广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2004)穗中法民四终字第X号
上诉人(原审被告)广州市华康地空开发有限公司，地址：广州市X路X号，联系地址：广州市X路X－X号环球广场X室。
法定代表人：吴某某，职务：董事长。
委托代理人钱智辉、于某某，广东天胜律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)李某某，男，X年X月X日出生，汉族，现住（略）。
委托代理人熊军，广东南方福瑞德律师事务所实习律师。
上诉人广州市华康地空开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2004)荔法民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2000年7月20日，原、被告签订《商品房预售合同》及附件，约定：原告向被告购买康王地下商业城负一层C区X号商铺，建筑面积14.86平方米(其中实得建筑面积7.43平方米，公共分摊面积7.43平方米)；售价为每平方米（略）元，总金额为（略）元，由原告分五期和申请贷款支付；被告须于2001年10月31日前，将经竣工验收(包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收)合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的商品房交付原告使用，但遇不可抗力，不可避免或者克服的异常天气、地质状况、政府行为等社会原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；除特殊情况外，被告如未按合同规定期限将该商品房交付原告使用，原告有权按已付的房价款向被告追究违约利息，按合同规定最后交付期的第2天起至实际交付之日止计算违约时间，违约利息按违约时间以同期国家公布的银行贷款利率的1.2倍计算；逾期超过180天，视为被告不履行合同，原告有权要求被告至实际交付之日止按原告累计已付款的万分之五向原告支付违约金；被告交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到本合同附件二规定的标准的，原告有权要求被告补偿双倍的装饰、设备差价。合同附件三第四条约定，原告委托并授权被告代其到有关部门办理房地产的产权登记手续及申领《房地产证》，原告须按被告的的指示配合办理各项手续包括向被告提交办理上述手续需要证明的文件及签署一切需要之文件，否则被告无责任为原告申领该房地产的《房地产证》。该合同于2000年8月14日经广州市房地产交易所审核登记备案后生效。合同签订后，原告向被告支付了购房款（略）元，但被告至今未通知原告收楼。
2000年10月25日，广州市城市规划局荔湾区规划分局发出荔规[2000]X号批复给被告，提出因康王路中间不设绿化隔离带，地下商业城的进、排风口不得设置在规划路内，要求修改康王商业城的进、排风口，同时对出入口、冷却塔的设计业提出了修改意见，并要求施工图纸修改后再办理报建手续。同年11月2日，康王商业城的设计单位广东省建筑设计研究院发函给被告，表示因修改风口及出入口设计，共需时间约110个工作日。2001年1月10日，广州市荔湾区人民防空办公室发通知给被告，提出原设计方案(图纸)不符合等级标准、要求，要求被告重新设计出图。同年3月16日，被告向有关部门申请扩征康王商业城出入口用地。同年4月，康王商业城的监理单位南京工苑建设监理公司驻广州监理部审核同意：因人防设计图纸变更，延期103天(从2001年1月10日至2001年4月8日)；因商业城出入口及风口设计图纸变更，延期125天。2002年4月1日，广州市荔湾区人民防空办公室批准原告延期至2002年8月底前交付使用。2003年1月21日，康王商业城经规划部门验收合格，并核发《建设工程规划验收合格证》；同年2月21日，康王商业城经公安消防部门检查，认定具备消防安全条件，同意使用；同年3月7日，康王商业城(负一层)经竣工验收备案；同月25日，康王商业城(负一层)经广州市人民防空办公室验收。2003年11月4日，南京工苑建设监理公司驻广州监理部出具了关于某长工期申报说明，证明由于某入口及风口的变动对原设计影响重大，在未接到新的变更图纸之前不能按拟定计划展开施工，广东开平二建集团公司提出延长工期合理，同意延期125天，其中会审图纸15天，图纸变更中出入口需60天，风口需50天。康王商业城至今没有建成小火车导轨和固定车位停车场。
原告认为康王商业城商铺的装饰标准、设施设备与合同约定的标准不相符，并向法院提供了广州市越房房地产价格评估有限公司于2004年1月8日出具的广州市房地产估价答复书，该答复书对上述房产的估价为人民币（略）元。据此，原告要求被告就房产的总价额与评估价的差额赔偿原告经济损失。原告没有提供了广州市越房房地产价格评估有限公司的资质证书。
原审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。被告没有按照合同约定为原告办理房地产产权登记手续及申领房地产证，已构成违约，应对此承担责任并按约定为原告办妥相关的产权证书。但由于某同没有约定办理房产证的具体期限，所以参照《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，办证的期限应为90天。被告开发的康王商业城出入口设计图纸变更及人防图纸变更是开发商自身原因所致，不属政府行为或不可拒力原因。规划部门提出有关修改意见，属其履行法定职责的行为，不能作为被告免责的事由。排风口的设计变更是因规划部门变更马路绿化带的设计而直接导致，可构成华康公司延期交楼的免责事由，根据被告提供由设计单位广东省建筑设计研究所第四设计院于2000年11月2日出具的函件提出因需按规划局的批复修改设计，出入口、风口施工图的修改及设计需工作时间110日，以及监理单位于2001年4月出具的出入口及风口设计变更的延长工期申报表及于2003年11月4日出具的延长工期申报说明可证实监理单位同意延期125日，其中会审图纸15天，图纸变更中出入口需60天，风口需50天，上述设计单位及监理单位出具的证明是其与被告之间合同责任认定的依据，其提出因规划变更导致风口设计变动延期65天在事实上具有合理性，应可以按合同约定予以延期，而被告提出因人防图纸变更、出入口变更而免责的主张理据不足，不予采纳。
