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原告常宁市松柏镇房地产开发有限责任公司、常宁市天堂日丽房地产开发项目部为与被告崔月娥商品房销售合同纠纷一案一审

当事人:   法官:   文号:湖南省常宁市人民法院

湖南省常宁市人民法院

民事判决书

  (2011)常民一初字第673号

原告常宁市松柏房地产开发有限责任公司。住所地:常宁市松柏镇常青路98号。

法定代表人阳世银,该公司经理。

委托代理人刘真涛,湖南兴常律师事务所律师。(特别授权)

原告常宁市天堂日丽房地产开发项目部。

负责人:廖国平,该项目部经理。

廖国平,男,1960年12月25日生,汉族,高中文化,该项目部经理。

被告崔月娥,女,1965年5月17日生,汉族,常宁市人,高中文化。

原告常宁市松柏镇房地产开发有限责任公司、常宁市天堂日丽房地产开发项目部为与被告崔月娥商品房销售合同纠纷一案,于2011年9月29日向本院提起诉讼。本院受理后,依法组成合议庭,于2011年12月12日公开开庭进行了审理。原告常宁市松柏镇房地产开发有限责任公司、常宁市天堂日丽房地产开发项目部以及被告崔月娥均到庭参加诉讼,本案现已审理终结。

原告原告常宁市松柏镇房地产开发有限责任公司、常宁市天堂日丽房地产开发项目部诉称,原告常宁市天堂日丽房地产开发项目部系原告常宁市松柏镇房地产开发有限责任公司内设的项目部。2007年6月17日,被告及其丈夫朱龙轩(2008年死亡)与原告签订《商品房买卖合同》,购买了原告天堂日丽花园项目部第一栋一单元六层一号的住房以及一个车库。购房总价款131957元。被告及其丈夫支付了5万元购房款。根据《商品房买卖合同》约定,被告及其丈夫应在房屋装修前将余款81957元全部付清。但是被告及其丈夫在房屋装修时并未向原告支付下欠的购房款。2008年1月,被告带了两个银行存单交给天堂日丽项目部,承诺等存款到期后再从银行支取,支付购房款。存款到期后,被告却将存款取走,此行为是一种严重欺诈违约行为。后来被告家入住该房屋时,其丈夫朱龙轩意外身亡。为此,原被告双方发生了诉讼纠纷。在双方发生诉讼纠纷后,原告一直要求被告支付下欠的房款,被告虽认可欠款事实,但是却没有履行付款义务。现在被告迟延支付购房款的行为违反了《商品房买卖合同》的约定,侵犯了原告的合法权益。特提起诉讼,要求原告支付购房款81957元、基础设施费2800元、水电立户费4600元、契税2208元;并由被告承担违约责任,向原告支付违约金157366元、购房优惠款5753.1元,以上共计254684.1元。

原告为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据:

证据一、商品房买卖合同。证明双方当事人建立了房屋买卖合同关系。

证据二、原告企业营业执照副本。证明原告松柏房地产公司具备房地产开发建设施工资质。

证据三、国有土地使用权证。证明原告具有合法土地使用权。

证据四、规划许可证。证明原告开发的房地产项目系合法建筑。

证据五、施工许可证。证明原告开发的房地产项目系合法建筑。

证据六、常宁市房产管理局《证明》。证明原告销售房屋系合法行为。

证据七、收款凭证。证明被告支付购房款5万元下欠81957元。

证据八、中国农业银行存单及收款凭证。证明被告采取欺骗手段等违约事实。

证据九、民事裁定书。证明原告一直在主张催收购房款

证据十、基础设施费、水电立户费、契税凭据。证明被告应向原告支付上述费用。

证据十一、联合开发商品房合同。证明原告具有商品房开发资质。

证据十二、建设工程施工合同。证明原告具有工程施工资质。

证据十三、竣工验收备案表。证明房屋已竣工,属现房买卖。

证据十四、国有土地使用权出让合同。证明原告拥有合法土地使用权。

被告崔月娥辨称,原告与被告2007年6月17日签订的《商品房买卖合同》系无效合同,原告依据无效合同向答辩人主张违约金于法无据。天堂日丽项目部与松柏房地产有限责任公司签订的是挂靠合同,其经过挂靠后从事天堂日丽房地产项目的开发,不具备对外签订商品房买卖合同的民事法律行为能力。另常宁市人民政府通过常宁市电视台于2011年11月20日发布公告“天堂日丽项目部所售商品房没有取得商品预售许可证。”依据最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及第九条的规定应当认定原被告所签订的商品房买卖合同无效。原告依据无效合同向被告主张违约金于法无据。另外,被告的诉讼请求已经超过了诉讼期限,失去了主体胜诉权,请求驳回原告的诉讼请求。

为此被告向本院提交了如下证据:

