海南省海口市中级人民法院
民事判决书
(2000)海中法民初字第X号
原告海南赛格实业股份有限公司，住所地海口市滨海大道华信大厦十六楼。
法定代表人李某某，该公司董事长。
委托代理人汪轶群，海南千帆律师事务所律师。
被告海南新中佳物业发展有限公司，住所地海口市X路珠江广场帝豪大厦七楼。
法定代表人蔡某某，该公司董事长。
被告海南国科兆信防伪科技有限公司，住所地海口市X路珠江广场帝都大厦八楼。
法定代表人刘某某，该公司董事长。
委托代理人彭文胜，海南永达盛律师事务所律师。
被告海南荣诚集团有限公司，住所地海口市X路珠江广场帝豪大厦七楼。
法定代表人蔡某某，该公司总经理。
被告海南宏坚贸易有限公司，住所地海口市X路珠江广场帝豪大厦七楼。
法定代表人蔡某某，该公司总经理。
被告海南信宏贸易有限公司，住所地海口市X路珠江广场帝豪大厦七楼。
法定代表人蔡某某，该公司总经理。
原告海南赛格实业股份有限公司(以下简称海南赛格)与被告海南新中佳物业发展有限公司(以下简称新中佳物业)、海南国科兆信防伪科技有限公司(以下简称国科兆信)、海南荣诚集团有限公司(以下简称荣诚公司)、海南宏坚贸易有限公司(以下简称宏坚公司)及海南信宏贸易有限公司(以下简称信宏公司)土地转让和担保合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告海南赛格的委托代理人汪轶群及被告国科兆信的委托代理人彭文胜到庭参加了诉讼。被告新中佳物业、荣诚公司、宏坚公司及信宏公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告在与被告新中佳物业签订由被告新中佳物业借用归原告所有的座落于长秀开发区的E—16区块土地(土地证号为（略）)的土地使用权证用于抵押贷款的协议后，被告新中佳物业未能按期归还，又与被告新中佳物业签订协议，约定将其借给被告新中佳物业的土地使用权证项下的土地及地上附着物折价共计人民币4005．2万元转让给被告。冲抵被告新中佳物业此前已向原告支付的双方约定开发其他土地的土地转让款及土地开发保证金共计800万元后，其余款项由被告新中佳物业分四次支付完毕。该土地转让协议签订的当天，原告与被告新中佳物业及荣诚公司、宏坚公司和信宏公司签订了一份担保合同，约定由被告荣诚公司、宏坚公司和信宏公司对此项土地转让款承担担保责任。之后，原告与被告新中佳物业及国科兆信签订了一份抵债协议，约定由国科兆信将其名下的三块土地共55．48亩折价1387万元抵偿被告新中佳物业所欠原告的部分土地转让款。但时至今日，被告新中佳物业仅向原告支付了35万元土地转让款，国科兆信也未抵偿债务的土地权证过户给原告。为此原告于二000年九月八日向本院提出诉讼请求如下：一、判令被告新中佳物业支付原告土地转让款3170．2万元，支付违约金（略）元；二、判令国科兆信把其用于抵偿被告新中佳物业所欠原告之债务的土地使用权证过户给原告；三、判令被告荣诚公司、宏坚公司、信宏公司就被告新中佳物业所欠原告之上述债务负连带偿还责任；四、判令被告承担本案的诉讼费。在案件审理期间，原告将第二项诉讼请求变更为：判令被告国科兆信限期履行土地过户义务，若限期不能履行则判令被告国科兆信向原告支付1387万元及利息。
被告国科兆信答辩称：一、没有将抵偿债务的土地使用权证过户给原告的责任不在国科兆信；二、根据协议及合同法第65条的规定，即使我方没有履行协议书中约定的义务，也应由被告新中佳物业承担责任；三、我方的责任只限定在特定物的范围内，而不涉及其他财产。不能因为特定物灭失或不能过户而由我方承担其他责任。四、我方没有履行协议书约定的义务并没有给原告造成损失。
被告新中佳物业、荣诚集团、宏坚公司及信宏公司没有答辩。
