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广州市诚记饮食管理服务有限公司与于某某房屋租赁合同纠纷案

时间:2004-09-01  当事人:   法官:   文号:(2004)穗中法民四终字第2594号

广东省广州市中级人民法院

民事判决书

(2004)穗中法民四终字第X号

上诉人(原审原告、反诉被告):广州市诚记饮食管理服务有限公司。住所地本市二沙岛晴波路X号301。

法定代理人:谢某某,董事长。

委托代理人:谢某辉、兰某某,广东金领律师事务所律师。

上诉人(原审被告、反诉原告):于某某,女,X年X月X日出生,汉族,住(略)。

委托代理人:黄某某,女,X年X月X日出生,住(略)。

上诉人广州市诚记饮食管理服务有限公司(下简称诚记公司)、上诉人于某某因房屋租赁合同纠纷一案,均不服广州市东山区人民法院(2004)东法民三初字第X号民事判决,向本院提起上诉。本院于2004年5月18日受理后,本院依法组成合议庭进行了审理。经院长批准,本案延长审限,现已审理终结。

原审法院经审理,确认如下事实:原告是本市东山区二沙岛大通路X街X号102房产权的共有人之一。原告(乙方)和被告(甲方)在2003年8月21日签订《房地产租赁合同》,约定甲方同意将该102房建筑面积187.92平方米出租给乙方作为住宅使用,租期从2003年9月1日起至2004年8月31日止,每月租金9000元由甲方开具发票,发票税费由乙方支付。房屋交付日期2003年8月25日。自2003年8月25日起至2003年8月31日止为免租装修期。乙方依时交纳租金,逾期交付租金的,每逾期一日,乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金。双方同意乙方将相当于某个月的租金(略)元交甲方作为租赁保证金,待租赁期满或解除合同当日,如乙方在合同履行过程中没有违约,没有造成房屋结构或装修的破坏,房屋的其他设施未遭到破坏,甲方将保证金退回乙方。若乙方的租金或其他杂费未付清时甲方则在该保证金中扣除。甲方依合同将房屋和设备交付乙方使用,未按规定提供房屋的,每逾期一日,须按月租金额的2%向乙方支付滞纳金。如逾期超过15天,则作违约处理。因使用需要对房屋进行扩、加、改建(含改变间隔)、室内装修或增加设备,必须经甲方书面同意并订立书面协议,并按规定重新议定租金,甲方有权对工程进行监督,并且在租赁合同终止前,乙方应恢复原状,否则作违约处理。租赁期内,乙方需提前解除合同的,须事先征得甲方同意,否则作违约处理。租赁期满且甲方要求收回房屋或解除合同之日,须按承租时的房屋状况把房屋交还甲方。任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反国家法律、法规,另一方有权依法提前解除本合同,造成的损失由责任方承担。租赁期内,如属甲方违约,乙方有权单方面提出解除本合同,且甲方除须退回乙方所交的保证金及预收的租金外,还须按保证金的金额赔偿给对方。违约金、赔偿金应在确定责任后十天内付清,每逾期一天,按应付金额2%支付滞纳金等。当日,原告向被告支付保证金(略)元和2003年9月份租金9000元。次日,双方再订立《补充协议》,订明:被告同意原告将租赁房屋作办公用途,被告开具租赁发票所产生的税费900元由原告负责。随后,原告支付了租赁发票税费900元和2003年9月该102房的物业管理费939.60元。原告以现金方式由2003年12月起开始以季度向被告支付租金等。8月25日,花城苑管理处发出《花城苑装修施工许可证》,核准原告在该102房装修施工申请,装修项目:天花墙身煽灰刷乳胶漆、底层增加铝合金隔断、局部柜拆除、增补部分木地板,装修施工期限2003年8月25日起至2003年9月10日止。即日,原告进入该102房进行装修。2003年9月6日原、被告分别获该102房小区的物业管理处通知不得在该102房作办公用途,原告遂未能继续进入该102房进行装修。9月17日,原告发函被告称:因被告未履行出租人义务而使原告装修工作遭到管理处阻止而停工,从而延误的原告进场、使用时间(从9月7日至今,共10天),应相应减免10天的租金(如进场时间再拖延,则增加相应的免租时间),并要求被告尽快协调解决原告进场装修、使用问题。同月28日,原告向被告发出《解约通知》,称被告至今未保证原告正式搬进并使用租赁房屋。现在被告未按《租赁合同》规定的租赁房屋交付时间已超过15天,且被告的代理人在电话中已明确表示不能且将不会履行合同的义务。故根据《租赁合同》的规定,原告从即日起解除《租赁合同》和《补充协议》,除退回保证金及租金共(略)元,赔偿保证金外,还须赔偿原告因履行合同而支付的各种费用及产生的损失(略).74元。10月1日,被告收到上述《解约通知》,但未作回复。被告支付了该102房2003年10月、11月、12月的物业管理费2818.80元。2003年12月31日,被告向原告收回该102房的钥匙,并在收条上书写收到原告交来的房屋钥匙五条,房屋未恢复原状。后经协商,将“房屋未恢复原状”一句删去。诉讼期间,原告提供了广东省电信公司广州市分公司收取该102房电话新装工料费100元两张(金额共200元)及广州城建开发兴业房地产中介有限公司收取原告该102房的租赁中介费9000元发票、广州市新荔枝湾装饰工程有限公司收取原告花城苑办公室装修工程款(略).14元的发票各一张。被告提供了其签字的花城苑业主公约,当中约定:本小区为纯住宅,禁止业主将住宅改变为办公等非住宅用途及禁止业主出租给他人做办公等非住宅用途。业主大会通过时间2004年1月10日。2004年3月9日原告提出拆除该102房内自装的嵌装物,但认为依约不需要恢复原状,双方到现场确认原告在该102房的装修工程项目有:拆除原有活动遮阳棚、拆除原有铝合金门窗23.52平方米、拆除砖墙10.4平方米、拆除原客厅神位2位、拆除原工人房固定木床1张、拆除原有木制酒柜2.4米、拆除原有木制地柜4.1米、拆除原有衣柜9.6米、拆除原有矮柜2.1米、拆除原有旧墙纸57.5平方米、拆除原有天花7.5平方米、拆除原饭厅木地台2.8平方米、拆除原有木地板2.4平方米、新装一匹空调机2位、修复原有一匹柜式空调机、移位1项、修复原有一匹分体空调移位、加雪种、换压缩机1项、塑钢推拉门、推拉窗、塑钢隔断制作25.3平方米、二楼阳台木底架制作3.6平方米、铺实木地板10.2平方米、铺钉地脚线8米、新做文件柜、书柜4米、石膏板封原有门洞2平方米、安装地板铜条8米、新做吊柜11米、装原有吊柜0.65米、铺地面花岗岩7.7平方米、铺130高黑金砂地脚线6米、天花、墙身煽灰、油乳胶漆299.73平方米、首层阳台浇混凝土0.86立方米、新装石膏线18米、更换球形门锁1把、电气安装、增加排灯3盏、增加二、三插座5位、增加电话插座17位、增加电脑插座17位、新装吸顶灯2个、新装筒灯3个、新装射灯5盏、遮阳棚更换棚布1项、黑油漆地脚线6米、安装门吸3个、安装窗帘1项、拆墙补水泥砂浆收口40米。

