某房屋经营公司与蔡某、某房地产开发公司商品房买卖合某纠纷一案

当事人: 法官: 文号:北京市第一中级人民法院

上诉人（原审第三人）某房屋经营公司。

被上诉人（原审被告）蔡某。

被上诉人（原审被告）某房地产开发公司。

原审第三人某房地产经纪公司。

上诉人某房屋经营公司因商品房买卖合某纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2008）海民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合某庭审理了本案，现已审理终结。

蔡某在一审中起诉称：2004年4月，蔡某通某某房地产经纪公司）与某房地产开发公司签订商品房买卖合某。合某约定，蔡某购买某房地产开发公司开发的位于北京市X区五孔桥南永金里小区X号楼（以下简称X号楼）11—1101A商品房一套,房屋总价款为502150元。合某签订当日，蔡某向某房地产开发公司支付部分房款和印花税。根据合某约定，某房地产开发公司应于当年11月15日前向蔡某交付房屋。此后，某房地产开发公司因工程停工无法履行合某义务，蔡某为此多次与某房地产开发公司交涉，并于2005年4月4日与某房地产开发公司签订补充协议，补充协议对买卖合某中约定的房屋价款降低为476300元。2005年4月26日蔡某通某某房地产经纪公司与某房地产开发公司重新签订商品房预售合某，该合某再次确认了房屋价款降低为476300元，交房期限变更为2005年11月15日之前；逾期交房的违约责任为：逾期超过60日，买受人要求继续履行合某的，合某继续履行，自违约交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。2005年6月2日，蔡某依约补齐了全部房款476300元。预售合某签订后，某房地产开发公司并未如期复工，直到2007年10月楼盘重新开工，蔡某认为房屋交付在望，多次找到某房地产开发公司协商交房事宜，但某房地产开发公司均以各种理由推脱，与此同时，蔡某发现某房地产经纪公司正在公开宣传包括蔡某所购房屋在内的X号楼商品房。蔡某认为，蔡某与某房地产开发公司之间签订的预售合某，系真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合某有效的协议，某房地产开发公司须承担继续履行的法律责任及其他违约责任。由于某房地产经纪公司系包销机构，对蔡某与某房地产开发公司之间签订的买卖合某是明知的，且某房屋经营公司的法定代表人与某房地产经纪公司的法定代表人是同一人，某房地产经纪公司与某房屋经营公司对蔡某的优先受让权视而不见，与某房地产开发公司串通某房屋过户，目的是为了谋取房屋升值的利益，因此，某房地产经纪公司与某房屋经营公司应当承担连带责任。故诉至法院，请求：1、请求某房地产开发公司继续履行商品房预售合某，立即交付蔡某所购买的永金里小区X号楼X—1101A房屋；2、判令某房地产开发公司支付蔡某延期交房违约金（从2005年11月16日起至实际交房之日为止，按总房款476300元的日万分之一计算）；3、诉讼费用由某房地产开发公司负担。第三人某房地产经纪公司、某房屋经营公司对某房地产开发公司的上述义务承担连带责任。

某房地产开发公司在一审中答辩称：在蔡某名下合某约定的房产，由于整个楼盘被北京市第一中级人民法院强制执行变卖了（其中包括蔡某的该套房屋），转到了某房屋经营公司的名下，我公司已经无法履行合某，蔡某再要求某房地产开发公司交房没有依据。如果蔡某同意解除合某，某房地产开发公司愿意退还购房款，并按照合某中约定的违约条款承担违约责任。故应驳回蔡某的诉讼请求。

某房地产经纪公司、某房屋经营公司在一审中述称：某房地产经纪公司和某房屋经营公司与蔡某没有任何法律关系，不应该作为本案当事人，不应承担任何责任和义务。某房屋经营公司是依法取得X号楼项目的所有权，该项目是2007年7月9日过户到某房屋经营公司的，应受法律保护，由于X号楼项目所有权已经归属于某房屋经营公司，因此，蔡某与某房地产开发公司的购房合某的合某目的无法实现，合某已经无法履行，请求驳回蔡某诉讼请求。蔡某可以向某房地产开发公司要求解除合某，并追究违约赔偿责任。

