广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2004)穗中法民四终字第X号
上诉人(原审被告)：张某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
上诉人(原审被告)：李某甲，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
两上诉人共同委托代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人：李某乙，男，X年X月X日出生，汉族，住广东省番禺区X镇X路X巷X号。
被上诉人(原审原告)：广州市康富物业管理有限公司。地址：广州市X路X号。
法定代表人：潘某某，职务：总经理。
委托代理人：余菁，广东法丞律师事务所律师。
上诉人张某某、李某甲因物业管理费纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2004)越法民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认为：原告经广州市越富房地产发展有限公司授权并实际向被告提供了物业管理服务，被告予以接受，已形成事实上的物业管理关系，依等价有偿的民法原理，有权向被告收取相应的物业管理费用。被告提交的证据无法证明由于原告管理不善致使其财物受损，据此，被告拒绝交纳物业管理费用的抗辩理由不成立，本院不予采纳。原告以在越富大厦管理处张贴催交费通告的形式向被告主张权利，不违反法律的禁止性规定，产生诉讼时效中断的法律效果，诉讼时效自张贴通告之日起重新计算，因此原告请求被告支付欠付的1998年11月起至2004年1月止的管理费用(包括管理费（略）元、公用电费2891元、公用水费213.5元、公用公摊1823.95元、室内水费266.87元)没有超过法律规定的诉讼时效，本院予以保护。被告提出的诉讼时效抗辩本院不予接纳。由于原、被告之间没有约定交纳物业管理费的期限，因此，在原告向被告首次催告交费(即1998年12月28日)之前，不存在迟延给付。另外，原告催告交费，应当给予被告合理的履行期限，该履行期限可酌定为催告之次日起十日内。在该合理履行期内，仍不发生迟延给付。只有当被告在在合理履行期内无履行给付义务，始发生迟延给付。发生迟延给付后，被告应当从迟延给付之日起按中国人民银行同期逾期贷款利率计付滞纳金给原告。原告请求被告从次月1日起对上月欠费额按每日千分之一计付滞纳金没有依据，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百四十条的规定，判决如下：被告张某某、李某甲应于本判决发生法律效力之日起十日内，将从1998年11月起至2004年1月止的人民北路X号越富大厦第2座X楼D单元物业管理费和其他费用共（略）.32元(其中包括管理费（略）元、公用电费2891元、公用水费213.5元、公用公摊1823.95元、室内水费266.87元)及迟延给付该阶段物业管理费和其他费用的滞纳金(从1999年1月8日起，以同期应付而未付的物业管理费和其他费用为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率计，至被告实际给付之日止)一次性支付给原告广州市康富物业管理有限公司。滞纳金以同期应付未付的物业管理费和其他费用的本金为限。本案受理费1321元由被告张某某、李某甲承担。
判决后，张某某、李某甲不服，向本院提起上诉称：1、讼争房的排水系统不符合设计规范，导致污水脏物倒灌，致使上诉人的房屋一直都无法正常居住使用，也就是上诉人无法享受服务；2、被上诉人在接管越富大厦时，没有对有关的给排水系统进行查验，导致在洗水池或下大雨时造成讼争房被水淹。在讼争房被水淹时，被上诉人不是及时采取排污的方法，而是用沙包填堵，这是加重了我方的损失；3、原审法院认为被上诉人以张贴《通告》主张了诉讼时效中断，上诉人认为不成立。公告是法定规定的送达方式，被上诉人没有以公告的方式送达，不引起诉讼时效中断。请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人答辩同意原审判决。
经审理查明：1995年10月16日，张某某、李某甲与广州市越富房地产发展有限公司签订购房合同购买广州市X路X号越富大厦第2座X楼D单元。1995年12月9日，张某某、李某甲办理了收楼手续。同日，越富大厦管理处与被告张某某、李某甲签订《广州市越富大厦业主/住户或使用人守则》，约定管理公司为大厦业主提供清洁、绿化、保安、公用设施维护、上门收垃圾等服务，按规定向业主等收取有关管理费和其他费用。逾期未交费的，每天处以应交款额的3%的滞纳金。