原审法院依据上述确认的事实,认为:原、被告签订的关于某市二沙岛花城苑牡丹阁X号102房租赁的《房地产租赁合约》,出自双方真实意思表示,没有违反法律禁止性规定,为有效合同。其后,双方订立的《补充协议》约定将该102房作办公用途,是对该102房租赁用途的补充约定,并不影响原《房地产租赁合约》订立初衷是住宅使用,被告也未从这一补充约定中获取额外的利益,故被告无需为此承担保障义务。原告在按办公用途装修受到物业管理处阻碍后,仍可按订立租赁合同的初衷继续使用承租房作住宅,故被告不必负上违约责任,原告要求被告双倍返还租赁保证金、赔偿装修、电话新装工料费、中介费等损失是无理的,本院不予支持。2003年9月28日原告向被告发出解约通知,被告于10月1日收到也同意,至此上述《房地产租赁合约》和《补充协议》已经双方协商解除,所以原告需支付被告2003年9月的租金、管理费和相关税费。2003年10月1日解除合同后,原告未依约将已装修的该102房恢复原状并及时交还被告,因此应向被告支付即日起至2003年12月31日交还房屋之日止,占用该102房期间的房屋使用金和管理费,房屋使用金可参照房管部门评定的私房住宅租金标准计交。2003年12月31日,被告向原告收取钥匙的行为应视作接收该102房,其删去“房屋未恢复原状”一句为双方自愿商定按时状交接,免却原告恢复该102房原状的义务,从即日起该102房交还被告,原告得以止付房屋使用金和管理费。由于某讼期间原告表示拆走在该102房的镶嵌物,被告也同意,原告则有责任在拆走镶嵌装修物后恢复原状,原状的范围可以双方2004年3月9日所确定为据。拆除并恢复期间,原告可参照房管部门评定的私房租金标准向被告计付房屋使用金。原告提前要求解约征得被告同意,所以原告没有违约,被告反诉要求原告支付违约金7200元无据,本院不予准许。原告解除合同后继续占用该102房并没有依约将承租房恢复原状,被告不退还租赁保证金是合理的,更无须支付滞纳金。租赁保证金(略)元则可在原告的本案欠费中扣除后退还。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条的规定,判决如下:一、在本判决发生法律效力之日起20日内,被告一次性退还原告租赁保证金(略)元。二、在本判决生效之日起20日内,原告一次性支付被告从2003年10月1日起至2003年12月31日止占用本市东山区二沙岛大通路X街X号102房期间的房屋使用金(按房管部门评定的私房住宅租金额计付)。三、在本判决生效之日起20日内,原告一次性支付被告代垫付从2003年10月起至2003年12月止的管理费(按每月939.60元计付)。四、在本判决生效之日起5日内,被告将上述102房交给原告,原告须在受领房屋后15日内拆走在上述102房内自行装修镶嵌物,并将房屋恢复原状后交还被告。原告应在交还房屋时按房管部门评定的私房租金额向被告计付拆除和修复期间的房屋使用金。五、驳回原告其他的诉讼请求。六、驳回被告其他的反诉请求。本案受理费9481元(其中起诉受理费7491元,反诉受理费1990元)由原告负担7974元,被告负担1507元。原告应在本判决生效之日起20日内,将该费483元迳付给被告。

