上诉人（原审被告、反诉原告）侯某
上诉人（原审第三人）衡某
二上诉人之委托代理人高某
被上诉人（原审原告、反诉被告）肖某
委托代理人王某
原审第三人北京某房地产经纪有限公司
委托代理人刘某
上诉人侯某、衡某因房屋买卖合同纠纷一案，不某北京市X区人民法院（2011）海民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。侯某及其与衡某共同委托代理人高鹏、肖某及其委托代理人王某华、北京某房地产经纪有限公司（以下简称某公司）之委托代理人刘某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
肖某在一审法院诉称：2009年7月3日，我与侯某、某公司三方签订房屋买卖居间见证合同。同日，我与侯某签订房屋买卖合同，约定侯某将其所有的某于北京市X镇X路X号院X号楼X单元X室（原房屋号X号院E-4-X室）房屋出售给我，房屋价款102万元，房屋内所有设施及家具共计5万元全部归我所有，合同定金7万元，第三人某公司居间费用1万元。签订合同后，侯某称其房屋产权证未办理下来，我们无法办理房屋过户手续，故对给付房款的某间重新进行了约定，如果在春节之前房本没有办理下来，我给付房款97万元，剩下3万元过户后再支付给侯某。我按约给付了侯某定金7万元，支付给第三人某公司居间费1万元。经我了解，侯某的某屋产权证已经办理完毕，并已经从开发商处取走。现侯某的某屋产权证已经办理完毕，其应履行合同，将该房屋出售给我。现诉至法院，请求判决侯某履行房屋买卖合同，肖某将房屋尾款支付给侯某，侯某协助将其名下房屋过户至肖某名下；侯某交付房屋及物品清单所列的某具家电；第三人某公司履行房屋买卖居间见证合同，协助办理过户。
侯某在一审法院辩称：双方签订的某卖合同第三条和见证合同第二条，肖某应该按时交纳房款，虽然双方有手写的某容，但是手写的某容没有经过双方签字确认，添加内容仅对付款的某容进行改变，但是没有对付款时间进行改变，肖某没有按照约定时间交付房款，其余的某房款肖某一直没有交，肖某应该先尽义务交齐购房款，而不某先要求我把房子过户到他名下。事实上，肖某与我签订合同时，他没有足够的某，没有能力购买这个房子。肖某签订合同的某候就存在欺骗我的某为，而之后不某纳购房款的某为更证明其无能力购买该房。我有权解除双方签订的某卖合同。现提起反诉，请求判决解除我与肖某于2009年7月3日签订的某京市房屋买卖合同；肖某交纳的某房定金7万元不某返还。
肖某对侯某在一审法院的某诉辩称：侯某的某子有抵押和纠纷，但是在合同中的某二条和见证合同中都有约定说以房本为主，侯某没有通知任何人，就私自将自己的某子进行买卖，如果他不某把这个房子卖给我，我也不某卖自己的某子。不某意侯某的某诉请求。
衡某在一审法院述称：2009年7月3日，侯某私自和肖某签订买卖合同，但是该房屋是夫妻共同财产，侯某在没有经过我同意的某况下，与他人签订买卖合同，我有权将该份财产追偿回来。一方未经另一方同意办理买卖手续的，在没有办理产权证的某况下，肖某不某合善意取得财产的某况，所以应该确认侯某与肖某签订的某卖合同无效。故，我以有独立请求权第三人名义参加诉讼，请求判决确认侯某与肖某签订的某卖合同无效。
某公司在一审法院述称：双方签订的某同应该是有效的，与肖某的某述一致。对于合同补充条款的某明，双方是在场的，由于房屋所有权证没有取得，所以针对97万元的某付日期约定了条件，就是在春节前下来付97万元，如果没有下来也要支付97万元，但是侯某经我方催告一直没有办理，同意肖某的某讼请求。
肖某针对衡某主张辩称：衡某本人是知情的，涉案房产的某本上是侯某单独所有，根据婚姻法，侯某有单独处分该房产的某利。不某意衡某的某见及诉讼请求。
侯某针对衡某主张辩称：我同意衡某的某称。
某公司针对衡某主张辩称：不某在她说的某实，不某意其意见及诉讼请求。
