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麦某某、广州市花都区新华房地产综合开发公司与广州市花都区宝裕房地产综合开发公司、广州市花都区荣威房产交易服务有限公司商品房买卖合同纠纷案

时间:2004-08-01  当事人:   法官:   文号:(2004)穗中法民四终字第1060号

广东省广州市中级人民法院

民事判决书

(2004)穗中法民四终字第X号

上诉人(原审原告、反诉被告)麦某某,男,X年X月X日出生,汉族,住(略)。

委托代理人邓培启,广东金海圣律师事务所律师。

委托代理人李某某,男,X年X月X日出生,汉族,住(略)。

上诉人(原审被告、反诉原告)广州市花都区新华房地产综合开发公司(以下简称新华公司),住所地:广州市花都区X镇商业大道X号。

法定代表人曾某甲,职务:经理。

委托代理人李某辉,广东金科律师事务所律师。

委托代理人江桂亨,广东金科律师事务所职员。

被上诉人(原审被告)广州市花都区宝裕房地产综合开发公司(以下简称宝裕公司),住所地:广州市花都区X镇X路怡康花园A31、X号。

法定代表人曾某乙,职务:经理。

被上诉人(原审被告)广州市花都区荣威房产交易服务有限公司(以下简称荣威公司),住所地:(略)。

法定代表人潘某丙,职务:总经理。

原审第三人潘某丁,男,X年X月X日出生,汉族,住(略)。

两被上诉人及原审第三人的委托代理人李某辉,情况同前。

两被上诉人及原审第三人的委托代理人江桂亨,情况同前。

上诉人麦某某、新华公司因商品房买卖合同纠纷一案,不服广州市花都区人民法院(2003)花法民三初字第X号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

原审法院认为,被告新华公司具备开发房地产的资质,具有销售位于广州市花都区X镇X路X号之三富都花园荣威楼的资格。原告与被告新华公司1999年2月3日签订的《富都花园荣威楼购房合同》是双方真实意思表示,合法有效,双方应严格遵守合同的约定,完全履行自己的合同义务。根据合同规定,产权契证及国有土地使用证,可由甲方(被告)向房管部门及国土部门申请办理,而办理产权契证及国有土地使用证的一切税、费(包括销售税)按有关部门规定的标准由乙方(原告)自行负担,甲方(被告)不负担任何税费。该条款的约定没有违反法律法规的禁止性规定,是双方当事人的真实意思表示,因此该条款有效。被告新华公司交付房屋给原告使用后,没有按约定为原告办理房产证,原告要求办理房产证,理由充分,予以支持;由于购房合同并没有约定应何时办理房产证和迟延办理房产证所应承担的违约责任,依现行司法解释的规定,因出卖人的原因没有在法定的期间内为买受人办理房产证,造成迟延办理房产证的,出卖人应承担迟延办理房产证的违约责任。被告新华公司在1999年2月3日合同签订之日将房屋交付给原告后,应在1999年5月3日为原告办理房产证,而其在2003年5月27日才通知原告来办理房产证,从1999年5月3日起至2003年5月27日被告新华公司一直处于迟延办证并应承担违约责任的状态,但依确认的证据显示原告于1999年8月才开始主张要求办证,而要求给付逾期办证违约金的诉讼时效为两年,因此从1999年5月3日计算至2003年5月27日迟延办证的违约金给付请求,予以支持,因购房合同没有约定违约金的计算标准,应按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因为被告荣威公司不是合同的当事人,同时在原告与被告新华公司签订合同后,由被告荣威公司收取购房款,被告荣威公司是代被告新华公司收取购房款,被告新华公司也承认被告荣威公司收取购房款的行为,因此原告要求被告荣威公司承担责任的诉讼请求,不予支持。因被告宝裕公司没有与原告签订购房合同,没有发生任何法律关系,因此被告宝裕公司无须承担违约责任。对于第三人潘某丁与被告新华公司之间的关系,根据谁主张谁举证原则,原告应提出有利的证据证明两者之间的关系,原告仅提供国土局的有关函件,但此件属间接证据,无其他证据佐证,因此原告主张要求第三人潘某丁承担相应的连带责任的诉讼请求,不予支持。对于被告新华公司提出的要求原告交付多超出合同约定面积的购房款的反诉请求,按照现行司法解释的规定,合同对该问题有约定的,从其约定;没有约定的,按现行司法解释的规定的处理方式处理。根据合同规定,房屋的实际结算应以竣工后的实际面积为准,合同约定的房屋总面积82.75平方米,单价1200元,确权面积85.01平方米,两房确权的总面积比合同约定的面积多出2.26平方米、因此被告新华公司反诉要求原告补交多出面积2.26平方米的房价款2260元的请求,予以支持。据此,原审法院于2003年12月4日做出判决:一、原告麦某某与被告广州市花都区新华房地产综合开发公司于1999年2月3日签订的《富都花园荣威楼购房合同》第七条约定有效;二、被告广州市花都区新华房地产综合开发公司在本判决发生法律效力之日起三十日内为原告麦某某办理位于(略)的房地产权证;三、被告广州市花都区新华房地产综合开发公司在本判决发生法律效力之日起十五日内支付迟延办理房地产权证的违约金给原告麦某某(以购房款(略)元为基数,从1999年5月3日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2003年5月27日止);四、原告(反诉被告)麦某某在本判决发生法律效力之日起十五日内支付房屋实际面积多出合同约定面积的购房款2260元给被告(反诉原告)广州市花都区新华房地产综合开发公司。五、驳回原告麦某某的其他本诉请求。本案本诉受理费1327元,反诉受理费100元,共1427元,由原告麦某某承担100元,由被告广州市花都区新华房地产综合开发公司承担1327元。