上诉人广州市诚记饮食管理服务有限公司不服原审判决,上诉称:原审判决对上诉人与被上诉人所签订的《房地产租赁合同》及其《补充协议》所约定的内容作了错误的理解,从而导致错误分配上诉人与被上诉人对合同终止所应承担的责任,进而作了错误的判决结果。本案争议的焦点在于:1、租赁房产的用途是什么2、被上诉人是否依约提供了适于某赁用途的房产上述两问题一旦明确,则当事人的责任承担问题就会迎刃而解。首先,对于某一个问题,原审法院作了错误的认定,原审判决书“本院认为”部分行文如下:“……《房地产租赁合约》,出自双方真实意思表示,没有违反法律禁止性规定,为有效合同。其后,双方订立的《补充协议》约定将该102房作办公用途,是对该102房租赁用途的补充约定,并不影响原《房地产租赁合约》订立初衷是住宅使用,……”,由此可见,原审法院对《房地产租赁合同》及《补充协议》中约定的房产租赁用途作了并列式解释,即或者作住宅使用,或者作办公用途,这种理解完全违背了双方当事人的真实意思表示。一般情况下,补充协议是对原合同进行变更或者补充:对原合同已有条款作不同的约定的,则为变更;对原合同未进行约定的事项加以约定,则为补充。本案中,双方原约定的租赁用途是住宅使用,而《补充协议》中则约定了作办公用途,前后不一致,显然是《补充协议》对原合同约定的租赁用途作了变更规定,变更后,房产的租赁用途则是办公使用,已经不存在原审法院所谓的莫须有的“初衷”之说法。另外,从双方约定的租金额度来看,亦是基于某公用途之本意,因为该房产面积仅为187.92米2,而约定的租金高达每月9000元,显然与一般的住宅租金差距极大,若非出于某公用途之本意,租金额不可能如此之高。其次,本案实际情况是被上诉人未能提供适于某同约定用途之适当房产。我国《合同法》第216条规定:“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”,根据这一规定,出租人出租房产,必须保证承租人能够按约定的用途使用,该项义务包含:1、房产本身的物理状态适于某定用途;2、承租人按约定用途使用承租房产时不受任何障碍。本案中,正是由于某上诉人违反了上述义务,致使上诉人因受物业管理处的阻挠而无法使用承租的房产,并且对上诉人屡次要求被上诉人与物业管理处协调以尽早排除障碍的合理要求置之不理。根据我国《合同法》第94条第四项规定:“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的,另一方当事人可以解除合同,上诉人据此行使合同解除权,有充分的法律依据及事实基础。综上所述,双方约定的房产租赁用途为办公使用,而被上诉人没有按合同约定的用途向上诉人提供适于某定用途的房产,最终导致上诉人行使法定的合同解除权单方解除合同。此结果完全是由于某上诉人的违约行为所致,被上诉人应当承担相应的违约责任,包括退还收取的租赁保证金、已收的一个月租金及因此给上诉人所造成的损失(含装修费用、中介费及相应的利息损失)。另外一点必须明确的是,双方所签订的《房地产租赁合同》及《补充协议》并非如原审法院认定的协商解除(这完全是原审法院的错误认定),而是上诉人行使法定的合同解除权,根据我国《合同法》第96条的规定,当事人行使法定合同解除权的,解约通知到达对方当事人时,合同即行解除。被上诉人于2003年10月1日收到上诉人的解约通知,故双方所签合同于某日解除,但被上诉人所应承担的违约责任并未消除,其对因未能交付适当的出租房产给上诉人所造成的损失仍应予以赔偿。原审法院以合同经“双方协商解除”为由,判令上诉人向被上诉人支付一个月的租金和两个月的房产占用费,没有任何法律依据。被上诉人未能保证其提供的出租物适于某定的用途,上诉人根本无法完成装修和开始使用,谈何支付租金还有,由于某上诉人违反合同约定的义务,致使上诉人在对房产进行装修时受到管理处的阻挠而无法完成并无法使用,最终导致合同解除的后果,而上诉人却因此支出了不菲的装修费用,该费用属于某上诉人违约给上诉人造成的直接损失,应由被上诉人予以赔偿。同时,上诉人因租赁被上诉人的房产而支付的中介费,亦由于某同目的无法实现而成为不必要的损失,被上诉人亦应予以赔偿。因此,上诉人认为原审判决存在严重的错误,侵害了上诉人的合法权益。上诉请求撤销原审判决,支持上诉人全部原审诉讼请求(即判决令被上诉人退还2003年9月份租金9000元,双倍返还租赁保证金(略)元,装修及中介费损失(略).74元,利息损失(略).90元)。由被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。

