广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2003)穗中法民四终字第X号
上诉人(原审被告)广东省工艺品进出口(集团)公某。住所地:广州市X路X号。
法定代表人高某某,职务:总经理。
委托代理人张可风,广东环球经纬律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)黄某甲,女,X年X月X日出生,住(略)。
被上诉人(原审原告)黄某乙,男,X年X月X日出生,住(略)。
被上诉人(原审原告)黄某丙,男,X年X月X日出生,住(略)。
被上诉人(原审原告)鲍某某,男,X年X月X日出生,住(略)。
被上诉人(原审原告)陈某某,男,X年X月X日出生,住(略)。
被上诉人(原审原告)陈某兰·安东尼奥·罗密欧((略)),男,X年X月X日出生,住(略)。
被上诉人(原审原告)陈某兰·艾丹((略)),男,X年X月X日出生,住(略)。
被上诉人(原审原告)阿路兰·艾利克((略)),男,X年X月X日出生,住(略)。
被上诉人(原审原告)阿路兰·弗兰西斯((略)),男,X年X月X日出生,住(略)。
上述被上诉人之共同委托代理人姚某某,女,X年X月X日出生,汉族,住广州市X路X号。
上述被上诉人之共同委托代理人李德华,广东华科律师事务所律师。
原审被告邵某某,男,X年X月X日出生,汉族,住(略)。
上诉人广东省工艺品进出口(集团)公某因房屋租赁纠纷一案,不服广州市越秀区人民法院(2003)越法民三初字第X号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
原审认为,广州市X路X街X号房屋原由国家经租,被告在经租期间向房管部门承租该房屋。房管部门将该屋发还原业权人管业后,原告经继承取得上述房屋的产权,可依法行使对该屋的占有、使用、收益、处分的全部所有权能。原告在没有与原承租人签订租约的情况下,要求收回讼争房合法合理,现房屋的实际使用人第二被告提出可随时交回房屋给原告,原承租人第一被告亦表示同意,予以照准。原告于领回上述房屋产权管业后未收之租金,第一被告作为经租期间房屋的承租人,应以所承租房屋的所有权性质按房管部门评定的租值交给原告。第一被告与原出租方所订租约期满后,没有与之办理退租手续,因此在租赁关系终结前,仍负有承租应付租金的义务,故对其辩解,不予接纳。原告要求第二被告也支付租金,根据民事法律关系相对性原理,第二被告非原与房管站之间房屋租赁合同的承租人,原告要求第二被告与第一被告共同向其支付租金,缺乏依据,不予支持。综上,原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条的规定,判决:一、被告广东省工艺品进出口(集团)公某、邵某某户应于本判决发生法律效力之日起十日内将广州市X路X街X号承租使用的四楼房屋(原产权证三楼天台位置)腾空交还给原告黄某甲、黄某乙、黄某丙、鲍某某、陈某某、陈某兰·安东尼奥·罗密欧、陈某兰·艾丹、阿路兰·艾利克、阿路兰·弗兰西斯;二、被告广东省工艺品进出口(集团)公某于本判决发生法律效力之日起五日内,将从1998年6月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费(按房管部门评定的同期私房住宅租金标准计)一次性清交给原告黄某甲、黄某乙、黄某丙、鲍某某、陈某某、陈某兰·安东尼奥·罗密欧、陈某兰·艾丹、阿路兰·艾利克、阿路兰·弗兰西斯;从本判决发生法律效力之次日起至交还房屋之日止也以上述标准计付房屋使用费,于交屋的同时一并清付;三、对原告的其他诉讼请求予以驳回。本案受理费479元(原告已预付)由被告广东省工艺品进出口(集团)公某负担,被告应于本判决发生法律效力之日起五日内迳付给原告黄某甲、黄某乙、黄某丙、鲍某某、陈某某、陈某兰·安东尼奥·罗密欧、陈某兰·艾丹、阿路兰·艾利克、阿路兰·弗兰西斯。
