湖南省宁乡县人民法院
民事判决书
（2011）宁民初字第X号
原告喻某。
被告喻某。
原告喻某诉被告喻某房屋租赁合同纠纷一案，原告于2011年10月25日向本院起诉，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告喻某的委托代理人刘莉、罗灿辉，被告喻某的委托代理人杨泽辉出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告喻某起诉称：2010年6月3日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，原告将位于宁乡X镇X路X号第四层，建筑面积415.98平方米的房屋租与被告喻某，租期自2010年5月28日至2015年5月28日，年租金50000元，按年结算，由被告于每年10月1日交付给原告。但被告并未按双方签订的合同履行义务，其2010年5月28日至2011年5月28日的房租在原告多次催缴下才于2010年11月10日向原告交纳30000元，余下的20000元在原告多次催讨下，被告都拒不支付，一直拖欠至今。现2011年至2012年的租金也早已过了约定的租金交纳时间，被告至今也未缴纳房屋租金。现原告依据双方签订的《房屋租赁合同》第十五条“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同规定，须向对方交纳年度租金的10%作为违约金”的规定要求被告承担相应的违约责任。并依据《房屋租赁合同》第十二条的相关规定，要求解除双方的《房屋租赁合同》。综上所述，原告为维护其合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等相关法律规定以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定，特具状贵院：1、请求判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令被告支付上一年度拖欠原告的房屋租金20000元以及自2011年5月28日其至起诉之日止的房屋租金20548元；3、请求判令被告按《房屋租赁合同》第十五条规定支付原告违约金5000元；4、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。
被告就其诉讼主张，向本院提交了下列证据：
1、《房屋租赁合同》。已证实原、被告双方的租赁关系及被告违反合同的事实；
2、湖南省宁乡县公证处（2010）宁证字第X号公证书及土地使用权证。已证实涉案的房屋系原告所有。
庭审中被告喻某对原告喻某提交的证据发表质证意见如下：第X号证据的部分内容的真实性有异议，与被告所持合同的内容不符，有好几处的内容都是原告擅自伪造的。第X号证据的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的。
被告喻某答辩称：一、原告所诉事实不完全属实。本案的基本事实是：原、被告系亲戚关系，2010年5月1日，被告夫妇参加同学女儿的婚宴，席间碰到原告，谈及被告原经营的饭店已转让，正在另寻门路，原告表示如我们有可靠的投资项目，他可在经济上给予支持，只是他支持的资金要收10%的年息。后来，我们在八一路看到原“筷子楼”已重建，持有可出租可出售的广告，即与该房屋的管理人员李某中联系并经几次协商达成以（略）元购买该楼第四层房屋的共识。后我们告知原告意给买下该房屋开设宾馆，需要原告帮忙借钱给我们，原告表示同意。后我们和原告一起找到李某中、钟兴良确认了购买房屋的事宜，约定先期交付购房款80万元，余款272800元在产权证办好后交清。但在交款时，原告提出借100多万给我们没有抵押，他不放心，要求暂时将房屋登记在他名下，只要我们在六年内连本带利还清款项，就由他负责将房屋过户给我们。我们理解原告的担忧，对此表示同意。后原告又提出在我们还清借款前，先由我们以每年50000元的租金进行租赁经营，六年内保证以成本价（（略）元）加10%的年息将房屋转让给我们，并且可以由我们在六年内分期付款，届时他将所收取租金推给我们，如此，房屋便登记在原告名下。双方在2010年6月3日签订《房屋租赁合同》，就上述约定进行了明确。其中第十四条特别规定“六年内乙方要求购买该房屋，甲方保证以成本价（（略））加年息10%出让给乙方，甲方退乙方所交租金，六年内乙方分期付清本息”。此后，我们投资50余万元对房屋进行了装修，并添置了进行宾馆经营所需的设备设施。