上诉人于某某不服原审判决,上诉称:一、原审人民法院没有遵守《中华人民共和国民事诉讼法》第八条、第十三条、第一百二十六条规定,保障和便利上诉人行使诉讼权利,保护上诉人要求被上诉人履行双方签订的'租赁合同'约定条款,将该'租赁房屋'恢复原状的诉讼请求权利,影响了案件的正确判决。具体理由:

1.原审法院因没有保障和便利上诉人行使诉讼权利,使上诉人在一审时失去提出诉讼请求:不予退还被上诉人所交之保证金(略)元的机会。'租赁合同'第六条第三条款约定:(被上诉人)因使用需要对房屋进行扩、加、改建(含改变间隔)、室内装修或增加设备,必须经甲方(上诉人)书面同意并订立协议,并按规定重新议定租金,甲方有权对工程进行监督,并且在租赁合同终止前,乙方(被上诉人)应恢复原状,否则作违约处理。'租赁合同'第八条第二条款约定:如属乙方(被上诉人)违约,甲方(上诉人)有权在乙方违约当天单方提出解除本合同,收回房屋,乙方(被上诉人)向甲方所交之保证金及相应各期租金不予退还。被上诉人未经上诉人同意,擅自将该'租赁房屋'进行扩、改建、增加设备等,严重破坏了住宅功能,并拆除室内衣柜、酒柜、地柜、地板等(附:被上诉人提供已施工的《工程预(结)算表》及现场拍摄的照片),实属严重违约,依'租赁合同'条款约定,上诉人不需退还被上诉人所交之保证金(略)元;原审人民法院以上诉人2004年2月2日递交的诉状中第六条反诉请求没有计算请求金额为由(当时上诉人代理人已再三讲明开庭时补交请求金额及反诉费,要求审理,但均不被采纳,事实上,上诉人其他反诉费全部是2004年2月18日开庭时当日缴交的,共1990元),拒绝审理(2004年3月2日,原审人民法院立案室的收案人员亦认为应与第X号案一齐审理,因为都是同一租赁合同纠纷案),致使上诉人失去提出诉讼请求:不予退还被上诉人所交之保证金(略)元的机会,导致原审人民法院于2004年4月2日(2004)东法民三初字第X号民事判决书中作出'一、在本判决发生法律效力之日起,被告(上诉人)一次性退还原告(被上诉人)租赁保证金(略)元'的判决结果。2.原审人民法院因没有保障和便利上诉人行使诉讼权利,使上诉人在一审时失去提出诉讼请求:被上诉人应履行双方签订的'租赁合同'约定条款,将该'租赁房屋'恢复原状的具体明细项目、单价、总金额(略).54元的机会。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款规定:承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增高他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。原审人民法院(2004)东法民三初字第X号判决书判决'四、在本判决生效之日起5日内,被告(上诉人)将上述102房交原告(被上诉人),原告(被上诉人)须在受领房屋后15日内拆走在上述102房内自行装修镶嵌物,并将房屋恢复原状后交还被告(上诉人)';判决书第8页第5行.....原状的范围可以双方2004年3月9日所确定为据。判决书第6页第12行至第7页第6行所列项目,是上诉人与被上诉人共同确认被上诉人在该'租赁房屋'扩建工程项目、拆除工程项目、改建工程项目、增加工程项目等明细项目;原审人民法院(2004)东法民三初字第X号判决书,判决被上诉人将该'租赁房屋'恢复原状后交还上诉人,判决事实不清楚,是被上诉人全部拆除被上诉人增加或扩建的项目呢还是部分拆除是被上诉人全部还原被上诉人拆除或改建的项目呢还是部分还原被上诉人还原明细项目的单价及金额是多少呢需不需要上诉人验收呢上诉人验收标准依据什么呢都没有明确。为了维护自己的合法权益,上诉人代理人曾于2004年3月5日,原判人民法院对上诉人及被上诉人进行调解时,呈递了恢复该'租赁房屋'原状的报价单(附:牡丹阁X号102房装修工程报价,金额(略).54元)给原审人民法院,详细列示被上诉人在该'租赁房屋'内增加或扩建、拆除或改建的明细项目,明细单价及金额(略).54元,但原审法院没有审理,没有依据上诉人提出的诉讼请求主张上诉人的权利,上诉人的合法权益得不到保护。3.由于某审人民法院不主张上诉人请求被上诉人恢复该'租赁房屋'原状的权利,使上诉人在一审时失去提出请求:被上诉人偿还上诉人代支付该'租赁房屋'2003年8月18至2003年10月20止电费233.02元的机会。2003年8月21日原告将房屋交给被告时电表数是:(略)度,供电公司2003年10月20日抄表数是:(略)度,共耗用电数382度((略)-(略)),共计233.02元(382×0.61);此电费是被告装修该租赁房屋时耗用的,理应支付此费用;基于某上'一'的1-3点理由,上诉人认为,原审人民法院没有遵守《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定,保障和便利当事人行使诉讼权利,影响了案件的正确判决,损害了上诉人的合法权益,上诉人请求中级人民法院重新审理上诉人要求被上诉人将该'租赁房屋'恢复原状的诉讼请求;撤销原审人民法院(2004)东法民三初字第X号判决书第一、第四条判决;判令上诉人不予退还被上诉人所交之保证金(略)元;判令被上诉人支付恢复该'租赁房屋'原状费用金额(略).54元;偿还上诉人代付电费233.02元。