证据一、湖南省归侨华侨眷属身份《证明》。证明被告系华侨侨眷。

证据二、商品房买卖合同复印件。证明原告没有提供《商品房预售许可证》。

证据三、入房通知。证明原告在业主没有验收的情况下,误导业主。

证据四、收款凭证。证明被告已交购房款98459元,原告违法开发销售商品房,不受法律保护存在欺诈应双倍偿还被告196918元。

证据五、关于请求解决天堂日丽300余户房产证办理的《报告》。证明2010年7月20日三百余业主维权请求解决房产证,但至今没有拿到房产证。

证据六、市房产局的回复。证明原告未能取得商品房预售许可证。

证据七、天堂日丽住户的上访调查及处理意见汇报。证明原告属私人合伙开发,手续不全。

证据八、关于“天堂日丽”规划建设情况汇报及住户联名上访处理意见。证明原告的房屋没有经有关部门验收,未取得合格证,未按规划要求进行建设。

证据九、天堂日丽小区工程监管情况汇报。证明原告系违规违法建设行为。

证据十、联合开发商品房合同。证明松柏房地产与天堂日丽项目部属违法挂靠行为。

证据十一、常宁政务信箱。证明天堂日丽非法出售商品房,并在常宁有线台作了公告。

证据十二、2009年10-12月湖南建筑市场责任主体不良行为记录单。证明三建工程公司无设计变更擅自进行加层严重。

证据十三、住户的反映情况。证明房屋质量有问题。

证据十四、常宁市建筑设计院设计图。证明规划是6层,设计院却在第5栋设计了8层,施工图未经审查,被告方买的顶层是违章建筑。

证据十五、建筑工程施工许可证。证明天堂日丽未取得施工许可证擅自施工。

证据十六、手续挂失费回单。证明朱龙轩被顶层水泥瓦击中头部死亡,原告对此不予赔偿,被告为此申请挂失取款以结清亡夫的各项费用。

证据十七、现场勘验笔录。证明亡夫朱龙轩死亡的真实经过,并非意外身亡。

证据十八、照片(11张)证明房屋有质量问题。

经审理查明,原告常宁市天堂日丽房地产开发项目部系原告常宁市松柏镇房地产开发有限责任公司内设的项目部。2007年6月17日,朱龙轩(被告崔月娥丈夫)与原告常宁市天堂日丽房地产开发项目部签订了《商品房买卖合同》,购买了原告天堂日丽花园项目部第5栋1单元6层1号的住房以及第6栋23号的车库。双方约定该商品房面积为191.77平方米,单价为548元每平方米,总金额为105089元;车库面积22.39平方米,单价为1200元每平方米,总金额为26868元;两项合计131957元;双方约定交房日期为2007年7月30日前。同时双方约定了买受人在2007年6月17日前付5万元,在房屋的主体竣工前再付81957元,余额在2007年9月30号前付清,否则每平米加价30元一平方米。合同中就双方的违约责任进行了约定:逾期在90日之内,自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止,买受人按月向出卖人支付逾期应付款2%的违约金,合同继续履行;逾期超过90日,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款限之第二天起至实际金额支付应付款之日止,买受人按月向出卖人支付逾期应付款4%的违约金。双方还在合同约定了办“三证”(水、电、房产证)由买受人自己办理,费用自己负责,但买受人需向出卖人交基础设施费二千八百元整。2008年2月1日,朱龙轩因在天堂日丽第5栋1单元楼梯间意外身亡。被告崔月娥为此找原告进行索赔,双方没有达成协议后,至今尚下欠81957元。

上述事实有原被告双方的在庭陈述,以及原被告双方提供的相关证据予以证明,本院予以认可。

本院认为,原告常宁市松柏镇房地产开发有限责任公司、原告常宁市天堂日丽房地产开发项目部在商品房开发过程中进行房屋买卖应当向国家有关部门办理商品房预售许可证,其在未办理商品房预售许可证的情况下,于2007年6月17日将商品房预售给朱龙轩;违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定。在朱龙轩在意外身亡之后,其配偶崔月娥作为其权利继承人,享有办理其合同后续事宜的权利,故崔月娥是本案适格的被告。原被告双方在签订商品房买卖合同之后,2007年12月被告方便搬进了其所购买的原告方的房屋进行了装修,实现了实际的占有。而原告方的交房行为是对合同的履行,被告方支付了部分的房款,可见双方对主要的合同内容进行了履行,该合同应当为双方真实意思的表示,故本院对合同的效力予以认定。现原告方要求被告崔月娥支付其余下未支付的购房款81957元,本院予以支持。同时双方在合同中约定了办“三证”(水、电、房产证)由买受人自己办理,费用自己负责,但买受人需向出卖人交基础设施费二千八百元整;该项约定是属于对合同的补充条款,该条补充条款在不违反法律规定的情况下,应当予以支持。故原告方所诉请的基础设施费2800元,本院亦予认可。鉴于原告方已经为被告方进行了水电的立户,故被告对原告代为其水电立户所花费的4600元应当予以支付。现在原告要求被告方支付契税2208元,该项款项属于房产办证的费用,合同双方约定了房产证的办理由买方自行负责,对该项请求,本院不予支持。但原告应当提供办理房产相关手续的资料,协助被告方办理该项房屋产权。原告要求被告崔月娥承担违约责任,向原告支付违约金157366元。按照合同的规定,该违约金的计算属实,本院予以认可。本案中,导致被告方违约的原因是其丈夫朱龙轩的意外身亡引起的,由于朱龙轩的身亡,双方进行了民事诉讼,对房屋买卖合同款的支付予以了搁置。所以被告方虽有过错,但应当对所承担的责任进行权衡,由被告方承担违约责任的50%较为妥当,即承担78683元的违约金。另双方还约定了购房优惠款5753.10元,该款项也应当由被告崔月娥负担。以上合计173793.1元。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定,判决如下:

被告崔月娥自本判决书生效之日起十日内支付原告常宁市松柏镇房地产开发有限责任公司、原告常宁市天堂日丽房地产开发项目部173793.1元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费5100元,由原告常宁市松柏镇房地产开发有限责任公司负担1530元,被告崔月娥负担3570元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。

审  判  长    谷  文  军

审  判  员    易      晖

审  判  员    谭  彦  嗣      

                    二0一二年三月二十七日

                        书  记  员    刘      莉

相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。



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