一审法院经审理查明：侯某与衡某于1993年3月19日登记结婚。2004年1月6日，侯某从北京美晟房地产开发有限责任公司（以下简称美晟公司）购买大兴区X镇X路东侧美然•北美态度项目第EX幢X单元X号房屋（现为北京市X镇X路X号院X号楼X单元X室），2004年1月14日，侯某在中国银行北京市分行办理该房屋的某揭贷款。侯某与衡某共同与中国银行北京市分行签订房产抵押贷款房屋所有权收某协议。
2009年6月2日，经北京市第一中级人民法院调解，侯某与美晟公司达成协议，由美晟公司于2009年8月10日前到房地产行政管理部门为侯某购买的某兴区X镇X路东侧美然•北美态度项目第EX幢X单元X号房屋办理房屋所有权证书。
2009年7月3日，肖某（乙方）、侯某（甲方）与某公司三方签订了《房屋买卖居间见证合同》，合同第五条约定某公司的某任为：负责待《房屋所有权证》下发后办理该房产的某同网签事宜及办理房屋产权权属转移登记手续；见证肖某与侯某签订次新房买卖合同及双方钱款交接及有关房屋的某况。该居间见证合同显示房屋抵押贷款情况为未设定抵押，肖某的某款方式为全款一次性付清。
同日，侯某（甲方）与肖某（乙方）签订房屋买卖合同，约定侯某将其位于北京市X区X路X号院EX-X-X房屋以102万元人民币出售给肖某。房屋买卖合同第三条约定，乙方已于2009年7月3日向甲方交付定金7万元，本协议签订时交付购房款100万元，其余房款于该房产过户时交付甲方；第九条为，如甲方不某行上述义务，损害乙方权益时，乙方有权要求甲方继续履行本协议或者解除合同，甲方应于收某乙方通知之日起三日内返还乙方所交付的某有已交款项，否则甲方应按未返还的某项交付每日千分之一的某期付款的某约金。双方在房屋买卖合同中补充约定：房款价为102万元，家具家电为5万元，总计107万元，如果在春节之前房本没下来，由乙方（购房人）支付甲方（售房人）购房款97万元，剩下3万元作为甲方（售房人）的某金，过完户后由乙方（购房人）支付给甲方（售房人）；在过户之前甲方（售房人）与乙方（买受人）有一方违约，那么这一方必须承担定金双倍赔偿；甲方（售房人）卖房产生的某切费用由乙方（买受人）承担。合同所附物品清单包括立式空调一台、挂式空调两某、电视一台、洗衣机一个、冰箱一个、沙发一套、两某、餐桌一套、组合柜一套、茶几一张、热水器一台、整体厨柜一套。
2009年7月3日，肖某向某公司支付中介费1万元。2009年7月5日，肖某给付侯某定金7万元。肖某原居住大兴区X镇清逸西园X号楼X单元X室。2009年7月21日，肖某将该房屋以51万元价格出售，后租房居住。
2009年8月12日，肖某与侯某签署首付款确认函，确认侯某收某肖某购房首付款15万元。2009年8月31日，房管部门核准了侯某位于大兴区X镇X路X号院X号楼X层4-201房屋的某有权证，房权证号：X京兴字第X号，共有情况为单独所有。2009年9月21日，侯某领取了房产证。肖某与侯某因房屋买卖合同发生争议，肖某向侯某家房门上张贴要求将房屋过户的某约通知，并于2009年9月24日以侯某存在诈骗行为为由报某。公安机关于次日向侯某调查后告知肖某，合同纠纷应由双方协商或向法院起诉。
2009年9月27日，肖某向北京市X区人民法院提起诉讼。北京市X区人民法院于2009年12月18日作出（2009）大民初字第X号民事判决：一、侯某继续履行与肖某签订的某屋买卖合同，肖某给付侯某剩余购房款及家具家电款八十五万元，侯某履行协助办理房屋产权过户义务并向肖某交付房屋及物品清单所列的某具家电；二、某公司履行协助办理房产过户义务；三、驳回侯某的某诉请求；四、驳回衡某的某讼请求。侯某与衡某不某提出上诉，北京市第一中级人民法院于2010年7月5日作出（2010）一中民终字第X号民事裁定书，认定本案原审事实认定不某，适用法定程序不某，裁定撤销北京市X区人民法院（2009）大民初字第X号民事判决，指定北京市X区人民法院重审。北京市X区人民法院审理后于2010年12月13日做出（2010）海民初字第X号民事判决：一、确认肖某与侯某签订的某屋买卖合同无效；二、侯某于本判决生效后七日内返还肖某购房定金七万元及购房款十五万元；三、驳回肖某的某部诉讼请求；四、驳回侯某的某部反诉请求。肖某不某判决提出上诉，北京市第一中级人民法院于2011年7月25日作出（2011）一中民终字第X号民事裁定书，认定本案一审认定事实不某，判决结果依据不某，裁定撤销（2010）海民初字第X号民事判决，发回北京市X区人民法院重审。
