武汉东湖新技术开发区人民法院
民事裁定书
（2011）东开民一初字第X号
原告（反诉被告）：余某。
被告（反诉原告）：郭某。
被告（反诉原告）：黄某。
被告（反诉第三人）：武汉恒安大地产经纪有限公司。
原告余某诉被告郭某、被告武汉恒安大地产经纪有限公司（恒安大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年5月19日立案受理后，依法适用普通程序由审判员吴新莉担任审判长，与代理审判员蔡丽红、人民陪审员李红英组成合议庭于2011年7月6日公开开庭进行审理，后本院依法追加黄某为本案被告参加诉讼于2011年9月28日再次公开开庭进行审理。2011年9月29日，被告郭某提出反诉并向本院递交了民事反诉状，本院审查后向其释明民事反诉状上遗漏了诉讼主体；2011年10月26日，被告郭某、被告黄某共同提出反诉并向本院提交了民事反诉状，本院审查后，决定本案中的本诉与反诉一并审理。本案于2011年11月24日第三次公开开庭进行审理。原告（反诉被告）余某（以下简称：原告余某）及其委托代理人龚某某三次开庭均到庭参加诉讼；被告（反诉原告）郭某（以下简称：被告郭某）第一次开庭未到庭，第二、三次开庭其委托代理人夏某均到庭参加诉讼；被告（反诉原告）黄某（以下简称：被告黄某）的委托代理人夏某到庭参加诉讼；被告（反诉第三人）恒安大公司（以下简称：恒安大公司）第一次开庭到庭参加诉讼，第二、三次开庭未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余某诉称：原告余某与被告郭某于2010年8月23日签订了一份《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定被告郭某将其位于武汉东湖新技术开发区X区CX栋X单元X室的房屋（建筑面积156.32平方米）卖给原告余某，该房屋交易原告余某全包价为（略）元，其中，原告余某向被告郭某支付净得价为（略）元、向恒安大公司支付包干总价（含经纪代理费）为160000元。在该合同签订当天，原告余某向被告郭某支付定金10000元，后又向恒安大公司支付购房款350000元，余某购房款840000元由原告余某用银行贷款或自有资金于2010年10月20日货银行贷款发放日向被告郭某支付。双方约定办理房屋权证过户时间以恒安大公司的通知为准。原告余某于2010年8月26日向恒安大公司支付160000元，于2010年9月17日向恒安大公司支付代收的房款350000元。2010年9月17日恒安大公司向原告余某出具一份承诺书，承诺在2010年10月20日将过户手续办理完毕。被告郭某拒绝履行房屋的过户义务，原告余某曾多次向被告郭某表示愿意以自有资金支付购房款余某，均遭到拒绝。为早日实现合同目的，原告余某发短信给被告郭某要求过户，但再次遭到明确的拒绝。原告余某有理由相信被告郭某在接到恒安大公司的通知后，故意拖延，不肯办理过户手续，被告郭某的违约意图明显。现原告余某诉至法院，要求判令：1、被告郭某向原告余某履行武汉东湖新技术开发区X区CX栋X单元X室房屋的过户义务；2、恒安大公司支付办理房屋过户手续的全部交易费用；3、被告郭某支付延迟履行合同的违约金324000元；4、被告郭某、恒安大公司共同承担诉讼费用。
原告余某为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据一：《武汉市存量房居间（买卖）合同》一份，拟证明原、被告于2010年8月23日签订购房合同的事实，房屋过户之日以恒安大公司通知为准。
证据二：2010年9月17日的承诺书一份，拟证明恒安大公司在2010年9月17日向原告余某承诺会在2010年10月20日前办理完过户手续的事实。
证据三：原告余某与被告郭某、原告余某与恒安大公司员工程欣的手机短信记录两份，拟证明原告余某多次要求被告郭某履行合同义务并表示愿意以现金方式支付余某，但遭到拒绝的事实。
