杨某、胥某与吴某房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

当事人: 法官: 文号:河南省郑州市中原区人民法院

原告杨某，女，41岁。

委托代理人胥某，男，42岁。

原告胥某，男，汉族，42岁。

委托代理人段某某，男，33岁。

被告吴某，男，58岁。

委托代理人田玉楼，郑州市X区X路法律服务所法律工作者。

原告杨某、胥某诉被告吴某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2008年4月21日受理，公开开庭进行了审理，于2008年7月4日作出（2008）中民一初字第X号民事判决书。宣判后，杨某、胥某与吴某双方均不服，上诉至郑州市中级人民法院，该院审理后，于2008年11月17日作出（2008）郑民二终字第X号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。杨某、胥某不服，向河南省某级人民法院申请再审，河南省某级人民法院于2010年12月31日作出（2010）豫法民申字第X号民事裁定书，指令郑州市中级人民法院再审本案。郑州市中级人民法院再审后，于2011年9月13日作出（2011）郑民再终字第X号民事裁定书，裁定撤销郑州市中级人民法院（2008）郑民二终字第X号民事判决和郑州市X区人民法院（2008）中民一初字第X号民事判决，并发回本院对本案重新审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨某的委托代理人胥某，原告胥某及其委托代理人段某某，被告吴某的委托代理人田玉楼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告杨某、胥某诉称，2005年元月份，原、被告在原告家签订了售房合同，该合同明确约定原告将座落在郑州市X路X号开元银田花园X号楼X单元X号170.71平方米的住房以33.3万元卖给被告，该合同约定被告于2005年3月底之前一次性付清原告的全某购房款，该合同还约定了其他条款，该合同生效后被告除在签订合同之日付给原告2万元定金外，另在2005年2月份付给原告现金6万元和2006年12月18日在中国工商银行交纳按揭贷款17万元，余款8.3万元至今未付，之后经原告多次催要，被告无正当理由久拖不还。期间，原告为索要房款分别于2005年6月2日、9月25日，2006年6月15日与被告补签了三份协议，但被告仍继续违约，拒不向原告履行给付义务。被告拖欠原告购房款，已侵犯原告的合法权益，故原告起诉至法院，请求法院依法判令：解除原、被告于2005年元月份签订的《售房合同》；被告承担违约金2万元，房屋租金1.7万元；被告承担本案诉讼费。

被告吴某辩称，1、被告已经自觉履行（2008）中民一初字第X号民事判决书判决义务，二原告从2008年7月至今从未主张过剩余房款的要求；2、被告认为郑州市中级人民法院第X号民事判决书中认定的8万元违约金违反法律规定，应作为购房款；3、本案二原告违约在先，因欠交2002年至2005年二原告居住房屋期间产生的各种费用产生纠纷，被告于2011年已经全某支付了该费用6000元；4、被告从2005年1月1日至2006年12月18日，共计付给二原告房款350100元，应当视为二原告对房屋买卖合同有效性的认可，特别是2006年12月18日，二原告收取了被告180100元，应当认定二原告自愿履行房屋购买时约定的价格，也就否定了两份补充协议；5、郑州市中院第X号终审判决书生效后，被告多次起诉二原告要求办理房屋过户手续，二原告不予配合；6、被告已付清从2005年5月1日至2012年1月该房屋居住期间，所欠交的水电气暖等各种费用，而且被告已入住该房七年之久，法院不应当判决收回房屋，一审法院应当把被告给二原告的350100元现金中的8万元违约金或补偿金一并审理，当时本案双方均上诉，根据法律规定，补偿金和违约金明显过高，不符合法律规定，根据最高院关于房屋买卖的司法解释16、17条规定的违约金的计算依据和计算方法，也就是4709.22元，被告不构成根本性违约，房屋买卖合同有效；7、省某、市中院发还重审，被告认为是错误的，被告针对17000元，要求执行回转，要求二原告退还已付判决中的17000元及422元的执行费，二原告对中原区法院X号判决书已申请强制执行；8、根据物权法规定，房屋所有权以实际交付、履行为原则，二原告无权收回该房屋，且被告装修该房屋花费17万多元，要求收回房屋违反了民法基本原则的公平原则，被告起诉六次，四份判决书、两份裁定书，要求过户，二原告不配合，过错在二原告。综上，被告认为房屋买卖所有权转移要看房屋买卖合同是否有效，该案件虽未办理过户手续，但买方已按合同约定支付房款333000元，实际支付350100元现金，多支付17100元，而且被告入住该房七年之久，可见签订合同是双方真实意思表示，合同订立的程序是合法的，合同内容不违反社会公共利益，合同是有效的。从2008年被告多次要求办理过户手续主张权利，二原告从2008年7月至今从未主张过剩余房款的法律事实，可见被告已全某支付房款，本案一审法院应当驳回二原告收回房屋的诉讼请求和再支付2万元违约金的诉讼请求。

