湖南省宁乡县人民法院
民事判决书
（2011）宁民初字第X号
原告杨某甲
特别授权委托代理人刘军
被告唐某乙
委托代理人钟某某
被告杨某丙
被告唐某丁
原告杨某甲与被告唐某乙、杨某丙、唐某丁房屋买卖合某纠纷一案，本院于2011年7月29日立案受理后，依法组成合某庭，公开开庭进行了审理。原告杨某甲及其特别授权委托代理人刘军、被告唐某乙及其委托代理人钟某某、被告杨某丙、被告唐某丁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨某甲诉称，原告一家5人在宁乡X村X组有一集体宅基地，1998年建成一栋三层楼。2006年8月3日，原告父母离婚时协议将该房屋留归原告所有。2010年3月10日，原告之父杨某甲星以原告祖父杨某丙的名义办理房屋产权手续；2010年5月14日，原告之父杨某甲星在原告不知情的情况下经手将该房屋以低于市场价的256800元的价格出卖给被告唐某乙，原告祖父母即本案被告杨某丙、唐某丁在协议上签字。原告认为三被告的行为侵害了原告的合某权益，遂起诉请求依法确认三被告于2010年5月14日所签订的《房屋买卖协议》无效；并要求被告承担本案诉讼费。
被告唐某乙答辩称，第一，原告所诉事实不客观：一是原告所提出的房屋并非原告父母的共同财产，被告杨某丙才是房屋的产权人；二是该楼房的土地使某权人为原告祖父杨某丙，原告不是该房屋的共有权人；三是答辩人与被告杨某丙、唐某丁之间所签订的协议是基于双方真实、自愿情况下签订的，至于原告没有在协议上签名是因为房屋产权证书上没有原告的名字，且被告杨某丙、唐某丁和杨某甲星均未提出原告有份额，原告未签名只是其家庭内部问题，与答辩人无关。第二，原告起诉确认被告杨某丙、唐某丁与答辩人签订的房屋买卖协议无效的理由不成立：一是该买卖协议有效，首先，从签订该协议的主体来看是合某的，被告杨某丙是该房屋的产权登记人，答辩人是该组村民，可以成为土地使某权受让人，且答辩人已经付清房款；其次，双方系自愿签订，不存在蒙骗、胁迫行为；再次，该买卖协议内容真实，不违反法律的禁止性规定；二是答辩人系善意第三人，且履行了相关手续，属于有偿转让，支付了相应的购房价款，答辩人购买被告杨某丙的房屋行为属于善意取得，依法应得到保护。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告杨某丙辩称，卖屋时答辩人不知情，买屋的人答辩人没有见过，直到去年11月份来搞房屋装修时才看见过一次，所有的内容都是答辩人儿子杨某甲星一手操办的，答辩人只在本子纸上签了一个名字，上面有内容，是用圆珠笔写的，答辩人随便看了一下内容，但因为答辩人只读了三年半的书，好多字都不认识，答辩人儿子讲要答辩人签字，不会有什么事的，答辩人就签了。其他的都是答辩人儿子办的。房屋肯定不能卖，一个方面是卖掉了答辩人就没地方住，二是如果卖掉了，生产队就要收300000元的地盘子钱，还要没收答辩人的菜地，三是同意他卖房子的邻居只有几个是自己签的名，其他都是杨某甲星代签的，是假的。
被告唐某丁辩称，在2010年4月份卖屋时，被告唐某乙的老公雷建宇到了答辩人家问是否有房屋要卖掉，答辩人讲答辩人的屋不卖。答辩人的屋不能卖，卖掉的话答辩人没地方住。
在举证期限内，原告杨某甲为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、房屋产权证2张，拟证明房屋确实存在，产权证是2010年4月12日在宁乡县房屋产权局办理，是杨某丙以户为单位办理的，不是个人所有形式办理的，并且特别注明房屋为自建，土地为集体所有的事实；
2、常住人口登记卡1张，拟证明被告唐某乙于2010年6月21日由白马桥派出所白马桥乡X镇X村X组，并证明唐某乙在2010年5月14日签订房屋买卖协议时不是泉福村X组的集体经济成员，违反了土地管理办法，农村集体土地只能在本集体经济成员中流转的规定，签订合某时，唐某乙不具备在大水田组受让土地的资质；
3、房屋买卖协议1份，拟证明房屋买卖协议对于宁乡X村民委员会、宁乡X村X村X组来讲均是无效合某及对原告杨某甲构成侵权的事实。原告杨某甲今年21岁，具有完全民事行为能力，没有在房屋买卖协议上签字，该协议明显侵害了作为共有人的杨某甲的合某权益；
4、照片2张，拟证明房屋原装修已被唐某乙毁损的事实；
5、村民建房用地申请表1份，拟证明1998年批地基时全家人口为五人，其中五口人包括杨某丙、唐某丁，杨某甲星，刘军和杨某甲的事实；
6、杨某丙等5人常住人口登记卡，拟证明上述五人户籍关系直到现在仍没有变某的事实；
7、声明书1份，拟证明涉案房屋的权属情况；
8、离婚协议书复印件1份，拟证明原告杨某甲父母于2006年8月3日协议离婚，并将其共同财产也就是涉案房屋赠予其子杨某甲的事实；
9、宁乡X村X组全体村民意见书1份，拟证明该房屋买卖协议不受全体村民的支持，并且社会影响极坏，不合某意的事实；
