽然原告的房产被查封，但不影响被告客户办照，湘西古镇餐饮公司、XX建行、某某都办理了营业执照，这些单位都在被告承租的场地内。再一个原因是北京市X区不允许办市场式的经营方式，因此，被告找的经营珠宝的商户无法办理营业执照。
四、关于被告给付的租金问题。原告认为被告已交付租金188万元，被告提出交付的15万元保证金及代原告交付的清场费12.5万元均应折抵租金。
五、原告起诉后，被告的商户收到一份告知书，原告认为，这只是告诉被告的商户真实情况，并未轰赶商户。被告提出，由于原告的告知书，使得被告的商户纷纷要求与被告解除合同，赔偿损失。故被告要求租金只能算到起诉时止。
六、审理中被告出示其与前一手承租人XX小镇餐饮公司签订的协议书，约定，在XX小镇餐饮公司促成某某团与被告就标的物租房合同签订的前提下，被告同意支付XX小镇餐饮公司转某费1500万元。其中代XX小镇餐饮公司向某某团支付400万元。其余款项分期支付。原告认为，该协议与其无关。400万元确实收到，是依据调解书收取的XX小镇餐饮公司拖欠的租金。
七、承租期间因屋顶漏雨，被告进行某修缮。其提供了工程合同及付款发票。原告称知晓此事，但认为与其无关，不同意支付该款项。
审理中，原告撤回对XXX公司的起诉。
另，北京敬业电工集团于2007年更名为某某。
上述事实，有租赁合同、评估报告、发票及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，双方签订的合同未违反法律规定，应为有效协议，双方应认真履行。原告已交付的场地，被告应按约交付租金。被告拖延给付租金的行某系违约行某，应承担相应的法律责任。
一、关于原告要求解除合同问题。根据合同约定，被告累计欠租金达三个月租金数额时，原告有权解除合同。现被告所欠租金已超过合同允许的最低限额，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。
二、关于租金的计算问题。考虑到被告进场时，存在场地内部分设备被北京市X区人民法院查封，被告无法进行某修、经营，被告迟延3个月进场，加之合同约定的三个月免租期，故租金的起算时间应为2006年6月1日。又由于本院受理本案后，原告采用告知书的方式通知了在该场地内经营的商户，导致部分商户纷纷要求与被告解除合同，赔偿损失，影响了被告的经营与收益。对此，原告应承担一定责任。鉴于本院已于2008年7月31日向当事人送达先予执行某定书，故租金截止日以2008年7月31日计。由于上述原因，本院认为应适当减少自2007年7月1日至2008年7月31日的租金，酌定此段时间给付原定租金的50％计270.83万元。关于被告提出原告交付的场地面积不足，应减少部分租金的问题。根据合同约定，被告未在约定的10日内提出异议，本院对被告要求减少该部分租金的请求，本院不予支持。
三、被告垫付部分费用问题。由于被告进场后仍有原承租人承租期间遗留的用户未退出。此虽属原承租人遗留的问题，但根据合同相对性原理，原告仍应承担向被告交付场地的责任，该商户清场所支付的费用应由原告承担。被告为此支付12.5万元，应由原告偿还。被告反诉中提出在合同履行某间，因房屋漏水，被告雇人进行某维修，被告支付修缮费129178元，对被告提供的证据原告未提供相反证据，且原告亦知晓此事，根据合同约定，原告应负该修缮义务。故本院对被告要求原告支付该费用的请求予以支持。
四、关于被告损失问题。因被告在经营中毕竟进行某装修，且使用时间较短，本院考虑解除合同后，被告装修方面的损失较大，依照公平原则，本院酌定由原告赔偿被告损失550万元。关于被告提出的因原告隐瞒房屋设定了抵押，导致诉讼时被法院查封，从而影响被告经营，造成其经营损失一节，因被告所提损失并不确定，且根据合同约定，被告转某应取得原告同意，被告尚未出示其提出的合同已经原告同意的证据，故被告提出的此项损失本院不予支持。
另，被告在合同签订后，支付给原告保证金15万元。对此，原告予以承认，本院认为应在解除合同后予以退还。
再，原告要求第三人向其履行某告与第三人签订的转某合同，因缺乏法律依据且根据本案具体情况，本院认为，直接判决不妥，应另行某决。
综上，原告本诉的部分请求及被告反诉的部分请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十条之规定，判决如下：
一、解除原告某某与被告北京某某宝首饰销售公司签订的租赁合同。被告被告北京某某宝首饰销售公司将其承租的某某所有的位于北京市X区西北角低压电器楼（除北京XXX餐饮有限公司承租部分以外）及成品库部分房屋腾退（本院已裁定先予执行）；
二、被告某某售公司于本判决生效后十日内支付原告某某租金六百二十四万五千元（已扣除已
交付租金一百八十八万元），违约金（自二○○六年六月一日至二○○七年六月三十一日，按每季度一百二十五万元计，自二○○七年七月一日起至二○○八年七月三十一日止，每季度按六十二万五千元计，其中扣除已支付的租金，按日万分之五，并按季度分段计算，其中第一笔租金交付日期为二○○五年十二月一日，第二笔租金交付日期为二○○六年六月一日，以后按季度顺延，至款项付清为止）；
三、原告某某于本判决生效后十日内给付被告某某售公司房屋修缮费十二万九千一百七十八元、垫付的清偿费十二万五千元，退还被告已交纳的保证金十五万元；
四、原告某某于本判决生效后十日内赔偿被告某某售公司损失五百五十万元；
五、驳回原告某某的其他诉讼请求；
六、驳回被告某某售公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行某付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行某间的债务利息。
案件受理费其中本诉部分为五万六千二百二十七元，由原告某某负担一万一千二百四十五元四角（已交纳），被告某某售公司负担四万四千九百八十一元六角（本判决生效后七日内交纳）；反诉部分为七万九千七百九十七元，由原告某某负担一万九千九百四十九元二角五分（本判决生效后七日内交纳），由被告某某售公司负担五万九千八百四十七元七角五分（其中已交纳三万五千二百七十三元一角八分，余款二万四千五百七十四元五角七分于本判决生效后七日内交纳）。
财产保全费五千元，由被告某某售公司负担（本判决生效后七日内交纳）。
评估费二十万元，由原告某某团公司负担五万元（本判决生效后七日内交纳），由被告某某售公司负担十五万元（已交纳五万元，余款十万元于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市高级人民法院。在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判长张洁芳
代理审判员李某龙
人民陪审员李某
二○○八年八月二十二日
书记员刘芳芳
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