重庆市第四中级人民法院
民事判决书
（2012）渝四中法民终字第X号
上诉人（原审被告）：黎某某，男，土家族，X年X月X日生，务农，住（略）。
委托代理人：刘明，重庆刘明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林某，男，土家族，X年X月X日生，务农，住（略）。
委托代理人：谭某某，男，汉族，X年X月X日生，住（略）-2。
委托代理人：谭某明，重庆律缘律师事务所律师。
上诉人黎某某与被上诉人林某房屋买卖合同纠纷一案，石柱土家族自治县人民法院于2011年11月10日作出（2011）石法民初字第X号民事判决，黎某某对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：1996年11月28日，原告林某与被告黎某某达成房屋买卖契约，约定黎某某将其坐落于三河乡X村的房屋三间以5000元价款卖予林某。并约定有房屋四至界线、房款当场付清、黎某某从立约之日起将房产证转交给林某办理产权证、黎某某于当年11月30日搬出等。原、被告双方均在契约上签字、捺印，另有十四名在场人和执笔人签字确认，村委会加盖了印章。合同签订后，原告一家搬进房屋居住至今，被告黎某某与其妻马德清依约搬出其原住房，辗转于石柱县城和四川省成都市两地居住至今。该争议房屋现仍登记在黎某某名下，土地房屋权属证书已遗失，并已于2009年12月22日在《重庆日报》上登载灭失声明。1992年6月16日土地登记申请审批表中记载该房建筑占地面积为145.33，权属性质为集体所有。另查明，原告林某于1997年3月2日自石柱县X乡迁入原石柱县X组。林某起诉请求判令被告协助原告将坐落在三河镇X组X号的土墙房屋办理过户登记给原告，并由被告承担本案诉讼费用。被告黎某某答辩认为，本案争议的房屋系被告黎某某与其妻马德清的共同财产，被告私自处分该房屋，买卖协议应属无效。原告林某原系沙子镇人，与被告不属同一集体经济组织，原告无权享有被告集体经济组织的房屋土地。且原告在合同效力没有得到确认的情况下直接请求将房屋办理过户登记手续，应当驳回原告的诉讼请求。
一审法院认为，原、被告于1996年11月28日签订的《买房契约》系双方真实意思表示，且有相关在场人的证言佐证，并加盖有村委会印章，该合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，是合法有效的，对双方都具有法律约束力，应当受法律的保护。原告依约履行了支付房款义务，被告亦实际交付了房屋予原告占有使用至今，被告之妻马德清从1996年搬出房屋至今十几年一直在石柱和成都居住，情理上也应当早已知道原房屋变某之事实，被告辩称其妻不知房屋出卖事实，系其擅自处分房屋的理由没有提供充足证据予以佐证，不予采信。另一方面，原告在签订契约时确系另一集体经济组织成员，但双方的协议经当时的村委会盖章认可，且契约签订后第二年原告已迁入川主村X村X组织成员资格，享有该村X组织成员的相应权利，在十几年的时间中，原告在诉争房屋实际居住已对该房屋形成了稳定的占有关系，鉴于此，在有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，也应当确认原告林某与被告黎某某签订的买房契约有效。综上，原告依约取得三河镇X组X号土墙房屋的所有权，被告应当遵循诚实信用原则，根据合同的目的和交易习惯协助原告办理房屋过户登记。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：被告黎某某在本判决生效之日起三十日内协助原告林某办理坐落于三河镇X组房屋（原权利人为黎某某，土地证证书地号X号）过户登记手续。案件受理费80.00元，减半收取40.00元，由被告黎某某负担。
黎某某对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，驳回林某的诉讼请求，并由林某承担一、二审诉讼费用。主要事实和理由：一、原判认定《买房契约》系双方真实意思表示，且有在场证人佐证和村委会加盖印章证明，该合同不违反法律规定是错误的。双方签订《买房契约》时，林某系栗新乡X村民，与黎某某不属同一集体经济组织。其购买的房屋违反了《中华人民共和国物权法》第一百五十三条的规定和《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，应当无效。二、原判认定原告依约履行了支付房款义务和黎某某之妻从1996年搬出房屋至今一直在石柱和成都居住，情理上也应当知道原房屋变某之事实与客观事实不符。林某没有依约履行支付房款义务。事实上因家人反对，当年上诉人就不再卖房子了，但鉴于被上诉人想居住此房，就让其暂住，而上诉人则向家人称是租给被上诉人的。上诉人的妻子早就不在石柱居住，对卖房之事一概不知。三、原判认定林某勇对诉争房屋实际居住形成了稳定的占有关系及有利于维护现有房屋占有关系角度考虑确认合同有效错误。法律保护的产权不完全以占有为依据，上诉人只是将房屋交其居住。现上诉人需要返回居住，原判以前述理由认定合同有效错误。四、被上诉人在诉讼请求中没有请求确认《买房契约》的效力，原判确认为有效并判决上诉人协助办理房屋过户手续是错误的。
被上诉人林某答辩称：一、上诉人主张被上诉人没有履行支付房款义务等不属实。双方签订协议时就当众支付了购房款5000元，并写入合同第3条，有时任组长刘学才及在场人证明。在上诉人起诉被上诉人请求确认房屋买卖关系无效，并返还被上诉人房价款的案件中，也证明是支付房款的，该案庭审笔录中上诉人也对被上诉人支付房款的事实无异议。二、上诉人主张因家人反对就不再卖房的事实虚假。到2009年12月17日这天上诉人也是同意过户，并一同到国土部门办理了《土地房屋权属灭失声明》。上诉人主张被上诉人只是暂住的事实不成立。三、上诉人主张其妻马德清对卖房一事不知道的事实也不成立。在场证人证明双方达成买房协议时购房款系马德清收取，马德清对售房事实是知道的。
