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上诉人林某与被上诉人湘潭某物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案

当事人:   法官:   文号:湖南省湘潭市中级人民法院

湖南省湘潭市中级人民法院

民事判决书

(2012)潭中民一终字第18号

上诉人(原审被告)林某,男。

委托代理人方某,男。                                                                                                                                                                                                      

被上诉人(原审原告)湘潭某物业管理有限公司。

法定代表人方某,该公司总经理。

委托代理人赵某,女。

委托代理人曾某,湖南某律师事务所律师。

上诉人林某因与被上诉人湘潭某物业管理有限公司(以下简称某物业)物业服务合同纠纷一案,不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院(2011)岳民商初字第285号民事判决,向本院提起上诉。本院于2012年2月14日立案受理后,依法组成合议庭,由审判员陈卫平担任审判长,审判员任莉、代理审判员李强华参加评议,书记员周尧担任记录,于2012年2月29日公开开庭进行了审理。上诉人林某、被上诉人某物业的委托代理人赵某、曾某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明:原告某物业与湘潭电化裕丰房地产开发有限公司(以下简称裕丰房产)于2006年5月19日和2007年5月21日分别签订了《湘潭市前期物业服务委托合同》和《前期物业服务补充合同》(两份合同以下简称前期物业服务合同),约定由原告为裕丰•新城国际提供前期物业管理服务。原告依约提供了物业服务。2006年8月9日,被告林某与裕丰房产签订了一份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》,约定被告购买裕丰•新城国际君威阁8A号房,建筑面积共136.96平方米,由原告实施前期物业管理,管理期限自2006年5月25日至小区成立的业主委员会代表全体业主与新物业企业签订的新物业服务合同生效时,原告的物管合同自行终止。2008年7月23日,被告林某接收裕丰•新城国际购买的房产,并在《承诺书》上签名,承诺遵守裕丰房产制定的《裕丰新城国际临时管理规约》(以下简称临时管理规约),该规约第三十一条第二款二项规定,优惠业主的前期物业服务费为:住宅物业按建筑面积每月每平方米0.92元,此优惠物业服务费未计入保修期间的电梯维护费、年检费,共有部分维护费,共有设施设备维护费,以上费用在保修期后的年限中将按房屋建筑面积由全体业主承担。第三十二条规定:(1)业主在办理收房手续时,向物业管理预交三个月的物业管理费。(2)物业管理费采取按季度预交方式,即业主每季度第一个月10日前向管理处交纳本季度的物业服务费。2008年7月23日,被告在接收住宅房产物业后,按0.92元?3缴纳了三个月的物业管理费,此后物业管理费一直拒交。2010年10月1日维保期已过,原告将物业管理费调至1.30元?3,并进行了公示。被告以原告服务质量低,设备不完备为由,仍拒交物业管理费,到2011年6月,累计欠缴4752元。原告按季催讨无果,遂提起诉讼。

原审法院认为:原告与被告之间形成了物业服务合同法律关系,原告收取的物业管理服务费是原告为全体业主提供各项服务的资金来源,被告不按期交纳物业管理服务费,违背了自己承诺遵守的临时管理规约,引起本案纠纷,应负本案纠纷的全部责任。被告辩称原、被告之间未签订任何形式的物业管理协议,被告不是合同当事人,被告不具有合法诉讼主体资格,与本案查明事实不符,该理由不予采纳;被告辩称原告与房产开发商是关联公司,前期物业服务合同是违法合同,没有事实依据,该答辩理由不予采纳;被告同时辩称,原告未履行合同,违约在先,服务质量低劣,且有不作为,任由酒店业在小区内经营,影响环境,因对原告服务品质的评价,应由业主大会和业主委员会作出,被告个人评价不能作为其拒交物业管理费的理由,对于案外人排污和环境污染侵权亦属业主大会和业主委员会主张权利范围,被告如有证据证明侵害了自己的合法权益,可以直接向侵权人主张权利,被告以此作为拒交物业管理服务费的理由,不予支持。原告依据临时管理规约可以根据市场因素和物价部门的审核对物业服务收费标准进行调整,被告对调价有异议,应通过业主大会进行表达。被告的答辩理由均不成立,法院均不予支持。原告要求按前期物业服务合同约定的违约金标准计算被告欠缴物业服务费的违约金,此项标准在临时管理规约中未明示,不对被告产生约束力,此项请求法院不予支持,只计算相应损失。综上,原告的诉讼请求法院部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《中华人民共和国物权法》第八十条、第八十三条,《物业管理条例》第七条第(一)、(五)项,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定,遂判决:一、被告林某在本判决生效后5日内向原告湘潭某物业管理有限公司支付2008年10月至2011年6月底共欠缴的物业服务费4752元,并按季度欠缴额分期按中国人民银行同期贷款利率计算利息同时偿付;二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务,则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元,由被告林某负担。