本院经审理查明：2004年4月2日，蔡某之父蔡某波（买受人）与某房地产开发公司（出卖人）签订商品房买卖合某。合某约定，买受人购买的商品房为预售商品房，所购商品房为X号楼X层11—1101A号房，套内面积为71.46平方米，单价：每平方米（套内）7166.94元，总计房款为512150元，付款期限为签订合某当日付款15万元，余款于签约后2个月内付清；交房期限：2004年11月15日；违约责任：出卖人逾期不超过60日交房，自约定的最后交付期限的第二日起至实际交房之日止，按日向买受人支付已交付房款的万分之一违约金，合某继续履行；逾期超过60日，买受人有权解除合某，买受人解除合某的，出卖人应当自买受人解除合某通某到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合某的，合某继续履行，自合某约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款的万分之一违约金；合某并约定，委托销售机构为：某房地产经纪公司；合某还对其他条款进行了约定。合某签订后，买受人于2004年6月11日向某房地产开发公司交付印花税256元。

2005年4月4日，双方又签订了补充协议，协议约定，房屋总价款为476300元；套内单价为6665.3元；变更付款方式及期限为：买受人于签约当日支付40万元，剩余房款76300元于备案当日交齐；并约定，该协议与买卖合某具有同等法律效力。

2005年4月26日蔡某与某房地产开发公司重新签订商品房预售合某，该合某对原买卖合某及补充协议再次进行了确认；交房期限变更为2005年11月15日，其他条款未变更。预售合某签订后，蔡某于2005年6月2日向某房地产开发公司交付了合某约定的全部房款476300元。

上述原买卖合某及补充协议的买受人的签字均为蔡某之父蔡某波，在诉讼中，蔡某称，预售合某签订后的房款系蔡某支付，实际的买卖合某关系属于蔡某与某房地产开发公司之间的买卖合某关系，对此，某房地产开发公司表示认可，某房地产经纪公司、某房屋经营公司也未提出异议。

预售合某签订后，某房地产开发公司至今未向蔡某履行交房义务，也未支付合某约定的违约金，

2006年11月23日，本院依法作出（2004）一中执字第837-X号、823-X号民事裁定书，裁定书认定：本院在执行中，依法将被执行人某房地产开发公司所有的X号楼全部房产予以查封，并委托北京京港房地产估价有限公司（以下简称京港公司）对该房产进行了评估，评估价值为（略）元。对此，中国建设银行北京长安支行、北京昊海建设有限公司及其他相关债权人（北京市第二中级人民法院执行案件的申请执行人）与某房地产开发公司于2006年9月12日在本院达成一致意见，即该房产由其他债权人之一某房地产经纪公司支付2825万元后，全部房产归该公司所有。现某房地产经纪公司已将款项全部缴清，同时申请本院将接收的标的物直接过户至该公司大股东某房屋经营公司名下。本院认为，当事人意思表示真实、合某、有效，应依法予以确认。裁定如下：一、对某房地产开发公司所有的X号楼全部房产解除查封；二、X号楼全部房产及相应土地使用权归某房屋经营公司所有，相关手续自行办理。裁定书下达后，某房屋经营公司于2007年7月9日，依法取得了X号楼国有土地使用证，并实际取得了该房产的开发项目。某房屋经营公司接手X号楼后，除该楼X层1—1009J房号外，均重新编制了房号。蔡某所购X号楼X层11—1101A号房屋，某房屋经营公司重新编制的房号为11A。现X号楼尚未竣工验收。