二、原审人民法院审判时对《中华人民共和国合同法》第九十七条第一条款:合同解除后,尚未履行的,终止履行;的规定片面理解,认为'租赁合同'于2003年10月1日解除后,当事人所有权利义务都终止,双方签订的“租赁合同”约定的结算和清理条款、当事人要求赔偿损失的权利也同时终止,从而在判决书中作出“二、在本判决生效之日起20日内,原告一次性支付被告从2003年10月1日起至2003年12月31日止占用本市东山区二沙岛大通路X街X号102房期间的房屋使用金(按房管部门评定的私房住宅租金额计付)。”的判决。上诉人认为原审人民法院判决被上诉人(按房管部门评定的私房住宅租金额计付)给上诉人,适用法律错误,损害了上诉人的合法权益。具体理由:1.原审人民法院的判决没有依据'租赁合同'约定条款'判决。'租赁合同'第六条第三条款约定:(乙方'被上诉人')因使用需要对房屋进行扩、加、改建(含改变间隔)、室内装修或增加设备,必须经甲方(上诉人)书面同意并订立书面协议,并按规定重新议定租金,甲方(上诉人)有权对工程进行监督,并且在租赁合同终止前,乙方(被上诉人)应恢复原状,否则作违约处理。被上诉人未经上诉人同意,擅自将该'租赁房屋'进行扩、改建、增加设备等,严重破坏了住宅功能,并拆除室内衣柜、酒柜、地柜、地板等,属严重违约;'租赁合同'第六条第八条款约定:(乙方'被上诉人')租赁期届满且甲方(上诉人)要求收回房屋或解除合同之日,须按承租时的房屋状况把房屋交还甲方(上诉人);被上诉人于2003年9月28日向上诉人发出解除合同通知书,上诉人于2003年10月1日收到该解约通知书。被上诉人解除合同后,理应依据'租赁合同'约定条款,将该'租赁房屋'恢复原状后交还上诉人,但直至2003年12月31日止,上诉人未收到被上诉人将该'租赁房屋'恢复原状交还上诉人的通知(书面通知或电话通知);'租赁合同'第八条第三条款约定:如乙方(被上诉人)在租赁期届满当天或违约之日未迁出该房屋,甲方(上诉人)给予乙方(被上诉人)15日作限期迁出。在限期内,每占用1天,乙方(被上诉人)应按月租金的5%给甲方(上诉人)作补偿;如在限期满仍未迁出,除经甲方(上诉人)同意,否则甲方(上诉人)有权自行收回房屋,并对房屋内的一切物件作出处理及向乙方(被上诉人)追讨由此而造成的一切损失;由此而造成乙方(被上诉人)的一切损失甲方(上诉人)概不负责。上诉人依据此约定条款,计收被上诉人2003年10月1日至2003年12月31日共三个月占用该'租赁房屋'占用费(略)元,不是无道理的,计算公式:9000×0.05×77=(略)元(三个月共92天,减15天限期时间,实计算77天,月租金9000元);上诉人仅要求被上诉人支付(略)元房屋占用费,这没有违反法律、法规规定;2.原审人民法院的判决没有依据有关法律规定判决,没有保障上诉人的财产所有权。《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国民法通则》第七十一条财产所有权是指所有人依法对自已的财产享有占有、使用、收益和处分权利。该'租赁房屋'是上诉人的私有财产,上诉人按市场价格租金将该'租赁房屋'出租给被上诉人,并按'租赁合同'约定条款收取租金,没违反有关法律、法规规定;'租赁合同'解除后,被上诉人没有依据'租赁合同'约定条款将该'租赁房屋'恢复原状后交还上诉人,上诉人按'租赁合同'约定条款收取被上诉人房屋占用费,理所当然;被上诉人要按房管部门评定的私房住宅租金计付给上诉人,应在占用该'租赁房屋'时向上诉人提出并必须征得上诉人同意,因上诉人对自己财产享有收益和处分权利,原审人民法院无权为被上诉人主张'按房管部门评定的私房住宅租金计付'的权利(被上诉人亦无提出此请求)。基于某上'二'1-2点理由,上诉人请求中级人民法院撤销原审人民法院判决'二、(按房管部门评定的私房住宅租金额计付)'的判决;判令被上诉人支付2003年10月1日至2003年12月31日的房屋使用金(略)元给上诉人。三、原审人民法院驳回上诉人反诉请求“三、判令反诉被告(被上诉人)赔偿2004年1月至2月租金损失金额(略)元,物业管理费1879.20元”,不是以事实为依据,以法律为准绳作出的判决。《房地产租赁合同》第六条第八条款约定:租赁期届满且甲方要求收回房屋或解除合同之日,须按承租时的房屋状况把房屋交还甲方(上诉人);'租赁合同'第八条第三条款约定:如乙方(被上诉人)在租赁期届满当天或违约之日未迁出该房屋,甲方(上诉人)给予乙方(被上诉人)15日作限期迁出。