装修前后，我们多次对原告给予我们的帮助表达了感激之意，并且提出因前期投入较大，所欠原告的钱可能在头一、两年不能按时到位，但在六年内一定会连本带息还清，原告表示同意。2010年11月3日，我们在向原告交付30000元租金时，又再次提出余欠的钱要再次推迟一段时间，原告再次表示同意。不料，2011年7月的一天，我们突然接到湘宁法律服务所的通知，要我们到该所调解与原告之间的事情，我们即带上所欠原告头一年的20000元租金到该所拟交给原告，另外还带了500元钱要原告请服务所的人吃饭，但原告不同意，20000元租金也拒绝接收。后虽经反复协商，但原告要求过度，且又不接收我们的方案，未能达成一致意见。到2011年10月份，原告起诉至法院，我们考虑到双方既是亲戚关系，又无根本性的矛盾，无走上法庭的必要，遂邀请同乡、朋某、亲戚和湘宁法律服务所的同志，再次与原告协商，会上原告提出了三个方案，一是交清房租继续履行合同，但要求我们向原告支付违约金。我们同意交清房租继续履行合同，但不接受违约金的要求，其理由是逾期交房租事先征询了原告的同意，我们没有违约，合同中也没有支付违约金的约定。二是由我们买下房子。我们同意，但原告要价138万元且要求一次性付清，因原告要求与合同相悖，我们不能接受。三是终止合同，由原告补偿我们的投入。但原告先是同意补偿30万元，后虽同意补偿40万元，但要到2012年6月30日后才能分期支付，却又不同意我们继续经营到补偿款支付之日。如此，双方未能达成协议。上述事实有相关证人证言、协商录音及书面协议予以证明。现原告的起诉首先是刻意回避了名为租赁、实为借贷的事实；其次是隐瞒了我们征询其同意推迟交款，后又拒绝收款的事实；再次是故意篡改协议内容，伪造违约金（年度租金10%）和创造可单方解除合同的条件（拖欠租金累计达1个月）。二、原告的诉讼请求不成立，请求人民法院依法予以驳回。1、如前所述，原告与被告之间是名为租赁，实为借贷，否则在合同中不可能约定第十四条的内容，更不可能约定只有在借贷关系中才可能出现的“六年内可以分期付清本息”的内容。2、原告主张违约金5000元没有依据。①“头两年的租金可能不能如期到位”已征询原告同意，原告再以被告逾期交租为由要求支付违约金，理由不成立。②合同中并无“年度租金10%”的违约金的约定，原告主张5000元违约金没有依据。3、原告要求解除合同的请求不能成立。①合同中并无“拖欠租金累计达一个月”原告有权终止合同的约定，原告主张解除合同同样没有依据，不符合《合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定。②在原告已同意被告适当迟延支付头两年的租金后，原告并未再就租金支付提出新的要求，也没有就租金问题向被告进行过催告，更没有给予被告支付租金的“合理期限”，故其解除合同的主张也不符合《合同法》第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”另一方可以解除合同的规定。③合同标的价值达100多万元，被告为经营宾馆投入达50余万元，即是被告拖欠了原告第一笔5万元租金中的2万元（第二年的5万元租金未交，是因为双方产生了矛盾，原告执意要求解除合同，并非被告不交，不能视为被告违约），假定原告没有同意被告迟延交付租金，相对于合同标的而言，也不能视为是被告根本违约，更何况被告从未表示不交租金。原告以所谓逾期交租为由要求解除合同，理由明显不够充分。综上所述，被告认为原告诉讼事实不完全属实，请求人民法院依法查明审定。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求人民法院依法判令驳回。
被告就其抗辩主张，向本院提交了下列证据：
1、《房屋租赁合同》。已证实原、被告之间关于租赁，买卖的约定以及原告擅自伪造合同内容的事实；
2、收条。已证实被告已向原告交付租金3万元，时间是2010年11月3日；
3、证人证言。已证实原、被告之间名为租赁实为借贷。
庭审中原告就被告提交的证据及证人证言发表质证意见如下：第X号证据真实性有异议，我给被告的合同没有写，我自己的合同写清了。第X号证据真实性无异议，但对关联性有异议。该证据恰好证明被告方已违约的事实，交租金的时间是10月1日。第X号证据证人证言真实性有异议。
经庭审举证质证，本院对原、被告双方提交的证据认证如下：原告喻某提交的证据中第X号证据与被告提交的合同不相吻合，存在原告单方擅自添加合同内容的事实，对原告单方擅自添加的关于违约责任及违约金的计算内容本院不予采信，其余部分本院予以采信。第X号证据来源合法，内容真实，能够达到原告的证明目的，本院予以采信。被告喻某提交的证据中第1、X号证据来源合法，内容真实，能够达到被告的证明目的，本院予以采信。第X号证据与本案原、被告双方提交的其他证据相吻合，能够达到被告的证明目的，本院亦予采信。
