原告：冯某，男，汉族，湖南省永兴县人。
委托代理人刘某军，湖南楚瑞律师事务所律师。
被告：马某，又名马X，男，汉族，湖南省永兴县人。
被告：黄某，女，汉族，湖南省永兴县人。
委托代理人马某，又名马X，男，汉族，湖南省永兴县人。系被告黄某之夫，特别授权。
委托代理人尹保财，湖南问由律师事务所律师。
本院于2012年2月27日立案受理了原告冯某诉被告马某、黄某房屋买卖合同纠纷一案。依法由审判员罗利桃适用简易程序公开进行审理。原告冯某在本案审理过程中，向本院申请财产保全，本院于2012年2月28日作出（2012）永民诉保字第X号民事裁定。原告冯某及委托代理人刘某军、被告马某、被告黄某的委托代理人及二被告的委托代理人尹保财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年1月15日，原、被告签订房屋买卖合同，二被告将其夫妻共有的位于永兴县X镇X街面积为98.16m2的砖混结构新建的住房一套卖给原告。2007年底，被告交房时，原告发现墙面有裂缝，提出质量异议，二被告称系刮胶工施工不当引起表面开裂，装修重新刮胶就没问题。因原告不懂建筑，相信了二被告。2008年3月份，原告对该新房进行装修。装修不久，墙面多处严重开裂。为此，原告一直找二被告交涉要求换房，经质监部门协调后，原、被告于2010年8月11日签订《换房协议》，协议议定：“乙方（原告）因购甲方（被告）在永兴县X街的商品房一套，出现墙体开裂，经甲、乙双方协商同意，在原地新建的锦华花园换房一套，面积110m2左右，五楼，甲方补给乙方装修费2万元整。2011年底交房。如房未换成，按市场房价退现金给乙方，乙方新房装修好再搬出现有住房。”2011年底，二被告再次违约没有给原告换房。为此，特向法院起诉，请求判决：1、二被告按照《换房协议》约定按市场房价1860元/m2退还原告购房款182577.6元（98.16m2×1860元/m2）；2、由二被告承担本案的诉讼费用、财产保全某用。
被告辩称：黄某与马某虽系夫妻关系，但诉争房屋并非夫妻共有财产。黄某未在房屋买卖合同和换房协议上签字，不是房屋买卖合同当事人，所以，被告黄某不具备本案被告诉讼主体资格，请求依法驳回原告对黄某的起诉；原告冯某是与永兴县锦兴房地产开发公司（以下简称锦兴公司）城关汽车综合市场项目部签订了商品房买卖合同，马某与李朴一起作为卖方的代表人在合同上签了字，马某只是锦兴公司城关汽车综合市场项目部的投资合伙人之一。该项目部以马某、李朴为主合伙，马某名下有李希跟、何某、周某、谢才慧、谢德志、曾凡文、何某蓉、许永芬、廖立社、曹望辉、许彩云等11人合伙，原告所购房屋是合伙人按份共有的财产，以上合伙人必须到庭参加诉讼。原告起诉遗漏了必须到庭参加诉讼的当事人，请求依法追加当事人；换房协议违背了马某的真实意思表示，该协议无效，无效民事行为自该行为开始时就没有法律约束力。综上，请求法院依法驳回原告对二被告的起诉。
经审理查明：2007年1月15日，原告冯某与锦兴公司签订商品房买卖合同，购得永兴县X镇X街面积为98.16m2的砖混结构住房一套。该房屋于2008年9月10日、12月28日分别办理了契证和房产所有权证。因房屋出现质量问题，原告冯某多次与被告马某协商，双方于2010年8月11日达成换房协议：“乙方（原告）因购甲方（被告）在永兴县X街的商品房一套，出现墙体开裂，经甲、乙双方协商同意在原地新建的锦华花园换房一套，面积110m2左右，五楼，甲方补给乙方装修费2万元整，2011年底交房。如房未换成，按市场房价退现金给乙方，乙方新房装修好再搬出现有住房。如哪方违约负全某责任。本协议双方签字生效，具有法律效力。”后因被告马某未履行协议，原告诉至法院。
另查明，被告马某和案外人李朴、李希跟等12人合伙，挂靠在锦兴公司城关汽车综合市场项目部，对诉争房屋进行开发。
本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：
一、位于永兴县X镇X街X室（面积98.16m2，房产证号：房权证永兴县字第X号），产权仍为原告冯某所有；
二、被告马某、黄某自愿赔偿原告冯某房屋修复费用及其他一切损失共计40000元整，此款限被告马某、黄某于2012年4月28日前支付10000元，余款于2012年5月31日前付清；
三、双方自本协议签订后不得再为房屋质量问题发生任何某端。
如果未按本调解协议约定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3952元，减半收取1976元，由被告马某、黄某负担；财产保全某1470元，由被告马某、黄某负担。
双方当事人一致同意本调解协议的内容自双方当事人在调解协议笔录上签名或捺印即具有法律效力。
上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。
审判员罗利桃
二0一二年四月二十六日
书记员谢彦璐
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