另查，本院在执行过程中，委托京港公司对本案争讼的X号楼的涉案出让国有土地使用权及在建工程进行了评估，该评估机构于2006年5月24日，向本院出具的评估报告，该报告载明：本次估价对象为X号楼未销售部分，包括已交定金，但尚未签订销售合某的建筑面积1570.89平方米，及未进行销售的建筑面积3792.25平方米，共计5363.14平方米，则分摊出让国有土地使用权面积为1170.99元（X号楼占用范围的出让国有土地使用权面积2004.4平方米）；X号楼在建设过程中已由开发商某房地产开发公司进行了销售，其中已进行销售备案的面积为1009.23平方米，已进行销售但未备案的为2816.85平方米，共计3826.08平方米，因已与小业主签订了销售合某，故视同其权属发生了转移，因此，本次评估中估价对象不包括此部分估价。估价结果为：评估对象于2006年3月27日的公开市场价值总额为（略）元。该结论的计算公式为：房地产现值（（略）元）＋已销售部分小业主还需要交纳的购房余款（（略）元）－双倍定金（380000元）－已销售部分工程继续建设至竣工尚需投入的奖金（（略）元）。

上述事实，有当事人陈述、房屋买卖合某、补充协议、购房款发票、国有土地使用证、本院（2004）一中执字第837-X号、823-X号民事裁定书、通某、京港公司的估价结果报告、《证明》等在案佐证。

一审法院判决认定：蔡某与某房地产开发公司所签订的商品房预售合某，系双方当事人的真实意思表示，且合某内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应属有效合某，具有法律约束力。合某签订后，蔡某已依合某的约定，履行了向某房地产开发公司支付全部购房款的义务，但某房地产开发公司未在合某约定的期限内履行交房义务，系违约行为，应承担违约的民事责任，支付合某约定的违约金。在合某履行过程中，因某房地产开发公司与其他债权人存有债务纠纷，被诉至法院，法院依法进行了判决。在执行中，一中院依法对某房地产开发公司开发的X号楼进行了估价，且估价价格未包含蔡某所购买的房屋，经一中院裁定，某房地产开发公司所有的X号楼全部房产及相应土地使用权归某房屋经营公司所有，现某房屋经营公司已经实际取得该X号楼的房产及土地使用权，某房地产开发公司已不具备向蔡某交付房产的条件，合某目的已不能实现，因此，蔡某要求某房地产开发公司继续履行合某、交付房产的诉讼请求，于法无据，不予支持，但某房地产开发公司并不因此免除退还蔡某多付房款及支付逾期交房违约金的义务，某房地产开发公司仍应支付上述款项。由于蔡某所购买的房产已依法裁定归某房屋经营公司所有，且某房屋经营公司未能提供充分证据证明其已支付了相应的对价，因此，某房屋经营公司具有向蔡某交付房产的义务，鉴于X号楼现尚未竣工验收，应于竣工验收后再向蔡某履行交房义务。因某房地产经纪公司并非预售合某的相对当事人，其也未取得合某中约定的房产，因此，某房地产经纪公司不具有向蔡某履行交房义务，故蔡某要求某房地产经纪公司承担连带责任的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合某法》第八条、第九十一条第七项、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、北京全联房地产开发有限公司于判决生效后十日内向蔡某支付逾期交房违约金（自二○○五年十一月十六日起至二○○六年十一月二十三日止，按蔡某所交纳房款四十七万六千三百元的日万分之一计算）；二、北京天岳恒房屋经营管理有限公司于位于北京市X区五孔桥南永金里小区X号楼竣工验收手续办理完毕后十日内，向蔡某交付该楼X单元X—1101A号房屋一套；三、驳回蔡某其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

某房屋经营公司不服一审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原判第二项，驳回蔡某要求某房屋经营公司承担连带责任的诉讼请求。上诉理由是：1、蔡某与某房地产开发公司签订商品房买卖合某之前，X号楼已经被法院查封，且已押抵给银行，因此商品房买卖合某无效；2、某房屋经营公司与蔡某没有任何的合某法律关系，蔡某并没有取得所购房屋的所有权，现在某房屋经营公司已取得X号楼的全部产权；3、某房屋经营公司取得X号楼的全部房产是以支付2865万元房款及免除1150万元债权为对价，超过X号楼的评估价3250万元；4、某房屋经营公司现在已将本案诉争房屋销售。