证据四：收据两份，拟证明原告余某已向恒安大公司支付510000元购房款的事实。
证据五：收条一份，拟证明原告余某向被告郭某支付10000元定金的事实。
证据六：中国工商银行理财金账户历史明细清单一份，拟证明原告余某的账户上金额超过840000元，有能力以现金方式支付余某购房款的事实。
证据七：查询回复单一份，拟证明位于光谷街X号加州阳光CX栋X单元X层X号房屋仍然登记在被告郭某名下的事实。
证据八：《武汉市存量房买卖合同》一份，拟证明被告黄某同意出售案涉房屋。
证据九：税收通用缴款书一份，拟证明原告余某在2011年1月17日就有了2010年的纳税凭据，其符合限购政策后的购房条件。
证据十：上饶市工行信州支行的情况说明、原告余某户口簿复印件各一份，拟证明余某勤与原告余某系父子关系，根据余某勤的银行记录显示原告余某具有付款能力。
被告郭某、被告黄某共同辩称：郭某与黄某是夫妻关系，对案涉房屋享有共有权。2010年8月23日签订的合同合法有效，根据该合同约定，办理房屋权属转移登记的日期为郭某、黄某收到原告余某首付款的日期，但至今都没有收到原告余某的首付款。另原告余某没有满足购房条件，因此没有办理房屋的过户手续。原告余某定于2010年10月20日前支付购房余某，郭某多次向原告余某催要购房款，但原告余某没有支付，应该承担违约责任，因原告余某自身原因延迟履行支付购房款义务，在武汉市实施房屋限购政策后，原告余某不符合购房条件，导致郭某无法办理房屋的权属转移手续，即郭某无法继续履行购房合同的约定。因原告余某违约在先，郭某、黄某已于2011年9月24日向原告余某、恒安大公司发出解除合同通知书，原、被告间的合同已经解除，该合同约定郭某、黄某履行合同义务的条件没有达到，郭某、黄某不存在违约情况，不应该承担延迟履行的违约金。综上所述，郭某、黄某请求法院驳回原告余某的诉讼请求。
被告郭某、被告黄某为支持其辩称意见，共同向本院提交以下证据：
证据一：《武汉市存量房居间（买卖）合同》及收据各一份，拟证明：1、原、被告于2010年8月23日签订居间（买卖）合同真实有效；2、原告余某没有履行其合同义务造成违约，被告郭某在没有收到房款的前提下不应该履行过户义务；3、被告郭某收到原告余某定金后向恒安大公司缴纳水电物业保证金5000元。
证据二：《解除合同通知书》及EMS快递邮件详单各两份，拟证明被告郭某已于2011年9月24日向原告余某、恒安大公司分别发出了《解除合同通知书》，依法该通知到达对方时解除生效，则该合同已经解除，尚未履行的，终止履行，被告郭某已经没有向原告余某履行过户的义务。
证据三：武汉市住房保障和房屋管理局文件一份，拟证明：1、因原告余某自身原因延迟履行合同义务，致使在2011年2月23日武汉市房屋限购政策出台而无法办理房屋过户手续，被告郭某无法履行过户义务；2、原告余某的诉求不符合现行政策的规定，按照该规定要求，被告郭某无法履行过户义务，故原告余某的诉求法院不应支持。
恒安大公司辩称：案涉《武汉市存量房居间（买卖）合同》尚在履行中，不存在违约，理由：1、根据合同约定，原告余某支付购房余某应该采用银行贷款的方式支付，且郭某亦接受此种付款方式，则原告余某应该按银行贷款方式支付购房余某；2、根据合同约定，“贷款发放日”向郭某支付购房款，但目前“贷款发放日”尚在等待中，恒安大公司不存在违约，其在积极的协助办理中；3、根据现行政策规定，原告余某办理银行贷款必须办理至少一年的社保，待原告余某社保办理完毕后方可申请银行贷款。
恒安大公司未提交任何证据材料支持其辩称意见。
在本案审理过程中，被告郭某、被告黄某共同向本院提出反诉，请求判令：1、解除当事人之间于2010年8月23日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；2、由原告余某承担诉讼费用。在庭审过程中，被告郭某、被告黄某向法院明确表示其请求解除《武汉市存量房居间（买卖）合同》中的房屋买卖合同。事实和理由是：因该合同签订至今已超过一年之久，经郭某多次催告，原告余某仍未支付任何购房款，其行为已构成严重违约，根据有关政策，原告余某至今尚不具备购买郭某房屋的条件，即不是合格购房者，郭某不可能为余某办理房地产相关权属变更登记的手续，另外根据武汉房地产中介协会的文件可知恒安大公司存在严重违法行为，该公司注册地的公安机关已对该公司进行立案侦查，该合同现已无法继续履行。
