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原告南宁市双生物业管理有限公司诉被告钟俊春物业服务合同纠纷一案

当事人:   法官:   文号:南宁市江南区人民法院

原告南宁市双生物业管理有限公司。

法定代表人陈宁,董事长。

委托代理人梁培荣。

委托代理人陶宁春。

被告钟俊春。

委托代理人廖勇国。

原告南宁市双生物业管理有限公司(以下简称双生公司)诉被告钟俊春物业服务合同纠纷一案,本院于2011年5月27日受理后,依法组成合议庭,于2011年11月29日公开开庭进行了审理,原告双生公司的委托代理人梁培荣、陶宁春,被告钟俊春的委托代理人廖勇国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告双生公司诉称:2004年6月12日,原告与被告签订《前期物业管理协议书》,双方确认被告于2004年6月12日使用“南国花园商城”F3栋4号房。协议签订后,被告交纳了2004年6月至2005年12月的物业管理费,此后被告未再交纳物业管理服务费。根据双方的约定及原告与南国花园商城建设单位广西阳光嘉园房地产综合开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》、《南国花园商城前期物业管理服务合同补充条款》的约定,被告每月应当向原告交纳物业管理服务费180.45元(200.5?3×0.9元/月•?3×1月)。从2006年1月至2010年1月22日,被告共拖欠物业管理服务费8793.93元。按约定及《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条之规定,被告还应按每日千分之三的标准向原告支付应交纳物业管理服务费的滞纳金19098.83元。请求法院判令:1、被告向原告支付物业管理服务费8793.93元;2、被告向原告支付滞纳金19098.83元(滞纳金暂计至2010年1月30日,此后的滞纳金计至被告付清欠款为止);3、被告承担本案诉讼费。

原告提交的证据有:1、《前期物业管理协议书》;2、《物业管理企业经营资质等级证书》及《证明》;3、《前期物业管理服务合同》;4、南国花园商城《前期物业管理服务合同》补充条款,上述证据证明原告具有物业管理资质并对南国花园商城具有物业管理权;5、南宁市物价局[2003]38号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的复函》;6、南宁市物价局[2005]72号《关于“南国花城商城”物业管理服务收费标准的批复》;7、建筑面积计算结果,上述证据证明原告计算被告物业费的依据;8、挂号信回执;9、国内特快专递邮件详情单,上述证据证明原告向被告追讨过物业费;10、照片;11、光盘,上述证据证明原告已于2006年1月3日将证据4和证据6向业主公示并曾向业主追讨物业费。

被告钟俊春辩称:1、原告的诉讼请求超过诉讼时效。被告因索要不到物业管理收费知情权,于2006年1月就停付物业管理服务费,2006年2月原告就应知道被告拒付物业费,但原告一直没有出示有关收费依据及其服务标准向被告追讨,直至2011年6月10日才向法院提起诉讼索要2010年1月30日前的物业服务费已经超过法律规定的一年诉讼时效;2、原告侵害答辩人的知情权造成今天的诉讼:原告应先出示证据证明其依照收费价格所确定的服务标准全面履行保安、保洁、绿化、维修等基本工作,答辩人才按时支付物业费。现原告不但拒绝给业主出示《前期物业管理服务合同》,也拒绝公示其服务标准,在答辩人入住一年后还瞒着答辩人私下与开发商签订《补充协议》,擅自提高物业费,侵害了业主的合法权益。开发商没有按规定公开招投标选择物业公司,没有在房屋出售前将《前期物业服务合同》报房产部门备案,也违反了法律强制性规定,答辩人只能采用拒付物业费的方式索要自己的知情权;3、原告违反法律规定瞒着被告私下签订合同收取被告物业费滞纳金不应得到支持,其收取滞纳金的依据是《前期物业管理服务合同》,但答辩人购房在先,在《商品房买卖合同》里不可能有前期物业管理方面的任何约定,两者没有关联性。原告之行为违反《广西壮族自治区物业管理条例》第28条之规定,应为无效合同。即便原告进驻商城对答辩人提供了物业服务,对于没有书面合同约定的事实服务,不可能有滞纳金;4、业主的知情权、选择权、公平交易权不容侵犯。南宁市物价局南价格[2005]72号文要求原告与被告另行签订服务合同,但原告一直没有与被告及商城业主签订物业服务合同,明显违反了物价局规定。原告未及时与业主沟通,未按法律规定全面履行自己的义务,南国花园商城741栋(套)房屋633户业主,就有600多户业主拒付物业管理服务费。业主逾期交纳物业管理服务费,目的是为了督促物业公司纠正错误,端正态度,改进工作。但原告从未与被告沟通过,现其向法院起诉讨要物业管理服务费和巨额滞纳金,明显是置法律规定于不顾的非法敛财行为。请求法院依法作出公平公正判决,实现对广大业主的公平交易权和知情权的保护。

