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原告(反诉被告)湖南某某电器有限公司(以下简称某某公司)与被告(反诉原告)李某乙房屋租赁合同纠纷一案

当事人:   法官:   文号:长沙市芙蓉区人民法院

原告(反诉被告)湖南某某电器有限公司,住所地在长沙市X路X号。

法定代表人某某,该公司总经理。

委托代理人陈某,湖南同湘律师事务所律师。

被告(反诉原告)李某乙,男,X年X月X日出生,汉族,户籍所在地(略)。

委托代理人鲁某,湖南天韵达律师事务所律师。

委托代理人杨某某,湖南天韵达律师事务所律师。

原告(反诉被告)湖南某某电器有限公司(以下简称某某公司)与被告(反诉原告)李某乙房屋租赁合同纠纷一案,于2009年11月23日向本院提起诉讼,本院于同日立案受理。2009年12月21

日,某某公司向本院提出财产保全申请,2009年12月24日,本院依法作出了(2009)芙民初字第2756-X号民事裁定书并进行了财产保全。2009年12月25日,李某乙向本院提起反诉,本院依法受理。2010年1月23日,李某乙向本院提出评估申请,本院依法委托相关机构进行了评估。本院受理本案后依法适用普通程序,组成由代理审判员向湘菱担任审判长,人民陪审员曹群辉、蔡厚成参加评议的合议庭,于2011年3月10日、4月11日两次公开开庭对本诉和反诉进行了合并审理。书记员陈思敏担任庭审记录。原告(反诉被告)某某公司及其委托代理人陈某某、被告(反诉原告)李某乙及其委托代理人鲁某、杨某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某某公司诉称:2006年6月30日,某某公司与长沙华明置业有限公司(以下简称华明置业)签订《商用房屋租赁合同》,华明置业将其所有的黄兴中路X号湘浙汇大厦1-X层出租给某某公司,租期至2016年9月30日,并约定其有转租权。2007年8月1日,某某公司与李某乙签订《场地租赁合同》,将湘浙汇大厦X层(房屋产权登记为第X层)西侧区域(建筑面积1650平方米,使用面积1402.5平方米)转租给李某乙用于宾馆经营,租期自2007年8月1日至2016年9月30日,租金为53.46万/年。从第二个租赁年度起,租金标准按每三年10%的比例递增,每月物业管理费3300元,租金和管理费每半年支付一次,承租人应提前一个月向出租人交纳下个半年度租金和管理费。同时,《场地租赁合同》第11.3条约定:“租赁期内,乙方必须按合同约定的时间足额向甲方支付租金、物业管理费及其他所有费用。乙方如延迟支付租金、物业管理费及其他费用,需按未交费用每日3%的标准向甲方支付延迟付款违某。延迟15天,甲方有权采取停水停电等措施;延迟一个月的,视为乙方违某,除乙方承担违某责任外,甲方还有权解除本合同”;第12.2条约定:“乙方违某本合同4.4款、5.2款、6.1款、6.2款、6.3款、8.1款、11.2款、11.3款、12.2款,或由于乙方原因解除合同时,乙方应向甲方支付相当于三个月租赁费用的违某,且甲方有权解除本合同。”

某某公司与李某乙签订租赁合同后,某某公司按照合同约定将出租场地交付给李某乙使用,但李某乙自2008年4月起开始拒绝支付相应的租金和物业管理费。某某公司于2008年6月16日、2008年7月19日、2008年7月29日通过《催款通知单》、《律师函》等形式多次催告李某乙支付租金和物业管理费,但李某乙仍然未能按照合同约定按时足额支付租金和管理费。李某乙的行为显然属严重违某。故某某公司依《场地租赁合同》第11.3条之规定,于2008年11月7日向李某乙发出解约函,李某乙予以了签收。某某公司认为,根据《中华人民共和国合同法》的相关规定,《场地租赁合同》自解约函送达李某乙之时即已解除。因李某乙对合同解除存在异议,现请求法院依法确认《场地租赁合同》已于2008年11月7日解除。同时,合同解除之后,某某公司依法有权要求李某乙支付欠缴的租金、物业管理费、违某及自2008年11月7日合同解除至其腾空场地时止的占有使用费,并向某某公司返还租赁物。故诉至法院,1、请求确认某某公司与李某乙之间的《场地租赁合同》已于2008年11月7日解除;2、请求判令李某乙限期腾空场地,恢复原状,向某某公司返还租赁物;3、请求判令李某乙向某某公司支付自2008年5月1日起至2008年11月7日止的租金及物业管理费,共计188595元;4、请求判令李某乙按《场地租赁合同》关于租金及物业管理费的约定向某某公司支付自2008年11月8日起至腾退并返还房屋之日止的房屋占用费用,暂计算至2009年11月8日为572400元;5、请求判令李某乙向某某公司支付违某100万元;6、请求判令李某乙承担本案全部诉讼费用。2011年2月,某某公司申请将诉讼请求变更为:1、申请撤回原第一项、第二项诉讼请求;2、申请将原诉讼请求第三、四项共同变更为一项,即:请求判令李某乙按合同约定向某某公司支付约定租金(略)元;3、申请将原诉讼请求第五项变更为请求判令李某乙向某某公司支付违某共计人民币(略)元;4、增加诉讼请求为请求判令李某乙对2007年8月13日实施的装某改造进行整改,恢复到符合安全条件的状态(最终以双方确认的对房屋主体结构无不利影响的权威鉴定为准);5、判令由李某乙承担本案全部诉讼费用。