10、宁乡X村民委员会证明1份，拟证明回龙铺镇X村委会从未出示过任何申请和相关材料要求国土所将杨某丙户头上的集体土地使某证进行过户的事实；
11、宁乡县人民法院（2010）宁行初字第40-X号行政裁定书，拟证明先要确认该份房屋买卖协议合某无效的事实。
被告唐某乙发表如下质证意见：对证据1有异议，根据宁房权证回龙铺字第（略）号房屋权属证书，房屋所有权人一栏是杨某丙，共有情况为单独所有，原告杨某甲没有被登记上来，不能达到原告的证明目的，并且房屋登记时间为2010年4月12日,而本案原告的父母于2006年8月3日已登记离婚，并约定房屋为杨某甲所有，但登记上没有登记，说明杨某甲对该房屋放弃权利，根据物权法和房屋登记办法的规定，以登记簿上和产权证上的所有权人为准；对证据2没有异议；对证据3房屋买卖协议本身无异议，对原告的证明目的有异议；对证据4的真实性、合某没有异议，对原告的证明目的有异议；对证据5的真实性无异议；对证6的真实性无异议，对原告的证明目的有异议，原告父母是2006年8月3日协议离婚，约定房屋归杨某甲，刘军对该房屋没有所有权；对证据7、9的真实性、合某、关联性均有异议，因声明书的内容是原告及其祖父母、母亲刘军四人打印出来后再由其他人签字，签名栏中有杜正洪、杜正坤、杜正兵三个人的名字属同一人的笔迹；对证据8离婚协议中房屋产权归杨某甲的协议是无效的，理由是杨某甲星、刘军不是该房屋的产权人，无权处分，并且与2010年4月12日宁乡X镇房屋产权管理局颁发的房屋产权证书上的产权人相矛盾；对证据10没有看到原件，在国土所没有调到过户的相关情况，但能肯定的是，没有证明的话，过户手续是不能办的，对其内容有异议；对证据11没有异议。
被告杨某丙、唐某丁对上述证据1、4、5、6、7、8、9、10、11均无异议；对证据2不知情；对证据3的协议内容不知情，被杨某甲星欺骗后只是在上面签了字。
在举证期限内，被告唐某乙为支持自己的答辩意见向本院递交了如下证据：
1、常住人口登记卡1份，拟证明被告唐某乙户籍常住地是宁乡X村X组，系该组成员的事实；
2、土地使某权证1份，拟证明原权属于杨某丙位于宁乡X村X组使某权面积为176.3平方的土地使某权人为唐某乙的事实；
3、房屋买卖协议1份，拟证明被告唐某乙与被告杨某丙签订房屋买卖协议是合某有效的；
4、宁乡县房屋所有权登记审批表、2010年3月10日委托书1份、宁乡县房屋初始登记申请表、杨某丙身份证复印件1张、证明1份、房屋产权证、村民建房用地申请表等共7页，拟证明涉案房屋为杨某丙、唐某丁、杨某甲星、刘军与杨某甲等5人共有的事实；
5、离婚协议书1份，拟证明房屋产权系被告杨某丙而非原告杨某甲的事实；
6、2011年10月19日向法院提交的条据13张，拟证明被告已交付购房款252900元的事实。
原告杨某甲对被告唐某乙提交的上述证据发表如下质证意见：对证据1本身没有异议，但在签订房屋买卖合某时唐某乙不具备流转资格；证据2,正在行政纠纷之中，已起诉到宁乡县人民法院，尚未作结论；证据3,未看到本协议的原件，有异议，认为合某无效；证据4,有异议，且杨某丙、唐某丁在刚才的庭审中明确表明是以户为单位，并且杨某甲是共有人之一，这本房屋产权证登记的是农村集体土地，不是商品房，不能按产权证上登记杨某丙一人所有，对被告的证明目的有异议；证据5,对协议本身无异议，对被告的证明目的有异议，协议受法律保护，且被告杨某丙、唐某丁对该份协议的合某表示了认可；对证据6有异议，原告不知情且没有收到钱，13张条据中，11张条据为杨某甲星从2010年到2011年1月3日止的借条共计22900元，1张为2011年5月14日杨某甲星收30000元的收条，1张为杨某甲星2010年7月23日收雷建平现金200000元的收条，达不到被告的证明目的。
被告杨某丙、唐某丁对上述证据发表如下质证意见：对证据1、3有异议；对证据2有异议，产权证的手续都是杨某甲星跟国土所的人一手操办的；对证据4,房屋所有权证是杨某甲星去办的，委托书上的签名不是本人签的，申请表上的字也不是本人签的，本人没有经手办理房屋产权证，对村民建房用地申报表没有异议；对证据5无异议；对证据6不同意质证。
被告杨某丙、唐某丁在举证期限内未向本院递交证据。
对原告杨某甲提交的证据本院认证如下：对证据1、2、6,系国家行政机关颁发的证明文件，本院依法予以确认为有效证据予以采信；对证据3的真实性予以确认，对原告证明其权利受到侵害的证明目的予以确认，对原告的其他证明目的不予确认；对证据4、7,因与本案无关联，依法不予采信；对证据5,因被告无异议，依法确认为有效证据予以采信；对证据8、11的真实性予以采信，对其证明目的不予采信；对证据9、10,因不符合某据规则的相关规定，依法不予采信。
对被告唐某乙提交的证据本院认证如下：对证据1,系国家行政机关颁发的证明文件，本院依法予以确认为有效证据；对证据2的真实性予以确认，对被告的证明目的不予采信；对证据3、4、5的真实性予以采信，对其证明目的不予采信；对证据6中的借条、收条均为杨某甲星出具的条据，达不到被告的证明目的，本院依法不予采信。
