中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
(2000)经终字第X号
上诉人(原审被告、反诉原告)：大同市福泰实业有限责任公司。住所地：山西省大同市X街X号东方广场三层。
法定代表人：田某某，该公司总经理。
委托代理人：姜连科，华能法律中心法律顾问。
委托代理人：李诚，华能法律中心法律顾问。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：大同市云岗实业总公司。住所地：山西省大同市X街X号东方广场内。
法定代表人：刘某某，该公司总经理。
委托代理人：康春杨，众鑫律师事务所律师。
委托代理人：彭剑，众鑫律师事务所律师。
原审被告：大同市云旗商场。住所地：山西省大同市X街X号东方广场三层。
负责人：田某某，该商场经理。
原审被告：大同市世纪通实业有限责任公司。住所地：山西省大同市X街X号东方广场三层。
法定代表人：田某某，该公司总经理。
上诉人大同市福泰实业有限责任公司为与被上诉人大同市云岗实业总公司及原审被告大同市云旗商场、大同市世纪通实业有限责任公司房产租赁合同纠纷一案，不服山西省高级人民法院(1999)晋经一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员李天顺任审判长，审判员刘某祥、代理审判员吴庆宝参加的合议庭进行了审理，沙玲担任书记员(代)。本案现已审结终结。
查明：1997年5月8日，大同市云岗实业总公司(以下简称云岗公司)作为出租方与作为承租方的大同市福泰实业有限责任公司(原大同市和光贸易有限责任公司，以下简称福泰公司)签订商场租赁合同约定：租赁场所为东方广场三楼，面积为5904平方米，经营范围是男女四季服装、休闲装、男女精品时装、皮装；期限20年；租金总额5700万元；支付方式为合同签订之日起先付600万元，开业之后三个月内付600万元，其余4500万元从具体开业之日起办理银行贷款，从具体开业之日起至九个月后开始按季度每季度归还266万元，最后一期归还清所欠部分；营业场所内部装修、柜台制作由承租方负责，并支付费用，期满后归出租方所有；物业管理费前五年按每年100万元收取，后十五年按每年120万元计算；承租方必须遵守东方广场商厦制定的一切规章制度；出租方必须保证承租方的服装独家经营权，不许任何楼层经营与本楼层同样的产品。如出租方违约，承租方有权从发现之日起停付租金，直到撤货为止；在租赁期间，承租方有权转租，但须事先通知出租方业务部总备案；物业管理方面，出租方保证在租期内承租方能正常使用租赁范围内的一切设施，如有影响，承租方有权扣除当日的租金；未经双方同意任何一方不得无故终止合同，如有违约，合同不能继续履行，赔偿对方租金总额一倍的赔偿金等。在合同订立之前，福泰公司于1996年12月27日，借给云岗公司200万元，合同订立之后双方协商抵作租金。另福泰公司于1997年6月2日付款300万元。同年6月27日分两次共付款（略）元，同年6月28日付款10万元，同年11月5日付款（略）元，合计600万元。1997年9月30日，东方广场(包括三层)正式开业。开业之后，福泰公司以田某某名义借给云岗公司现金总计140万元，时间及金额分别为：1998年12月26日为100万元，1999年1月30日为2万元，同年2月9日为30万元，同年2月14日为两笔各4万元(合计8万元)。1999年5月14日，福泰公司代垫电费12万元。1998年12月30日，福泰公司交给云岗公司桑塔纳2000型汽车一辆(车牌号晋（略）)，折价17万元，松花江小客车一辆(车牌号晋（略）)，折价5万元，共计22万元。另外，从1997年9月30日至1999年6月，云岗公司从云旗商场拿走衣服共计价款（略）元。以上合计（略）元。
