上诉人（原审被告）黄某，男。
上诉人（原审被告）甲某。
上诉人（原审原告）乙某。
上诉人黄某、甲某、乙某因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2008）昌民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2008年3月，乙某在原审起诉称：黄某与我方签订了房屋租赁合同，合同的主要内容是：我方将位于某平区X村东的乙某房屋800多平方米出租给黄某，租赁期为10年，自2006年2月15日至2016年2月15日止；双方约定年租金为200000元，每年的1月15日前交付下年度租金；合同约定黄某未按本合同约定的时间交纳租金，应按拖欠租金的0.3%每天向我方支付违约金；合同约定，一方违约造成合同不能正常履行的，应付对方未履行合同期间租金的10%违约金。按合同约定，黄某应于2007年1月15日前支付2007年度租金，原告曾多次催促黄某交付，但黄某至今未支付。为此我方起诉，请求法院维护我方的合法权益，诉讼请求：1、判令解除双方签订的房屋租赁合同；2、判令被告支付2007年房屋租金200000元，并支付拖欠租金的违约金219000元，计419000元（请求上述房屋租金二被告支付至实际腾退房屋时止）；3、判令被告支付水费1272元、电费9795.2元、卫生费400元，计11467.2元；4、判令被告支付未履行9年合同违约金10%，计180000元；5、诉讼费由被告承担。
黄某、甲某在原审法院辩称：我们同意解除合同，同意支付原告水电费、卫生费共计11467.2元。但我们没有违约，故不同意乙某的其他诉讼请求。
原审法院经审理查明：2006年1月1日，乙某（甲某）与黄某（乙某）签订《房屋租赁合同》。合同约定：甲某将座落于某京市X村东800多平方米的房屋出租给乙某，用于某锈钢技术工程开发、加工销售等；租赁期限为10年，自2006年2月15日起甲某将该房屋交付乙某使用，至2016年2月15日止；每年租金为200000元，付款方式为年付，乙某于某年1月15日前交付租金；乙某向甲某交纳43000元作为保证金，合同终止退还保证金；房屋租赁期间，因占用、使用房屋及其设施发生的水、电、暖等有关费用由乙某自行承担；乙某未按本合同约定的时间交纳租金，应按拖欠租金的0.3%每天向甲某支付违约金，拖欠租金超过一个月，甲某有权解除合同；一方违约，另一方根据法律或者合同约定，解除合同的，违约方应按未履行合同期间租金的10%支付租金；除水电等部门进行正常维修以外，甲某未征得乙某同意的情况下，甲某不得以任何形式停水停电，否则因此引发的一切经济损失由甲某承担。2006年2月16日，双方又签订《补充合同》，约定：乙某在租赁期间内，对房屋所进行的装修及添加物的各项费用均由乙某自行承担；本合同终止时，乙某将添加物完好无损交付甲某，可移动物品归乙某搬走；除因甲某原因造成合同解除外，乙某无权要求甲某对其装修费用及添加物进行补偿，如遇政府统一拆迁，拆迁补偿费归乙某所有。
合同签订后，乙某将房屋交付给黄某使用，黄某向乙某支付了2006年度的租金200000元及保证金43000元。2006年4月，黄某与案外人倪美荣、黄某正在上述房屋所在地设立了甲某，法定代表人为黄某。后该房屋实际由甲某占有、使用。2006年12月，倪美荣以民间借贷纠纷为由将黄某、黄某正诉至本院，要求黄某、黄某归还借款，并申请对黄某、黄某正的财产进行保全。后法院作出民事裁定书，裁定查封、扣押黄某、黄某现金320000元或相应的财产。2007年1月10日，法院对上述房屋内的财产采取了保全措施。现甲某在该房屋内已停止经营。本案庭审中，黄某与甲某均同意给付乙某水电费、卫生费共计11467.2元。
原审法院经审理认为：乙某与黄某签订的房屋租赁合同及补充合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。依据合同约定，黄某应于2007年1月15日前支付2007年度的租金，而其逾期未支付，对此黄某应承担相应的违约责任。现乙某要求解除合同，并要求黄某支付租金及违约金的诉讼请求，理由正当，法院应予支持。但双方约定的违约金过分高于某成的损失，对此法院予以适当减少。关于某某主张的水电费、卫生费一节，黄某同意支付，对此法院不持异议。双方关于某方违约，另一方解除合同的，违约方应按未履行合同期间租金的10%支付租金的约定，属于某方对损失赔偿的约定，该约定不违反法律规定，但其约定的标准过分高于某成的损失，法院根据实际情况酌情予以减少。合同解除后，双方对于某屋及保证金的返还问题可另行处理。黄某承租房屋后，由甲某实际占有、使用，现甲某同意对房屋租赁合同承担责任，法院对此不持异议。