根据采信的证据及当事人双方在庭审中的陈述，本院确认如下案情事实：原、被告系亲戚关系，2010年5月1日，原、被告在参加他人婚礼时谈及被告如有可靠的投资项目，原告可在经济上给予支持，但其可投入的资金要收10%的年息。后被告在宁乡X镇X路看中“筷子楼”重建的房屋，经协商以（略）元购买该楼第四层房屋，并告知原告要求向原告借钱，原告亦表示同意。但在交款时，原告提出借100多万给被告没有抵押，要求先将房屋登记在其名下，只要被告在六年内连本带利还清借款，就由其将房屋过户给被告。2010年5月20日，原告与案外人李某中、钟兴良签订了《房屋买卖协议》并将房屋过户登记在原告名下。2010年6月3日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，该合同系由原告打印好后交被告签字，合同甲方为原告喻某，乙方为被告喻某。合同就相关具体事项进行了约定，其中租赁期限约定自2010年5月28日起至2015年5月28日止。租金约定为每年50000元。租金交纳期限约定为乙方每年10月1日交付给甲方。交付房屋期限约定为合同生效之日起10日内交付房屋。合同还就乙方购买权进行了约定，六年由乙方要求购买该房屋，甲方保证以成本价（（略）元）加年息10%出让给乙方，甲方退还乙方所交租金，六年内乙方可以分期付清本息。合同还就房屋用途、维修保养责任、装修及房屋结构的改变，违约责任等进行了约定，但具体的违约责任及违约金额度的百分比为空白未填写。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告即组织人员对房屋进行相应装修后开设宾馆进行经营活动，2010年10月3日，被告向原告交付了第一年度租金30000元，另20000元双方口头约定需迟后交纳，但对需迟后的时间未形成书面协议。事后，至2011年7月，原告经湘宁法律服务所邀被告进行调解，被告即带上头一年还应交的20000元租金到该所准备交给原告，但原告拒收。2011年10月25日，原告向本院提起诉讼，要求解除原、被告双方所签租赁合同，判令被告支付第一年度拖欠的房租20000元及2011年5月28日起至起诉之日止的房租20548元，判令被告支付违约金5000元。
本院认为，本案原、被告双方争议的焦点是双方签订的房屋租赁合同是否有效，被告在履行合同过程中有没有违约行为及违约行为是否构成合同解除的条件。对此，本院认为原、被告之间所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律，行政法规的强制性规定，应受法律保护。原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的权利与义务。原、被告房屋租赁合同签订后，被告虽未按合同约定履行交纳房租的义务，但经庭审核实被告迟延交付房租的行为已征询原告的同意，且在宁乡县湘宁法律服务所出面调解双方的纠纷时，被告意欲向原告交付余欠房租，但原告不予接收。因此，被告并无违约行为产生，原告起诉要求解除双方所签房屋租赁合同的条件并不成立，本院不予支持，对原告要求被告支付违约金5000元的诉讼请求亦不予支持，但对原告起诉要求被告支付至起诉之日止的房屋租金的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告喻某向原告喻某支付房屋租金40548元（按约定已计算至原告起诉之日止），此款限被告在本判决生效后三日内付清；
二、驳回原告喻某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1038元，由原告喻某负担726元，被告喻某负担312元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数某出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判长周勇
审判员欧建良
人民陪审员陈巨文
二0一二年五月十日
代理书记员卢帅
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数某、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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