经审理查明，原告杨某、胥某系夫妻关系。2005年1月份，原告杨某代表其夫妻二人与被告吴某签订售房合同一份，合同约定：原告同意以333000元的价格将位于郑州市X路X号开元银田花园X号楼X单元X楼西户的住房一套出售于被告吴某，双方并在售房合同中约定：1.协议签订后被告先付给原告定金20000元，原告即开始从所售房屋中搬出，之后被告可以开始装修入住；2.被告于2005年1月25日之前再付给原告60000元，余款253000元于2005年3月底之前一次性付清，若被告经济允许可提前付清余款；3.被告付清全某房款之后，原告即到银行办理房屋解按揭手续（被告可以全某陪同），在办理完解按揭手续之后，双方一起到房屋主管部门办理产权过户手续，过户时所产生的任何费用都由被告全某承担；4.在被告未付清全某房款与房屋过户之前，房屋产权仍归原告所有，被告在付清房款前入住应向原告交纳租金，前三个月按每月500元支付，如三个月后被告仍不能付清余款，每拖延一月，被告向原告支付租金1000元；5.被告如在签订本合同半年之内仍不能全某支付买房全某或不能按合同约定时间支付任意一次款额原告都有权终止本协议，收回房屋，原告退还被告除定金和房租之外被告其余已付原告款额。被告搬出原告房屋，已装修部分不得拆除；6.在本协议签订后，若原告无故违约、反悔，则双倍返还被告定金并返还被告已付的其他费用；7.本协议双方签字按手印后即可生效（合同最后有杨某与吴某的签名及捺印）。2005年1月1日，原告杨某给被告出具领据一份，载明：“今领到人民币贰万圆整￥20000领款用途说明：售房首付款。”2005年2月4日，原告胥某给被告出具收条一份，载明：“今收到吴某购房第二次付款肆万圆整（￥40000）。”2005年3月8日，原告胥某给被告出具收条一份，载明：“今收到吴某（开元小区X#楼X单元X楼西户）人民币贰万圆（￥20000）。”

2005年6月2日，原告胥某代表夫妻二人与被告签订售房补充协议一份，载明：“由于被告经济上的原因未能按双方合同约定时间付清原告的售房款，根据双方友好协商达成以下协议：1.原告同意被告把付清房款的时间延至2005年7月1日，被告自愿付给原告补偿金5500元，在被告付清房款后，双方进行产权过户；2.本协议签订两日内，被告把7月1日之前的房租及补偿金共10000元一次性付给原告；3.被告如在2005年7月1日之前仍不能付清给原告的款项，被告自愿在5日内搬出原告房屋，室内已装修部分归原告所有，被告不得拆除。被告搬出时间每拖延一天补偿原告500元；4.本协议双方签字按手印即生效（协议最后有双方的签名及捺印）。该协议签订后，原告胥某于2005年6月3日向被告出具收条一份，载明：“今收到吴某人民币伍仟圆整（￥5000）。”2005年6月10日，原告胥某向被告出具收条一份，载明：“今收到吴某人民币￥：伍仟圆整（￥5000）”2005年6月29日，原告胥某给被告出具收条一份，载明：“收到吴某补偿金人民币壹万元整（￥10000）。”

2005年8月4日，原告胥某给被告出具证明一份（该证明后附收条一份），载明：“证明因吴某购本人房屋一套因故不能按约定期限付款，经双方协商吴某自愿支付本人人民币壹万元整（￥10000）作为违约的补偿金，本人同意其将付清房款的日期延至二00五年九月一日，原签订合同的其它条项依然有效。收条今收到吴某交来违约补偿金人民币壹万元整（￥10000）。”

2005年9月25日，原告胥某代表夫妻二人与被告签订协议一份，约定：1.被告由于经济上的原因暂时未能按时付给原告购房余款，作为补偿，被告同意2005年9月份付给原告补偿金人民币壹万元整，以后每拖延一个月，被告补偿原告人民币陆仟元整（6000元），原告则不再收取以前合同约定的房租壹仟元。2.如被告在2005年12月之前付清购房余款并与原告进行房产过户，被告仍然补偿原告2005年12月之前的补偿金。3.被告所交纳的补偿金每月2日交付原告，若拖延则每日加罚200元。以上协议经双方签字生效（协议最后有双方的签名）。