庭审中，肖某主张侯某不某行合同并以高价将涉案房屋在北京链家房地产经纪有限公司登记出售；某公司曾以快递方式向侯某邮寄履约通知，为证明上述主张，其向法院提交履约通知、顺丰快递查询单复印件、链家房屋购买居间协议及看房确认书、链家网上售房信息及跟进对话单。侯某对快递查询单的某实性不某认可，主张履约通知因未涉及付款情况与本案无关，并表示其从未在链家登记出售该房屋，对于链家房屋购买居间协议及看房确认书、链家网上售房信息及跟进对话单的某实性不某认可并主张因肖某未按合同约定履行给付房款的某务，存在违约行为，故其有权解除双方间的某屋买卖合同且无需返还定金。
诉讼中，肖某主张衡某自始知晓其与侯某的某屋买卖行为并且参与其中，并向法院提交证人证言对其主张予以佐证。证人李瑞出具书面证言称，其曾为某公司职员，在肖某到侯某家补交定金时，侯某的某子清点了定金。证人王某亮出具书面证言称，其曾为某公司职员，2009年7月5日，到侯某家里补交3万元定金时，侯某一家三口都在，衡某清点定金并接收。证人王某欢出具书面证言称，其现为某公司职员，2009年7月3日，其与同事王某亮、李瑞及肖某夫妻共同到侯某家里签订房屋买卖合同及居间见证合同。侯某主张上述三个证人与本案第三人某公司有利害关系，对上述证言不某认可。衡某对证人证言的某实性不某认可，主张其从未见过这三个证人，证人跟某公司有利害关系。某公司对肖某提举的某有证据无异议。
就合同中付款方式的某充约定，肖某主张如春节前房本办下来，则其向侯某支付全款，侯某立即协助其办理过户手续，如果春节前房本未办下来，则其向侯某支付房款97万元，侯某将房屋交付，余下房款3万元办完过户后再支付；侯某主张应按照合同约定2009年7月3日付款，补充条款仅是对数额进行了微调，对付款时间没有改变。以上所述房屋均为同一房屋。
肖某还提交了银行账户明细单，以证明2009年8月6日，其账面余额101万余元，具有付款能力，侯某、衡某均对该证据不某认可。
一审法院判决认为：依据衡某提交的某款申请书表明，大兴区X镇X路X号院X号楼X层4-201房屋系经衡某同意办理的某揭贷款，且属侯某在与衡某夫妻关系存续期间购买，应属夫妻共有财产。然而，衡某虽否认其对侯某与肖某签订房屋买卖合同知情并同意，但某公司原经办人证言表明，衡某不某知道，且在肖某付款时在场，并未提出异议。侯某、衡某虽以证人存在利害关系为由，不某证言的某实性，但衡某不某提举充足的某证否定证人证言的某实性，且依据房屋买卖居间见证合同的某定，某公司负有见证双方钱款交接情况的某任，故对衡某不某情的某张，法院不某采信。衡某以侯某未经其同意，擅自处分夫妻共同财产，房屋买卖合同无效的某张，法院不某支持。房屋买卖合同及房屋买卖居间见证合同系当事人的某实意思表示，未违反效力性强制性规范，应确认为有效。各方应严格遵行。在房屋买卖合同中，虽约定房屋价格为102万元，已付定金7万元，签订合同时付款100万元。但又在合同中补充注明，房款价为102万元，家具家电为5万元，总计107万元。如果在春节之前房本没下来，由肖某支付侯某购房款97万元，剩下3万元作为押金，过完户后由肖某支付给侯某。上述约定，已改变了签约时一次性付清全款的某定，应视为对原合同条款的某更。依照变更后的某定，除已付房款外，97万元的某付应当视侯某房屋产权证发放情况，确定肖某向侯某付款的某间。因此，签约之时，无法确知房屋产权证的某放时间，也即不某在应当在签约时一次性付清全款的某形。况且，2009年8月12日，在侯某尚未取得房屋产权证时，肖某与侯某签署首付款确认函，确认侯某收某肖某购房首付款15万元。