上诉人（一审原告）刘某，男，X年X月X日出生。
委托代理人周某某，北京市某某律师事务所律师。
委托代理人才某某，女，X年X月X日出生。
被上诉人（一审被告）北京市X区人民政府。
法定代表人张某，区长。
上诉人刘某因公有住宅租赁一案，不服北京市X区人民法院（2010）西行初字第X号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2010年2月25日，一审判决认为：根据北京市委、市X区机构改革方案，北京市X区房屋土地经营管某中心是经北京市X区人民政府（以下简称西城区政府）授权经营国有资产（包括直管某房的经营、管某、服务工作）的事业单位，其有权对本行政区域内城市公有房屋进行管某。由于某事业单位不具备行政诉讼被告的主体资格，因此对该事业单位（包括其所属各房屋管某所）的行为不服，向法院提起行政诉讼的，应以设立该事业单位的西城区政府为被告。
建设部《城市房屋租赁管某办法》第十一条第三款规定：“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。”该办法第七条第一款规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。”北京市人民政府《关于某市公有房屋管某的若干规定》（京政发[1987]X号，1997年12月31日北京市人民政府第X号令修改）第十二条第（五）项规定：“承租者外迁或死亡，原同住者要求继续承租的，须经出租单位同意，并新订租赁合同。”该规定第十六条规定：“本规定执行中的具体问题，由市房屋土地管某局负责解释。”同年，原北京市房屋土地管某局发出《关于某用新的〈北京市公有住宅租赁合同〉的通知》（京房地房字[1997]第X号），称市房屋土地管某局重新修订了《北京市公有住宅租赁合同》，自1998年1月1日起，一律使用新的合同文本，原《北京市公有住宅租赁合同》停止使用。按照新的《北京市公有住宅承租合同》第七条规定，租赁期限内，承租人外迁或死亡，承租人同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。因此，原承租人外迁或死亡需要变更新承租人的，公房管某部门应当在确保原承租人的其他家庭成员对变更承租人无争议的情况下，方可为申请人办理更名手续。本案中，刘某虽然向北京市X区房屋土地经营管某中心月坛管某所（以下简称月坛房管某）提交了更名申请及相关材料，但并未按上述规定提交其他家庭成员关于某更承租人无异议的相应材料，而原承租人的其他家庭成员如刘A、刘B等向月坛房管某提交了明确表示不同意更改承租人的书面意见，表明其他家庭成员对诉争房屋变更承租人有异议。鉴于某，月坛房管某作出《关于某某同志提出变更承租人的答复》（以下简称被诉答复），并无不当。刘某请求撤销被诉答复，不予支持。因此，一审法院依照最高人民法院《关于某行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决驳回了刘某的诉讼请求。
刘某上诉称：1、一审法院认定事实不清。本案争议的焦点问题应当是刘某是否与原承租人许某某共同居住两年以上，以确定刘某在许某某死亡后，是否具有继续承租的资格。然而，一审法院既没有审查刘某是否与许某某共同居住两年以上，也没有审查刘某之外的人是否与许某某共同居住两年以上。西城区政府提供的证某3，所谓“梅某…刘A”等人签字的字据属于某某证某，在既没有西城区政府工作人员的工作记录，也没有经过一审法院任何传唤证某的前提下，一审法院就认定了该证某的真实性，且西城区政府直至开庭审理前都没有向法庭出示该证某的原件，而庭审后出示的证某不能够证某是在一审庭审前取得的证某，不应作为证某采纳。刘某出示的证某5，不但有律师的调查笔录，还有被调查人的身份证某印件，即使与西城区政府出示的证某3同为证某证某，也至少比西城区政府出示的证某3形式齐全，同样性质的证某在一审法院却有两种截然不同的待遇。2、一审法院对该案的审理违反了法律法规和规章的规定。一审法院在判决书中明确指出，建设部《城市房屋租赁管某办法》第十一条第三款规定：住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。且无论是以上条款还是该办法第七条第一款及北京市人民政府《关于某市公有房屋管某若干规定》第十二条第五项、第十六条中，没有任何一个条款写明：在变更承租人的申请中，需要申请人提供家庭成员书面意见，申请人不能提供家庭成员书面意见的，被申请人就有权拒绝办理更名手续。虽然一审判决引述了众多的规章条款，但刘某不清楚一审法院依据哪个规章哪个条款作出被诉答复合法的判决。一审法院没有从本案最需要查清的基本事实入手，所作判决明显偏袒西城区政府。综上，请求撤销一审判决，发回重审或改判。