宣判后,林某不服上述判决,向本院提出上诉称:一、原判查明“管理期限自2006年5月25日至小区成立的业主委员

会代表全体业主与新物业企业签订的新物业服务合同生效时,原告的物管合同自行终止”,而根据《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定的管理期限事实上是2006年5月25日至2009年5月24日;原审查明“第三十二条规定:(1)业主在办理收房手续时,向物业管理预交三个月的物业管理费。(2)物业管理费采取按季度预交方式,即业主每季度第一个月10日前向管理处交纳本季度的物业服务费”,此内容并非临时管理规约第三十二条的规定,并且还少了两个字;二、林某既非合同的要约人也非承诺人,与某物业不存在合同法律关系。本案前期物业服务合同违反了有关规定,建设单位在销售房产之前未制定临时管理规约,也未在房屋买卖合同中载明前期物业服务合同约定的内容。建设单位与某物业签订的前期物业服务合同和临时管理规约均未向业主(房屋买受人)明示和说明,亦未得到业主的书面承诺,故对上诉人林某不具有约束力;三、临时管理规约是建设单位与业主之间的规范性文件,与某物业无关,且是两年后非法签订的。该规约第31条规定的“优惠业主的前期物业服务费为:住宅物业按建筑面积每月0.92元?3”即唯一价格条款,建设单位只能依法确定物业销售前的物业服务价格。根据《物业服务收费管理办法》的规定,物业服务收费实行政府指导价的,政府相关部门只制定相应基准价及浮动幅度,具体标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。某物业单方定价非法、无效,向物价部门申报的程序亦不合法;四、原审法院适用法律错误,合同法第107条的前提是存在合同约束,本案前期物业服务合同依法对林某没有约束力;物权法第80条是指公共维修资金分摊方式确定问题,与本案无关联;《物业管理条例》第7条调整的是普通物业管理,与本案无关;另外适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有关条款亦不正确。请求二审法院撤销原判,驳回被上诉人某物业的诉讼请求,并判令某物业承担本案全部诉讼费用。

被上诉人某物业答辩称:一、原判认定事实清楚,1、上诉人指责原审判决歪曲、捏造、刻意回避事实显属无理取闹;2、本案所涉物业服务合同合法有效,对上诉人林某具有约束力,其依约应履行交纳物业管理费的义务;3、答辩人对物业管理费的收取合理合法,上诉人认为申报程序违法,应向有关部门申请行政复议或提起行政诉讼。二、原审判决适用法律正确。综上,请求二审法院依法驳回上诉,维持原判。

本院二审期间,上诉人林某提交了一组网上下载的有关某物业的资料,拟证明某物业的服务效果、服务质量给整个业主造成了非常严重的不良后果,导致服务不能继续下去,80%的住户拒交物业管理费,某物业最终撤离小区。被上诉人某物业质证认为,对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议,网上下载的资料不能证明真实情况。本院认证认为,该证据不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条(二)项之规定,不属于二审期间的新证据,且被上诉人某物业不予认可,本院不予采信。