由于某照《广州市商品住宅建设项目验收管理办法》的有关规定，商铺无需进行综合验收，因此，康王商业城(负一层)于2003年3月25日经验收后，已符合交付使用条件。被告没有按商品房预售合同约定的时间，将验收合格的商铺交付原告使用，已构成迟延履行，被告对此应承担违约责任。被告逾期交付商铺，依法应按合同约定标准承担违约责任，向原告支付违约金。关于某约金的计算，由于某告在2004年2月11日的庭审过程中经过开庭质证得知商铺已具备交付使用的条件，据此可认定2月11日为被告通知原告收楼的日期，考虑到双方的实际情况，延期交楼违约金的截止日期应为2004年2月11日再加15日的合理期间，即2004年2月26日。原告要求被告支付违约金的标准符合双方合同的约定，予以支持。原告认为康王地下城商铺的装饰标准、设施设备(小火车导轨、固定车位停车场等)与合同约定的标准不相符，据此要求被告按房产的总价额与评估价的差额赔偿原告经济损失及支付评估费，但由于某告没有提供委托评估机构具有合法资质的证明，且原告主张的赔偿标准与合同约定的以装修、设备差价的双倍补偿标准不相符合，故对原告此项诉讼请求，不予支持。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，作出判决如下：一、被告广州市华康地空开发有限公司自本判决发生法律效力之日起90日内，为原告李某某办理“康王商业城”负一层C区X号商铺的产权登记手续及申领该房地产的《房地产证》；二、被告广州市华康地空开发有限公司自本判决发生法律效力之日起三十日内，从2002年1月5日至2002年7月3日止，按原告李某某已付房款（略）元以中国人民银行同期同类贷款利率1.2倍的标准计算向原告李某某支付违约金；从2002年7月4日至2004年2月26日止，按原告李某某已付房款（略）元以每日万分之五的标准计算向原告李某某支付违约金；三、驳回原告李某某其他诉讼请求。本案受理费5718元由原告李某某负担2854元，被告广州市华康地空开发有限公司负担2864元。
上诉人广州市华康地空开发有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实不清。根据合同约定上诉人因政府行为导致延期交楼可据实延期。规划局、人防办行为属政府行为，上诉人依约应予免责。2000年10月规划局要求上诉人修改康王商业城的进、排风口等；2001年1月人防办发函给上诉人认为原设计方案不符合要求，要求上诉人修改；因商业城的进、排风口设计图纸变更，延期125天、因人防设计图纸变更延期103天，上诉人发函告知被上诉人“因不可预料情况”导致延期交铺。故上述政府行为应据实延期228天。二、合同约定的违约金过高应予调整。上诉人延期交楼并非恶意，属政府行为所致，依合同约定上诉人按房款的万分之五承担违约责任显失公平，违约金过高，应调整为银行贷款利息。上诉人曾发函通知被上诉人办理收楼手续，鉴于某铺已具备交楼条件，违约金应计算至2003年3月7日。三、依据《商品房买卖合同》，被上诉人应依约提供相关资料配合上诉人向房产管理部门提交资料办理产权证书，但被上诉人未依约履行上述义务，逾期办证是被上诉人所致，因此应由其承担不利后果。据此，上诉请求1.撤销广州市荔湾区人民法院(2004)荔法民三初字第X号民事判决第一项；2.依法改判免除上诉人228天的违约责任，承担违约责任期限截止至2003年3月7日；3.对违约金予以调整，改判为按每日万分之二点一支付(暂计2000元)；4.本案诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人答辩同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。
本院二审查明的事实与一审相同。
本院认为，上诉人、被上诉人签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据本案查明的事实及上诉人提交的证据，人防办要求上诉人修改图纸是由于某诉人设计的图纸不合格，并非不可抗力的政府行为。规划部门的批复意见亦是针对上诉人的设计和报建与规划不符，要求上诉人修改调整，属正常的审批程序，上诉人应当预见到，并预留合理的时间。上诉人将上述事由均归责于某府行为，要求予以免责缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。原审法院考虑到康王商业城进、排风口的设计变更是因规划部门马路绿化带的设计而直接导致，已给予华康公司65天延期交楼的免责时间。由于某王商业城(负一层)于2003年3月25日才经验收，符合交付使用条件，上诉人其后应通知被上诉人房屋已经验收合格可以交付使用，并通知被上诉人收楼。但上诉人之后并没有履行通知被上诉人收楼的义务，上诉人在3月25日之前发出的收楼通知不符合合同约定，故上诉人认为应以其通知的收楼时间3月7日为逾期交楼的截止时间理由不成立，本院不予支持。至于某诉人提出的违约金过高要求予以调整的请求，因合同明确约定违约金的标准，该约定标准最高为万分之五，并不能判定为过高，上诉人也没有提交证据证实该标准过分高于某上诉人的实际损失，故上诉人该请求本院不予支持。审查原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5718元由上诉人广州市华康地空开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张跃国
审判员张妍
代理审判员汪秀兰
二OO四年九月一日
书记员岳为群
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