（略）人民法院
民事判决书
（2011）株石法民一初字第X号
原告曾某，男，19XX年XX月XX日出生，汉族，湖南省岳阳市人，住（略）。
委某代理人肖某，湖南XX律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告曹某，女，19XX年XX月XX日出生，汉族，湖南省株洲市人，住（略）。
第三人袁某，男，19XX年XX月XX日出生，汉族，湖南省株洲市人，住（略）。
第三人某某房地产经纪有限公司，地址：（略）。
法定代表人黄某，某某房地产经纪有限公司执行董事。
委某代理人戴某，湖南XX律师事务所律师，代理权限为全权代理。
原告曾某诉被告曹某房屋买卖合某纠纷一案，本院于2011年10月24日受理后，原告曾某于2011年10月30日申请追加袁某、某某房地产经纪有限公司为本案第三人，本院依法追加袁某、某某房地产经纪有限公司为本案第三人。本案依法由审判员李文波担任审判长，与审判员张新华和人民陪审员何志锋组成合某庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告曾某及其委某代理人肖某、被告曹某、第三人袁某、第三人某某房地产经纪有限公司委某代理人戴某到庭参加诉讼，本案现己审理终结。
原告曾某诉称：原告曾某因无住房，委某王某购房。王某与某某房地产经纪有限公司及被告曹某签订房屋买卖合某，合某约定：原告购买被告位于某峰区X路X号天正香樟园1-X栋X号房，成交价25.2万元，定金1万元。合某签订后，原告将1万元定金交给了被告，被告出具了收条。2011年6月10日，原、被告就房屋买卖贷款付房款及房屋过户事宜达成了补充协某。之后，被告反悔，要求加价出让，原告要求按合某约定的价格履行，被告未履行合某，故原告起诉。要求：1、判令被告承担违约责任即支付5万元给原告，并终止合某；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告曹某答辩称1：我与原告委某人王某及居间人中伟房地产经纪有限公司订立房屋买卖合某和补充协某，将石峰区X路X号天正香樟园1-X栋X号房出让时，将房产证和土地证交付了原告，房产证载明的所有人为原告及第三人袁某共有，依我国物权法第十九条和婚姻法规定，处分夫妻共有财产，应经共有人同意，上述合某未经共有人第三人袁某同意，故合某无效。2：合某无效，依合某法规定，被告曹某不承担违约责任，不适用违约后定金罚则。3：原告交付的购房定金由中伟房地产经纪有限公司收取，中伟房地产经纪有限公司作为专业从事房屋买卖的居间人，明知原、被告订立房屋卖合某时，其买卖的房屋为夫妻共有，且未经共有人同意，其未尽提醒注意之义务，促成原、被告订立无效合某，且收取了原告交付的购房定金，应由中伟房地产经纪有限公司退款并承担赔偿。
第三人袁某陈述称被告曹某未经其同意，出让夫妻共有房屋，其行为无效，合某无效。
第三人中伟房地产经纪有限公司陈述称：本案中，中伟房地产经纪有限公司不宜作为第三人参加诉讼。本案合某有效，被告有过错，被告应当承担违约责任。
原告曾某为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1：原、被告身份证，拟证明原、被告身份；
2：石峰区X路X号天正香樟园1-X栋X号房屋（株房权证株字第（略）号）房产资料2页；拟证明被告曹某系上述房屋所有权人；
3：王某身份证、委某、委某房屋买卖（居间）合某1份2页；拟证明原告委某王某与被告签订房屋买卖（居间）合某；
4：补充协某1份1页；拟证明原、被告签订房买卖屋补充协某；
5：无婚姻登记记录证明、房屋产权登记查询证明、车票2张、证明2份，拟证明原告因房屋买卖合某所发生的误工费、车旅费等各项损失。
被告曹某为支持其辩驳意见，向本院提交了如下证据：
6：株国用（2009）第x号土地证原件、收据2张，拟证明本案诉争的房屋系被告与第三人共有，签订购房合某时，被告曹某收取了10000元定金，该10000元定金委某第三人某某房地产经纪有限公司托管。
上述证据，经开庭举证质证。证据1、2，各方当事人对其真实性、合某、关联性无异议，本院予以采信。证据3和4，第三人袁某有异议，认为房屋买卖合某其没有签字，不知情，合某对其不发生效力。其他当事人无异议。本院认为，证据3和4，系原、被告及第三人某某房地产经纪有限公司订立合某相关委某手续和房屋买卖居间合某，订立合某的当事人各方均予确认，本院予以采信。证据5，被告曹某、第三人袁某、第三人某某房地产经纪有限公司对损失金额有异议，认为没有具体票据支持；对火车票有异议，认为合某由他人代签，签合某当天的火车票不能作为原告的损失；对2份证明有异议，认为与本案无关。本院认为，原告与被告于2011年5月3日签订合某，其于5月2日从深圳到株州并于5月3日返回，是为了与被告签订合某；火车票和2份证明，能证明原告在深圳工作到株洲签合某的事实，被告及第三人无反驳证据，证据5，本院予以采信。证据6，原告对其真实性无异议，但认为其对2张收据不知情；第三人袁某没有异议；第三人某某房地产经纪有限公司对其真实性无异议，但认为2张收据，是被告曹某收取了原告10000元定金后，交了佣金2000元中介费，另将8000元交其保管。证据6，各方当事人无实质性异议，本院予以采信。