被告李某乙辩称:李某乙暂停向某某公司缴纳2008年5月至8月的房屋租金的行为是在依法行使不安抗辩权,不属于违某,不应承担违某责任。故请求驳回某某公司的全部诉讼请求。李某乙在2007年8月1日与某某公司签订租赁合同后,即按合同约定缴纳了租金、保证金及物业管理费,且在某某公司将房屋交付给被告后,李某乙即按合同约定对房屋进行了改造和装某,但在装某过程中,房屋产权人长沙华明置业有限公司(下称华明置业)以某某公司将房屋转租给李某乙开设宾馆,改变了房屋用途(因房屋原设计用途为商场,楼面荷重有限)为由,不认可某某公司对李某乙的转租关系,并多方阻止李某乙装某施工,造成李某乙装某被迫停工。后经多方协某和某某公司承诺对李某乙的装某所产生的后果承担责任后,装某才得以恢复。但由于被停工,李某乙的装某期延长了近2个月,并造成了一定的经济损失。李某乙曾对此要求某某公司进行妥善处理,但其一直未给予理睬。装某结束后,李某乙即以租赁场地为注册地,做完了申办宾馆营业执照的所有应由其负责的前期准备工作。但由于宾馆属特种行业,需办理《特种行业经营许可证》,且在办理《特种行业经营许可证》时,必须提交由房产局审批的《特种行业、娱乐场所房屋使用安全检测表》,而房产局在对李某乙的租赁房屋进行安全检测时,要求其必须提交房屋产权人的法人资格证、法定代表人身份证、房屋产权证及由产权人签署意见并盖章的《芙蓉区房产局特种行业、娱乐场所房屋使用安全审批申请表》(下称《申请表》)。李某乙在领取上述材料后,即将有关要求告知了某某公司,并于2008年4月8日将《申请表》交给了某某公司,要求其尽快获得华明置业的获准。但由于华明置业不认可某某公司将房屋转租给李某乙用于开设宾馆的转租行为,因此,拒绝在《申请表》上签字和拒绝提供相关办证资料,造成李某乙无法获得宾馆营业执照,无法正常合法经营。并且为取消某某公司的承租权,华明置业于2008年4月7日向长沙市中院提起了诉讼,要求解除其与某某公司的房屋租赁合同。李某乙得知此情况后,曾多次催促某某公司,要求其妥善处理与产权人的关系,协某自己办理营业执照,但均无结果。在此情况下,李某乙即向某某公司提出,先暂时停交房租,待营业执照办妥后再恢复交租,其未予以正面回复。

在停交房租期间,2008年7月,长沙市X区尚学培训学校需长期租用李某乙的宾馆房间,但由于其不能提供营业执照,经向某某公司反应,某某公司愿意代替李某乙为其提供营业执照,且三方还就相关事宜进行了协某,拟定由该培训学校直接将租金交给某某公司,以冲抵李某乙应交的房租,但不知何故,后某某公司又不同意在三方拟定的合同上签字。李某乙也因此被该培训学校起诉和索赔。后经李某乙与某某公司负责人充分协某,双方同意暂时搁置2008年5月至8月的租金问题,自2008年9月开始,李某乙按月向某某公司交租,李某乙遂于9月3日、10月10日两次向某某公司缴纳了房租。但由于华明置业于2008年11月6日向某某公司送达了解除房屋租赁合同的函件,某某公司由于担心其承租权的丧失,遂于次日即11月7日发函解除了其与李某乙的房屋租赁合同。因此,李某乙除有充分理由暂时停交了2008年5月至8月的房屋租金外,没有任何未履行合同的违某行为。且李某乙是在房屋产权人华明置业明确否定房屋转租关系,某某公司无法履行获得房屋产权人对转租关系的认可,无法完成协某处理因房屋使用所产生的各种关系的协某义务,不能获得房屋产权人在《申请表》上签字,造成李某乙开设宾馆的合同目的无法实现;且某某公司已遭房屋产权人起诉,要求解除第一层次的租赁关系,某某公司将面临承租权和转租权的丧失,且李某乙多次与某某公司协某无果的情况下,为维护自身的合法权益,在完全具备不安抗辩权法定条件的情况下暂时停止缴纳租金的。李某乙行使不按抗辩权的条件已完全成立,并及时履行了通知义务,因此,李某乙依法行使不安抗辩权的停交租金的行为应依法受到法律的保护,不属于违某,不应承担违某责任。

反诉原告李某乙诉称:李某乙与某某公司于2007年8月1日签订了《场地租赁合同》,合同约定,某某公司将产权为长沙华明置业有限公司(下称华明公司)所有的位于长沙市X路X号湘浙汇大厦七层(房屋产权证登记为六楼)西侧区域,建筑面积为1650平方米的房屋转租给李某乙用于开设“宾馆”,租期为9年2个月,自2007年8月1日起至2016年9月30日止,合同不仅对开业时间、租金支付、违某、解除权等问题进行了约定,同时还特别约定:作为出租方的某某公司负有保证租赁场地的合法性,并且有出租权及在租赁期限内,负有协某李某乙处理因本租赁场地产生的各种关系的义务;作为承租人的李某乙则享有在开业前,以本合同租赁场地为注册地,以自身名义注册经营主体,领取有关证照等权利。合同签订后,李某乙即自筹资金,在获得某某公司对房屋装某、改造方案的书面批准同意后,对所租赁房屋进行了改造和装某,还购置了大量为开设宾馆所需的设施,共计前期投入350万元;在合同约定的期限内又向某某公司缴纳了房屋租金、押金、物业管理费等费用共计493350元;并按合同约定及政府各主管部门的要求,办理了申办宾馆营业执照前应办理的企业名称核名、经营者无刑事犯罪记录证明、安全生产证、卫生许可证、消防验收合格证、税务登记证(临时)等应办证照。2008年3月,李某乙在向主管部门申办《特种行业、娱乐场所许可证》时,房屋安全主管部门要求李某乙提交房屋产权人的法人资格证、法定代表人身份证、房屋产权证等相关资料,同时还需提交由房屋产权人签署意见并盖章的《芙蓉区房产局特种行业、娱乐场所房屋使用安全审批申请表》(下称申请表)。李某乙将上述要求告知了某某公司,并于2008年4月8日将《申请表》交给了某某公司,但由于某某公司与产权人华明公司存在矛盾和诉讼,华明公司不认可某某公司将七楼西侧房屋转租给李某乙用于开设宾馆,并拒绝在《申请表》上签字盖章和提供相应的证照资料。为此,李某乙虽经多方努力和沟通,但仍无任何结果,并直接导致李某乙至今未能取得宾馆营业执照,无法正常营业,经估算营业损失约400万元,致使李某乙的所有投资基本处于闭置状态,并面临随时被各行政部门处罚、查封、停业或主要负责人被限制人身自由等巨大风险。同时,李某乙还需聘请人员对宾馆进行日常看护、管理和维护,李某乙为此支付了30余万元的费用。