判决后,广东省工艺品进出口(集团)公某不服,向本院提起上诉称:原审判决适用法律错误,导致本案错判。一、原审判决判令上诉人将诉争房屋腾空交还给被上诉人,根本无法实际履行。1、原审已查明上诉人并非讼争房屋的实际承租人和使用人,而是管理人,原审第二被告即房屋使用人不是上诉人安置入住,是同系统单位广东省土产进出(集团)公某作为职工宿舍安排其入住,因便于国有同系统企业地域管理的需要,上诉人仅承担代为管理之责。2、上诉人与越秀区大新房管站签订的《广州市公某住宅房屋租赁合约》已于1997年5月31日届满,此后双方没有签订任何租赁协议,上诉人依租约之期限已失去对讼争房屋的管理权。3、上诉人和原审第二被告之间没签订任何讼争房屋的使用协议,原审第二被告如何入住房屋缴纳租金,上诉人不知情,故上诉人无权要求其迁出该屋。二、原审判决判令上诉人按房管部门评定的同期私房住宅租金标准计向被上诉人清交房屋使用费,于法无据。1、上诉人在原审提出谁使用谁负担的公某原则,应由房屋实际使用人承担讼争房屋的使用费。而原审法院根据民事法律关系相对性原理,免除第二被告承担租金的责任显属不当,第二被告在诉讼中的地位并非第三人,亦非相对人,其是房屋使用人应为其使用权益支付对价,且上诉人与第二被告之间并不存在另一法律关系,上诉人代其承担租金之责后,不能行使追偿权,必然导致上诉人的权益受到损害。2、本案涉及的法律关系不是上诉人与被上诉人之间的房屋租赁法律关系,而是原审被告邵某某与被上诉人之间的侵权法律关系。上诉人与越秀区房管局签订的租约已在1997年6月1日终止,即这种租赁关系已经终止。办理退租手续并不是租赁关系终结的必要条件,且越秀区房管局曾在1998年6月1日发出撤销经租房的通知,该通知已可视为上诉人与越秀区房管局之间终结了租赁关系,因此上诉人与被上诉人之间的权利义务关系已经终止。造成被上诉人没有收回房屋没有清租的原因实为原审被告邵某某的不愿意搬迁,并非上诉人主观意思造成,故上诉人原审法院仅根据简单的法律来判案是错误的。3、退一步,即使原审法院认定上诉人要负担承租人应付租金的义务,亦仅应承担原《公某住宅房屋租赁合约》中约定的租金义务。根据合同法之租赁合同相关条款:租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期为不定期。上诉人所签订租约期届满后,原房屋出租人越秀区大新房管站没有通知上诉人续签租约,被上诉人取得讼争房屋产权后,也没有通知上诉人产权的变更情况及另行签订《私有房屋租赁合约》,故依据上述法律规定,原《公某住宅房屋租赁合约》应继续有效,上诉人亦应承担原租约约定的义务。据此,上诉人上诉请求:1、撤销原判;2、依法改判由原审第二被告邵某某户将讼争房屋交还给被上诉人并承担本案的房屋使用费;3、诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人黄某甲、黄某乙、黄某丙、鲍某某、陈某某、陈某兰·安东尼奥·罗密欧、陈某兰·艾丹、阿路兰·艾利克、阿路兰·弗兰西斯答辩同意原审判决;要求驳回上诉人的上诉请求。
原审被告邵某某经合法传唤没到庭,也没有答辩。
本院经审理查明:被上诉人黄某甲、黄某乙、黄某丙、鲍某某、陈某某、陈某兰·安东尼奥·罗密欧、陈某兰·艾丹、阿路兰·艾利克、阿路兰·弗兰西斯是位于广州市X路X街X号房屋的按份共有人。
该屋曾由国家经租。在经租期间,上诉人广东省工艺品进出口(集团)公某与广州市越秀区房地产管理局属下大新房管站于1992年6月1日签订了《广州市公某住宅房屋租赁合约》,约定:上诉人租用该屋全幢面积117.09平方米作住宅使用,租赁期限从1992年6月1日至1997年5月31日止,租金每月为63.96元,租赁期满,如承租方需退租房屋时,应在约满15天前通知出租方,并办理退租手续。
租赁期间,该屋第四层(即三楼天台部位,建筑面积约45.33平方米,计算租金面积为26.65平方米)由原审被告邵某某户居住使用。
上述租赁合约期限届满后,上诉人未与大新房管站续订租约,也未办理退租手续。
1998年6月1日,广州市越秀区国土资源和房屋管理局发出撤销“经租产”房屋通知,将上址房屋发还给业权人自行管业。同日,大新房管站出具经租房屋撤管住户居住情况移交表,写明住户为上诉人,居住面积192.76平方米,租金截止日期为1998年5月30日。
被上诉人黄某甲、黄某乙、黄某丙、鲍某某、陈某某、陈某兰·安东尼奥·罗密欧、陈某兰·艾丹、阿路兰·艾利克、阿路兰·弗兰西斯自行管业房屋后,没有与原承租人广东省工艺品进出口(集团)公某或实际居住人邵某某户重新签订租赁合同,也没有收取讼争房屋的租金。