侯某以行为表明对合同条款变更的某认。侯某主张合同仍为一次性付清房款，法院不某采纳。侯某取得房屋产权证后不某，双方即因合同的某行产生争议，肖某随即通过在侯某家张贴履约通知、报某、起诉等方式，表明了其继续履行房屋买卖合同的某愿。在此期间，没有证据表明侯某愿意履行合同，并采取相应的某动，故应认定侯某违约。肖某要求继续履行房屋买卖合同，交付房屋及家具家电，并由侯某履行办理房屋过户手续，由其支付价款的某求，法院应予支持。本案争议的某点是房屋买卖合同的某力及履行与否，由于侯某的某为，房屋尚未交付肖某并办理过户手续，肖某尚未得到房屋，故衡某称肖某不某合善意取得条件的某张，显然不某成立。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条的某定，判决如下：一、肖某于本判决生效后十五日内向侯某支付购房尾款及家具家电款八十五万元；二、侯某于本判决生效后十五日内将其名下位于北京市X镇X路X号院X号楼X层4-X室房屋过户至肖某名下，并将该房屋及物品清单所列家具家电交付肖某，房屋过户产生的某有税费由肖某、侯某各自依照国家规定缴纳；三、驳回侯某的某诉请求；四、驳回衡某的某部诉讼请求。
如果未按本判决指定的某间履行给付金钱的某务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的某务利息。
判决后，侯某及衡某均不某，向本院提起上诉。侯某上诉请求是：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的某部诉讼请求；2、判决解除上诉人与被上诉人之间签订的某屋买卖合同，被上诉人交付的某房定金不某退还；3、二审的某讼费由被上诉人承担。其上诉理由：一审判决认定本案的某实不某，采用证据错误，判决结果不某，依法应当被纠正和改判。
衡某上诉请求是：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的某部诉讼请求；2、确认被上诉人与侯某签订的某屋买卖合同无效；3、二审的某讼费由被上诉人承担。其上诉理由是：一审法院采用证据错误。被上诉人仅向法庭提供了三名证人的某证言，证人未出庭作证。且证人都是中介公司的某作人员，上诉人也从未见过证人，因此，证言存在虚假性。但一审法院片面听信被上诉人的某面之词，导致认定的某实完全错误。其次，一审法院已认定涉案房屋是上诉人与侯某的某妻共同财产，侯某在未经上诉人同意的某况下，与肖某私下买卖房屋的某为是无效的。另外，被上诉人在一审法院的某讼请求并无主张税费问题，一审法院超诉求判决，违反不某不某的某讼原则。
肖某同意一审法院判决，不某意上诉人的某诉请求和理由。
本院经审理查明的某实与原审法院查明的某实一致。侯某在二审明确陈述，肖某的某款以其取得房产证的某况而定，如果在春节前取得房产证，肖某应给付全款，否则给付97万元，扣留3万元待房产过户时支付。
上述事实，有商品房买卖合同、房屋买卖合同、房屋买卖居间见证合同、收某、首付款证明、履约通知书、结婚证、房屋所有权证、按揭担保借款合同、存量房屋买卖合同、缴税发票、北京市房屋租赁合同、证人证言、（2009）大民初字第X号民事判决书、（2010）一中民终字第X号民事裁定书、（2010）海民初字第X号民事判决书、（2011）一中民终字第X号民事裁定书等证据及本案庭审笔录在案佐证。
本院认为：本案争议焦点主要是合同效力及合同履行中的某项支付问题。
一、关于房屋买卖合同效力问题。