另查明：福泰公司在签订合同后，把三层转租给个体户和联营户经营，但福泰公司在转租和联营时未到云岗公司业务部办理备案手续。福泰公司于1998年5月6日正式致函云岗公司称东方广场二层超范围经营，与三层经营商品有重复。对此，云岗公司曾书面通知二层，但未彻底解决。1999年6月7日，大同市城区供电分局对东方广场二、三、四、五层停止供电。6月10日，供电局恢复供电，但云岗公司未给三层供电，三层停电至今。停电期间，1999年7月7日，福泰公司退给个体租赁户租金（略）元。福泰公司1999年6、7、8三个月联营收入约为（略）元(参照1998年同期平均收入（略）元)。
还查明：1998年6月18日，大同市和光贸易有限责任公司变更为福泰公司。1997年7月7日，由大同市和光贸易有限责任公司投资68万元成立大同市保罗商场，1998年1月22日，大同市保罗商场变更为云旗商场。1998年4月10日，由大同市和光贸易有限责任公司投资成立大同市云旗实业有限责任公司，同年6月18日，大同市云旗实业有限公司变更为大同市世纪星实业有限责任公司，同年8月2日，大同市世纪星实业有限责任公司变更为大同市世纪通实业有限责任公司(以下简称世纪通公司)。
1999年6月8日，云岗公司向山西省高级人民法院提起诉讼，请求判令解除其与福泰公司的租赁合同，由福泰公司向其支付租赁费及物管费等。本案在审理中，原审法院根据云岗公司的申请于1999年8月20日裁定先予执行，解除双方的租赁关系，裁定送达后，福泰公司等不服，申请复议。该院经复议后，于1999年8月26日通知双方当事人暂缓执行。现三楼已由云岗公司收回经营权。
山西省高级人民法院经审理认为：1997年5月8日，云岗公司与福泰公司签订的商场租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，应为有效合同。但合同第四条第一款的约定有违法律规定，应为无效条款。双方在履行合同过程中均有过错，对此应依约承担相应的责任。从合同签订之日至1998年5月6日，福泰公司尚欠云岗公司租金（略）元。物业管理费（略）元，福泰公司对此应承担给付责任。1998年5月6日至1999年6月7日，福泰公司致函云岗公司，东方广场二层经营与其三层相同商品，侵害了其依约约定的服装独家经营权。对此，福泰公司依约可拒付租金。1999年6月7日，停电给福泰公司造成损失（略）元，对此，云岗公司应承担主要责任，福泰公司拖欠租金及物管费，致使云岗公司停电，对此，福泰公司应承担次要责任。福泰公司主张停电期间三层商品不能销售的利润损失2256万元，因其把三层已转租给个体租赁户和经营户，商品所有权不归福泰公司所有，属于另一法律关系，应另案处理。福泰公司所主张停电期间的员工工资损失15万元，以及停电之前，云岗公司给其造成的租金损失（略）万元，联营损失（略）万元，以及1998年2月10日退还个体租赁经营户2至6月下调租金（略）元，和空调不能使用90天，证据不足，该院不予支持。经该院多次调解未果，鉴于双方已无继续合作的可能，理应终止双方的租赁合同。有关福泰公司在东方广场三层的装修费用及其他资产，可在执行中评估作价，折旧率按国家规定的折旧率计算。云岗公司所主张云旗商场、世纪通公司对福泰公司负连带责任的请求，因云旗商场、世纪通公司均为独立的民事主体，未曾与云岗公司签订过合同及提供过担保，故不应承担连带责任。对云岗公司的此项请求，该院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条、《中华人民共和国经济合同法》第三十二条的规定，该院判决如下：一、终止云岗公司与福泰公司签订的商场租赁合同；二、福泰公司给付云岗公司所欠租金（略）元，物管费（略）元；三、云岗公司给付福泰公司停电造成的损失（略）元；四、福泰公司在东方广场三层的装修费用及货架等财产，可在执行中评估作价(折旧率从1997年9月30日至1999年6月10日，按国家规定的折旧率计算)处理；五、驳回云岗公司和福泰公司的其他诉讼请求。上述二、三项相折抵后，福泰公司给付云岗公司（略）元，在本判决生效后十日内付清。本案诉讼费用（略）元，本案反诉费用（略）元，合计（略）元，云岗公司承担（略）元，福泰公司承担（略）元。