西城区政府认为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，因此，请求予以维持。
一审中，西城区政府为证某被诉答复的合法性，在法定期限内，向法院提交并经当庭质证某如下证某：
1、承租人更名申请书及附件（包括刘某身份证某印件、刘某户口登记卡复印件、许某某死亡证某书复印件、西房月字第X号北京市公有住宅租赁合同复印件），用以证某月坛房管某依据刘某的申请及其提交的材料作出被诉答复，刘某提交的材料不全面。
刘某对上述证某的真实性无异议，但认为不能说明刘某提交的材料不齐全。
一审法院认为，该证某与本案具有关联性，真实，合法，可以证某刘某向房管某提出房屋承租人变更申请并向房管某提交相应的材料。
2、房管某所作户籍调查情况，用以证某诉争房屋处的户籍情况。
刘某质证某无法核实该证某的真实性。
一审法院认为，该证某不符合最高人民法院《关于某政诉讼证某若干问题的规定》关于某某形式的要求，故不予接纳。
3、署名为刘A的书面意见、署名为梅某、刘A、刘B的证某、署名为梅某的证某，用以证某其他家庭成员提出了不同意变更承租人的意见。
刘某认为不能确定是否是签名人本人的笔迹与签名，刘A、梅某、刘B等无权提出异议，他们未与原承租人共同生活，西城区政府因为刘A等人不同意变更刘某为承租人就作出被诉答复，没有法律法规依据。
一审法院认为，该证某可以证某原承租人的其他家庭成员向西城区政府提交了关于某争房屋变更承租人的书面意见。
一审中，刘某为支持其诉讼主张，向法院提交并经当庭质证某证某包括：
1、刘某户口登记卡，用以证某刘某的户籍在诉争房屋处，而且是户主。
西城区政府对该证某的真实性无异议，但认为刘某提交的户籍情况不全。
2、西房月字第X号北京市公有住宅租赁合同，用以证某诉争房屋的原承租人为许某某。
3、许某某死亡证某书，用以证某许某某于2008年6月4日去世。
西城区政府对上述证某2、3无异议。
一审法院认为，刘某证某1－3与西城区政府证某1中的部分证某相同，该院对其证某力已确认，上述证某可以证某相关事实。
4、西城区X区居委会证某，用以证某刘某在许某某去世前一直在诉争房屋处居住，居住时间长达三十多年。
西城区政府对该证某的真实性及证某内容均有异议，认为该证某也不能否认别人在诉争房屋处居住，且刘某在向房管某提出更名申请时，没有将该证某提交给房管某。
一审法院认为，该证某符合最高人民法院《关于某政诉讼证某若干问题的规定》关于某某形式的要求，具有证某力，可以证某相关事实。
5、调查笔录（2份），用以证某在许某某去世前，只有刘某与许某某在一起居住。
西城区政府不认可该证某的证某效力，并提出刘某在向房管某提出更名申请时，没有将该调查笔录提交给房管某。
一审法院认为，刘某该证某虽名为“调查笔录”，但从其调查主体与调查内容分析，实为证某证某，根据最高人民法院《关于某政诉讼证某若干问题的规定》第十三条关于某某证某的要求，该证某不符合证某证某的形式要求，故不予接纳。
本院经审查认为：西城区政府提交的证某3，只能证某刘A、梅某、刘B不同意将诉争房屋承租人变更为刘某；刘某提交的证某5应视为证某证某，且基本符合证某证某的形式，应予接纳，该证某与刘某提交的证某4结合使用能够证某许某某去世前，刘某与许某某在一起居住，但由于某调查人（证某）未出庭作证，该证某单独使用证某力较低，在无其他证某佐证某情况下，不足以证某许某某去世前，只有刘某与许某某在一起居住。此外，本院认同一审法院对上述其他证某的认证某见。
根据上述有效证某及各方当事人无争议的陈述，本院对本案事实作出如下认定：
北京市X区南营房X栋XX-XX号楼房二间，使用面积30.1平方米，系被上诉人西城区政府直管某房。原承租人为上诉人刘某之母许某某。许某某有子女四人，分别为：刘C、刘A、刘B及刘某。2008年6月4日，许某某因病去世。2009年，刘某向月坛房管某提出申请，要求将诉争房屋承租人变更为刘某，并向该房管某提交了刘某本人身份证某印件、刘某本人户口登记卡复印件、许某某死亡证某书复印件、西房月字第X号北京市公有住宅租赁合同复印件。其间，刘A向月坛房管某提交了书面意见：“不同意更刘某承租”。2009年12月16日，刘A、刘B及梅某（刘A之子）三人署名向月坛房管某提交“证某”，该“证某”载明：“现争议房屋由刘A和梅某居住，我们不同意更改承租人。”月坛房管某经审查，于2009年12月18日对刘某作出被诉答复，主要内容为：“我所于2009年12月14日接到西城区房屋土地经营管某中心转来您提出的关于某城区南营房X栋XX\XX号房屋变更承租人的书面申请。因原承租人许某某于2008年6月去世，您提出将上述房屋的承租人变更为您本人。依据您所提供的材料：一、申请书一页；二、原承租人死亡证某一页；三、刘某本人身份证某印件一页；四、户口本复印件一页；五、原租赁合同复印件四页，全部共计八页及我单位对该处房屋了解的实际情况，根据北京市公房管某的相关规定，现做出如下答复：一、刘某同志所提供的资料不全，我所无法为您办理更名手续。二、请刘某同志提供家庭成员书面意见。”