根据原、被告及第三人陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实：
2011年5月3日，由某某房地产经纪有限公司中介，原告曾某委某王某与被告曹某签订《房屋买卖（居间）合某》，合某约定：1、原告购买被告所有的石峰区X路X号天正香樟园1-X栋X号房屋，房产权证为株房权证株字第（略）号，国有土地使某权证号为株国用2009第（略）号，建筑面积82.08平方米，成交价25.2万元；2、签署合某时，买方付清定金1万元；3、银行按揭付款（定金为首期款一部分）：（1）卖方签收定金后60个工作日内买方办理完银行按揭申请手续，确认贷款额，卖方提供相关资料并签署银行有关文件；（2）买卖双方在银行确认贷款额后，双方须于2011年7月20日前去房产局签署《房产转让协某书》，并办理过户手续，且受理回执单由经纪方代为托管，并在办理递件手续时买方应付清首期购房款122000元（含定金），首期房款为成交价－银行确认的贷款金额－定金，剩余购房款由银行放贷当天支付于某方。如买方贷款金额不足则以现金补齐；3、买方应依经纪方通知后3日内到场办理领取买方名下《房屋所有权证》和《国有土地所有权证》和它项权证，买方迟延一天赔偿卖方100元，迟延30天视为买方违约，买方所交首期房款赔给卖方，卖方保留该房所有权；4、合某第十条约定：卖方保证对该房屋享有完整所有权，该房转让前有关权利义务，卖方已清理完毕并由其承担法律责任，如卖方为已婚人士，则在签约时其确认已告之其配偶并征得配偶同意，由此产生的责任由卖方承担；5、买方不履约，则已付定金由卖方没收或买方按成交价的20%赔偿卖方，卖方有权再转让；如卖方不依约将房屋售予买方，则卖方须返还买方双倍定金或卖方按成交价的20%赔偿买方。同时对房屋产权过户、中介费等进行了约定。合某签订时，原告当即将1万元定金交给被告曹某，被告曹某将1万元定金交给第三人中伟房地产经纪有限公司托管，第三人中伟房地产经纪有限公司出具了收条，被告曹某向原告及第三人中伟房地产经纪有限公司提供了产权证，产权证登记的房屋所有人为被告曹某和第三人袁某，被告曹某和第三人袁某为夫妻，该房屋系被告曹某和第三人袁某夫妻共同共有。2011年6月10日，原、被告就房屋买卖贷款支付购房款及房屋过户事宜达成了补充协某。约定：1、由原告使某公积金贷款支付购房款，因原告公积金不满1年，尚不符合某积金贷款条件，双方约定原告符合某积金贷款条件的5个工作日内到房产局签署协某和办理手续，使某公积金贷款最迟过户时间为2011年9月30日前；2、如原告不能使某公积金贷款，则由其商业贷款或一次性付款。上述协某签订后，原告到岳阳办理了无房和未婚证明。2011年8月，原告经咨询公积金中心，公积金中心同意贷款。原告即电话告知第三人中伟房地产经纪有限公司，第三人中伟房地产经纪有限公司电话转告被告曹某，原告要求支付购房款，曹某告知第三人袁某，第三人袁某不同意出让房屋，原、被告双方签订的房屋买卖合某因此未履行。
另查明：被告曹某与原告签合某之前，曾某第三人袁某商量过出让房屋。第三人袁某认为合某就卖掉。
本院认为：本案系房屋买卖合某纠纷，被告曹某与原告及居间人第三人中伟房地产经纪有限公司签订《房屋买卖（居间）合某》，将其与第三人袁某夫妻共同共有房屋出让给原告，该合某内容客观真实，形式合某有效，应受法律保护。其理由如下：1、被告曹某与原告签合某之前，与第三人袁某商量过出让房屋。第三人袁某认为合某就卖掉。2、合某第十条亦明确约定“如卖方为已婚人士，则在签约时其确认已告之其配偶并征得配偶同意，由此产生的责任由卖方承担”；依此约定，原告有理由相信，被告在签订合某时，其已征得配偶即第三人袁某同意，其签约行为具有表见代理性质；3、被告曹某出让的是夫妻共有房屋，登记在夫妻双方名下，出让价符合某时市场标准，该合某由被告曹某一方签字，第三人袁某虽未签字，但与被告曹某作为夫妻，双方在一起共同生活，且在合某签订后至履行期限前的合某期限内，第三人袁某未主张合某无效，应视为其认可被告曹某的转让行为，综上，该《房屋买卖（居间）合某》合某有效，对原告、被告具有法律约束力，原、被告均应依约履行。合某履行期内，原告依约履行合某，要求向被告曹某支付购房款，因第三人袁某不同意出让房屋，被告曹某未收取购房款和交付房屋，已构成根本违约，应承担违约责任，支付违约金。故原告要求解除合某，并要求被告承担违约责任的诉讼主张，本院依法予以支持；同时，原、被告双方在合某中约定“如卖方不依约将房屋售予买方，则卖方须返还买方双倍定金或卖方按成交价的20%赔偿买方”，原告可选择违约金或定金条款，原告起诉时要求被告承担违约金5万元，诉讼中变某要求被告双倍返还定金，系原告法定的选择权，故被告曹某应双倍返还原告定金；因原告变某诉讼请求，减少了诉讼请求额，由此发生的案件受理费，应由原告承担。第三人中伟房地产经纪有限公司作为居间人，不是本案合某的主体，其对合某主体履行合某的违约行为不承担责任，被告向其托管的定金和支付的中介费，应另案处理。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条、第九十五条、第九十七条、第一百零二条和《中华人民共和国合某法》第八条、第四十四条、第五十条、第五十一条、第六十条、第九十四条（二）项、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：
