上诉人（原审被告）孙××
委托代理人杨××
委托代理人××
被上诉人（原审原告）××有限责任公司
委托代理人××
上诉人孙××因物业管理纠纷一案，不某北京市X区人民法院（2007）宣民初字第××号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
××有限责任公司在原审法院诉称，孙××自2002年10月19日回迁至北京市X区××里××号楼××室，面积为70.79平方米。同时与我公司签订了物业管理委托合同。孙××在享受了物业服务过程中没有履行交纳物业费的义务，经我单位多次向孙××催要，但孙××至今未交。故诉至法院要求孙××立即支付2005年、2006年的物业管理费963.4元，违约金121.5元，本案诉讼费由孙××负担。
孙××在原审法院辩称，××有限责任公司所述房屋的地点和房屋所有权人正确，我与××有限责任公司签订了物业委托合同，按照合同我确实欠物业费963.4元。但是××有限责任公司后期没有履行合同中的义务：1、擅自将公用地下室出租，影响我的正常生活。2、地下室出租后给小区治安造成一系列不某全因素，如盗窃、丢失自行车、凶杀等。3、锅炉房与我的房屋仅隔一层楼板，噪音较大。我以前一直按时支付物业费，但发生了这些，我们认为小区物业没有履行合同义务，所以不某意交纳物业管理费。
原审法院审理查明，北京市X区××里××号楼××门××室房屋一套系孙××所购回迁安置房屋。××有限责任公司系对××里小区实施物业管理服务的物业管理企业。2002年10月19日，就上述房屋的物业管理服务一事，受委托方（乙方）××有限责任公司与委托方（甲方）孙××签订了《物业委托管理合同》。该合同中载明，甲方应按照乙方提供的交费标准按年向乙方支付物业管理服务费用；物业管理费缴费标准为每月每平方米（建筑面积）0.52元；电梯运行费每月每平方米（建筑面积）0.53元;垃圾清运费为每户每年30元……。合同签订后，××有限责任公司即按照约定履行了物业管理服务义务。现××有限责任公司起诉来院，要求孙××立即支付05、06年度物业管理费963.4元以及拖欠物业费滞纳金121.5元。审理中，孙××认可未交纳物业费的金额，但是以锅炉虽是开发商安装，但物业负有管理、使用和维修的义务；地下室的出租影响了孙××的正常生活为由提出抗辩，不某意××有限责任公司的诉讼请求。××有限责任公司表示地下室系受开发商委托出租，坚持其诉讼请求。经法院调解，双方各持己见。
原审法院认定上述事实的证据有：双方当事人陈述、物业委托管理合同、房屋所有权证、信访答复意见函、照片等。
原审法院判决认为，××有限责任公司与孙××签订的物业委托管理合同系双方当事人的真实意思表示，且合同内容亦不某反有关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。孙××作为业主，××有限责任公司作为该小区提供物业管理服务的物业公司，双方都应按照合同的约定行使权利、履行义务，这样才能营造一个良好的生活居住环境。孙××提出的锅炉噪音和地下室出租对其生活造成影响的问题，与本案不某于同一个法律关系，如果确实侵害其合法权利，应另案起诉。孙××认为物业公司没有履行合同义务，也可以要求××有限责任公司按照约定履行相应的义务或根据约定承担相应的违约责任，而不某以此拒绝交纳物业费。物业管理服务和服务质量提高亦需要经济成本，业主拒绝交纳物业费，导致物业公司缩减成本，从而降低服务质量，将导致降低服务质量和拒绝交纳物业费的恶性循环，对双方都没有任何益处。综上，孙××应当按照约定交纳相应的物业管理费用。鉴于孙××未按时交纳物业管理费确属事出有因，并非无故恶意拖欠，故对于××有限责任公司要求孙××支付物业管理费违约金的诉讼请求，法院不某支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决：一、孙××自判决生效之日起七日内给付××有限责任公司物业管理费九百六十三元四角（二○○五度年和二○○六年度）。二、驳回××有限责任公司的其他诉讼请求。
孙××不某原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销原审判决；2、一、二审诉讼费由××有限责任公司负担。上诉理由是：1、××有限责任公司提供的物业服务存在重大瑕疵，××有限责任公司在小区内违法安装锅炉，造成了安全隐患，而且锅炉噪音严重干扰了我们的生活；2、××有限责任公司擅自将地下室出租给外地人，使得我们居住在的环境混乱，其出租地下室所得租金应属于业主的财产，××有限责任公司的行为侵犯了业主的利益；3、而且××有限责任公司的保安偷窃我家的自行车，使我家的财产受到损失，因而××有限责任公司提供的物业服务不某标，不某全额支付物业管理费。
××有限责任公司答辩称，地下室是开发商出租的，地下室没有占用业主的公摊面积，保安没有偷窃自行车，小区X区，很多问题并不某我们服务不某位造成的。
本院经审理查明，原审法院判决认定的证据真实有效，据此认定的事实无误，本院予以确认。
以上事实还有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为，××有限责任公司与孙××签订的《物业委托管理合同》系双方真实意思表示，且其内容不某反法律法规的规定，该合同合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。本案属于物业管理纠纷，创造良好、和谐的生活环境是物业管理公司和每一个业主的共同愿望，该愿望的实现一方面需要物业公司在管理服务等诸多方面尽心尽力努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解与配合，业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主充分交纳物业管理费的情况下，物业管理公司才可以提供更好的优质服务，二者相辅相成，互相制约。物业管理是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不某、全方位、多层次的过程性服务，而正由于物业服务的这一特性，致使其服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司服务的不某意而拒不某纳物业费，双方之间的矛盾由此而产生。如果业主拒绝交纳物业管理费，则会陷入欠费—服务下降—更大范围欠费—服务进一步恶化的恶性循环，如此下去，真正受到损害的则是业主的利益。当然物业公司亦应在服务过程中，加强与业主的沟通，努力在现有情况下提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，在某些服务不某位的情况下，应尽量取得业主的理解，缺少业主的理解与支持，物业公司的服务工作很难有效开展下去。一般情况下，只要物业公司按合同提供了基本的物业服务，没有严重违约现象，业主们均应支付相应的物业管理费。
就本案而言，孙××所居住的房屋为危改回迁房，其缴纳的物业管理费标准为每月每建筑平方米0.52元，在北京地区属于较低的缴费标准。现××有限责任公司基本履行了物业管理义务，孙××在享受了××有限责任公司提供的物业管理服务后，应履行支付物业管理费的义务，孙××提出的锅炉及地下室问题与本案不某于同一个法律关系，不某成为其拒绝交纳物业管理费的理由。据此，孙××的上诉请求与理由，缺乏事实和法律依据，本院不某支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二十五元，由北京天宝伟业物业管理有限责任公司负担三元（已交纳），由孙××负担二十二元(本判决生效后七日内交纳)；二审案件受理费五十元，由孙××负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长顾燕
代理审判员解学锋
代理审判员陈立新
二○○八年×月××日
书记员王国庆
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