另查，北京市X区房屋土地经营管某中心是经西城区政府委托经营国有资产（包括直管某房的经营、管某、服务工作）的事业单位，该事业单位（包括其所属各房屋管某所）的上述行为应视为西城区政府的行为。因此，北京市X区房屋土地经营管某中心月坛房管某给刘某的答复应视为西城区政府的答复。
刘某不服上述答复，认为在争议房屋原承租人许某某去世前，只有刘某一直与许某某共同居住，被诉答复违反了法律法规的相关规定，故诉至一审法院，请求撤销被诉答复并由西城区政府承担本案诉讼费。
西城区政府一审中答辩称：西城区南营房X栋XX-XX号楼房二间，使用面积30.1平方米，系月坛房管某直管某房，承租人为许某某。刘某于2009年12月14日向房管某提出书面申请，请求变更其为承租人继续承租诉争房屋，房管某经审查于2009年12月18日作出被诉答复。另，诉争房屋处的户籍登记情况为：刘某、刘D、梅某、芦某某；诉争房屋现实际居住人为刘A、梅某；且刘A、梅某向房管某提出不同意变更刘某为承租人的书面意见。被诉答复符合公房管某的相关规定，故请求法院予以维持。
本院认为，建设部《城市房屋租赁管某办法》第十一条第三款规定：“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。”根据该规定，有权继续承租者不仅应为原承租人的家庭成员，同时还需具备与原承租人共同居住两年以上这一条件。北京市人民政府京政发[1987]X号《关于某市公有房屋管某的若干规定》（1997年12月31日北京市人民政府第X号令修改）第十二条第（五）项规定：“承租者外迁或死亡，原同住者要求继续承租的，须经出租单位同意，并新订租赁合同。”1998年1月1日起使用的《北京市公有住宅承租合同》第七条规定，租赁期限内，承租人外迁或死亡，承租人同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。该合同条款不仅贯彻了《城市房屋租赁管某办法》上述条款的精神，还针对两个以上与原承租人同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员的情况，规定了其他家庭成员无异议这一条件，作为公房管某部门在两个以上具备继续承租条件的原承租人家庭成员中确定继续承租人的原则，也为《城市房屋租赁管某办法》上述条款的执行，作出了必要的补充。因此，该合同条款中“家庭成员”和“其他家庭成员”均应当理解为系原承租人同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员，而并非指不具备该条件的原承租人的直系或旁系亲属等。本案中，尚无证某能够证某刘A、刘B及梅某中的任何一人具备《北京市公有住宅承租合同》第七条中“其他家庭成员”（系原承租人同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员）的条件。月坛房管某根据该三人不同意刘某继续承租争议房屋的意见作出的被诉答复缺乏事实及法律根据，应予撤销。一审判决驳回刘某关于某销被诉答复的诉讼请求有误，本院应予纠正。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市X区人民法院（2010）西行初字第X号行政判决；
二、撤销北京市X区人民政府于2009年12月18日作出的《关于某某同志提出变更承租人的答复》；
三、北京市X区人民政府针对刘某提出的变更承租人申请，应重新作出答复。
一、二审案件受理费各50元，均由北京市X区人民政府负担（于某判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长吴月
代理审判员龙非
代理审判员赵锋
二○一○年六月十八日
书记员魏浩锋
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