本院在审理本案过程中，林某向本院提交了以下证据：一、中国人民保险公司《家庭房屋还本长效保险单》复印件一份，以此证明双方的房屋买卖真实有效。二、2011年3月24日以黎某某为原告提起的民事诉状一份，以此证明黎某某在该诉状中请求提出返还林某的房款。三、石柱土家族自治县人民法院2011年4月27日的《法庭审理笔录》一份，证明黎某某已认可交付房款的事实。经质证，黎某某对前述证据的客观性无异议，但认为不属二审中的新证据范围。本院审查认为，上诉人对被上诉人提交的前述证据的真实性无异议，所证实的内容与本案具有关联性，本院予以采信。
本院二审查明：2011年3月24日，黎某某曾以自己为原告向石柱土家族自治县人民法院提起确认黎某某与林某之间签订的房屋买卖合同无效并返还林某购房款的民事诉讼，在该法院于2011年4月27日开庭审理的《法庭审理笔录》第7页，黎某某对林某支付房款的事实无异议。黎某某与林某签订的《买房契约》第3条中约定：“经甲、乙双方协定，甲方出售给乙方整套房屋定价5000.00元（伍仟元）从定约一手交清无拖欠”。
本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案双方当事人争议的主要焦点为：林某与黎某某之间签订的《买房契约》的法律效力，林某是否按照合同的约定履行了所购房屋的支付义务、《买房契约》是否损害了黎某某之妻马德清的权利及黎某某应否具有协助林某办理房屋过户登记的义务。现作如下评析：
一、关于房屋买卖合同的效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村宅基地虽然实行“一户一宅”原则，但允许农村房屋买卖。并没有作出涉及农村宅基地使用权不可以转让的禁止性规定。该法第六十三条作出“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，调整的是农村宅基地以外的其他非农业用地，与《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定系并列关系，非种属关系。因此，农村房屋可以买卖，其宅基地可以按照法律的规定进行转让。按照“地随房走”的原则，农村房屋买卖在处分房屋的同时也处分了农村宅基地使用权，但宅基地属于农民集体所有，由村X村民委员会经营、管理，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，故农村房屋买卖涉及宅基地转让的，一般只能转让给同一集体经济组织。转让给本集体经济组织以外的人员的，如果在一审法庭辩论终结前购房人取得了卖房人所在集体经济组织成员资格的，则可认定合同有效。本案中，林某与黎某某虽然不属同一集体经济组织，但林某在与黎某某于1996年11月18日签订《买房契约》后，即于1997年3月2日将户口迁入该集体经济组织居住生活十余年，已经取得了讼争房屋所在地的集体经济组织成员资格，且双方签订的《买房契约》有双方当事人的签字确认和14名在场人、执笔人签字确认，并得到了石柱土家族自治县X村民委员会的同意，其房屋买卖行为没有违反国家法律规定，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故该房屋买卖合同应当有效。黎某某主张买卖合同无效和不存在房屋买卖仅暂由林某居住的事实不成立，本院不予支持。
二、关于林某是否履行了购房款的支付义务问题。根据双方当事人签订的《买房契约》第3条约定的“经甲、乙双方协定，甲方出售给乙方整套房屋定价5000.00元（伍仟元）从定约一手交清无拖欠”和黎某某在其于2011年3月24日起诉请求合同不效并退原林某购房款案件中的自认行为，林某已履行购房款的支付义务的证据充分，上诉人主张林某未履行付款义务的事实不成立，本院不予支持。
三、关于《买房契约》是否损害了黎某某之妻马德清的权利问题。一审中，林某提供了双方的《买房契约》及双方签订合同时的部分在场人刘学才、黎某均、邓某贤、刘成福的证言证明，结合二审中被上诉人提供的证据和黎某某、马德清实际搬出房屋，将该房交由林某居住的事实，可证明马德清对其夫黎某某出售房屋的行为是知情的，并收取了林某支付的5000元购房款，上诉人黎某某主张其妻马德清对卖房事实不知情，损害了马德清的权利，没有提供相应的证据证明，且与客观事实不符，其请求本院不予支持。
三、关于黎某某是否具有协助林某办理房屋过户登记义务问题。不动产物权的设立、变某、转让和消灭，经依法登记发生效力。林某与黎某某签订《买房契约》后，林某即取得基于合同的订立而形成的债权，有权依法请求合同义务人按照约定全面履行自己的义务。虽然林某与黎某某在《买房契约》中没有约定产权过户条款，但协助房屋买受人办理房屋产权过户登记是房屋出卖方的应尽义务，不因没有约定而免除。故原判确定黎某某在判决生效后三十日内协助林某办理讼争房屋过户登记手续并无不当，上诉人黎某某主张不应协助办理房屋过户登记手续的理由不成立，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人黎某某的上诉事实和理由均不成立，其相应的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人黎某某负担。
本判决为终审判决。
审判长张泽端
代理审判员陈明生
代理审判员王宏
二Ｏ一二年一月十七日
书记员陈桂华
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