原告熊某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人唐某，某某律师事务所律师。
委托代理人王某，某某律师事务所律师。
被告邓某乙，男，X年X月X日出生，汉族，某村民委员会主任，住（略）。
委托代理人陈某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人詹某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被告长沙县X村民委员会，住所地：（略）某。
法定代表人邓某乙，主任。
委托代理人陈某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人詹某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
原告熊某诉被告邓某乙、长沙县X村民委员会租赁合同纠纷一案，本院于2011年10月24日立案受理后，依法由代理审判员唐昌新适用简易程序公开开庭进行了审理。原告熊某及委托代理人唐某、王某，被告邓某乙、长沙县X村民委员会之共同委托代理人陈某、詹某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告熊某诉称，2010年6月7日，原告与“高云二期安置小区门面经营管理委员会”（不具备主体资格）签订两份《高云国某家居建材广场门面租赁合同》，分别将位于高云二期安置小区X区第六栋第一层第6-X号（858商位）与第6-X号（848商位）出租给原告，并交纳押金10000元，履约保证金24192元。被告当时承诺安置房一、二层均为建材门面，建造与市场相配套的仓储设施，将会打造一站式购物、一流的超大型高云国某家居建材广场。后原告按照被告的统一要求，对两个商位进行了装修，共花去273911元费用，被告不仅没有兑现承诺，就连承租给原告的高云二期安置小区门面也未经依法批准，未取得建设工程规划许可证等合法证件，高云国某家具建材广场没有办起来，原告更是生意惨淡，无法正常经营。原告认为，由于承租的高云二期安置小区门面未经依法批准，未取得建设工程规划许可证等合法证件，且出租方“高云二期安置小区门面经营管理委员会”也不具备签订合同的主体资格，双方签订的《高云国某家居建材广场门面租赁合同》实属无效合同。为维护自身合法权益，现诉至法院，请求：1、判令确认原告与“高云二期小区门面经营管理委员会”于2010年6月7日签订的两份《高云国某家具建材广场门面租赁合同》无效；2、判令被告立即返还原告押金、履约保证金共计34192元及利息2266元（按照银行同期贷款利率，自2010年6月7日起计算至起诉之日）及后续利息；3、判令被告赔偿原告造成的其他损失273911元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告邓某乙辩称，1、我与原告无门面租赁合同关系，请求依法驳回对我个人的起诉；2、我以高云二期安置小区门面经营管理委员会的名义与原告熊某存在门面租赁合同关系。高云二期安置小区门面经营管理委员会系由高云村X组织法》的规定选举产生，其主体资格符合《村X组织法》的规定。该委员会经门面业主授权，与原告签订《门面租赁合同》不违反法律的禁止性规定，其合同依法有效。原告主张《门面租赁合同》无效，无事实依据和法律依据。依据双方签订的《门面租赁合同》，原告已经拖欠门面租金48384元，并已逾期超过半年。3、被告与原告无合同意义上的所谓“承诺”。即使有合同意义上的承诺未履行，也属于承诺方违约的范畴，与合同无效无关。4、高云安置小区X村委会投资兴建，已经政府主管部门批准。综上，原告主张租赁合同无效没有事实依据和法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。
被告长沙县X村民委员会辩称，1、本案的《门面租赁合同》系原告与高云二期安置小区门面经营管理委员会所签订，高云村委会担保门面经营管理委员会履行合同。2、高云二期安置小区门面经营管理委员会系由高云村X组织法》的规定，组织召集门面业主选举产生，是村民委员会依法设立的管理村民事务的委员会，其主体资格符合《村X组织法》的规定。该委员会经门面业主授权，与原告签订《门面租赁合同》不违反法律的禁止性规定，其合同依法有效。原告主张《门面租赁合同》无效，无事实依据和法律依据。3、高云安置小区X村委会投资兴建，已经政府主管部门批准。