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中国建设银行海南省分行与海南伊斯兰有限公司、海南新宏基房地产发展公司合作开发合同、土地使用权抵押纠纷案

时间:2000-12-15  当事人:   法官:   文号:(1999)民终字第126号

中华人民共和国最高人民法院

民事判决书

(1999)民终字第X号

上诉人(原审第三人):中国建设银行海南省分行。住所地:海口市国贸大道建行。

法定代表人:刘某某,该行行长。

委托代理人:武某,该行职员。

委托代理人:王某某,该行职员。

被上诉人(原审原告):海南伊斯兰有限公司。住所地:海口市X路X号(龙珠大厦X层C座)。

法定代表人:孙某某,该公司总经理。

委托代理人:肖金泉,北京大成律师事务所律师。

委托代理人:倪晓文,北京大成律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):海南新宏基房地产发展公司。住所地:海口市滨海大道南洋大厦X层。

法定代表人:范某某,该公司总经理。

上诉人中国建设银行海南省分行(以下简称省建设银行)与被上诉人海南新宏基房地产发展公司(以下简称新宏基公司)、海南伊斯兰有限公司(以下简称伊斯兰公司)合作开发合同、土地使用权抵押纠纷一案,不服海南省高级人民法院(1997)琼民初字第X号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。省建设银行的委托代理人武某、伊斯兰公司的委托代理人肖金泉、倪晓文到庭参加了诉讼。新宏基公司经本院公告送达后,未到庭应诉。本案现已审理终结。

经审理查明:1992年3月8日,新宏基公司与伊斯兰公司签订《合作经营房地产开发合同》,约定合作项目为海口市X路建设小区,新宏基公司将在海甸岛集团购买的(略)亩土地以每亩38万元人民币计价投入,伊斯兰公司筹集建设资金,由伊斯兰公司承包经营,合作经营期为18个月。伊斯兰公司无论盈亏与否,在合作经营期满18个月之日起,在一个月内,保证返还新宏基公司按每亩人民币38万元地价计算的投入资金共计人民币(略)元,并付新宏基公司人民币300万元的最终利润。合同还约定,在合作经营建设期内,新宏基公司不得将房地产的使用权转移,如有转移,新宏基公司要承担伊斯兰公司人民币1600万元投资和人民币700万元利润损失。1993年4月5日,双方签订《关于合作经营房地产开发合同补充合同》(以下简称补充合同)明确载明伊斯兰公司已提前半年时间付给了新宏基公司投资款和利润。

又查明:1993年4月6日、6月28日,省建设银行与新宏基公司各签订一份贷款300万美元和200万美元的《资产抵押协议书》和《外汇贷款合同》。约定新宏基公司以海甸岛东部开发区南八区(略)土地作为贷款的财产抵押。1993年4月13日、7月21日,双方在海口市土地管理局办理了用地抵押借款登记,并经海口市公证处公证,公证书编号为(93)市证经字第X号、第X号。合同签订后,省建设银行两次共向新宏基公司发放外汇贷款共计500万美元。新宏基公司至今未还上述借款本息。

另查明:1993年5月8日,伊斯兰公司与案外人海南赛格实业股份有限公司(以下简称赛格公司)签订《房屋所有权转让合同书》,约定赛格公司向伊斯兰公司购置位于海口市海甸岛东部开发区X路(沿江五东路)东端北侧的宁园小区建筑群及伊斯兰公司对该项目的所有经营权。总建筑面积(略),其中丙、丁座跃层住宅建筑面积(略),甲、乙座面积为(略)。1993年6月6日,宁园小区丙、丁座主体结构工程质量通过验收。1993年11月5日,宁园小区丙、丁座全部完工。现甲座已建至正负零,乙座已建至六层框架。1997年11月7日,赛格公司向一审法院出具材料证实其投入宁园小区资金共计人民币7140余万元。1997年10月16日伊斯兰公司向海南省高院起诉,请求确认其与新宏基公司之间的合作建房行为有效,并继续履行合同;判令新宏基公司将土地使用权证交给伊斯兰公司;由新宏基公司承担全部诉讼费用。1997年11月21日省建设银行以独立请求第三人的身份申请参加诉讼,请求法院认定新宏基公司与其签订的《资产抵押协议书》和《外汇贷款合同》有效,判令其对海甸岛东部开发区南八区内的(略)土地有合法处置权。