2008年4月份,华明公司拒签《申请表》和某某公司被华明公司起诉要求解除租赁合同后,李某乙于2008年5月向某某公司的负责人及某某公司总部多次发函,要求某某公司尽快设法解决办证问题,并表示在问题得到解决前,暂时缓交2008年5月以后的租金,但某某公司一直未予正面答复和处理。2008年7月1日,李某乙主动到某某公司财务室交付租金,并表示暂时不交5、6月的租金,自7月1日起开始交付,待办证问题处理后再补交。但由于某某公司称其系上市公司,其财务制度和所使用的财务软件很严格,无法在缴费期间中间出现断层(即5—6月不缴费)的情形下进行电脑处理收费,因此,财务拒绝收取李某乙的费用。9月13日,李某乙与某某公司的负责人夏卫华先生协某,夏卫华先生同意5至8月租金暂不交付,待报公司总部批示后再做处理,并同意李某乙自9月起按月交付。李某乙遂于9月3日、10月10日向某某公司交付了租金。但李某乙始料未及的是,某某公司竟于2008年11月7日以李某乙未按合同约定交纳租金,存在违某为由解除了双方的《场地租赁合同》。李某乙当即提出了异议。据此,李某乙认为,由于某某公司与房屋产权人华明公司存在矛盾和纠纷,华明公司拒不认可某某公司将湘浙汇大厦七楼分租给李某乙用于开设宾馆,拒绝提供办理宾馆营业执照所需的相关证照、资料和在《申请表》上签字盖章,造成某某公司不能按李某乙的要求,向李某乙提供办理工商营业执照所需的、应由华明公司提供的相应资料,致使李某乙至今未能取得合法的营业执照,无法正常合法经营,造成李某乙开办宾馆的合同目的无法实现。而且,某某公司还在李某乙没有根本违某行为,无约定和法定解除合同情形的情况下,置李某乙停交部分租金的正当理由于不顾,武断地以李某乙欠交租金为由,单方面解除了租赁合同。某某公司的行为缺乏法律根据和合同依据,应承担本案的全部过错责任,其行为给李某乙造成了巨额的经济损失,且时至今日,宾馆开业已不能实现,为维护自身的合法权益,避免损失的进一步扩大,特向提起反诉,请求依法判令:1、某某公司返还李某乙已经缴纳的房屋租金、押金及物业管理费共计493350元;2、某某公司赔偿李某乙开办宾馆的装某费、设备设施添置费等前期投资共计350万元;3、某某公司赔偿李某乙宾馆营业损失350万元;4、某某公司赔偿李某乙因聘请宾馆日常看护、维护人员所支出的工资30万元;5、本案的本诉及反诉的费用及相关费用全部由某某公司承担。

反诉被告某某公司辩称:一、李某乙诉称的要求某某公司返还租金等无理无据;二、李某乙要求某某公司赔偿其装某费、设备设施添置费、营业损失费及其工作人员费用支出于理于法无据;三、办理相关证照系李某乙的义务,某某公司仅是协某义务,导致其无法办理证照的另一原因系其违某装某对房产的结构安全造成了威胁所致,李某乙在装某需要改变房屋结构的情况下,并没有通过具有相应资质的部门的安全鉴定,又未经房屋原设计单位的审查,却书面向某某公司进行装某安全的承诺,故李某乙应承担相应的违某责任;四、李某乙未取得相关证照,却一直占有租赁场地营业至今,其行为已经严重违某,却要求某某公司赔偿从开业至租赁期满的营业损失,假如其因营业执照未能办理而使其造成营业损失,李某乙也应及时采取适当措施防止损失的扩大,并不得就扩大的损失要求赔偿。故李某乙的反诉请求,既无合同依据,又无法律依据,双方的合同仍在实际履行中,故请求驳回李某乙的诉讼请求。

某某公司为支持主张,向本院提交了以下证据:

1、长沙市-黄兴中路八十号湘浙汇商厦商用房屋租赁合同。拟证明某某公司具有合法的转租权;

2、场地租赁合同。证明某某公司与李某乙签订了租赁合同,拟双方存在合法的租赁合同关系,该合同就双方的权利义务均有明确规定;

3、悦宁宾馆营业发票。拟证明李某乙所办悦宁宾馆一直处于正常营业状态;

4、付款通知书;

5、律师函;

6、催款函;

以上证据4、5、6拟证明李某乙拖欠租赁费和物业管理费等,某某公司履行了催缴义务;

7、解约函。拟证明因李某乙拖欠租金等费用,某某公司依约解除场地租赁合同;

8、关于七楼宾馆施工改造的报告。拟证明李某乙在进行装某前曾书面承诺装某不会给某某公司及房东带来任何不利影响;

9、关于七楼改造的报告;

10、关于补交湘浙汇商厦七楼“施工图纸”的通知;