2005年9月30日，原告胥某给被告出具收条一份，载明：“今收到吴某2005年9月份补偿金壹万元整（￥10000）”。2005年10月9日，原告胥某给被告出具收条一份，载明：“今收到吴某2005年10月份补偿金陆仟元整（￥6000）。”2005年11月11日，原告胥某给被告出具收条一份，载明：“今收到吴某人民币陆仟元整（￥6000），系付2005年11月份补偿金。”2005年12月5日，原告胥某给被告出具收条一份，载明：“今收到吴某人民币陆仟元整（￥6000），系付2005年12月份补偿金。”2006年1月10日，原告胥某给被告出具收条一份，载明：“今收到吴某交来2006年元月份补偿金人民币陆仟元整（￥6000）。”2006年2月24日，原告胥某给被告出具收条一份，载明：“今收到吴某交来2006年2月份补偿金人民币陆仟元整（￥6000）。”2006年4月30日，原告胥某给被告出具收条一份，载明：“今收到吴某交来2006年三月、四月份补偿金人民币壹万贰仟元整（￥12000），如双方在2006年5月份正式开始办理房屋出售手续，本人则不再收取5月份的补偿金。”

2006年6月15日，原告杨某代表夫妻二人与被告签订协议一份，载明：“由于国家政策变动等原因。原告同意被告将所购原告房屋过户时间延迟到2006年11月15日，同时从本日起到2006年11月15日期间共5个月，被告向原告每月支付人民币3000元（系付原告房租及银行利息）。分两次交纳，第一次交付前两个月、第二次交付后三个月，交纳日期为当月15日前。被告保证在2006年11月15日开始三日内向原告交纳剩余房款并同时办理相关手续。如被告仍然由于经济等方面的因素，不能及时办理过户手续或不能及时结清付给原告的房款，则原告有权按照合同（协议）规定解除合同，收回所售房屋。为避免不必要的麻烦，在此原告再次重申双方签订的售房合同中双方约定的条款，即：在双方办理过户手续时所产生的一切费用（包括手续费和应交的税费）由被告全某承担。以前双方签订的合同及协议中有与本协议相冲突的地方，以本协议为准。在办理过户手续之前原告必须办清物业、水、电、暖、天然气等相关费用及手续（协议最后有双方的签名）。”

2006年8月26日，原告胥某给被告出具收条一份，载明：“收到吴某交来2006年10月15日至11月15日房租及银行利息共计人民币叁仟元整（￥3000）。”2006年11月22日，原告胥某给被告出具收条一份，载明：“本人同意吴某付所购本人房款时间办理过户等时间延至2006年12月15日，吴某偿本月房租伍仟元，如吴某到2006年12月15日仍不能办理付款等相关手续，本人则终止双方达成的售房协议，收回房屋。收到11月份房租5000元。”2006年12月18日，原告胥某给被告出具收条一份，载明：“收到吴某人民币壹拾捌万零壹佰元整（￥180100）。”

另查明，位于中原区X路X号开元银田花园X号楼X单元X层西户的房屋登记在原告杨某名下，现该房屋仍由被告居住使用。郑州市X区人民法院作出的（2008）中民一初字第X号民事判决书判决被告向二原告支付房屋租金17000元，二原告已向本院申请执行，且二原告已收到了该17000元租金。

诉讼中，二原告称其共收到被告支付的购房款为260100元，分别是2005年1月1日领据载明的2万元、2005年2月4日收条载明的4万元、2005年3月8日收条载明的2万元及2006年12月18收条载明的180100元；收到被告支付的房租和补偿金合计9万元。同时二原告称2005年6月3日和2005年6月10日的两张收条是收到房租和补偿金共计1万元，不是购房款，因2005年6月2日签订的协议中明确约定购房款到7月1日一次性付清，如果认定为购房款与时间、金额都不符，而协议约定被告两日内支付房屋租金和补偿金共计1万元，这两张收条的日期与约定基本符合，虽略有拖延，并分两次付清，原告也可以接受。被告称其已经全某结清房款，总共给了350100元的房款，8万元不作为违约金。