在限期内,每占用1天,乙方(被上诉人)应按月租金的5%给甲方(上诉人)作补偿;如在限期满仍未迁出,除经甲方(上诉人)同意,否则甲方(上诉人)有权自行收回房屋,并对房屋内的一切物件作出处理及向乙方(被上诉人)追讨由此而造成的一切损失;由此而造成乙方(被上诉人)的一切损失甲方(上诉人)概不负责。《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条规定:合同的变更或者解除,不影响当事人要求赔偿损失的权利。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定:合同无效、被撤销或者终止,不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第九十八条规定:合同权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力。被上诉人未经上诉人同意就擅自对该租赁房屋进行扩、加、改建、室内装修及增加设备,亦未依'租赁合同'条款约定与上诉人订立书面协议及通知上诉人对工程进行监督,严重破坏了该房屋的住宅结构,影响了住宅功能,很多室内电气装修工程项目未完工,导致该租赁房屋室内至今未能通电,损失惨重,上诉人既不能居住亦不能出租,还要缴交物业管理费,被上诉人实属严重违约,损害了上诉人合法权益;被上诉人2003年8月28日发出解约通知给上诉人,但直至2003年12月31日还未将该'租赁房屋'恢复原状交还上诉人,上诉人代理人于2003年12月31日到被上诉人公司收回该'租赁房屋'锁匙并按被上诉人要求写了一张收据,当时上诉人代理人在收据上写明该'租赁房屋'未恢复原状,但被上诉人提出意见,认为上诉人代理人仅仅是收取锁匙,恢复原状应双方再进行协商或经法律程序解决,上诉人代理人亦认为,此次单纯是收取锁匙(这是当时双方的真实意思表示,并不是上诉人免却被上诉人恢复102房原状的义务),所以,上诉人代理人在此收据上划掉了'未恢复原状'这句话。2004年1月8日,上诉人至被上诉人的函中再次重申,要求被上诉人将该'租赁房屋'恢复原状,但未果。原审人民法院(2004)东法民三初字第X号第7页尾行到第八页第三行认为:2003年12月31日,被告(上诉人)向原告(被上诉人)收取钥匙的行为应视作接收该102房,其删去'房屋未恢复原状'一句为双方自愿商定按时状交接,免却原告(被上诉人)恢复该102房原状的义务,从即日起该102房交还被告(上诉人),原告(被上诉人)得以止付房屋使用金和管理费。上诉人认为,原审人民法院未查明事实,未分清是非,不正确适用法律,具体理由是:1.上诉人2003年12月31日收回该'租赁房屋'钥匙,即将该'租赁房屋'使用权收回来,是上诉人行使'租赁合同'第八条第三条款约定的权利;当时被上诉人还要求上诉人赔偿其装修费,上诉人不同意反而要求被上诉人将该'租赁房屋'恢复原状,被上诉人一再表示要由法律判决。这是双方当时真实意思表示。原审人民法院的认为无事实依据及法律依据。2.上诉人收回该'租赁房屋'的使用权,但由于某上诉人的原因,导至上诉人不能使用该'租赁房屋',既不能居住亦不能出租,还要缴交物业管理费,上诉人完全有权依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条规定;《中华人民共和国合同法》第五十七条规定;'租赁合同'第八条第三条款约定;追讨由此而造成的一切损失;上诉人从未表示过免却被上诉人恢复该102房原状的义务,亦无表示过被上诉人可以止付房屋使用金和管理费(在和解的前提下例外);原审人民法院的认为无事实依据,亦无法律依据。3.该'租赁房屋'是上诉人的私有财产,上诉人有权按市场价格将该'租赁房屋'出租获利,无法律规定上诉人只可参照房管部门评定的私房租金出租;有证据表明上诉人可以按月租9000元的价格出租(例如与被上诉人签订的'租赁合同'约定月租金为9000元),但无证据证明上诉人该'租赁房屋'月租金不值9000元;原审人民法院认为:可参照房管部门评定的私房租金标准向被告(上诉人)计付房屋使用金,无法律依据;'租赁合同'亦无此约定条款。基于某上'三'1-3点理由,上诉人请求中级人民法院撤销原审人民法院判决'六、驳回被告(上诉人)其他的反诉请求',判令被上诉人赔偿2004年1月至2月份两个月租金损失费(略)元,物业管理费1879.20元,以维护上诉人的合法权益。计算方法:两个月租金损失费:9000×2=(略)元,两个月物业管理费:939.60×2=1879.20元(上诉人暂追讨2004年1月至2月份两个月的租金及物业管理费,保留继续追讨至被上诉人支付将该'租赁房屋'恢复至原状所需费用为止的租金损失费及物业管理费)四、判令被上诉人承担一审及二审诉讼费及反诉费。理由是:由于某上诉人没有自觉履行'租赁合同'中的有关约定条款,损害了上诉人的合法权益,逼使上诉人向基层人民法院及中级人民法院提起反诉、上诉,以维护自已的合法权益,为此,请求中级人民法院判令一审、二审反诉费及诉讼费由被上诉人承担。