福泰公司不服山西省高级人民法院上述民事判决，向本院提起上诉称：三楼开业之初，我司即发现与之同时开业的二楼在经营与我司重复的商品。我司多次找到云岗公司，要求解决二楼与三楼之间的商品重复经营问题，并依据合同停付了二期租金。云岗公司对此从未提出异议，但一直以各种借口推托，直到后期才在我司的强烈要求下，于1998年6月派员与三楼有关人员到二楼核实重复商品，并书面通知二楼撤掉与三楼重复的商品。但由于云岗公司未采取有力措施，商品重复这一侵害我司服装独家经营权的问题自始至终没有得到解决。我司还发现云岗公司所出租的东方广场商厦，在出租时没有通过建筑质量监管部门的验收，向我司提供的照明、空调等物业条件，达不到正常使用的标准。由于商厦的空调系统存在严重问题，对我司的经营造成直接影响。云岗公司在诉讼期间无正当理由对我司经营的三楼单独停电，致使我司商场价值3760万元的应季商品一件也无法销售，严重损害了我司的合法权益。请求二审法院明断是非，公正判决。
云岗公司答辩称：福泰公司将房屋交原审第二被告云旗商场、原审第三被告世纪通公司使用，并转租给个体工商户，均未依租赁合同规定办理备案手续，且长期拖欠租金与物业管理费，因此，我司提出终止合同的要求，符合法律规定，并无不妥。根据合同约定，禁止其他楼层商户经营与福泰公司同样的、同一品牌的服装商品，而福泰公司未提供任何证据证明其他楼层经营与福泰公司相同品牌的服装商品。我司向法院提供了大同市城区供电局的停电公告，足以说明停电的责任不在我司，应归责于城区供电局。请求驳回福泰公司的全部诉讼请求，支持我司一审诉讼请求。
云旗商场和世纪通公司未参加二审庭审，也未作陈述。
本院认为：1997年5月8日，云岗公司与福泰公司签订的大同市东方广场三层商场租赁合同，是双方当事人真实意思的表示，除该合同第四条第一款关于违约赔偿标准的约定过高以外，其他条款均不违反法律之规定，应认定为有效。租赁合同签订后，福泰公司未能按双方约定及时、足额支付租金和物业管理费，违约在先。1998年5月6日至1999年6月7日，福泰公司曾致函云岗公司，反映东方广场二层经营与其三层相同的商品，侵害了其服装独家经营权。云岗公司虽曾书面通知二层，但未能彻底解决商品的重复经营问题，故云岗公司未全面履行其签约时的承诺，亦构成违约。原审法院关于此节认定正确，应予维持。根据合同约定，福泰公司于合同签订之日应付600万元，签订合同后三个月内付600万元。1998年5月6日，福泰公司致函云岗公司，提出二楼、三楼有重复经营问题，从此时开始福泰公司有权拒付重复经营期间的租金，但应付清此前发生的租金，即按合同应付款1200万元，同时，应付清租赁经营期间发生的物业管理费。福泰公司上诉所称应按20年平均每年支付288万元租金，不符合租赁合同之约定，故该上诉理由不能成立，本院不予支持。在福泰公司未付清前九个月租金的情况下，又继续使用商场经营一年多，原审判决免除该段时间的租金，充分照顾了福泰公司的利益，亦体现了公平合理的原则，本院予以认可。1999年6月7日，大同市城区供电局对东方广场二、三、四、五层停止供电，同月10日恢复供电，但云岗公司未给三层供电，致使福泰公司无法正常经营。原审法院关于停电给福泰公司造成损失，以及对双方应承担责任的划分得当，本院予以维持。福泰公司在履行租赁合同期间共向云岗公司付款（略）元，应从应付租金和物业管理费中予以扣除。至于福泰公司上诉关于云岗公司对商场三层单独停电，致使其价值3760万元的商品一件也无法销售的理由，因租赁合同未能全面履行属双方违约造成，并非单方原因造成，故对福泰公司的赔偿请求不予支持。至于东方广场三层的装修费用及货架等财产，判决在执行中评估作价，亦有利于保护双方当事人的合法权益，本院予以维持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项和第一百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费（略）元，由福泰公司承担。
本判决为终审判决。
审判长李天顺
审判员刘某祥
代理审判员吴庆宝
二000年十二月十九日
书记员沙玲
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