被告钟俊春提交的证据有:1、《商品房买卖合同》,证明购房合同没有前期物业管理服务内容,且签订时间早于原告与开发商签订的《前期物业管理服务合同》;2、南宁市物价局《关于物业管理收费有关问题的答复》,证明业主对物业管理收费的批复有知情权;3、《关于南价检举[2006]64号南国花园商城物业乱收费问题的调查处理意见》,证明原告没有执行物价局文件与被告签订合同并按合同约定的服务标准和服务价格执行;4、2006年至2009年的商城图片资料,证明原告没有履行物业管理服务职责;5、电脑查询单,证明原告成立的时间在被告购房之后,其所签订的前期物业管理服务合同不可能在房屋出售前备案;6、物业服务合同备案通知,证明物业服务合同签订后须报房产部门同意备案后方才生效。

根据原告的起诉及被告的答辩,本案的争议焦点为:1、原告与南国花园商城开发商广西阳光嘉园房地产综合开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》是否合法有效?2、原告主张的物业管理服务费及滞纳金是否成立?3、原告起诉是否已经超过诉讼时效?

经审理查明:原告为依法成立的具有三级资质的物业管理企业法人,成立于2003年7月4日。2003年8月18日原告与南宁市南国花园商城的开发商广西阳光嘉园房地产综合开发有限公司(以下简称阳光嘉园房地产公司)签订了《前期物业管理服务合同》,约定自2003年8月18日起,原告对南国花园商城进行全面物业管理服务,其中住宅房屋的物业管理服务费为每月每平方米0.5元,经营性房屋为每月每平方米1元。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的,自逾期之日起,每天按应交纳物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金。

南宁市物价局于2003年12月19日作出[2003]38号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的复函》,批准南国花园商城的住宅综合服务费按0.5元?3•月收取,“其他的物业管理服务收费实行市场调节价”,该文有效期至2005年12月止。2005年5月16日,南宁市物价局针对原告上报的《关于重新核准小区费用收费的报告》,作出南价格[2005]72号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的批复》,批复内容为:“南国花园商城”属连排单栋商住混合小区,其物业管理服务价格实行市场调节价管理,即由双方达成的服务内容、服务质量、服务成本、收费项目、收费标准、违规约定等协议签订合同,双方按合同规定履行各自的职责和义务;物业服务收费实行明码标价,物业管理企业应当将服务内容、服务质量和相应的收费项目、收费标准在物业管理区域内公示。2006年3月8日,南宁市物价检查所针对南国花园商城业主举报,作出《关于南价检举[2006]64号南国花园商城物业乱收费问题的调查处理意见》,确认2003年12月至2005年4月底,物业公司在物业管理服务收费中,综合服务费标准按照南价[2003]38号文件的规定执行,从2005年5月1日起,根据南价格[2005]72号文件的规定,该小区(不含A区)的全部物业服务收费执行市场调节价。A区的物业管理服务收费按照南价格[2006]6号文件的规定执行。