以上证据9、10拟证明某某公司以李某乙承诺装某不会造成不利影响为前提,积极与华明置业就悦宁宾馆装某事宜进行协某;

11、关于立即停止对湘浙汇商厦第六楼进行装某改造施工并进行房屋安全鉴定的联系函。拟证明华明置业以装某构成房屋主体结构威胁为由拒绝同意装某及某某公司与华明置业就委托鉴定机构对装某进行鉴定相关事宜积极进行协某;

12、工作回复函。拟证明某某公司与华明置业就委托湖南省建筑科学研究院对房屋结构进行鉴定事宜达成共识;

13、工作联系函。拟证明李某乙对华明置业以影响租赁房屋主体结构为由而拒绝同意装某一事明知;

14、结构安全性鉴定。拟证明经湖南省建筑科学研究院鉴定,悦宁宾馆装某对房屋结构安全构成威胁,不符合原设计要求;

15、湖南省建筑科学研究院证明。拟证明湖南省建筑工程质量检测中心系湖南省建筑科学研究院下属的一个部门;

16、湖南省建设厅政务办理中心证明。拟证明湖南省建筑工程质量检测中心及潘放军、粱丙奇均具有相应的资质;

17、华明置业证明。拟证明华明置业不予协某的原因系悦宁宾馆装某对房屋结构构成威胁;

18、整改违某改造装某催告函;

19、工作联系函。

对某某公司提交的证据,李某乙发表如下质证意见:对证据1的关联性有异议,合同约定是在没有改变房屋使用性质的情况下有转租权,因此转租权有瑕疵,施工图明确表明该房屋只作商场使用;对证据2的关联性有异议,不能证明李某乙在履行合同过程中存在违某行为,合同约定的义务除了交纳租金外,李某乙都已经完全履行;对证据3的关联性有异议,只是单张的发票,悦宁宾馆并非常态经营;对证据4、5、6的关联性有异议;对证据7的关联性有异议,事实上是解约函,而不是意向解约,解约函已经生效,双方合同已经解除,其原因是某某公司收到了华明公司的解约函;对证据8的关联性有异议,该报告并非对整体装某的承诺,也不是李某乙承担装某所造成后果的依据,且该报告某某公司已经表示同意;对证据9、10的关联性有异议,某某公司虽然有协某的行为,但是没有达到协某的效果,拒绝的原因是华明公司不认可某某公司与李某乙的转租关系;对证据11,的关联性有异议,某某公司的协某行为未达到协某的效果,联系函中表明房屋用途是商场;对证据12的关联性有异议,双方确定的鉴定机构是湖南建筑科学研究院;对证据13的关联性有异议;对证据14的真某、合法性和关联性有异议,鉴定报告的机构是湖南省质量检测中心,没有看到双方的委托授权,两名鉴定人是鉴定中心的人,鉴定不符合安全的原因是改变了用途,但某某公司将房屋出租给李某乙是明知要改变用途的;对证据15的真某、合法性和关联性有异议,华明公司未同意转租,其原因是因为转租改变了用途,增加了楼面荷载;对证据16的真某、合法性和关联性有异议,无原件核对,只能证明有资质,不能证明隶属关系;对证据17的真某、合法性和关联性有异议,华明公司是拒绝转租的,因为改为宾馆改造影响了安全;证据18、19系逾期证据,且都是对遗留问题的处理。

经审查,本院对某某公司提交的证据认证如下:证据1至证据17符合证据的合法性、真某、与本案有关联性,可以作为认定本案的事实依据,本院予以采纳。证据18、19因系逾期证据,本案不予采纳。

李某乙为支持主张,向本院提交了以下证据:

1、场地租赁合同。拟证明双方之间存在租赁合同中约定的权利义务关系,某某公司有协某李某乙处理因租赁场地所产生的各种关系,包括协某处理与租赁场地产权人之间的关系的义务;

2、《关于七楼宾馆施工改造的报告》、《关于七楼施工改造的报告》、《某某电器海尔中央空调设计方案》、《装某施工图》、《玻璃幕墙改白页窗批示》。拟证明李某乙已按《场地租赁合同》的约定,在对租赁房屋进行装某和改造前已将装某改造方案报送某某公司,并已获得其书面批准同意;

3、物业管理费发票。拟证明李某乙已按时足额向某某公司缴纳了物业管理费,共计92400元,某某公司称李某乙自2008年5月1日起至2009年11月止拖欠物业管理费与事实不符;

4、房租发票及押金发票。拟证明在某某公司2008年11月7日向李某乙发出《解约函》之前,除因某某公司原因,李某乙暂未缴纳2008年5月至8月共4个月房租外,已按时足额向其缴纳了房屋租金,某某公司有关李某乙自2008年4月起开始拒绝支付租金的诉称与事实不符及在某某公司2008年11月7日向李某乙发出《解约函》前的2008年9、10月,李某乙已按月向其缴纳了房屋租金,且11月交费时间应为11月10日,某某公司有关李某乙未按合同约定缴纳房屋租金而解除合同的事实不能成立;

5、字号名称预先核准通知书、《个体工商户营业执照》(临时)、悦宁宾馆安全生产管理人员资格证、《税务登记证》(临时)、《卫生许可证副本》、《悦宁宾馆室内装某消防验收合格的意见》及《消防安全检查意见书》、关于李某乙无刑事犯罪记录的证明。拟证明李某乙已经按照合同约定,以所租场地为注册地,完成了申办宾馆所有应做的前期工作,并办理了相关证照;

6、《关于申请延长装某期的报告》,拟证明因华明公司投诉,李某乙被勒令停工,造成约6万元的损失,李某乙要求延长一个月的装某期,但某某公司在收到报告后未予以答复;