经审理查明：1996年10月10日，原告与被告新中佳物业订立《协议书》和《关于合作开发长秀开发区土地的协议书》，约定原告将其拥有的长秀开发区A－04区块土地使用权转让给被告新中佳物业，同时双方合作开发甲方拥有产权的长秀开发区A—05区块土地。原告收到被告新中佳物业支付的700万元土地转让款和100万元的合作开发保证金，共计800万元。后因各种原因，两份协议均未履行完毕。
1997年4月10日，原告将其拥有产权的长秀开发区E—16区块土地之土地使用权证(土地证号为海口国用字（略）号)借用给被告新中佳物业。双方并于1997年4月11日签订了借用土地证的协议书，约定借用期限为二个月。1997年6月9日和1997年10月10日，双方又签订两项协议，约定了被告新中佳物业续借原告E—16区块土地之土地使用权证事宜，借证期限至1998年5月25日止。
土地证借用期限过后，被告新中佳物业不能归还原告土地证。1998年10月22日，原告与被告新中佳物业又签订了《长秀开发区土地补充协议》，约定：一、原告将面积为93．88亩(使用面积59．69亩)长秀开发区E—16区土地(即被告新中佳物业所借土地使用权证项下之土地)以每亩40万元计3755．2万元转让给被告新中佳物业，地上附着物属于原告权益部分折价250万元。合同约定的土地及土地附着物转让总额为4005．2万元。二、被告新中佳物业依据1996年10月10日双方签订的《协议书》及《关于合作开发长秀开发区土地的协议书》已付给原告的A—04区块土地购地款和A—05区土地合作开发保证金共计800万元作为本土地转让款的首期付款，同时被告新中佳物业放弃A—04区土地的所有权和A—05区块土地的合作开发权。其余款项由新中佳物业分四次付清：1999年3月30日之前，被告新中佳物业须将全部土地转让款3205．2万元支付给原告。三、若被告新中佳物业未按期将此款支付到原告名下，则视为违约，自被告新中佳物业违约之日起，每延期支付一天，被告新中佳物业应支付该笔款额的万分之三作为违约罚金。四、被告新中佳物业按期付款完毕后，原告负责按被告新中佳物业的要求将土地过户到被告新中佳物业指定单位名下。
同日，海南赛格与新中佳物业、荣诚公司、宏坚公司及信宏公司签订了《担保合同》，约定：作为被告新中佳物业借用土地证的直接受益人的荣诚公司、宏坚公司及信宏公司以各自的全部资产作担保，在被告新中佳物业不能履行与原告订立的《长秀开发区土地补充协议》所约定的义务，不能支付土地转让款，三担保人必须各自独立地无条件代被告新中佳物业支付土地转让款，并无条件赔偿由于被告新中佳物业违约给原告造成的所有经济损失。担保的期限自原告与被告新中佳物业订立《长秀开发区补充协议》至双方执行完该协议止。
2000年2月22日，原告、被告新中佳物业与国科兆信签订了《以海口市港澳工业开发区土地抵付部分长秀E—16区土地转让款的协议书》，三方约定的主要条款有：一、国科兆信自愿以其位于海口市港澳工业开发区内的三块土地(土地证号分别为（略）、（略）、（略）号)共计面积55．48亩，按平均每亩25万元的价格，计人民币1387万元抵付被告新中佳物业所欠原告之部分土地转让款；二、国科兆信保证用于抵付的所有土地产权清楚，来源合法，不受原告方以外的第三人追索，并承担由于产权不能安全过户到原告名下或产权不清给原告方造成的全部损失；三、本协议签字盖章后，抵付之全部土地产权即归原告所有，未经原告同意，被告新中佳物业及国科兆信不得将已抵付的土地转让、抵押等损害原告利益；四、被告新中佳物业及国科兆信保证在2000年5月1日前开始办理产权过户至原告名下的工作，并保证在2000年7月1日前完成产权证过户和移交给原告的工作。
另查明，至1999年3月30日止，被告新中佳物业仅支付35万元土地转让款给原告，此后一直没有支付。被告新中佳物业及国科兆信至今也未将用于抵付之土地的使用权证过户给原告。
以上事实有原告与被告签订的协议书、补充协议、担保合同以及土地抵付土地转让款协议书等证据证实，并经法庭质证、查证，足资认定。