判后,上诉人麦某某和新华公司均不服,向本院提起上诉。

上诉人麦某某上诉称:其与新华公司签订的《购房合同》第七条违反了国务院的强制性规定,故该条款自始至终是无效的。荣威公司、潘某丁实际是整个房产的操纵者和受益人,挂靠在新华公司。而购房款的收据也盖上荣威公司的公章,一直以来的管理收费,也是荣威公司的行为,故荣威公司也是合同的当事人。宝裕公司与新华公司共同开发荣威楼盘,故新华公司、荣威公司、宝裕公司以及潘某丁负连带责任是有事实依据的,原审判决对此认定错误。故请求判令撤销原判第一项、第四项、第五项,判令其与新华公司签订的《购房合同》的第七条无效,判令新华公司、荣威公司、宝裕公司以及潘某丁对原审判决第二、三项互负连带责任,判令不支付多出合同约定面积的购房款2260元,判令新华公司、荣威公司、宝裕公司与潘某丁互负连带责任。

上诉人新华公司上诉称:麦某某依合同约定入住了房屋,不存在有任何的经济损失,也没有证据证实其有经济损失。双方对办理房产证的时间没有具体约定,对方上访也只是要求办理房产证,并无要求支付迟延办证的违约金。而本案发生于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》施行之前,原审法院适用该解释对其公司是不公平的。故请求撤销原判第三项,驳回被上诉人对上诉人提出的支付迟延办理房产证违约金的请求,本案一、二审受理费由麦某某承担。

被上诉人宝裕公司答辩同意原审判决。

被上诉人荣威公司答辩同意原审判决。

原审第三人潘某丁答辩同意原审判决。

经审理查明,1999年2月3日,上诉人麦某某与上诉人新华公司签订了一份《富都花园荣威楼购房合同》,约定麦某某向新华公司购买位于花都区X镇X路X号之三富都花园荣威楼PX栋X房,房屋面积为82.75平方米,单价1000元、总价款为(略)元,麦某某于1999年2月3日交付购房款时,双方将原来每平方米房价款的1000元变更为1200元,因而麦某某交付了购房款(略)元,并由荣威公司出具购房收据给麦某某,新华公司亦于合同签订之日将房屋交付给麦某某使用。该购房合同第七条约定“产权契证及国有土地使用证,可由甲方(新华公司)向房管部门及国土部门申请办理,而办理产权契证及国有土地使用证的一切税、费(包括销售税),按有关部门规定的标准由乙方(麦某某)自行承担,甲方不承担任何税费”,第九条约定“本合同内的购房建筑面积是指按施工图计算标准的建筑面积,如施工图与竣工图有出入时,则以竣工后的面积进行结算”。新华公司在2003年4月取得该荣威楼的确权资格,于2003年5月和8月份通知麦某某缴纳有关税费来办理房产证。