被告于2003年3月6日与阳光嘉园房地产公司签订《商品房买卖合同》,购买了南国花园商城F3栋4号房,合同约定开发商应于2003年12月31日前交房,商品房建筑面积为200.64平方米。合同未就前期物业服务合同作出约定。2004年6月12日,原告与被告签订了《前期物业管理协议书》,明确被告于2004年6月12日入住,原告“依据国家及地方有关规定和《南国花园前期物业管理服务合同》”为被告提供物业管理服务,双方“同意物业管理综合服务费按物价部门核准的价格执行”,“其他物业管理服务收费项目有物价部门核准定价的按物价部门核准定价执行,无物价部门核准定价的按市场(或市场惯例)执行;专项服务及特约委托服务按双方协商定价执行”。该协议书未含任何附件。后被告交纳了2004年6月至2005年12月的物业管理服务费。2005年9月15日,经南宁市房地产测绘队测量,被告的物业产权面积为200.?3。

另查明:原告对南国花园商城小区的物业管理服务至2010年1月22日24时止。

本院认为:《物业管理条例》第二十一条规定:“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。”最高人民法院法释[2009]8号《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。”本案中,原告作为依法成立的具有相应资质的物业管理企业法人,在南国花园商城成立业主委员会之前,与开发商阳光嘉园房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》,内容符合《物业管理条例》的规定,应属合法有效,对业主具有约束力。原告与被告签订《前期物业管理协议书》时,亦明确约定了由原告“依据国家及地方有关规定和《南国花园商城前期物业管理服务合同》”对南国花园商城进行物业管理,被告对该协议书未提出异议并签字予以确认,实际上是对开发商阳光嘉园房地产公司委托原告进行物业管理的行为给予了追认,原告与南国花园商城开发商阳光嘉园房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效。被告根据《广西壮族自治区物业管理条例》第二十八条规定,以开发商没有按照规定进行公开招投标选择物业公司、没有在房屋出售前将《前期物业管理服务合同》报物业管理行政主管部门备案并向业主予以明示为由,认为原告与开发商签订的《前期物业管理服务合同》无效,但《广西壮族自治区物业管理条例》的该条规定并不属于影响合同效力的强制性规定,开发商若未能按照该规定办理相关公示、备案手续的,或未按规定进行公开招投标选聘物业公司的,应由行政主管部门依据相关规定对开发商进行处理,对被告的上述主张,本院不予采信。

原告为南国花园商城业主提供了物业服务,有向业主收取物业服务费的权利;被告作为南国花园商城的业主,与原告签订了《前期物业管理协议书》,在接受原告的物业管理服务的同时,有按时交纳物业服务费的义务。现原告主张被告从2006年1月至2010年1月22日未交纳物业管理服务费,被告在答辩中亦予认可,本院予以确认。被告认为原告的诉讼请求已超过诉讼时效,但拖欠物业管理费和违约金的诉讼时效期间,应当从提供物业服务的最后一期物业管理费缴纳期限届满之日起计算。被告提供物业服务的最后一期物业管理费缴纳期限至少应当至2010年1月22日,自此时起算并未超过诉讼时效,原告的主张,本院不予采信。被告主张其系采取拒付物业管理服务费的方法向原告索要物业管理收费的知情权,根据《广西壮族自治区物业管理条例》第二十八条之规定,负有将《前期物业管理服务合同》向业主进行公示并向物业管理行政部门进行备案的义务人应为建设单位,即本案的开发商阳光嘉园房地产公司。事实上,按照一般购房常识,业主在买房前对所购小区物业收费情况应当有大致的了解,其也可以在与开发商签订购房合同时要求开发商出示《前期物业管理服务合同》。至于对原告的服务标准,在原告与被告签订的《前期物业管理协议书》中,双方也明确约定“同意物业管理综合服务费按物价部门核准的价格执行”,“其他物业管理服务收费项目有物价部门核准定价的按物价部门核准定价执行,无物价部门核准定价的按市场(或市场惯例)执行;专项服务及特约委托服务按双方协商定价执行”。且从被告提交的南宁市物价检查所作出的《关于南价检举[2006]64号南国花园商城物业乱收费问题的调查处理意见》来看,并未查出原告有乱收费的行为。退一步说,如果被告认为在开发商与原告签订的《前期物业管理服务合同》中存在任意约定明显过高的物业管理收费标准等不合理合同条款,损害业主利益的,业主可以有关条款显失公平、违背诚实信用原则为由,请求物业管理行政部门或法院予以撤销或变更,而不应自行采取拒付物业管理服务费的行为。被告主张原告未履行物业管理服务职责,其拒交物业服务费系行使先履行义务抗辩权,并提交了一组照片予以佐证。但照片作为传来证据,存在失真的可能性,且物业管理属于一个长期的过程,包括了保洁、保安、绿化、生活垃圾外运、化粪池清淘等等项目,这些方面均无法完全通过照片予以印证。即使被告确能证明原告提供的物业服务与物业服务合同约定或物业管理行政部门规定的标准存在明显差距的,被告作为业主可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持”之规定向人民法院起诉,而非以拒交物业管理服务费的行为予以对抗。被告之辩解并无法律依据,本院不予采信。