7、《关于办理特种行业、娱乐场所房屋使用安全应提供的资料》、《芙蓉区房产局特种行业、娱乐场所房屋使用安全审批申请表》,拟证明办理《特种行业许可证》需经房屋产权人即华明公司签署意见和盖章,并需提供产权人的相关证照以及李某乙已经将该审批《申请表》交给了某某公司;

8、湖南某某公司财务部发给某某公司总部《长沙公司关于李某乙拒付5月以后房租的报告》、某某公司向长沙市X区房管局提交的请求给李某乙悦宁宾馆办证的报告,拟证明某某公司已经收到李某乙关于延长装某期、要求房屋产权人在《申请表》中签字以便办理特种行业证的报告,但某某公司一直未予以答复、华明公司拒绝在《申请表》签字盖章和提供资料及因此造成李某乙一直无法办理悦宁宾馆的工商营业执照、某某公司处理与李某乙纠纷的最终目的是解除合同;

9、李某乙于2008年5月14日、9月10日发给某某公司的《工作联系函》两份,拟证明李某乙停交2008年5月至8月租金的理由是某某公司未能获得房屋产权人在《申请表》上的原因,并表示如某某公司解决了相关问题将及时全额补交;

10、长沙市中级人民法院(2008)长中民一初字第X号民事判决书,拟证明华明公司已于2008年4月7日起诉某某公司,要求解除双方的房屋租赁合同,某某公司面临丧失租赁权的危险,此为李某乙暂停缴纳租金的原因之一;

11、悦宁宾馆向长沙市X区公安分局主管领导提交的《申请办理特种行业经营许可证的报告》,拟证明李某乙已向政府主管部门申办特种行业经营许可证,并说明不能提交《申请表》的原因是华明公司与某某公司关系紧张,且有诉讼存在,并请求公安部门特事特办,但终因无《房屋使用安全审批表》而至今未能办理特种行业许可证,并因此不能办理营业执照;

12、李某乙于2008年7月9日发给某某公司总部的《工作联系函》,拟证明李某乙已将华明公司原因被停工、不能办证和正常营业、暂停缴纳租金以及要求某某公司解决的问题明确向某某总部进行了说明;

13、特快专递邮件详情单3份,拟证明李某乙已将《工作联系函》以特快专递的方式邮寄给了某某总部董事长及相关部门;

14、《宾馆长住合同》,拟证明悦宁宾馆于2008年7月8日与长沙市X区尚学培训学校签订了8间房的长住房合同,为期一年。某某公司参加了协某,悦宁宾馆同意尚学培训学校将房租直接交给某某公司财务,以抵付悦宁宾馆向某某公司应交的租金。即李某乙曾就2008年5月后的租金问题与某某公司进行过协某和变相处理,即长住房承租人直接将租金交给某某公司;

15、《关于解除与悦宁宾馆签订的宾馆长住房合同的联系函》,拟证明某某公司曾答应尚学培训学校提供宾馆营业执照,并直接接受尚学培训学校的租金,以抵付悦宁宾馆应付租金,但由于某某公司未能提供执照而解约;

16、长沙市X区人民法院(2009)芙民初字第X号民事裁定书,拟证明李某乙因某某公司不能提供宾馆营业执照而被尚学培训学校起诉;

17、华明公司向某某公司签发的《解除房屋租赁合同的通知》;

18、某某公司向李某乙签发的《解约函》;

以上证据17、18拟证明某某公司是在收到华明公司解约函后的次日解除与李某乙的租赁合同的,说明解除合同的根本原因是被华明公司解约,而非诉状中所称因李某乙停交部分租金及李某乙在签收解约函时对某某公司的解约行为当即提出了异议;

19、《关于个体工商户办照年检、缴费的通知》、《停业通知》、《催办营业执照通知书》,拟证明李某乙因某某公司不能协某与华明公司的关系造成无法办理工商营业执照,不但无法正常营业,而且还面临随时被处罚、停业的风险;

20、租金收条,拟证明李某乙曾于2008年9月3日与某某公司就租金问题进行过协某,李某乙当日即交付了租金;

21、宾馆特种行业办理各项执照的相关程序,拟证明李某乙一直在申请办理营业执照;

22、工作联系函及函告,拟证明某某公司通知李某乙将对其采取停电、停水措施;

23、限期办理营业执照通知书,拟证明工商局向李某乙下达了限期办证的通知;

24、报告,拟证明李某乙多次向有关部门反映情况;

25、收条;

26、评估费用发票;

以上证据25、26拟证明申请审计评估共缴纳了92000元费用;

27、三份评估报告,拟证明李某乙的损失;