一审法院审理认为:新宏基公司与伊斯兰公司在合同中约定伊斯兰公司无论盈亏与否,均应按约定期限返还新宏基公司人民币(略)元投资款和利润,说明双方之间的关系是名为合作开发房地产,实为土地转让。新宏基公司拥有合法的土地使用权,伊斯兰公司已提前付清受让土地价款,伊斯兰公司的下家赛格公司已将宁园小区丙、丁座建好,甲座已建至正负零,乙座已建至六层框架,在此情况下,虽然转受让土地双方未办土地转让登记手续,但从海南当时房地产市场的实际情况出发,应认定新宏基公司与伊斯兰公司之间的土地转让行为有效。新宏基公司应将讼争土地的使用权过户登记到伊斯兰公司的名下。新宏基公司在将土地已转让给他人并完全提前收回转让款后,对该块土地本无权再作处分,将该地用于向省建设银行抵押借款,严重损害了受让方伊斯兰公司的合法权益,构成民事上的欺诈。省建设银行在知道新宏基公司可能已将宁园小区转让的情况下,接受新宏基公司以讼争土地作为借款的抵押物,有损害他人利益的故意。省建设银行与新宏基公司所签的《资产抵押协议书》虽然履行了抵押登记手续并经过公证,但由于违背了民法的诚实信用原则,依法应确认无效。伊斯兰公司的诉讼请求有理,应予支持。省建设银行的主张理由不充分,应予驳回。据此判决:一、新宏基公司与伊斯兰公司之间的土地转让行为有效。新宏基公司应在判决生效之日起一个月内将海口市海甸岛东部开发区南八区(略)土地过户登记给伊斯兰公司;2新宏基公司与省建设银行就海口市海甸岛东部开发区南八区(略)土地所签订的《资产抵押协议书》和抵押登记无效。驳回省建设银行的诉讼请求。案件受理费人民币(略)元,由新宏基公司负担人民币(略)元,由省建设银行负担人民币(略)元。

省建设银行不服一审法院判决,向本院上诉称:新宏基公司与伊斯兰公司名为合作开发房地产,实为土地转让,且未办理土地使用权变更登记手续,应认定为无效。省建设银行与新宏基公司签订资产抵押协议后,办理了用地抵押借款的他项权登记,该《资产抵押协议书》应认定为有效。请求二审法院依法改判。伊斯兰公司同意一审判决,请求驳回上诉。

本院认为:新宏基公司与伊斯兰公司签订的《合作经营房地产开发合同》中约定伊斯兰公司无论盈亏与否均应按约定期限返还新宏基公司按每亩38万元地价计算的投入资金共计(略)元,并付给300万元的最终利润,表明双方是名为合作开发房地产,实为土地转让关系。根据双方所签《补充合同》,伊斯兰公司已付清土地转让价款,新宏基公司已将讼争土地交付伊斯兰公司开发,双方转让土地的行为真实自愿,内容不违反有关法律、法规的规定,应认定为有效。新宏基公司应将讼争土地的使用权过户登记到伊斯兰公司名下。新宏基公司在收取全部土地转让款,将土地交由伊斯兰公司后,隐瞒真实情况,又将同一地块用于向省建设银行抵押借款,并获取500万美元的高额贷款,其行为属故意损害他人利益,构成民事上的欺诈。新宏基公司与省建设银行所签的《资产抵押协议书》虽履行了抵押登记手续,但由于新宏基公司的上述行为违背了《中华人民共和国民法通则》第四条之诚实信用原则和第五十八条第一款第(三)项“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的”其行为无效之规定,该《资产抵押协议书》应认定为无效。省建设银行主张新宏基公司与伊斯兰公司之间的土地转让行为无效法律依据不足,应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费(略)元由省建设银行承担。

本判决为终审判决。

审判长谭红

代理审判员刘某华

代理审判员高珂

二000年十二月十五日

书记员宋春雨



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