被告郭某、被告黄某为支持其反诉请求，共同向本院提交的证据与其本诉的证据相同，另在证据三中补充武汉房地产中介协会文件一份，被告郭某、被告黄某提交证据一的举证目的是：拟证明案涉合同真实有效，原告余某没有履行其合同主要义务已经造成严重违约，被告郭某向恒安大公司缴纳水电物业保证金5000元；其提交证据二的举证目的是：拟证明被告郭某曾向原告余某、恒安大公司发出《解除合同通知书》，明确表示要解除合同；其提交证据三的举证目的是：拟证明因原告余某自身原因致使在购房新政策出台后无法办理房屋过户手续，案涉合同无法履行，另恒安大公司已经无实际履行合同的可能，案涉合同无法继续履行。
原告余某对反诉辩称：1、被告郭某、被告余某提出反诉的时间应在举证期限届满前提出，其提出反诉不符合法律程序，请求法院驳回被告郭某、被告黄某的反诉；2、被告郭某、被告黄某称原告余某在武汉市不具备购房资格，但根据我方提供的税收通用缴款书可以证明原告余某在武汉市具有购房资格；原告余某不同意解除房屋买卖合同，被告郭某、被告黄某要求解除合同没有法律依据，诉讼费用应由被告郭某、被告黄某承担。
原告余某为支持其反诉辩论意见，其提交的证据与本诉提交的证据及举证目的一致。
恒安大公司未对反诉进行答辩，亦未向本院提交任何证据材料。
经审理查明：原告余某与被告郭某经恒安大公司介绍于2010年8月23日签订《武汉市存量房屋居间（买卖）合同》一份，该合同约定：被告郭某将其位于武汉东湖新技术开发区X区CX栋X单元X号房屋（建筑面积156.32平方米）卖给原告余某；该房屋交易成交原告余某全包价为（略）元，其中原告余某向被告郭某支付净得价为（略）元、向恒安大公司支付包干总价（含经纪代理费）为160000元；合同签订之日，原告余某向被告支付购房定金10000元，其中被告郭某委托恒安大公司收5000元作为水电物业保证金；原告余某于签订合同的第三日下午五点三十分之前向恒安大公司支付购房首付款350000元（该首付款的支付不带任何附加条件；该首付款收据由恒安大公司向原告余某开具），恒安大公司于办理房屋所有权证及土地使用权证过户当日将此首付款支付给被告郭某或直接归还被告郭某贷款本息余某（被告郭某向恒安大公司开具首付款收据）；余某购房款840000元由原告余某用银行贷款和自有资金于2010年10月20日或银行贷款发放日向被告郭某支付（尾款收据由被告郭某提交复印件给恒安大公司）；银行贷款方式为①（①、商业贷款；……）；该合同所指被告郭某产生义务的办理房地产权属转移的日期为其收到恒安大公司购房首付款及该房屋办理完毕注销抵押手续的当日，实际办理房地产权属转移的日期以恒安大公司通知为准，被告郭某产生义务的交房日期为房屋过户其收到原告余某全部购房款（不含水电物业保证金5000元）的当日；恒安大公司在原告余某、被告郭某提交相关证件资料齐全后主导过户、银行贷款、返款交割等工作；被告郭某接到恒安大公司通知后逾期不办理该合同所指房地产权属转移的，被告郭某需向原告余某支付违约金50000元；在该房屋办理贷款手续时，原告余某、被告郭某必须到场，否则恒安大公司不予办理；……。该合同在签订时，被告郭某代其配偶黄某签名。在该合同签订当日，原告余某向被告郭某支付购房定金10000元；被告郭某向恒安大公司支付水电物业保证金5000元。2010年8月26日，余某勤向恒安大公司支付案涉房屋的“后期费用包干”160000元，恒安大公司认可此款是由原告余某支付。2010年9月17日，原告余某向恒安大公司支付购房首付款350000元；恒安大公司向原告余某出具承诺书一份，主要内容为：该公司按合同规定办理手续，在2010年10月20日之前办理完毕过户手续，如因恒安大公司或被告郭某导致合同不能履行，则恒安大公司无条件退还收取原告余某的所有费用即510000元整。