上述事实，有当事人陈述、当事人举证材料等证据在案佐证。

本院认为，双方当事人于2005年1月签订的售房合同，以及双方分别于2005年6月2日、2005年9月25日、2006年6月15日签订的补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。本案中，依据双方签订的合同及补充协议，结合收条载明的具体内容及原、被告的陈述，本院认定2005年1月1日领据载明的2万元、2005年2月4日收条载明的4万元、2005年3月8日收条载明的2万元及2006年12月18日收条载明的180100元，共计260100元应为购房款。对于2005年6月3日收条载明的5000元和2005年6月10日收条载明的5000元，因该两张收条均未注明收款原因，且该两张收条均于2005年6月2日的售房补充协议签订之后出具，根据2005年6月2日售房补充协议的约定内容，该两张收条载明的款项不应认定为购房款，应认定为房租和补偿金。对于被告提交的其他收条（款项共计为80000元），因该80000元是被告吴某根据双方的售房合同和三份补充协议的约定分次支付，收条上均载明了收款原因为租金或补偿金，故被告称该8万元应计入购房款的理由不能成立。对于被告吴某关于补偿金过高的辩称，因双方当事人在协议中对于补偿金有明确约定且已实际履行，故被告的辩称不能成立，本院不予采信。综上，自2005年1月至2006年12月，被告吴某共向原告支付购房款260100元，租金或补偿金90000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2005年1月的售房合同及2005年6月2日、2005年9月25日、2006年6月15日的补充协议均约定了解除合同的条件，在被告吴某未按售房合同及补充协议约定的履行期限全某交纳房款的情况下，原告可行使解除权。本案中，被告吴某未依照2005年1月的售房合同及2005年6月2日、2005年9月25日的补充协议约定的履行期限向原告全某交纳房款，且原、被告在2006年6月15日的协议中约定了原告一方解除合同的条件（即约定被告吴某支付剩余房款的履行期限为2006年11月15日后三日内，若被告吴某不能结清剩余房款，原告有权解除合同，收回房屋），但被告吴某未按照合同约定的期限付清剩余房款。后原告胥某在其于2006年11月22日出具给被告吴某的收条中再次约定了原告一方解除合同的条件（即原告同意将被告吴某的付款及过户时间延至2006年12月15日，如被告吴某到2006年12月15日仍不能办理付款等相关手续，原告则有权终止双方达成的售房协议，收回房屋），但被告吴某依然未按收条上约定的时间付清剩余房款。故被告吴某在合同履行过程中多次违反售房合同、补充协议及2006年11月22日的收条中约定的付款履行期限，未在约定期限内支付剩余房款，二原告有权依据协议约定解除双方的售房合同。对被告关于原告在2006年12月18日收取被告180100元房款，应视为原告对补充协议的否定的辩称，因被告虽在2006年12月18日向原告支付180100元房款，但仍有72900元房款未付清，违反了双方在2006年6月15日协议及2006年11月22日收条中对付清剩余房款期限的约定，在此情况下，原告有权依据双方约定行使解除权，且原告亦要求解除合同，故本院对被告该项辩称不予采信。

针对原告主张的违约金20000元，原告称该违约金为定金损失，是依据双方在售房合同中第一条约定的定金20000元，如果被告吴某违约造成合同解除，原告不予退还。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原、被告双方虽在2005年1月的售房合同中约定了被告吴某应向原告支付定金20000元，但原告未提供证据证明被告吴某已向其实际支付该20000元定金，且2005年1月1日的领据载明的20000元显示为售房首付款，故原、被告在售房合同中约定的定金条款并未实际生效，故原告要求被告吴某承担定金损失20000元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。

针对原告主张的房屋租金17000元，原告称租金在售房合同中有明确约定，从2006年12月起计算至2008年4月，按照合同约定的每月1000元计算，共计17000元。因双方在售房合同第四条约定，在被告吴某未付清全某购房款之前，被告吴某入住原告房屋需要向原告交纳租金，故原告要求被告支付租金17000元的诉讼请求，有充分的事实及法律依据，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三第二款，第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、原告杨某与被告吴某于2005年1月签订的售房合同自本判决生效之日起解除；

二、被告吴某于本判决生效之日起十日内支付原告杨某、胥某房屋租金17000元；

三、驳回原告杨某、胥某其他的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费725元，由被告吴某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省某州市中级人民法院。

审判长丁稳静

人民陪审员张秀荣

人民陪审员田波

二0一二年五月三日

书记员张滢