上诉人（原审原告）：武汉江天物业服务有限公司
被上诉人（原审被告）：唐某丁
被上诉人（原审被告）：马某
上诉人武汉江天物业服务有限公司(以下简称江天公司)与被上诉人唐某丁、马某物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院作出的(2011)东开民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2012年4月27日公开开庭审理了本案。江天公司的委托代理人胡某某，唐某丁的委托代理人龚某某参加了诉讼，马某经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2007年8月1日，江天公司进入东林外庐小区提供物业服务。2007年10月11日，江天公司与东林外庐小区业主委员会签订了物业服务委托协议。该协议约定：江天公司提供服务的受益人为本物业的全某业主和物业使用人，本物业的全某业主和物业使用人均应对履行本协议承担相应的责任；委托管理事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，房屋建筑共用设施、设备的维修、养护运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花某、建筑小品等的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生即包括公共场所、房屋共用部位的清洁、垃圾的收集、清运，交通与车辆停放秩序的管理，维护公共秩序即包括安全某控、巡视、门岗值勤，管理和物业有关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料；负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理服务费、车辆管理服务费、其它应由物业受益人承担的费用；业主和物业使用人房屋自用部分、自用设施及设备的养护，当事人委托时，乙方应接收委托并合理收费；委托管理期限自2007年8月1日起至2012年7月30日止；多层住宅暂按建筑面积每月每平方米0.60元(物价部门批复的收费标准为按建筑面积每月每平方米0.80元)收取，小高层住宅、非住宅房屋暂按建筑面积每月每平方米1元收取(物价部门批复的收费标准为小高层住宅为按建筑面积每月每平方米l．20元，非住宅房屋为按建筑面积每月每平方米1．40元)；逾期未交付物业服务费由业主或实际使用人按应交金额的每日千分之三承担违约金；江天公司承诺参照中国物业管理协会《普通住宅小区服务等级标准(试行)》规定的一级服务标准提供物业服务公共环境整洁有序、绿化美观良好、业主和实际使用人对其满意率达到80％以上、在提供物业服务后的两年内达到省级优秀住宅小区标准等。
江天公司进入东林外庐小区后提供了委托管理范围内的物业服务，但在物业服务管理中，存在着未能及时清扫小区X区车辆乱停、东西乱放等问题。
唐某丁位于东林外庐小区X号的门面，建筑面积为37.60平方米，按物业服务费单价每月每平方米l元计算，每月应缴纳物业服务费37．60元。
2008年4月起至2011年6月，马某承租唐某丁上述门面，双方于2008年3月24日签订的房屋租赁合同书约定：由马某按时缴纳物业服务等费用。
在诉讼中，唐某丁未能提供2008年1月至2008年3月期间他人租赁其位于东林外庐小区X号门面的证据；江天公司未能提供业主和实际使用人对其满意率达到80％以上、在提供物业服务后的两年内达到省级优秀住宅小区标准的证据。
原审法院认为，江天公司与东林外庐小区业主委员会自愿签订的物业服务委托协议，不违反法律和行政法规的规定，为有效合同，并对江天公司与东林外庐小区的业主和物业使用人均具有约束力。依据双方物业服务委托协议，江天公司应当提供符合约定的物业服务，业主和物业使用人应当支付约定的物业服务费用，故唐某丁和马某所欠江天公司的物业服务费应当支付。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定，唐某丁对马某所欠的物业服务费应当承担连带清偿责任。但江天公司在物业服务中，存在着有时未能及时清扫小区X区车辆乱停、东西乱放等现象，未能提供业主和实际使用人对其满意率达到80％以上、在提供物业服务后的两年内达到省级优秀住宅小区标准的证据，表明其提供的物业服务存在质量瑕疵，即江天公司未能依约全某履行合同，依法应适当减少物业服务的费用，法院酌定由唐某丁和马某分别支付其所欠物业服务费的80％份额，但对江天公司要求唐某丁和马某承担违约金即滞纳金的诉讼请求不予支持。
唐某丁提出江天公司未征求业主意见或业主大会同意，也未获得物价部门批准并备案，擅自提高物业管理服务费，属违法违规行为，而江天公司提出的物业服务费标准已经双方认可，并不包含涨价的费用，故唐某丁提出的上述要求驳回江天公司诉讼请求的理由不能成立。