综上，原告主张租赁合同无效没有事实依据和法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年6月7日，原告熊某与高云二期安置小区门面经营管理委员会（以下简称“管理委员会”）签订两份《高云国某家居建材广场门面租赁合同》，被告邓某乙在甲方负责人处签字，原告作为乙方签字，高云村村委会在担保方处盖章，邓某乙同时作为村委会主任签字。原告租赁高云二期安置小区X区第六栋第一层第6-X号（858商位）与第6-X号（848商位），用于经营瓷砖，原告向高云二期安置小区门面经营管理委员会缴纳押金10000元，履约保证金24192元。合同约定租赁期限五年，2010年10月1日至2015年9月30日，两个门面面积共160平方米，一个门面租金单价每月2016元，市场开业日起6个月为免租期，并对门面的装修装饰和改造及门面转租、双方的权利、义务等事项进行约定。在原、被告签订的租赁合同中对门面的性质及管理进行了专门说明，“高云村X区门面是高云村村民的安置门面。门面业主同意将门面委托给小区门面经营管理委员会统一招租和经营管理。门面经营管理委员会决定将小区门面整合经营，打造高云国某家居建材广场。乙方因经营需要，需租用高云村X区门面。”高云村X区物业管理委员会与熊某签订两份《高云二期安置小区物业管理服务合同》，原告熊某于2010年8月26日缴纳2676元物业管理费。原告熊某对租赁的两间门面进行了装修，投入了装修资金。高云国某家居建材广场筹备机构在招商过程中，散发了对外的招商手册、宣某、广告等，市场建成后配套设施不是很完善，市场生意一般，管理委员会在逐步改善配套设施、做广告宣某等。在审理阶段，原告申请调查取证，本院去（略）某二期安置小区没有办理建设工程规划许可证。因缴纳租金问题，在履行合同过程中，2011年7月11日管理委员会向法院申请支付令，要求承租户缴纳租金，承租人提出支付令异议，管理委员会于2011年8月向未缴纳租金的承租户发出《限期缴纳门面租金的最后通知》。原告熊某遂诉至本院，并提出前述诉讼请求。
另查明，原告租赁的门面位于暮云镇X区，用于安置高云村X村村X村委会向长沙县发展和改革局申请建设安置小区，长沙县发展和改革局于2006年5月18日作出批复“同意建设高云拆迁安置小区X组织形式和招标方式报县招投标办核准，并按有关规定办理相关手续。”2009年12月31日长沙县X村委会颁发了集体土地使用证，土地使用权人是暮云镇X村民委员会，土地用途是农村X镇某。2010年5月10日，高云村X区门面业主（享受安置房分配的被拆迁村X村委会成员召开业主大会，通过了《高云二期安置小区门面经营管理委员会章程》，选举产生了高云二期安置小区门面经营管理委员会和监委，2010年5月17日，高云二期安置小区门面业主和高云二期安置小区门面经营管理委员会签订书面的《高云二期安置小区门面统一招商和经营管理委托协议》，门面业主将自己的门面委托给管理委员会统一招商和经营管理，第三条委托权限约定“以管理委员会的名义自主招商或委托他人招租，确定门面出租期限和租金标准，与门面承租人签订租赁合同和收取租金，对门面进行经营管理。”，委托协议中每一个门面业主（分到安置房的村民）均签字确认（部分签名是户主的家属）。2010年11月12日，被告高云村X村二期安置房户型、位置进行抽签分配，每一户拆迁户均签字确认，原告熊某租赁的门面和抽签表上分房的户主分得的房号一致。
上述事实，有原、被告陈述、庭审笔录、《高云国某家居建材广场门面租赁合同》两份、湖南省农村公益事业筹资专用收款收据两份、支付令申请书、《限期缴纳门面租金的最后通知》、《高云二期安置小区物业管理服务合同》、收取物业管理费的收据、招商手册、宣某、原告装修购买材料的票据、本院的调查笔录、证人孙某、朱某证言、长沙县发展和改革局的文件、集体土地使用证复印件、高云村X区门面业主及门面经营管理委员会、监委会的会议纪要、高云二期安置小区门面经营管理委员会章程、高云二期安置小区门面统一招商和经营管理委托协议、高云村二期安置房户型抽签定位认定表等证据予以证实，足以认定。