另查,位于广州市花都区X镇X路X号之三富都花园荣威楼是由新华公司提供土地,宝裕公司提供了部份资金,双方合作建房,后由新华公司以荣威楼的部份房屋给予宝裕公司进行销售抵欠款。而麦某某所购买的位于广州市花都区X镇X路X之三富都花园荣威楼PX栋X房的确权面积为85.01平方米,而双方合同约定的房屋的面积为82.75平方米,超出了2.26平方米。

另经查明,本案讼争的荣威楼业主于2003年10月15日致函广州市花都区政府信访办,称:关于荣威楼没有给业主办房产证一事,荣威楼全体业主于1999年8月、2000年9月一直到今年共五次,期间向你办反映,要求协助追办房产证...。广州市花都区委、区人民政府信访办公室于同日加具证明,称:荣威楼业主曾某次上访,区信访办已交有关职能部门处理。

本院认为,麦某某与新华公司签订的《富都花园荣威楼购房合同》是双方当事人的真实意思表示,该合同第七条的约定是双方对有关费用缴纳的自行处分,并未违反国家的强制性规定,应为有效。麦某某认为该条约定显失公平,却未在一年内向人民法院提出变更或撤销,故其要求确认该条款无效的请求,本院不予支持。荣威公司虽向麦某某收取购房款并向其出具收据,但新华公司与荣威公司均确认荣威公司是代理新华公司收款,故荣威公司的收款行为应视为是新华公司所为,其无须向麦某某承担新华公司的违约责任。宝裕公司虽向讼争楼盘投入了部分资金,但新华公司已以讼争楼盘部分房屋代偿欠款,这是其与新华公司之间的内部关系,且宝裕公司并未与麦某某签订购房合同,也无须承担责任。现麦某某称潘某丁是挂靠新华公司进行开发,但无提供充分证据予以证明,本院不予支持。故对麦某某要求新华公司、荣威公司、宝裕公司与潘某丁互负连带责任的请求,本院予以驳回。双方在合同中已经约定,房屋的实际结算应以竣工后的实际面积为准,现讼争房屋面积已经房管部门确权,故新华公司要求按确权面积确定购房款,符合双方的约定,本院予以支持。麦某某要求不支付多出合同约定面积的购房款,理由不足,本院不予采纳。

麦某某与新华公司双方之间的合同虽是在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》施行前签订的,根据上述司法解释第二十八条第二款关于“《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的,适用本解释”的相关规定,本案可适用上述司法解释。麦某某从合同签订后虽曾某次要求办理房产证,但并无证据证实其曾某讨逾期办证的违约金,而有关部门出具的证明也只能证明麦某某是要求有关部门协助追办房产证,因此,原审认定麦某某曾某次要求新华公司承担违约责任,因此诉讼时效中断定性欠妥,本院予以纠正。因麦某某是于2003年9月25日提起本案诉讼的,故其要求给付逾期办证违约金的起算时间应从该日起倒推两年,即从2001年9月25日起计,原审判决对此处理欠妥,本院予以改判。而新华公司要求驳回麦某某要求违约金的请求,缺乏依据,本院不予支持。

综上所述,审查上诉人新华公司上诉理由部分成立,原审判决应予相应改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第一百三十五条的规定,判决如下:

一、维持广州市花都区人民法院(2003)花法民三初字第X号民事判决第一、二、四、五项;

二、变更广州市花都区人民法院(2003)花法民三初字第X号民事判决第三项为:广州市花都区新华房地产综合开发公司在本判决发生法律效力之日起十五日内支付迟延办理房地产权证的违约金给麦某某(以购房款(略)元为基数,从2001年9月25日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2003年5月27日止)。

本案一、二审受理费各1427元,由上诉人麦某某各负担713元,广州市花都区新华房地产综合开发公司各负担714元。

本判决为终审判决。

审判长国平平

审判员杨晓航

代理审判员林娟

二OO四年八月一日

书记员陈栗



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