被上诉人某物业在本院二审期间未提交新证据。

本院二审审理查明,上诉人林某与裕丰房产签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》约定:“1、项目的前期物业管理委托湘潭某物业管理有限公司实施,服务期限自2006年5月25日至2009年5月24日。在物管合同期限内,新成立的业主委员会代表全体业主与物业企业签订的物业服务合同生效时,此物管合同自行终止。……4、交接房屋时应按规定缴交三个月物业管理费用以及相关费用。……”临时管理规约第四条约定:“建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定,应与本临时规约一致。”第三十一条约定:“本物业区域内,物业服务收费采取包干制方式。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。……3、(物业服务)费用的交纳:(1)业主在办理收房手续时,向物业管理处预交三个月的物业管理费。(2)物业管理费采取按每季度预交方式,即业主每季度第一个月10日前向管理处交纳本季度的物业服务费。……7、物业服务费标准可按物价局指令调整……”根据某物业的申报,湘潭市物价局于2008年4月9日作出批复:“根据湘价服(2004)178号《湖南省物业服务收费管理实施办法》的有关规定,同意在某物业、裕丰房产所提供的前期物业服务合同、业主临时规约等真实合法有效的前提下,裕丰•新城国际住宅小区住宅前期物业服务费最高可按1.3??。3•月执收,其中在公共设施保修期内住宅业主按0.92元/月•?3向物业公司缴纳,差额部分按合同约定由开发商承担,并予备案。”其他事实与原审法院审理查明的一致,本院予以确认。

本院认为,本案双方当事人争议的焦点问题是:

一、本案所涉前期物业服务合同及临时管理规约对上诉人林某是否具有约束力的问题。本案所涉前期物业服务合同及临时管理规约均是合同签订各方当事人的真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,应认定为合法有效。上诉人林某在与建设单位裕丰房产签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》时已明确知晓建设单位将前期物业委托给被上诉人某物业管理,且林某在接收房屋时已按约定交纳了三个月物业管理费并签署了《承诺书》,承诺其已详细阅读了由建设单位制定的临时管理规约,并同意遵守该规约,表明林某愿意接受建设单位裕丰房产与物业服务企业某物业之间就物业服务所作出的约定,故该规约对林某具有约束力。林某虽不是前期物业服务合同的签订方,但根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”的规定,且前期物业服务合同与临时管理规约的约定不相冲突,故前期物业服务合同对林某亦具有约束力。林某与某物业之间就物业管理服务产生了权利、义务关系,林某应按约交纳物业管理费。

二、某物业调整物业服务费的行为是否合法有效的问题。上诉人林某对临时管理规约作出书面承诺后,该规约即对其具有约束力,被上诉人某物业根据该规约“物业服务费标准可按物价局指令调整”的约定,报物价部门审批后,在物价部门核准的幅度范围内将住宅物业管理费由0.92元?3•月调整至1.3元?3•月,符合该规约的约定及相关规定。林某认为某物业单方定价非法、无效的上诉理由不能成立,本院不予采纳。林某提出某物业申报物业管理费的程序违法,可以向有关部门申请行政复议或提起行政诉讼,该上诉理由不属本案审理范围,本院不予支持。

三、原审适用法律是否正确的问题。本案前期物业服务合同与临时管理规约对林某具有约束力,林某与某物业之间形成了物业服务合同关系,原判适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定是正确的。《中华人民共和国物权法》第八十条是关于建筑物及其附属设施的费用分摊和收益分配的规定,该规定与本案前期物业服务合同和临时管理规约的约定不相冲突,上述费用分摊后应包括在某物业所收取的物业服务费中,故原审适用该条并无不妥。关于原审适用《物业管理条例》第七条的问题,因该条是针对业主在物业管理活动中应履行的义务作出的规定,也包括前期物业管理中业主应当履行的义务,故适用该条亦无不妥。另外原判适用的其它法律条文均没有错误,上诉人关于原审适用法律错误的上诉理由不能成立,本院不予采纳。

四、关于原判审理查明中部分事实表述有误的问题。原判审理查明中对《合同补充协议》及临时管理规约的部分内容表述错误,本院对此予以纠正,但该问题并不影响本案的实体处理,原判实体处理正确。

综上所述,原判认定的基本事实清楚,适用法律正确,审判程序合法,处理恰当,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

本案二审案件受理费100元,由上诉人林某负担。

本判决为终审判决。

                                                  审  判  长     陈  卫  平

                                                  审  判  员     任      莉

                                                  代理审判员     李  强  华

                                                  二O一二 年 四 月 九 日

                                                  书  记  员     周      尧

附:本案适用的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条 第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决认定事实清楚,适用法律正确的,判决驳回上诉,维持原判决;

(二)原判决适用法律错误的,依法改判;

(三)原判决认定事实错误,或者原判决认定事实不清,证据不足,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;

(四)原判决违反法定程序,可能影响案件正确判决的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。

当事人对重审案件的判决、裁定,可以上诉。



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