根据本院采信的证据及到庭当事人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：
原告杨某甲一家5人（即杨某丙、唐某丁、杨某甲星、刘军、杨某甲）在宁乡X村X组有一集体宅基地，1998年8月22日，户主杨某丙在村民建房用地申报表中注明全家人口5人，后建成一栋三层楼。2006年8月3日，原告父亲杨某甲星与母亲刘军离婚时协议将该房屋留归原告杨某甲所有。2010年3月10日，杨某甲星以原告祖父杨某丙的名义申请办理房屋产权登记手续，被告杨某丙没有在委托书和申请表上签名。2010年5月14日，杨某甲星与被告唐某乙签订房屋买卖协议，约定将该房屋以256800元的价格出卖给被告唐某乙，此时被告唐某乙的户籍地在宁乡X区。十月份左右，原告祖父母即本案被告杨某丙、唐某丁分别在协议上签字。2010年6月21日，被告唐某乙正式将户口落到该组，2010年7月13日，该房屋的土地使某权人变某为唐某乙。2010年10月，被告唐某乙到该房屋进行重新装修，原告对此不服，遂酿成纠纷。
本案争议的焦点有以下两个方面：一是被告杨某丙、唐某丁是否有权出卖该房屋的问题；二是被告唐某乙与被告杨某丙、唐某丁之间的房屋买卖合某是否有效的问题。
一、关于被告杨某丙、唐某丁是否有权出卖该房屋的问题。本院认为，1998年被告杨某丙在村民建房用地申报表中注明全家人口5人，之后建成房屋，应当认定该房屋为五个人共同所有。虽然刘军与杨某甲星在2006年离婚时约定将该房屋留归原告所有，但亦错误处分了被告杨某丙和唐某丁的份额，故就现状而言，该房屋的所有人应当为被告杨某丙、唐某丁与原告杨某甲共同共有，刘军和杨某甲星均放弃了对房屋的所有权。被告杨某丙、唐某丁与被告唐某乙签订房屋买卖协议侵害了原告杨某甲的合某权益。
二、关于被告唐某乙与被告杨某丙、唐某丁之间的房屋买卖合某是否有效的问题。本院认为，被告杨某丙未在办理自己的房屋产权证申请表上签名，杨某甲星与被告唐某乙签订房屋买卖协议时被告杨某丙亦不知情，被告唐某丁认为自己不识字，杨某甲星要求其在上面签名就签了字，对房屋只卖得256800元当庭表示异议，且一直未收到出卖房屋的房款；原告作为房屋的共有权人对房屋买卖行为根本不知情,且事后对该买卖行为提出异议。尤其是原告杨某甲和被告杨某丙、唐某丁在该房屋出卖后并无其他房屋可以居住，不具备转让房屋的现实条件。被告唐某乙辩称被告杨某丙为房屋产权人,其为善意取得该房屋所有权的答辩意见，因被告唐某乙没有充分证据予以证实，本院不予支持。故被告唐某乙与被告杨某丙、唐某丁之间的房屋买卖合某无效。
综上所述，依照《中华人民共和国合某法》第五十一条、第五十六条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第三十九条、第一百零六条之规定，判决如下：
被告唐某乙与被告杨某丙、唐某丁之间签订的房屋买卖协议无效。
案件受理费5500元，由被告唐某乙负担2750元，被告杨某丙、唐某丁负担2750元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判长蒋芷华
审判员江晓辉
审判员李某波
二0一一年十月十九日
书记员何叶娟
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变某、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条不动产物权的设立、变某、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条当事人之间订立有关设立、变某、转让和消灭不动产物权的合某，除法律另有规定或者合某另有约定外，自合某成立时生效；未办理物权登记的，不影响合某效力。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使某、收益和处分的权利。
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合某列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合某的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《中华人民共和国合某法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合某后取得处分权的，该合某有效。
第五十六条无效的合某或者被撤销的合某自始没有法律约束力。合某部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
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