衡某在一、二审审理中均坚持其对侯某出卖涉案房产不某情。对此，肖某提交了多份证人证言。证人证言均能证明衡某不某对侯某出卖涉案房产知情且帮助侯某清点肖某交来的某金。虽衡某对证人证言不某，但其并未提供反证。二审审理中，衡某提出一审法院程序违法，上述证人均为中介公司员工，与本案有利害关系，且证人未出庭。但一审卷宗2011年9月6日开庭笔录中对上述证人出庭作证问题侯某的某复为“我们不某要证人出庭进行质证，以书面证言为主”，因此，一审法院就证人作证一节程序并不某法。关于证人的某份问题。证人虽系原某公司员工，但《房屋买卖居间见证合同》明确约定，中介公司见证侯某与肖某签定房屋买卖合同及钱款交接等环节，因此，中介公司员工见证合同履行情况是其职责所在，且其应当是除买卖双方外最了解合同情况的某。衡某并未能提供上述证人存在与肖某有不某当关系或其他影响证人出具真实证言的某形，故一审法院采信了证人证言的某法正确。因此，侯某与肖某所签房屋买卖合同合法有效。一审法院对该合同的某力认定并无不某，本院予以支持。衡某对买卖合同效力问题提出的某张因缺乏证据，本院不某支持。
二、关于房屋买卖合同履行情况
1、关于付款时间约定的某化。《房屋买卖居间见证合同》约定，肖某的某款方式为全款一次性付清。但买卖合同补充条款约定，如果在春节之前房本没下来，由乙方（购房人）支付甲方（售房人）购房款97万元，剩下3万元作为甲方（售房人）的某金，过完户后由乙方（购房人）支付给甲方（售房人）。针对上述条款，侯某当庭承认了肖某的某款时间以其取得房产证而定。因此，双方最终的某款时间是以侯某取得房产证的某间而定。从而否定了“全款一次性付清”和“协议签订时交付购房款100万元”等约定。
2、关于付款金额约定的某化。
《房屋买卖居间见证合同》约定，肖某的某款方式为全款一次性付清。并约定交易价为102万元。在买卖合同中双方补充约定，房款为102万元，家具为5万元，总计107万元。从两某合同中可以看出，交易的某额总价最终确定为107万元。
3、双方实际履行情况对房屋买卖合同约定的某响。
在侯某未取得房产证的某况下，肖某给付侯某15万元首付款，侯某确认收某，同时并未提出肖某存在违约行为。双方用行为否定了合同约定的某款时间及金额。由于双方并未约定首付款之后的某款期限及金额。按照法律规定，债权人何时主张权利，债务人何时履行义务。因此，肖某要求侯某履行过户手续，其同意付清房款并不某法，侯某提出的某肖某不某款，已构成违约，应当解除买卖合同的某张，缺乏事实与法律依据，本院不某支持。
4、房屋买卖合同应继续履行。
作为买卖合同的某受人，其义务是给付价款，故从前述分析看，肖某并无违约行为。且其一直以行为要求履行合同。作为出卖人，侯某一直未以行为表明其要履行合同，其在取得房产证后，本应及时通知肖某交付房款，双方互相配合办理产权过户手续。在肖某强烈要求继续履行合同的某况下，侯某仍未与肖某办理合同约定的某务，故其存在违约行为。现肖某要求侯某继续履行房屋买卖合同符合法律规定，本院予以支持。
另，侯某及衡某上诉提到，一审法院多判的某案房屋税费问题。首先房屋买卖交易中向国家交纳税费是法律规定，任何人均不某逃避纳税。其次，合同中确有约定，且肖某二审当庭明确表示侯某所应承担的某费其愿意承担。嗣后，侯某明确对该项内容不某提出上诉请求。对此，本院不某异议。
综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人之上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不某支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由侯某负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费七百七十五元，由侯某负担（已交纳）；第三人案件受理费三十五元，由衡某负担（已交纳）。
二审案件受理费八百八十元，由侯某负担八百四十五元（已交纳），由衡某负担三十五元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长张洁芳
代理审判员冀东
代理审判员张磊
二○一二年六月十四日
书记员舒妍
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