对李某乙提交的证据,某某公司发表如下质证意见:对证据1的真某无异议,关联性有异议,某某公司只有协某的义务,办理营业执照是李某乙的义务;对证据2的真某无异议,合法性和关联性有异议,某某公司是在李某乙承诺不对房屋影响的情况下,才将报告转给华明公司,但李某乙此后并未递交相关部门认定对房屋无影响的书面材料;对证据3的真某无异议,关联性有异议,在某某公司起诉时李某乙并未交纳该费用;对证据4的真某无异议,证明的内容有异议,合同约定的时间是半年付款一次,而不是按月交纳租金;对证据5的真某无异议,关联性有异议,不能证明李某乙履行了全部义务,不存在违某行为;对证据6的真某、合法性及关联性均有异议,是李某乙单方面作出的说明,没有某某公司的签字认可;对证据7的真某和关联性有异议,没有公章和权威部门的说明,只是一个表格;对证据8的真某有异议,没有原件;对证据9的真某、合法性和关联性均有异议,系李某乙单方面所作的说明;对证据10的真某无异议,关联性和证明的内容有异议,判决书不能证明不安抗辩权的成立,一审判决书并未生效;对证据11的真某、合法性和关联性均有异议,系李某乙单方面制作,某某公司在李某乙办理营业执照时尽了协某义务;对证据12的真某、合法性和关联性均有异议,系李某乙单方面制作,某某公司未同意暂停交纳租金;对证据13,某某公司认为只能证明收到了邮件,对内容未核实和答复;对证据14的真某和关联性有异议,认为李某乙与尚学培训学校之间的合同与某某公司无关;对证据15的真某、合法性和关联性均有异议,认为李某乙与尚学培训学校之间的合同与某某公司无关,某某公司没有书面的签章确认;对证据16的关联性有异议,认为与某某公司无关,没有证明任何损失;对证据17的真某、合法性和关联性均有异议,认为属于另外的法律关系;对证据18,认为系某某公司意向解除,并督促李某乙履行合同义务;对证据19的关联性有异议,认为应由李某乙自行办理营业执照,不能作为拒交房租的理由;对证据20的证明内容有异议,不能证明某某公司和李某乙就租金进行了协某,达成了一致意见;对证据21的关联性有异议,房租应该在2008年3月30日之前交纳,不是在4月10日以后交纳,不能作为不交房租的理由;对证据22的真某、合法性和关联性有异议,系李某乙作出的说明,某某公司没有核实。李某乙一直占有使用租赁场地进行营业,而某某公司一直在督促其履行合同义务;对证据23的证明内容有异议,办理营业执照系李某乙应尽的义务,且李某乙一直在实际营业中;对证据24,认为系李某乙单方面的说法,没有其他证据佐证,某某公司不予认可;对证据25,认为内容与本案无关;对证据26的关联性有异议,认为系李某乙自行进行的评估;对证据27不予认可;

经审查,李某乙提交的上述证据符合证据的合法性、真某、与本案有关联性,可以作为认定本案的事实依据,本院予以采纳。

根据双方当事人的举证、质证和陈述及本院认证情况,本院确认如下事实:

2006年6月30日,某某公司与华明置业签订了《房屋租赁合同》,约定华明置业将其所有的位于长沙市X路X号湘浙汇商厦的第一层至第六层房屋出租给某某公司用于商业经营,华明置业提供给某某公司的合同附件载明该出租房屋的性质为商场,楼面荷载标准值为3.5KN3,租期为10年,某某公司有权转租。

2007年8月1日,某某公司(甲方)与李某乙(乙方)签订了《场地租赁合同》,合同约定:第一条租赁场地条款中约定:乙方承租的经营场地为长沙市X路X号湘浙汇大厦七层西侧区域,建筑面积为1650平方米。第二条租赁期限条款中约定:租赁期限自2007年8月1日起至2016年9月30日止,共计玖年贰个月。第三条租金、物业管理费等相关费用及交付方式条款中约定:3.1场地租金为53.46万元/年;租金采取“先付后租”的方式按半年度支付。在合同签订的3个工作日内,乙方向甲方支付首期租金26.37万元。以后每个租赁半年度,乙方提前一个月向甲方缴纳下个半年度租金;3.2物业管理费:乙方租赁场地的物业管理费按每月每平方米2元计算,每月物业管理费合计为3300元。物业管理费不递增。物业管理费按半年度提前一月与租金一并交付等;第五条经营主体和经营调整条款中约定:乙方应在开业以前,以本合同租赁场地为注册地,以自身名义注册经营主体。第六条租赁用途及使用条款中约定:乙方所租场地仅限经营目的为宾馆。第八条装某及改造条款中约定:乙方在对出租房屋装某和改造前须将方案及装某设计图报甲方,取得甲方的书面同意。第十条甲方权利和义务条款中约定:10.1甲方保证租赁场地来源的合法性,并具有出租权。10.3租赁期内,甲方应协某乙方处理因本租赁场地所产生的各种关系(包括相邻关系和与政府部门的关系等)。10.4甲方应配合乙方向其提供所租赁场地的完整设计平面图等资料。

合同签订后,某某公司将租赁场地交付给李某乙,李某乙向某某公司交纳了首期租金、保证金及物业管理费,并获得某某公司对其装某、改造方案进行书面批示后,即对租赁房屋进行改造和装某。在装某过程中,房屋产权人华明置业多次以某某公司将房屋转租给李某乙开设宾馆,改变了房屋用途为由,不认可某某公司对李某乙的转租关系,要求李某乙停止装某施工,李某乙应主管部门的要求,中途停止了施工。后经协某,在某某公司向华明置业承诺愿意承担李某乙装某所产生的后果后,恢复装某。李某乙在对该房屋的装某过程中,在该房屋内加砌隔墙、铺设地面、安装某施设备、将第六楼由大开间的商场改造成小开间酒店式用房,经鉴定,李某乙的改造装某除致使楼面荷载超出原设计的允许楼面荷重,对楼板结构安全构成威胁外,不存在因改造装某造成房屋其他结构及安全的威胁和影响。

