广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2004)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)：佛山市尚辉房地产发展有限公司(以下简称，尚辉房地产公司)。住所地：佛山市禅城区X镇X路明辉小区A座首层。
法定代表人：蔡某某。
委托代理人：饶海新，广东中信致诚律师事务所律师。
委托代理人：邓艳，广东中信致诚律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：周某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人(原审原告)：黄某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人：吴毅，广东天地正律师事务所律师。
委托代理人：孔令文，广东天地正律师事务所律师。
上诉人尚辉房地产公司与被上诉人周某某、黄某某商品房合同纠纷一案，不服佛山市禅城区人民法院(2003)佛禅法民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定：2000年5月31日，两原告与被告尚辉房地产公司签订《商品房购销合同》(合同编号：A-X-X-X)。其中合同第二条约定：乙方(即两原告，下同)向甲方(即被告，下同)购买商品房建筑面积共111.94平方米(其中实得建筑面积91.378平方米，公共部分和公用房屋分摊建筑面积20.606平方米)。第四条约定：该商品房不属于政府定价的商品房。按实际建筑面积计算，该商品房单位售价为每平方米3544。68元，总金额为（略）元。第五条约定：该商品房交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积±1%(不包括±1%)时，上述房屋价款保持不变。实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的±1%(包括1%)时，甲乙双方同意按每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整的方式处理。2003年3月14日被告向两原告出具购房发票，购房款金额为（略）元。同年7月7日两原告领取了由佛山市房地产管理局核发的《房地产权共有(用)证》(房地产权证号：粤房地产共证字第（略）号)，该证注明房屋建筑面积111.16平方米，其中住宅建筑面积111.16平方米，套内建筑面积88.12平方米。
被告尚辉房地产公司于1998年7月16日经佛山市工商行政管理局登记注册成立，其经营范围为房地产开发、经营、物业管理、租赁。1999年9月8日被告经佛山市X乡规划处核准领取建设工程规划许可证[编号为佛市建证(99)X号]；2001年9月28日经佛山市房地产管理局核准取得了商品房预售许可证(编号为（略）)；2002年1月16日通过工程竣工验收报告；同年7月5日领取了竣工验收备案表；同年11月19日经佛山市国土资源局审核领取了地号为（略）的国有土地使用证。
原审判决认为：两原告与被告签订的《商品房购销合同》是双方当事人的真实意思表示，被告经工商行政管理部门登记注册成立，其对包括本案双方当事人讼争房屋在内的商品房进行预售，符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条的规定，虽然双方签订商品房预售合同时，被告尚未取得商品房预售许可证，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，因被告在两原告起诉前已取得商品房预售许可证。综上，本院确认原、被告签订的《商品房购销合同》有效，依法受保护。本案原、被告是因被告交付使用的房屋面积与商品房购销合同约定的面积是否相符而产生纠纷，对房屋面积的误差确定，双方的主要争议在于商品房购销合同是约定按套内建筑面积计价还是按建筑面积计价，对此，合同第四条明确约定按实得建筑面积计算(即按套内建筑面积计价)。综上所述，两原告主张双方约定按套内面积计价，交付使用的房屋内建筑面积比合同约定实得建筑面积(即套内建筑面积)少3.218平方米，并据此请求被告按合同第五条的约定退还面积差异款及利息之诉，有事实依据和法律依据，法院予以支持。被告提出双方约定按套内建筑面积计价不真实，应按建筑面积计价的主张未提供证据予以证实，不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十四条的规定，判决如下：被告佛山市尚辉房地产发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内一次性向原告周某某、黄某某退返购房款（略）元及利息(利息自2003年3月14日起计至全部购房款退还之日止，月利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算)。本案受理费483元由被告佛山市尚辉房地产发展有限公司承担。
尚辉房地产发展公司上诉称：被上诉人与上诉人签订《商品房购销合同》约定，被上诉人购买上诉人开发的商品房建筑面积共111.94平方米，而不只是只购买实际建筑面积91.378平方米。双方实际上是按建筑面积计价的，而不是按所谓的“套内建筑面积”计价，合同第四条约定“按实得建筑面积计算”不是双方真实意思表示。上诉人认为“实得建筑面积”即是被上诉人拥有该商品房的实际面积(即实际建筑面积，而不只是套内面积)。上诉人向被上诉人开具的购房发票上也注明被上诉人购买的商品房面积是111.16平方米，总价是322，654元，因此，原审法院认为上诉人与被上诉人是以“套内面积”计价的，不符合当时的事实。由于该商品房的建筑面积误差比为0.6%，不超过1%，根据合同约定，该商品房的房价款保持不变，故应依法驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人周某某、黄某某答辩称：一、讼争商品房是按套内建筑面积计价。答辩人与被上诉人签订的《商品房购销合同》中第四条明确约定“按实得建筑面积计算，该商品房单位售价每平方米3544.68元”。在该合同首页的合同说明中第5点明示“本合同第二条、第四条所称实得建筑面积是指与商品房购买方独立使用的空间相应的房屋建筑面积，其共用墙从墙体中线计算”，可见双方约定的实得建筑面积就是指套内建筑面积。《商品房销售管理办法》第十八条第二款规定“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成”，合同的第九条答辩人付给上诉人的购房总价款，是按照合同中所约定的实得建筑面积91.338平方米与单价乘积得出的结果，并未计算合同中第二条所列的分摊的共有建筑面积部分，说明双方也是按套内建筑面积付款的。所以，上诉人称合同第四条“不是双方真实意思表示”和“实得建筑面积不只是套内建筑面积”都是不符合事实和毫无根据的。二、套内建筑面积缩水。上诉人交付给答辩人的房屋套内建筑面积比合同约定的实得建筑面积(即套内建筑面积)少3.218平方米，面积误差比达3.5%。超过合同第五条约定的1%。上诉人理应按第五条约定的“第2种处理方式”即“每平方米价格保持不变，房价总金额按实际面积调整”，退返房款（略）元及利息。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审判决认定的事实清楚，予以确认。
本院认为：上诉人尚辉房地产公司与被上诉人周某某、黄某某签订的《商品房购销合同》是双方当事人的真实意思表示，合同的内容没有违反法律、法规的强制性规定，虽然签订合同当时，尚辉房地产公司尚未取得讼争商品房预售许可证，但其在本案起诉前已取得商品房预售许可证，因此，双方签订的《商品房购销合同》可视为有效，对双方当事人均有约束力。本案双方争议的焦点是商品房购销合同是按约定按套内建筑面积计价还是按建筑面积计价。根据上述合同第四条约定：该商品房按实得建筑面积计算；另在合同第二条约定：该商品房建筑面积共111.94平方米，其中实得建筑面积91.378平方米，公共部分和公用房屋分摊建筑面积20.606平方米，可见，讼争的商品房按实得建筑面积计算实际即是按套内建筑面积计价。现讼争房屋套内建筑面积比合同约定实得建筑面积(即套内建筑面积)少3。218平方米，两被上诉人周某某、黄某某据此请求按合同约定退还面积差异款并支付利息，有事实依据和法律依据，原审判决对此予以支持是正确的。尚辉房地产公司上诉称双方实际上是按建筑面积计价而不是按“套内建筑面积”计价的主张缺乏事实依据，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费483元，由上诉人尚辉房地产公司承担。
本判决为终审判决。
审判长吴建兴
审判员林义学
审判员陈秀武
二00四年十一月一日
书记员林程
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