一、解除原告曾某与被告曹某签订的《委某房屋买卖（居间）合某》和《补充协某》；
二、被告曹某双倍退还原告曾某购房定金20000元；
三、驳回原告曾某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，由原告曾某负担630元，被告曹某负担420元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于某南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市X区支行交通分理处驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：中国农业银行株洲市红广支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：（略）。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。
审判长李文波
审判员张新华
人民陪审员何志锋
二○一二年二月二十七日
代理书记员邹琼艳
附本判决适用法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第十五条【合某效力和物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变某、转让和消灭不动产物权的合某，除法律另有规定或者合某另有约定外，自合某成立时生效；未办理物权登记的，不影响合某效力。
第三十九条【所有权基本内容】所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使某、收益和处分的权利。
第九十五条【共同共有】共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
第九十七条【共有物处分或者重大修缮】处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第一百零二条【因共有财产产生的债权债务关系的效力】因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
《中华人民共和国合某法》
第八条【依合某履行义务原则】依法成立的合某，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变某或者解除合某。
依法成立的合某，受法律保护。
第四十四条【合某的生效】依法成立的合某，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十条【法定代表人越权行为】法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合某，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。
第五十一条【无处分权人订立的合某】无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合某后取得处分权的，该合某有效。
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合某的性质、目的和交易习惯履行通知、协某、保密等义务。
第九十四条【合某的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合某：
（一）因不可抗力致使某能实现合某目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合某期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使某能实现合某目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十八条【结算、清理条款效力】合某的权利义务终止，不影响合某中结算和清理条款的效力。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合某义务或者履行合某义务不符合某定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于某成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于某成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十五条【定金】当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条【违约金与定金的选择】当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
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