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上诉人张某、王某与被上诉人韩某、陈某房屋买卖合同纠纷一案

当事人:   法官:   文号:襄阳市中级人民法院

上诉人(原审被告)张某,男。

上诉人(原审被告)王某,女。系张某之妻。

二上诉人的委托代理人张某、唐树胜,湖北鸣天律师事务所律师。代理权限:一般授权代理。

被上诉人(原审原告)韩某,男。

被上诉人(原审原告)陈某,女。系韩某之妻。

二被上诉人的委托代理人韩某成,系二被上诉人之子。代理权限:特别授权代理。

上诉人张某、王某因与被上诉人韩某、陈某房屋买卖合同纠纷一案,不服枣阳市人民法院〔2011〕枣民初字第X号民事判决,向本院提起上诉。本院于2012年2月16日受理后,依法组成由审判员魏俊担任审判长,审判员毛新宇、代理审判员王某参加的合议庭,并于2012年3月1日公开开庭进行了审理。上诉人张某、王某的委托代理人唐树胜、张某,被上诉人韩某、陈某的委托代理人韩某成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审判决认定:2010年11月2日,韩某、陈某(称甲方)与张某、王某(称乙方)签订房屋买卖合同,合同主要约定:一、甲方将位于枣阳市X街房产证号为(略)号建筑面积为219.63的房屋以150000元的价格出售给乙方;二、合同签订时,乙方向甲方付定金5000元,乙方付购房款时,定金可抵作购房款或收回,乙方于2010年12月15日前付清所有购房款(乙方付款均以甲方收条为准)。乙方在付清款前甲方保留房屋的所有权,乙方若未按期付款,则无权要求返还定金,并另支付30%的违约金,甲方有权解除合同收回房屋。乙方在未付清房款前,用其所有的鄂x小车及位于内关台两室两厅的房产及乙方开办经营的枣阳市逸越农业发展有限公司的财产作担保;三、房产交易过程中发生的一切税费(即甲方和乙方的全部税费)均由乙方承担。因不办理土地证,故双方均不承担办理土地证费用。用水已开户,用电未开户,水电过户及用电开户费用均由乙方承担。甲方协助乙方办理过户的身份签字手续;四、交房时间为乙方付清房款之后的五日内。交房日之前,该房屋使用权和收益权归甲方。合同还对其他事项进行了约定。

合同签订当日,张某、王某向韩某出具了欠购房款150000元的欠据一份,张某、王某于2010年11月2日向韩某支付购房定金5000元。合同到期后,张某、王某未支付剩余购房款,韩某、陈某于2011年10月7日向张某、王某发出书面“解除合同通知”,要求张某、王某自收到通知后三日内付清购房款和合同约定的违约金,逾期将依法解除合同。

在本案审理过程中,韩某、陈某向原审法院提交“说明”一份,内容为“关于韩某、陈某诉张某、王某房屋买卖合同纠纷一案,韩某、陈某于2011年10月7日向张某、王某发出的解除合同通知书,目的是催告张某、王某及时付清房款和违约金。特此说明。”经组织张某、王某质证,张某、王某表示此说明为韩某、陈某自己的陈某,不符合证据的形式要件,不能作为认定事实的依据。

原审另查明:2010年11月25日,张某、王某将购买韩某、陈某的房屋在枣阳市房产管理局办理了房屋产权过户变更登记,变更后的房产证号为(略)。后张某、王某以上述房屋作抵押向中国建设银行股份有限公司襄阳分行借款250000元,并在房产登记部门办理了抵押登记。

原审法院认为:韩某、陈某与张某、王某签订的房屋买卖合同,是双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、法规的强制性规定,属有效合同。韩某、陈某按合同约定向张某、王某交付了房屋,并协助张某、王某办理了房屋过户登记手续,已完全履行了其合同义务。而张某、王某却未按合同约定时间(2010年12月15日前)向韩某、陈某支付购房款,其二人的行为属违约行为,应承担相应的法律责任。韩某、陈某提交的“说明”指出其发出“解除合同通知书”的目的是催告张某、王某及时付清房款和违约金,表明韩某、陈某尚未行使合同解除权,这与“解除合同通知书”上所载“现特通知你们自收到本通知后三日内付清房款和合同约定的违约金,逾期我们将依法解除合同”的表述能够相互印证,予以采信,并认定合同并未解除,没有履行的合同义务仍应履行。故韩某、陈某要求张某、王某支付购房款145000元并支付45000元违约金有理,予以支持。张某、王某辩称房屋买卖合同已经解除的主张某查明的事实不符,对张某、王某的此项辩称主张,不予支持。针对张某、王某辩称其二人已支付购房款114000元的主张,原审法院在开庭审理时要求其二人于庭后7日内向法院提交相关证据,逾期张某、王某二人未提交相关证据证实其上述主张,故对张某、王某辩称其二人已支付购房款114000元(扣除定金5000元)的理由不予支持。据此判决:一、张某、王某支付韩某、陈某购房款145000元;二、张某、王某支付韩某、陈某违约金45000元。上述款项均于判决生效后十日内付清,如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4100元减半收取2050元,财产保全费1270元,合计3320元,由张某、王某负担,于判决生效后十日内交纳。

上诉人张某、王某不服原审法院上述判决,向本院提起上诉称:一、原审判决未查清上诉人已支付了被上诉人多少购房款,其认定上诉人应支付被上诉人购房款145000元是错误的。二、被上诉人向上诉人送达解除合同通知,自上诉人收到通知后,双方的房屋买卖合同已经解除,原审法院判决双方继续履行合同错误。请求二审法院依法撤销原审判决,改判驳回被上诉人的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人韩某、陈某答辩称:原审判决认定事实清楚,适用法律正确。请求二审法院驳回上诉,维持原判。

二审经审理查明:原审判决认定的事实属实,本院予以确认。

本院认为,韩某、陈某与张某、王某签订的房屋买卖合同,是双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、法规的强制性规定,合法有效,双方当事人应按合同的约定全面履行各自的义务。合同中约定,买受人逾期付款,出卖人有权解除合同。在张某、王某逾期付款的情况下,韩某、陈某于2011年10月7日向张某、王某发出书面“解除合同通知”时,双方当事人已就所买卖的房屋办理了产权过户变更登记,张某、王某对诉争房屋享有所有权,且张某、王某又以该房屋作抵押向中国建设银行股份有限公司襄阳分行借款250000元,并在房产登记部门办理了抵押登记。本院在审理过程中向上诉人明确说明在一定期间内还清银行贷款,抵押权消除,被上诉人行使解除权时,合同解除。但上诉人未在本院规定的期限内还清银行贷款,诉争房屋目前仍在银行抵押,在此情况下合同解除不能实际履行,且被上诉人同意继续履行合同,原审法院判决双方当事人继续履行合同并无错误。关于上诉人上诉主张某其已支付被上诉人购房款11万多元的事实,因其不能提供证据予以证实,其仅提交了5000元定金的收据,故对其该上诉主张某证据不足,本院不予支持。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,程序合法,实体处理妥当,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费4100元,由上诉人张某、王某负担。

本判决为终审判决。

审判长魏俊

审判员毛新宇

代理审判员王某

二0一二年三月二十七日

书记员张某设



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