装某结束后,李某乙按合同约定及政府各主管部门对开设宾馆办理营业执照的要求,办理了申领宾馆营业执照前应办理的企业名称核名、经营者无刑事犯罪记录证明、安全生产、卫生许可证、消防报建、验收合格证、税务登记证(临时)等应办证照。2008年3月,李某乙在向主管部门申办《特种行业、娱乐场所许可证》过程中,房屋安全主管部门要求李某乙提交房屋产权人的法人资格证、法定代表人身份证、房屋产权证等相关资料,并要求其提交由房屋产权人签署意见并盖章的《芙蓉区房产局特种行业、娱乐场所房屋租用安全审批申请表》(下简称《申请表》)。李某乙及时将相关办证要求告诉了某某公司,并于2008年4月10日将《申请表》交给了某某公司。某某公司及时将李某乙的要求转达给了华明置业,但华明置业以某某公司将房屋转租给李某乙开设宾馆使用,改变了房屋的用途,装某改造超过了楼板的荷载量,致房屋安全受到影响为由,拒绝在《申请表》上签字和拒绝提供相关办证资料。开设宾馆需要办理《特种行业经营许可证》。在办理《特种行业经营许可证》时,必须提交由房产管理部门审批的《特种行业、娱乐场所房屋使用安全检测表》(下简称《检测表》),房产局在审批《检测表》时,需由经营场所的房屋产权人提交法人资格证、法人代表身份证、房屋产权证及由产权人签署意见并盖章的《芙蓉区特种行业、娱乐场所房屋使用安全审批申请表》。李某乙由于未能获得房屋产权人华明置业的上述证件资料而造成未能取得宾馆《营业执照》。2008年4月7日,华明置业向长沙市中级人民法院提起诉讼,要求解除其与某某公司的房屋租赁合同,收回租赁房屋。此后,李某乙多次要求某某公司处理好协某办证事宜,并向某某公司发函表示:在营业执照办妥前,先暂时停交房屋租金,待营业执照办妥后再交纳。李某乙于2008年5月1日开始停止向某某公司交付房屋租金。此后,某某公司曾于2008年6月、7月三次向李某乙发函催缴2008年5月1日至2008年10月31日的租金267300元。

2008年7月,长沙市X区尚学培训学校需长期租用李某乙的宾馆8间客房,因李某乙不能提供营业执照,经李某乙向某某公司负责人反映,某某公司愿意替李某乙提供营业执照,并同意由该培训学校直接将租金交给某某公司财务,用以冲抵李某乙应向某某公司所交的租金,但某某公司最终没有在三方的协某中签字盖章,李某乙也因此被该培训学校起诉索赔。此后,李某乙分别于2008年9月10日、10月10日两次向某某公司按月交纳了房屋租金。2008年11月6日,某某公司收到了华明置业发送的解除房屋租赁合同《解约函》。2008年11月7日,某某公司向李某乙送达了解除双方场地租赁合同的《解约函》。在李某乙开设宾馆期间,虽未依法取得营业执照,但其宾馆一直处于营业状态。

另查明:2007年8月至2009年11月,李某乙已付租金和保证金共计400950元(交付情况分别为2007年8月3日保证金44550元、2007年9月28日租金267300元、2008年9月10日租金44550元、2008年10月10日租金44550元)、物业管理费92400元(交费时间为2007年8月1日—2009年11月30日)。李某乙除停交了2008年5月至8月的租金178200元外,至某某公司起诉,未拖欠物业管理费、电费等费用。

在庭审过程中,经李某乙申请,法院委托相关机构进行了评估、鉴定:评估事务所对李某乙开设宾馆的前期投入及预期利润进行评估,结论为:李某乙开设宾馆的前期投资为(略).86元(对房屋改造和装某工程造价为(略).86元,宾馆内的设施设备为(略)元),预期利润为(略).53元。某某公司对上述评估结论虽提出了异议和重新评估的口头申请,但没有在法庭规定的期限内提交书面申请和缴纳相关费用。李某乙申请评估,共花费评估费用92000元,其中评估机构出具发票的金额为52000元(湖南华信求是地产矿业与资产评估有限公司对李某乙开设宾馆添置的设施设备进行评估收费12000元、湖南永信工程项目管理有限公司对李某乙改造房屋及装某工程造价进行鉴定收费40000元),另外40000元预期利润损失评估费用由湖南中康新资产评估有限公司法定代表人朱康出具收条一张,湖南中康新资产评估有限公司出具函告证明。

本院认为:本案双方当事人诉争的焦点问题为:一、李某乙停交2008年5—8月的房屋租金行为是否构成违某;二、某某公司单方面解除《场地租赁合同》是否应承担赔偿责任,如某某公司承担赔偿责任,损失的范围如何认定。

本案中,某某公司与李某乙于2007年8月1日签订的《场地租赁合同》系双方当事人的真某意思表示,合同的内容没有违某现行法律和行政法规的禁止性规定,故该《场地租赁合同》应认定合法有效。合同约定的内容对双方当事人均有约束力。

一、关于李某乙停交2008年5—8月的房屋租金行为是否构成违某。

《中华人民共和国合同法》第六十八条规定:“应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:……;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。……”。即根据此条款规定,先履行义务人在有确切证据证明对方当事人存在履行能力明显降低,有丧失或者可能丧失履行债务能力,存在不能为对待给付的现实危险的情形时,可以依法行使不安抗辩权,中止履行债务,且中止履行债务的行为不构成违某,无需承担违某责任。本院认为,虽然某某公司曾发函催缴租金,但根据案件事实,李某乙有充分理由暂时停交2008年5—8月的房屋租金。李某乙是在房屋产权人华明置业明确否定房屋转租关系,某某公司无法获得房屋产权人对转租关系的认可,导致李某乙开设宾馆的合同目的无法实现;且某某公司已遭房屋产权人起诉,要求解除第一层次的租赁关系,某某公司将面临承租权和转租权的丧失,有丧失履行能力的现实危险,在李某乙多次与某某公司协某无果的情况下暂时停交租金,其停交租金的行为具备不安抗辩权的法定条件,并及时履行了通知义务,李某乙依法行使不安抗辩权的停交租金的行为应依法受到法律的保护,不属于违某,不应承担违某责任。某某公司解除《场地租赁合同》于法无据。但由于解除租赁合同的《解约函》已于2008年11月7日送达给李某乙,李某乙虽提出了异议,但在收到《解约函》后的3个月内未向法院起诉,根据《合同法》的规定,合同自解除合同通知送达之日起发生法律效力,故双方的《场地租赁合同》自2008年11月7日已解除。由于合同解除后,双方一直未能妥善处理善后事宜,李某乙未腾空租赁场地,应当支付场地占用费,本院认为以合同约定的租金为标准为宜。故2008年5月至8月李某乙应支付的租金为17820元,2008年11月1日至2011年10月31日共36个月的场地占用费共计(略)元。关于某某公司要求李某乙支付违某350万元的诉讼请求,由于李某乙未交纳2008年5月至8月的租金有正当理由,不构成违某,故某某公司的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据,本院不予支持。