被上诉人黄某甲、黄某乙、黄某丙、鲍某某、陈某某、陈某兰·安东尼奥·罗密欧、陈某兰·艾丹、阿路兰·艾利克、阿路兰·弗兰西斯于2003年5月22日向原审法院提起诉讼,请求判令:1、广东省工艺品进出口(集团)公某、邵某某立即将广州市X路X路X号四楼(原三楼天台部位)房屋交还给黄某甲、黄某乙、黄某丙、鲍某某、陈某某、陈某兰·安东尼奥·罗密欧、陈某兰·艾丹、阿路兰·艾利克、阿路兰·弗兰西斯管业;2、广东省工艺品进出口(集团)公某、邵某某按房管部门评定的私房住宅租金标准支付从1998年6月至交回房屋之日的租金;3、本案的诉讼受理费由广东省工艺品进出口(集团)公某负担。
广东省工艺品进出口(集团)公某辩称:同意黄某甲、黄某乙、黄某丙、鲍某某、陈某某、陈某兰·安东尼奥·罗密欧、陈某兰·艾丹、阿路兰·艾利克、阿路兰·弗兰西斯收回房屋的诉讼请求,但我公某既没有与黄某甲、黄某乙、黄某丙、鲍某某、陈某某、陈某兰·安东尼奥·罗密欧、陈某兰·艾丹、阿路兰·艾利克、阿路兰·弗兰西斯签订租赁合同,也没有同房屋使用人邵某某签订租赁合同,故腾退房屋的义务应由邵某某履行;不同意支付租金。讼争房经租期间原由中国茶叶土产进出口公某广东省陶瓷工艺品分公某承租,我公某为该公某八十年代分立后成立的分公某,成立后一直代管该屋,但现房屋使用人邵某某既非我公某职工,也非我公某安排其入住,他是由与我公某同系统的其他公某安排入住,根据“谁使用,谁负担费用”的原则,租金应由其自行承担。
邵某某辩称,同意将房屋交回给黄某甲、黄某乙、黄某丙、鲍某某、陈某某、陈某兰·安东尼奥·罗密欧、陈某兰·艾丹、阿路兰·艾利克、阿路兰·弗兰西斯,租金方面只同意按我向单位交纳租金的标准清付。
在一审中,邵某某表示其已迁往(略),可随时将房屋交出;广东省工艺品进出口(集团)公某和邵某某共同陈某确认:邵某某现时使用的讼争房,于上世纪50年代由中国茶叶土产进出口公某广东省陶瓷工艺品分公某承租,然后作为宿舍安排其职工邵某标(邵某某之父)一家入住,邵某标已于1983年迁出,余下邵某某继续居住。广东省工艺品进出口(集团)公某则于80年代由该工艺品分公某分出而成立的,随后根据同系统单位之间的协调安排,由其接手管理原承租的讼争房。对此,黄某甲、黄某乙、黄某丙、鲍某某、陈某某、陈某兰·安东尼奥·罗密欧、陈某兰·艾丹、阿路兰·艾利克、阿路兰·弗兰西斯均表示认可。
本院认为,在讼争房屋被国家经租发还后,虽然业权人黄某甲、黄某乙、黄某丙、鲍某某、陈某某、陈某兰·安东尼奥·罗密欧、陈某兰·艾丹、阿路兰·艾利克、阿路兰·弗兰西斯与原承租人广东省工艺品进出口(集团)公某、实际使用人邵某某没有重新订立租赁合约,但承租人广东省工艺品进出口(集团)公某和实际使用人邵某某没有将该屋交还给业权人,继续使用讼争房屋,故此,业权人与承租人广东省工艺品进出口(集团)公某之间仍然存在事实上的租赁关系。广东省工艺品进出口(集团)公某作为承租人,就应承担交付租金的义务。由于讼争房屋是私房,据此,业权人要求广东省工艺品进出口(集团)公某按房管部门评定的私房住宅租金标准支付从1998年6月至交回房屋之日的租金,合法合理,应予支持。因邵某某不是讼争房屋的承租人,其与业权人之间没有直接的民事法律关系,因此,广东省工艺品进出口(集团)公某主张由邵某某直接向业权人承担交付租金的义务,依据不足,本院对广东省工艺品进出口(集团)公某该主张不予采纳。至于广东省工艺品进出口(集团)公某与邵某某之间就讼争房屋租金的承担问题属另一法律关系,广东省工艺品进出口(集团)公某可另案解决。
基于业权人与承租人对租赁的期限没有约定,故业权人可随时主张收回房屋自用;且承租人与实际使用人也在一审中表示同意将房屋退还给业权人,因此,原审法院判决广东省工艺品进出口(集团)公某和邵某某将广州市X路X路X号四楼(原产权证三楼天台部位)房屋交还给业权人管业正确。
综上所述,经审查原审判决,认定事实清楚,适用法律正确,处理恰当,予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
本案二审受理费479元,由上诉人广东省工艺品进出口(集团)公某负担。
本判决为终审判决。
审判长何慧斯
代理审判员骆莉萍
代理审判员龚德家
二OO四年八月一日
书记员岳为群
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