黄某、甲某主张其曾通知乙某要求解除合同，乙某否认，黄某、甲某亦未提供充分证据加以证明，故对黄某、甲某的陈述，法院不予采信。关于某某、甲某主张倪美荣擅自断水、断电，造成公司无法正常经营，及因倪美荣申请财产保全，造成其财产被查封一节，黄某、甲某可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除原告乙某与被告黄某于某○○六年一月一日签订的《房屋租赁合同》；二、被告黄某、甲某给付原告乙某租金二十万元、违约金六万元，共计人民币二十六万元，于某判决生效后二十日内执行；三、被告黄某、甲某给付原告乙某水电费、卫生费共计人民币一万一千四百六十七元二角，于某判决生效后二十日内执行；四、被告黄某、甲某给付原告乙某赔偿金人民币六万元，于某判决生效后二十日内执行；五、驳回原告乙某的其他诉讼请求。
判决后，黄某、甲某、乙某均不服，上诉至本院。黄某、甲某上诉请求：撤销原审判决。其上诉理由是：1、我方并未违约，而是全面履行了合同义务；2、乙某违约在先，且又阻挠我方将设备、材料搬出租赁场地；3、因乙某已于2006年12月底提出解除合同，故2007年以后的租赁费我方不应交纳。
乙某上诉请求：1、维持原审判决第（一）、（三）项；2、维持原审判决第（二）项2007年度20万元租金，改判违约金为21.9万元；3、撤销原审判决第（四）项，改判增加至18万元；2、诉讼费由对方承担。其上诉理由是：1、原审法院驳回乙某要求对方承担房屋租金至实际腾退时止的合理请求没有任何依据。2、原审法院毫无依据地认为违约金过高，不符合法律规定。
本院另查，黄某、甲某在2008年4月29日的庭审中出示乙某2006年12月26日向其发出的催告函，乙某对该证据予以确认。该证据载明:“……至今为止，我方一直未收到对方2007年度租金，现请贵方按照约定在3日内支付2007年度房屋租金，否则按照合同约定，我方将在2006年底解除合同，收回房屋”。
乙某法定代表人庞某曾以个人名义起诉黄某、甲某索要租金。因诉讼主体有误，故被驳回起诉。但在该案庭审中，2007年4月11日黄某、甲某提供证据15照片，证明乙某用车辆挡住大门口，以致甲某的设备无法搬出租赁场地。庞某对照片的真实性认可，但提出所做原因是甲某未交纳2007年租赁费。本院所查其他事实与原审一致。
上述事实，有房屋租赁合同、补充合同、租金及保证金收据、（2007）昌民初字第X号民事裁定书、（2007）昌民保字第X号民事裁定书、查封扣押财产清单及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据本院已查事实，可以确认黄某、甲某已按约交纳了2006年度租金。2007年度租金应在2007年1月15日前交纳，故2006年12月26日并未到交纳2007年度租金的最后期限，乙某擅自改变交付租金期限，并提出若2006年底黄某、甲某不交纳2007年度租金，其将解除租赁合同。黄某、甲某对解除合同并未提出异议，故双方实际应自2006年底租赁合同已解除。乙某再起诉要求解除租赁合同已无必要。因租赁合同已解除，黄某、甲某不必交纳2007年度租金。因双方对水、电费的处理并无异议，本院亦不持异议。由于某方所签租赁合同已于2006年底解除，且黄某、甲某已交付了2006年度租金，故谈不上2007年度租金的交付问题，亦不存在黄某、甲某的违约问题，更谈不上违约金高低问题，因此，乙某提出要求黄某、甲某按合同约定给付违约金的上诉请求缺乏事实依据，本院无法支持。
综上所述，原审法院判决认定部分事实不清，适用法律有误，本院予以纠正，上诉人黄某、甲某之上诉请求事实、证据充分，于某有据，本院予以支持。乙某的上诉请求，因缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持（2008）昌民初字第X号民事判决第三、五项；
二、撤销（2008）昌民初字第X号民事判决第二、四项；
三、变更（2008）昌民初字第X号民事判决第一项为：乙某与黄某于某○○六年一月一日签订的《房屋租赁合同》于某○○六年十二月三十一日解除。
一审案件受理费九千九百零五元，由乙某负担八千七百零五元（已交纳）；由黄某、甲某负担一千二百元（于某判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费八千七百零五元，由乙某负担（已交纳五千四百八十五元，余款三千二百二十元于某判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长张洁芳
代理审判员冀东代理审判员黄某涛
二○○九年五月二十一日
书记员刘佳
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