本院认为，原告与被告新中佳物业签订的《长秀开发区土地补充协议》事实上是土地转让协议。原告转让的土地属于商业用地，该协议条款也没有违反国家法律的有关禁止性规定，应当受国家法律保护。原告请求被告新中佳物业支付其尚欠的土地转让款，应予支持。原告要求以日万分之四的标准计算违约责任，这与双方当事人约定的按日万分之三的标准计付违约罚息条款不相符，不予全部支持，应当按日万分之三计付违约金。原告与被告新中佳物业及国科兆信签订的《以海口市港澳工业开发区土地抵付部分长秀E—16区土地转让款的协议书》，是经三方协商同意并签字盖章的以国科兆信所有的土地抵偿被告新中佳物业所欠原告之部分债务的协议，其内容合法，且是三方当事人的真实意思表示，因而是有效的以特定物抵债协议。被告国科兆信及新中佳物业应当依此协议将抵偿之土地过户给原告。协议中还约定了国科兆信应当承担产权不能安全过户到原告名下或产权不清给原告造成的全部损失，因而当该抵偿之土地不能过户到原告名下时，被告国科兆信应当在该抵偿土地价值范围内承担赔偿责任。原告与被告新中佳物业及荣诚公司、宏坚公司、信宏公司签订的《担保合同》符合我国担保法的有关规定，应确认其效力。原告与被告新中佳物业及国科兆信签订以土地抵偿债务的协议时并没有通知荣诚公司、宏坚公司和信宏公司等担保人，固而担保人就土地抵偿的这部分土地转让款不应承担责任。根据《中华人民共和国经济合同法》第9条、第31条，《中华人民共和国合同法》第44条、《中华人民共和国担保法》第19条、第21条、第23条之规定，判决如下：
一、被告海南新中佳物业发展有限公司于判决生效之日起十日内支付原告土地转让款1783．2万元及违约罚息(违约罚息自1999年3月30日起至本判决限定付清之日止按每日万分之三计算)。逾期付款，则按中国人民银行规定的同期银行贷款利率双倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、被告海南荣诚集团有限公司、海南宏坚贸易有限公司及海南信宏贸易有限公司对被告海南新中佳物业发展公司所欠原告之上述债务承担连带责任。
三、被告海南新中佳物业发展公司和海南国科兆信防伪科技有限公司必须于本判决送达之日起六个月内把属于海南国科兆信防伪科技有限公司所有的位于海口市港澳工业开发区内的三块土地(第一块土地证号为海口市（略），征地面积16．74亩，土地使用证面积13．93亩；第二块土地证号为海口市（略）号，征地面积7．59亩，土地使用证面积5．62亩；第三块土地证号为海口市（略）号，征地面积31．15亩，土地使用证面积24．89亩)共计土地征地面积55．48亩，土地使用证面积44．44亩之土地使用权证过户并移交给原告海南赛格实业股份有限公司。逾期未办理过户并移交给原告，则被告海南新中佳物业发展有限公司应支付该1387万元的土地转让款及违约罚息(违约罚息自1999年3月30日起至本判决限定过户期限届满之日止按每日万分之三计算)，逾期付款则按中国人民银行规定的同期银行贷款利率双倍支付迟延履行期间的债务利息；被告海南国科兆信防伪科技有限公司在其用于抵偿土地转让款的三块土地的现值范围内对上述1387万元债务承担连带赔偿责任。
四、以上各被告履行完本判决确定的义务后，原告即应按被告海南新中佳物业发展公司的要求将长秀开发区的E—16区块土地使用权证(土地使用权证号为海口国用字（略）号)过户到被告海南新中佳物业发展公司指定的单位名下。
五、案件受理费（略）元，由被告海南新中佳物业发展公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省高级人民法院。
审判长黄胜春
审判员沈斌
审判员李某云
二○○○年十二月十三日
书记员陈萍
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