二、某某公司单方面解除《场地租赁合同》是否应承担赔偿责任,如某某公司承担赔偿责任,损失的范围如何认定。

本院认为:李某乙在签订合同时不存在过错、履行合同时无违某行为存在、在对租赁房屋进行改造装某时,其改造装某方案均经过了某某公司的签字许可,而且改造装某部分,除增加楼面荷重给房屋造成影响外,无其他违某改造和装某,而增加楼面荷重,是开设宾馆必然会发生的。李某乙对房屋原设计仅能用于商场并有楼面荷重限制的情况不知情。某某公司将原本仅能用于开设商场的房屋转租给李某乙用于开设宾馆,华明置业不认可转租关系,拒绝为李某乙办理营业执照提供相关资料,且以此为由向法院起诉要求解除华明置业与某某公司的合同关系,在某某公司面临承租权和转租权丧失的情形下,李某乙有正当理由停交了2008年5—8月的租金,该行为不属于违某。某某公司在李某乙无违某行为存在的情况下单方面解除《场地租赁合同》,于法无据,根据《合同法》第九十七条规定“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”,李某乙

有权要求某某公司进行赔偿,某某公司应依法赔偿李某乙的相关损失。

关于损失范围的确定:根据合同法规定,因提前解除合同应赔偿的范围包括直接损失(现实财产的减少部分,即前期改造、装某、设备设施添置所花费的所有前期投入)和间接损失(应当获得而未获得或应当增加而未增加的预期收益)。本院认为,1、由于某某公司的过错,造成李某乙无法获得宾馆营业执照,无法实现合同目的,且在没有法定和约定条件的情况下解除了双方的《场地租赁合同》,致使合同无法继续履行,造成李某乙因开设宾馆的前期投入的损失,应对李某乙承担赔偿责任。经本院委托鉴定,李某乙对房屋改造和装某工程造价为(略).86元,对该项损失本院予以支持,且对该项损失进行鉴定所花费的鉴定费用40000元,应由某某公司负担;经评估李某乙开设宾馆时添置的设施设备在2007年投资时的资产价值为(略)元,因该部分系可以搬动的物品,考虑到设施设备的有效利用,评估的设施设备由李某乙腾退房屋时搬出,自行处理为宜。上述两项鉴定费用共计52000元,由某某公司负担;2、双方签订的合同期限为9年零2个月,如合同得以正常履行,经专业机构评估,李某乙所开设的宾馆在剔除所有成本和物价上涨等因素外,可获得预期利润为(略).53元。但本院认为李某乙开设的宾馆虽未取得营业执照,但一直处于营业状态,李某乙要求某某公司赔偿预期利润损失的依据是建立在宾馆盈利无亏损的基础之上,而经营必然存在一定的风险,盈利和亏损处于不确定的状态,某某公司如赔偿预期利润损失不符合公平原则,故李某乙要求某某公司赔偿预期营业损失的反诉请求,本院不予支持;3、李某乙要求某某公司返还其已经缴纳的房屋租金、押金及物业管理费共计493350元,因李某乙一直在实际占有使用租赁房屋,故对要求返还其应该交纳的租金和物业管理费的反诉请求不予支持,但李某乙交纳的44550元保证金,根据合同约定,某某公司应该返还;4、李某乙要求某某公司赔偿李某乙因聘请宾馆日常看护、维护人员所支出的工资30万元的反诉请求,因李某乙虽然未取得营业执照,但其宾馆一直处于营业状态,营业必然要聘请工作人员,工作人员的工资应该由李某乙自行负担,本院不予支持。

据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条的规定,判决如下:

一、李某乙于本判决生效之日起三日内支付湖南某某电器有限公司2008年5月至8月应付租金17820元,2008年11月1日至2011年10月31日期间的场地占用费(略)元,两项共计(略)元;

二、湖南某某电器有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿李某乙对房屋进行改造和装某的费用(略).86元,支付李某乙鉴定费用52000元;

三、湖南某某电器有限公司于本判决生效之日起三日内返还李某乙保证金44550元;

上述一至三项相抵后,湖南某某电器有限公司于本判决生效之日起三日内一次性支付李某乙776385.86元。

四、李某乙于本判决生效之日起三十日内将长沙市X路X号湘浙汇大厦七层西侧区域的房屋腾空后,交付给湖南某某电器有限公司;

五、2011年11月1日起至房屋实际交付之日止的场地占用费按照每月44550元的标准在房屋交付后三日内由李某乙支付给湖南某某电器有限公司;

六、经湘求是资评报字(2010)第X号悦宁宾馆租赁合同纠纷涉及设施设备评估报告书确定的承租房屋内的设施设备由李某乙在腾空房屋时搬出,李某乙享有处分权;

七、驳回湖南某某电器有限公司的其他诉讼请求;

八、驳回李某乙的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费51170元,财产保全费3647元,由湖南某某电器有限公司负担37276元,李某乙负担17541元;反诉受理费34927元,由李某乙负担24100元,湖南某某电器有限公司负担10827元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。逾期不上诉,本判决即发生法律效力。

审判长向湘菱

人民陪审员曹群辉

人民陪审员蔡厚成

二0一一年十月八日

书记员陈思敏

适用的法律:

《中华人民共和国合同法》第八条:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同,受法律保护。

第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协某、保密等义务。

第九十七条:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违某责任。



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