在该合同签订后，被告郭某于2010年9月9日办理了案涉房屋的产权证，并与被告黄某、原告余某共同前往银行为原告余某办理贷款手续。2010年11月，恒安大公司告知原告余某其银行贷款没有办下来。2011年春节前后，原告余某通过恒安大公司向被告郭某表示因银行贷款未办下来其愿意用自有资金支付购房余某，但双方未对购房余某的支付方式达成一致意见。2011年4月21日，原告余某与被告郭某直接用短信的方式协商办理房屋过户手续及支付购房余某的事情，但双方对购房余某的支付方式仍未达成一致意见。至今，原告余某未取得银行贷款。现原告余某诉至法院，要求判如所请。
在本案审理过程中，被告郭某因原告余某称未收到其邮寄发出的《解除合同通知书》就于2011年9月28日当庭向原告余某送达《解除合同通知书》，该通知书主要内容是：一、解除2010年8月23日签订的《存量房居间（买卖）合同》；二、原告余某应按合同约定及时向被告郭某支付违约金（略）元及承担合同约定的其他违约责任。庭审时，原告余某不同意解除该合同，而要求继续履行合同。被告郭某、被告黄某就本案事实提出反诉，要求法院判令解除当事人之间于2010年8月23日签订的《存量房居间（买卖）合同》并由原告余某承担诉讼费用。因本案审理的是房屋买卖合同纠纷，被告郭某、被告黄某庭审时明确表示其反诉请求是解除《武汉市存量房居间（买卖）合同》中的房屋买卖合同。
另查明：2011年8月22日之前，因恒安大公司所设分支机构无证照经营，挪用客户资金等违规经营行为，房产行政主管部门已收回恒安大公司《武汉市房地产经纪服务机构资格备案证》，工商行政管理部门业已注销恒安大公司所设分支机构工商执照。同时，恒安大公司注册所在地的公安机关对恒安大公司占用客户资金的行为已立案侦查。现恒安大公司已无经营场所，无经营人员。
本院认为：恒安大公司组织原告余某、被告郭某共同签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，在原告余某依合同约定向恒安大公司支付“后期费用包干”160000元和购房首付款350000元，被告郭某、被告黄某在被告郭某签订该合同后及时将该房屋的产权证办至被告郭某名下，又配合原告余某前往银行为原告余某办理银行贷款手续的情况下，虽然原告余某要求恒安大公司通知被告郭某办理房屋的过户手续，但恒安大公司至今未依合同约定及时将该购房首付款350000元支付给被告郭某，其又未及时通知被告郭某办理房屋的过户手续，原告余某亦未提交证据证明恒安大公司已经履行了该通知义务，则恒安大公司于2010年9月17日收到原告余某支付的购房首付款350000元后不及时依合同约定向被告郭某支付并通知被告郭某办理房屋过户手续的行为已违约，而在本案审理过程中，恒安大公司亦未履行该付款、通知的义务，则该公司占用该款长达一年之久，其既不向被告郭某支付，又不退还给原告余某，该行为有非法占有该款，骗取财物的嫌疑，数额较大，涉嫌经济犯罪。本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第一款第（四）项、第一百四十条第一款第（三）项，最高人民法院《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百三十九条第一款之规定，裁定如下：
一、驳回原告（反诉被告）余某的起诉；
二、驳回被告（反诉原告）郭某、被告（反诉原告）黄某反诉的起诉。
本案案件受理费18516元、财产保全费5000元，退还原告（反诉被告）余某；反诉受理费9258元退还被告（反诉原告）郭某、被告（反诉原告）黄某。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判长吴新莉
代理审判员蔡丽红
人民陪审员李红英
二0一一年十二月二十八日
书记员梅虎
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