综上所述，唐某丁位于东林外庐小区的门面应当支付2008年1月至2011年6月期间的物业服务费1233．28元(37．60元／月×41个月×80％)，其中，唐某丁应当支付2008年1月至2008年3月期间的物业服务费90．24元，马某应当支付2008年4月至2011年6月期间的物业服务费ll43．04元，唐某丁应当对马某所欠的物业服务费ll43．04元承担连带责任。据此，法院对江天公司合法有理的诉讼请求予以支持，但对其依据不足的诉讼请求不予支持，同时对唐某丁和马某合法有理的答辩意见予以采纳，但对其于法无据的答辩意见不予采纳。法院为平等保护当事人合法权益，维护物业服务管理秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决：一、唐某丁于判决生效后十日内向江天公司支付2008年1月至2008年3月期间的物业服务费90.24元；二、马某于判决生效后十日内向江天公司支付2010年4月至2011年6月期间的物业服务费ll43.04元，唐某丁对此款承担连带责任；三、驳回江天公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，由江天公司负担20元，由唐某丁负担10元，由马某负担20元(此款已由江天公司预交，唐某丁、马某于判决生效之日起十日内支付给江天公司)。
宣判后，江天公司不服，向本院提起上诉称：1、一审判决中的事实明显错误。江天公司起诉的是2008年1月至2011年6月之间的物业费，但法院只判决了2008年1月至2008年3月，2010年4月至2011年6月的物业费，这属于明显错误。对于供业主和实际使用人对其满意率达到80％以上的证据，提供了小区近千户居民的数百张调查表，每一张都是业主的调查意见，并不是江天公司单方面制作。江天公司对所有调查表做了汇总，制作了一份汇总表，只有汇总表是江天公司所制作。2、一审判决中的法律依据不足。江天公司与唐某丁签订了《物业服务委托协议》(以下简称《协议》)，江天公司与唐某丁、马某因此确立了物业服务合同关系。江天公司与唐某丁、马某之间的权利与义务，都是以《协议》为依据的。除了《协议》中约定的权利义务，江天公司与唐某丁、马某之间不存在任何法律规定以外的权利义务。一审法院既然已经查明双方签订了《协议》，就应该按协议的约定来确定违约责任。在卫生方面，一般情况下是在一定工作时间内，有一定次数的，而不是随时随地清洁保洁；“垃圾的收集、清运”的前提就是垃圾已经产生，而不是小区里完全某有垃圾。在车辆停放方面，《协议》中约定的是：“交通与车辆停放秩序的管理”。是一次乱停乱放还是长期乱停乱放，江天公司要求法院说明，请法院明示“小区车辆乱停”的标准。3、一审法院在事实查明中的问题。江天公司在法庭上已经明确表示了现在湖北省没有“省级优秀住宅小区标准”，要达到“省级优秀住宅小区标准”本身就是一个不可能实现的目标。此条属于合同内容约定不明确，因而无法履行。对于一个无法履行的标准，更不可能存在违约责任。4、一审判决减少物业费、不支持违约金没有法律依据。综上所述，请求二审法院：1．撤销原判，判令唐某丁、马某支付物业管理费1579.2元，违约金3055.8元，合计4635.0元；2．本案的一、二审诉讼费用由唐某丁、马某承担。
被上诉人唐某丁辩称，本案是涉及双务合同，在一审查明中，江天公司和东林外庐的合同约定有效，在本合同中有约定江天公司在进驻服务两年内达到省级优秀住宅小区标准，业主80%满意，这个标准是真实存在的，而现在江天公司没有按照合同约定履行，作为业主不缴纳服务费，也是在履行义务。另外关于江天公司以相同理由和事实起诉该小区其他业主的（2011）武民二终字第1240判决，可以为本案提供判例依据。请求二审法院维持原判。
被上诉人马某在二审庭审后对本院的调查称，马某是2010年4月份才承租唐某丁的房子，之前都是他人承租的（2007年8月1日），马某是与唐某丁签的租房合同。一审判决不公，因江天公司的服务质量对马某的经营有影响，但马某没有上诉。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审庭审期间，唐某丁提交本院（2011）武民二终字第1240判决书一份，作为本案参考。
二审审理查明，2012年5月7日武汉东湖新技术开发区人民法院对其(2011)东开民一初字第X号民事判决作出补正裁定，即(2011)东开民一初字第X号民事判决书第10页第十二行的“2010年”应为“2008年”。并已向各方当事人送达。
对于一审法院查明的其他事实本院予以确认。
本院认为，江天公司在一审第三次开庭时提交了自行制作的满意度调查报告，该报告是用于公司内部管理的质量评估报告，并未提交得到业主大会或业主委员会的认可的证据，故仅凭其自行制作的满意度调查报告并不能证明其服务质量的满意度达到80%。一审认定江天公司的服务质量存在瑕疵，而江天公司上诉并未举证证明其服务质量达到合同约定标准的证据，故双方均存在违约，一审法院酌情支持80%的物业服务费，并无不公。故江天公司称一审判决认定事实错误、法律依据不足及减少物业费、不支持违约金没有法律依据的上诉理由，无事实与法律依据，本院不予支持。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费50元，由武汉江天物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长汤晓峰
审判员解建厚
代理审判员李行
二○一二年五月十八日
书记员刘某
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