本院认为，关于租赁合同是否有效的问题。原告主张租赁合同无效有三个理由：一是本案出租房屋并未取得建设工程规划许可证，并引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，所以订立的租赁合同无效。本案中高云二期小区是没有取得建设工程规划许可证，但是出租的门面是村民的安置房，是政府用于安置被拆迁农民的，建在农村宅基地上，有其特殊性，不属于城镇房屋，同时该司法解释第二条“但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，高云村X区是报长沙县发展和改革局批准建设的，并经长沙县政府颁发土地使用证，并不属于违法建筑，租赁合同的标的物（房屋）是合法的，故原告的该项理由不能成立。二是本案出租的房屋不符合法律、法规规定的交房条件且未经验收合格，属于禁止投入使用，不得出租的房屋，所以租赁合同应认定无效。⑴认为出租房屋未经消防验收。对于出租房屋经消防验收是否是认定租赁合同有效的构成要件，最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》认为：“……②涉及房屋不属于法律规定必须经公安消防机构验收的，不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效，除非房屋租赁合同双方当事人将租赁合同标的物经消防验收合格约定为合同生效要件；……”必须经消防验收的对象是“按照国某工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程”，本案中争议的门面建在农村宅基地上，属于农民住房，不属于“必须经公安消防机构进行消防验收”的范围，故本案中的消防工程验收不是租赁合同成立的必要条件。⑵认为出租房屋未经建筑工程竣工验收。庭审中，被告陈述已经办理建筑工程竣工验收，因原告主张合同无效，如果认为没有经过建筑工程竣工验收，应该负有举证责任，原告并没有提供该项证据，故该项理由不能成立。三是租赁合同的出租方高云二期安置小区门面经营管理委员会不具备合同主体的资格，不能成为合同的一方主体。门面（房屋）的所有权人是被拆迁的村X村委会按照国某拆迁征收政策分配给他们的，如果未经授权，高云二期安置小区门面经营管理委员会是不能与承租人签订租赁合同的。本案中，门面业主召开了业主大会，通过了管理委员会章程，选举产生了管理委员会，并且门面业主和经营管理委员会签订了书面的《高云二期安置小区门面统一招商和经营管理委托协议》，授权管理委员出租自己的房屋（门面），有各业主的签名，管理委员会因为有业主的委托，有权代表业主与承租户签订租赁合同，以上行为不违反我国《物权法》和《民法通则》的相关规定，故原告的该项理由不能成立。
关于原告主张由被告立即返还原告押金、履约保证金共计34192元及利息2266元及后续利息的诉讼请求，因本院认为租赁合同无效不成立，合同有效，应继续履行，故押金和履约保证金应按照合同约定处理，该项请求不予支持。关于原告要求被告赔偿原告造成的其他经济损失273911元的诉讼请求，该项请求前提是合同无效才能成立，本院认定合同有效，该项请求不予支持，原告对承租的门面进行了装修，投入了资金，如何处理装修部分，双方签订的租赁合同已有约定，合同到期以后或者双方协商解除合同时，再做处理。
原告和高云二期安置小区门面经营管理委员会签订的租赁合同是双方真实意思的表示，是合法有效的合同，并且合同在履行过程中，双方应该按照约定履行各自的义务，管理委员会已经将门面交付给原告使用，在原告租赁期间，没有任何一个部门（规划、国某、消防等）影响或者妨碍原告正常使用，管理委员会出租的门面也没有产权纠纷。建材市场是新投资开办的，一个成熟的市场有培育期，从开业发展到繁荣有一个过程，经营是有风险的，管理委员会也应加大资金投入，不断完善配套设施，为承租户提供优质服务，在租赁合同上面也清楚的写明出租的门面是村民的安置房，业主将门面委托给管理委员会统一招租和管理，原告对此是知情的，原告要主张合同无效，需要举证证明合同签订的过程中存在合同法第五十二条规定的几种情形之一，本案中原告主张租赁合同无效的依据不足，不符合合同无效的法定情形，该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国某同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告熊某的诉讼请求。
本案诉讼费6036元，减半收取3018元，由原告熊某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
代理审判员唐昌新
二Ｏ一二年一月十八日
书记员王妙群
附：本案适用的法律依据
《中华人民共和国某同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国某利益;
(二)恶意串通，损害国某、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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