关于物业管理费的收费标准,《广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法》第七条规定:“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。由建设单位选聘物业管理企业,对住宅(不含别墅)物业进行管理的服务收费实行政府指导价;对由全体业主或业主大会选聘物业管理企业进行住宅物业管理的服务收费,以及别墅区和其他物业服务收费实行市场调节价。”被告的物业属于[2005]72号文规定的连排单栋独户商住性质,其物业费的收取应当实行市场调节价,即在南国花园商城业主委员会成立之前,应当由建设单位与物业管理企业在服务合同中予以约定。原告与阳光嘉园房地产公司于2004年3月1日签订的《补充条款》中虽约定为连排单栋独户住宅的物业管理费按0.9元?3•月收取,该约定并自南宁市物价局于2005年5月16日作出南价格[2005]72号文批准南国花园商城实行市场调节价管理时起发生法律效力,参照市场上相类似商住性质物业的管理服务费收费标准,《补充条款》中约定按0.9元?3•月为标准收取管理服务费与一般市场价格大致相当,故此,原告与阳光嘉园房地产公司在南国花园商城尚未成立业主委员会时签订的《补充协议》确定的收费标准有相关法律依据,并经物价部门批准,并非被告提出的擅自提高收费标准,故对原告请求按0.9元?3•月收费,本院予以支持。故2006年1月至2010年1月22日的物业管理服务费标准为200.?3×0.9元/月•?3=180.45元/月,该期间内被告欠交的物业管理服务费为:180.45元/月×48个月+180.45元/月÷31天×22天=8790元。

关于原告主张的滞纳金。《前期物业管理服务合同》约定,业主逾期交纳物业管理服务费的,“自逾期之日起,每天按应交纳物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金”,该处的“滞纳金”实属违约金,即被告未履行按时向原告交纳物业管理服务费的合同义务的,应当承担赔偿损失的违约责任。业主未按时交纳物业管理服务费的,给原告造成的应为利息损失,原告主张按日千分之三计算明显超过了其损失的30%,现业主以违约金过高进行抗辩的,本院予以支持。结合本案的实际情况,本院酌定违约金应当按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计付。则被告欠交2006年1月至2010年1月22日物业管理服务费的违约金,应以月应缴纳的物业管理服务费180.45元为基数,自次月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止,按月依次计算。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条,《物业管理条例》第七条、第二十一条,最高人民法院法释[2009]8号《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《广西壮族自治区物业管理条例》第二十八条、第四十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,并参照《广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法》第七条之规定,判决如下:

一、被告钟俊春向原告南宁市双生物业管理有限公司支付2006年1月至2010年1月22日期间的物业管理服务费8790元;

二、被告钟俊春向原告南宁市双生物业管理有限公司支付欠交2006年1月至2010年1月22日物业管理服务费的违约金(违约金计算:以180.45元为基数,自次月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止,按月依次计算)。

案件受理费497元,由原告南宁市双生物业管理有限公司负担200元,被告钟俊春负担297元。

上述应付款项,义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕;逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息;权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内,向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状,并按对方当事人人数提供副本,并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费497元,汇款:南宁市中级人民法院诉讼费专户;开户行:中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处;账号:010201011887017。逾期不交又不提出缓交、免交申请的,按自动撤回上诉处理。

                                                  审  判  长    蓝  彬

                                                  人民陪审员    卢炳成

                                                  人民陪审员    张晓梦

                                                  

                                                  

                                                  

                                                  二○一一年十二月七日

                                                  

                                                  书  记  员    路  纳



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