经审理,本院对原审判决认定的事实予以确认。

本院认为,两上诉人之间签订的上述《租赁合同》及其《补充协议》,是双方真实意思表示,内容未违反法律或行政法规的强制性、禁止性规定,形式齐备,因此,原审判决认定上述两份合同有效是正确的,本院予以支持。

关于某赁房屋用途的确定问题。本案中,《租赁合同》规定房屋用途为住宅,而《补充协议》规定房屋用途为办公。对此,两上诉人产生不同的理解:诚记公司认为补充协议是对租赁合同的变更,即将原约定的住宅用途变更为办公用途;于某某则认为补充协议没有改变租赁合同约定的住宅用途,仅是在此基础上增多了可以办公的用途。本院认为,根据二审查明的事实、上述两份合同形成的时间先后以及合同的条款文义的表述等因素综合评判,是能够合理地得出房屋用途由住宅变更为办公的结论的,即是从住宅的用途改变为办公的用途。因此,原审法院及于某某对房屋用途的理解,依据不足,本院不予支持。诚记公司关于某屋用途的上诉意见,有事实依据,合理合法,本院予以采纳。

关于某同解除问题。根据业已查明的事实,签订上述合同后,于某某已交付房屋给诚记公司占有、使用。诚记公司经管理该物业的花城苑管理处许可,对该物业进行装修。2003年9月6日,花城苑管理处向两上诉人双方表示不同意该物业用于某公用途,阻止诚记公司继续进场装修至今。诚记公司为此于某年9月17日致函于某某,要求于某某协调解决,但于某某未作回复。同年10月1日,诚记公司通知于某某解除合同,要求退回保证金、租金和赔偿损失,但于某某亦未作回复。本院认为,两上诉人双方对房屋用途的约定,未违反法律或行政法规的强制性、禁止性规定,是有效的,双方必须遵从。花城苑管理处或者他人不同意该物业用于某公用途,并不能对抗两上诉人双方的合同约定。由于某城苑管理处的阻挠,诚记公司按约定的办公用途进行的装修未能继续完成。在此情形下,诚记公司要求于某某予以协调解决进场装修问题是合法合理的,于某某不予回复是不当的。由于某某某未能履行上述与花城苑管理处协调解决继续进场装修的义务,致使承租房可作办公用途的合同目的不能实现,因此,诚记公司通知于某某解除合同,符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项的规定,依法应确认该解除通知的效力。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定,上述合同自解除通知到达于某某时(即2003年10月1日)解除。可见,上述合同的解除,是诚记公司依照法律规定行使解除权所致。原审判决认为上述合同因诚记公司提前要求解除合同征得于某某同意而导致解除,显然失当,本院予以更正。