蔡某服从一审法院判决。针对某房屋经营公司的上诉理由答辩称：1、蔡某在签订商品房买卖合某时对于房屋被查封之事并不知情；2、X号楼的评估价并不包括已经销售的房屋；3、某房屋经营公司销售本案诉争房屋是在本案一审判决之后。

某房地产开发公司同意一审判决，未发表答辩意见。

某房地产经纪公司与某房屋经营公司持相同观点。

本院认为：当事人一方不履行合某义务应承担违约责任。某房地产开发公司不履行与蔡某签订的商品房买卖合某约定的义务，应承担违约责任。虽然因X号楼全部房产及相应土地使用权在法院执行中已经作为执行财产由某房屋经营公司接手，某房地产开发公司在客观上已不能自行履行交付房屋义务，但某房地产开发公司仍应承担返还多收购房款、支付逾期交房违约金的责任，一审法院判决某房地产开发公司向蔡某承担返还多收购房款、支付逾期交房违约金的责任正确，本院予以确认。

某房屋经营公司通某本院（2004）一中执字第837-X号、823-X号民事裁定书取得X号楼全部房产及相应土地使用权。根据执行案件中京港公司的评估结论、某房地产开发公司与债权人达成执行方案的内容，对本院上述执行裁定的主文表述应理解为：某房地产经纪公司以放弃债权并支付2825万元款项为对价，取得X号楼中建筑面积5363.14平方米市场价值为（略）元的房产及相应土地使用权，然后根据某房地产经纪公司意愿，将上述房产及土地使用权直接裁定归某房屋经营公司所有。上述执行裁定书第二项表述“X号楼全部房产及相应土地使用权归某房屋经营公司所有”，其中“相应土地使用权”应指未销售部分分摊土地使用权即1170.99平方米，“X号全部房产”应指X号楼项目下的全部房产，并非仅指建筑面积5363.14平方米的房产，这是基于X号楼是一整体且尚未竣工的实际情况决定的，并不表明某房屋经营公司无条件地拥有X号楼全部房产的所有权。因此，本院裁定X号楼全部房产归某房屋经营公司所有的同时，某房屋经营公司一方面负有将全部房产施工至竣工、向已购房业主交付房屋、向只交定金的购房者双倍返还定金的义务，另一方面享有受领“已销售部分小业主还需要交纳的购房余款”的权利。故一审法院根据蔡某的诉讼请求，判决某房屋经营公司在X号楼竣工验收后向蔡某履行交付房屋义务并无不当，本院予以确认。本院根据蔡某提交的新证据查明的某房屋经营公司已经对X号楼的房号进行重新编制的事实，加之一审判决第二项中存在将“该楼X层”写为“该楼X单元”的文字笔误，本院对一审判决第二项予以变更。

某房屋经营公司有关已将本案诉争房屋销售的上诉理由，不能成为其拒绝向蔡某履行交付房屋义务的理由，本院不予采信。某房屋经营公司的其他上诉理由，不能支持其上诉请求，本院不予采信。

综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项，《中华人民共和国合某法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：

一、维持北京市X区人民法院（2008）海民初字第X号民事判决第一项、第三项；

二、变更北京市X区人民法院（2008）海民初字第X号民事判决第二项为：某房屋经营公司于位于北京市X区五孔桥南永金里小区X号楼竣工验收手续办理完毕后十日内，向蔡某交付该楼X层11—1101A（新房号为11A）号房屋一套。

一审案件受理费八千九百三十八元，由某房地产开发公司、某房屋经营司共同负担（本判决生效后十日内交纳）。

二审案件受理费八千九百三十八元，由某房屋经营公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长刘秋燕

审判员吕春华

代理审判员王茂刚

二○○八年十二月十日

书记员侯坤