关于某案已实际发生费用的确认问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施,并有权要求赔偿损失”的规定,上述合同自2003年10月1日解除后,该合同正处在履行状态,故两上诉人根据履行情况和合同性质,可以要求恢复原状、采取其它补救措施,并有权要求赔偿损失。本案中,诚记公司提供了广州市新荔枝湾装饰工程有限公司收取装修工程款(略).14元的发票一张,用以证明装修发生的损失。于某某对此不予确认,认为仅凭发票不能足以证明实际发生的费用。本院认为,根据《中华人民共和国发票管理暂行规定》第三条的规定,发票是结算双方收、付款凭证。在诚记公司提供了支付工程款发票以及其实际已进行了部分装修的情形下,于某某关于某问题的上述陈述,须承担提供相关证据予以印证的证明责任,否则,仅凭单方陈述对抗,依据不足,本院不予采信。因此,本院确认诚记公司按约定的办公用途进行装修所发生的工程费用为(略).14元。此外,本院对两上诉人无争议的下列已发生费用予以确认:诚记公司已依约支付给于某某的保证金(略)元、2003年9月份租金9000元和物业管理费939.6元以及该租金发票税费900元、租赁中介费9000元、电话安装工料费200元;于某某支付的该物业2003年10-12月份物业管理费2818.8元。综上,诚记公司实际发生费用共计(略).74元,于某某已发生费用2818.8元。

关于某方责任的确定问题。1.本案中,诚记公司行使解除权符合法律规定,因此,原审判决认为本案讼争合同已予解除是正确的,本院予以支持。2.根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定,合同解除引致的法律责任是恢复原状、采取其它补救措施或者赔偿损失,因此,诚记公司请求于某某双倍返还租赁保证金共计(略)元;于某某请求诚记公司支付违约金7200元、2003年12月份租金的违约金(略)元,以及不予退还保证金(略)元,均依据不足,本院予以驳回。3.本案中,合同解除是于某某未能依约提供可用于某公的房屋所致,于某某应承担合同解除的责任。所以,诚记公司主张于某某承担赔偿责任于某有据,应予支持,原审判决驳回失当,本院予以更正。本案中,诚记公司已发生的实际费用共计(略).74元,这属于某记公司的实际损失,于某某本应予全部承担赔偿责任,但是,诚记公司在于某某提供的房屋尚不具备已变更用途为办公的手续的情形下,疏于某查予以接受并进行装修,对此造成的装修损失(略).14元也有一定的过错,因此,诚记公司应对该装修损失自行承担二成损失即(略).23元((略).14元×20%)。另外,由于某同在2003年10月1日解除,因此,原审判决诚记公司因9月份实际占有、使用房屋而承担该月租金9000元和物业管理费939.6元以及该租金发票税费900元,共计(略).6元,是正确的,本院予以支持。关于某记公司主张上述已实际发生的费用应从合同解除之日起计算至实际给付之日止的利息作为损失的请求,没有法律依据,本院予以驳回。综上,冲减原审判决于某某退还租赁保证金(略)元以及诚记公司自行承担9月份租金等费用(略).6元和装修损失(略).23元,于某某实际应赔偿诚记公司的损失金额为(略).91元((略).74-(略)-(略).23-(略).6)。4.上述合同于2003年10月1日解除后,诚记公司未能及时将租赁物返还于某某,迟延至同年12月31日才返还,因此,诚记公司对其迟延返还租赁物造成对方的租金收入和支付物业管理费的损失承担赔偿责任,即原审判决诚记公司按房管部门评定的私房住宅租金标准支付该期间的房屋使用金以及按每月939.6元支付该期间的物业管理费是恰当的,本院予以支持。5.两上诉人交接租赁物时,在收条上删去“房屋未恢复原状”字句,原审判决认定为双方自愿商定按时状交接,免除诚记公司恢复原状的义务,本院认为是正确的,应予支持。6.原审诉讼期间,原告法院于2004年3月9日主持两上诉人调解。调解过程中,诚记公司表示承担拆除租赁物的镶嵌物的责任。原审法院以此为据,判令诚记公司拆除镶嵌装修物后恢复原状并按私房租金标准支付该期间的房屋使用金。对此,本院认为,依据最高人民法院《关于某事诉讼证据的若干规定》第六十七条“在诉讼中,当事人为达成调解的目的作出的妥协、让步,不能在其后的判决中作为对其不利的依据”的规定,原审上述判决失当,本院予以更正。

综上所述,原审判决认定事实清楚,但适用法律有误,应予改判。诚记公司上诉请求于某某承担赔偿责任的理由依法成立,本院予以采纳;其它上诉理由没有事实和法律依据,本院予以驳回。于某某的上诉理由没有法律依据,本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条,最高人民法院《关于某事诉讼证据的若干规定》第六十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项的规定,判决如下:

一、维持广州市东山区人民法院(2004)东法民三初字第X号民事判决的第一、二、三、五、六项;

二、撤销广州市东山区人民法院(2004)东法民三初字第X号民事判决的第四项和诉讼费负担部分;

三、于某某应在本判决发生法律效力之日起十日内,赔偿诚记公司(略).91元;

一审案件受理费9481元(其中本诉受理费7491元,反诉受理费1990元),诚记公司负担6040元,于某某负担3441元。二审案件受理费9481元,诚记公司负担6040元,于某某负担3441元。

本判决为终审判决。

审判长高东星

审判员郭晓红

代理审判员杨玉芬

二OO四年九月一日

书记员刘宏

书记员邓燕葵



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