1998年9月18日，广州市越富房地产发展有限公司(甲方)与广州市康富物业管理有限公司(乙方)签订了《越富大厦物业管理委托合同》及《补充协议》，其中约定：乙方由1998年11月1日起接管越富大厦物业管理权。乙方在此接管日起收取管理费如下：已被收楼单位应向该单位业主/使用者收取，未收楼/未售单位暂由甲方支付管理费。(越富大厦)管理费应按广州市越秀区物价局所批准的管理费为依据。
1999年，广州市越富房地产开发有限公司以张某某、李某甲欠交1996年1月至1998年10月期间的管理费、公共水费、电费、室内水费、电费等为由，向原审法院提起诉讼，请求判令被告清交上述款项，并计交滞纳金，该院于2000年4月5日作出了(1999)越法房初字第X号民事判决，其中判决两被告清交欠付的管理费和公共水费、电费、室内水费、电费等。之后张某某、李某甲不服上诉，案经本院主持调解，双方达成调解协议，由张某某、李某甲在签收调解书之日起十日内将1996年1月至1998年10月欠付的管理费和公共水费、公共电费、室内水费、室内电费清付给广州市越富房地产开发有限公司，上述协议由广州市中级人民法院予以确认。
张某某、李某甲至今没有向广州市康富物业管理有限公司缴交自1998年11月起的相关管理费用。自1998年11月起至2004年1月止，共拖欠管理费和其他费用合共人民币（略）.32元，其中管理费（略）元、公用电费2891元、公用水费213.5元、公用公摊1823.95元、室内水费266.87元。
广州市康富物业管理有限公司先后于1998年12月28日、1999年12月24日、2000年12月25日、2001年12月26日、2002年12月27日和2003年12月28日，在越富大厦管理处的橱窗内张贴《通告》，公告拖欠管理费的单元(其中包括2座4D单元)，要求欠费用户从速清缴欠费，如有异议，致函广州市越富房地产发展有限公司。
原审期间，张某某、李某甲为证明广州市康富物业管理有限公司对其物业的损害情况和损失程度向法院提交了以下证据：(1)广东省公证处对人民北路越富广场2座4C、4D两套房屋的内部现状进行保全证据的(2002)粤公证内字第（略）号公证书和照片；(2)被告于2003年10月20日委托广州市房屋鉴定事务所对人民北路X号2座4C、4D单元内的部分排污、排粪管道出现倒灌现象的原因进行鉴定的穗房鉴字(2003)第（略）号《房屋安全鉴定书》，该鉴定书其中记载：造成4C、4D单元西北房厕所管道倒灌的原因有两点：1、管道连接设计不符合《建筑排水设计规范》(（略）-88)第3.3.18条第一款的要求。2、房屋使用过程中管道被堵塞也是一个重要原因，且4C、4D单元长期无人居住，管道出现堵塞和倒灌现象后未能及时发现及疏通，最终导致粪便和污水蔓延室内的严重后果。造成4C、4D单元客厅圆柱一侧的雨水漏斗出现雨水倒灌现象的原因同上述第一点。广州市康富物业管理有限公司对上述证据的关联性不予认可。
本院认为：广州市康富物业管理有限公司经广州市越富房地产发展有限公司授权并实际向张某某、李某甲提供了物业管理服务，双方已形成事实上的物业管理法律关系，原审法院据此认定广州市康富物业管理有限公司有权向张某某、李某甲收取物业管理费适当。
关于上诉人的上诉理由，本院作出如下认定：
其一，关于广州市康富物业管理有限公司在实施物业管理行为过程中是否存在过错的问题。对此张某某、李某甲提供了其物业受损的两份证据，本院认为，从该两份证据显示的内容来看，引发物业受损的原因有三，一是管道连接设计不符合要求，二是房屋使用过程中管道被堵塞，三是单元长期无人居住，此三个原因均非广州市康富物业管理有限公司过错所致，且张某某、李某甲已经就此对物业开发商提起诉讼。因此，上诉人物业受损并非广州市康富物业管理有限公司过错所致，上诉人以此为由拒绝支付物业管理费无理，予以驳回。
其二，关于诉讼时效是否中断的问题。上诉人认为公告是法律规定的送达方式，被上诉人没有以公告的方式送达，不引起诉讼时效中断。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断”，其中一个事由为当事人一方提出要求，本案争议的诉讼时效问题即为此类，对于何种情形属于当事人提出要求的范畴，《广东省高级人民法院关于民商事审判适用诉讼时效若干问题的指导意见》第一条第一款第(三)项作出了规定：“由于债务人住所地变更，使债权人难以向债务人主张权利，债权人在债务人住所地公开发行的报纸上刊登公告，催促债务人履行债务的”。在本案中，由于上诉人长期不在讼争房屋居住，广州市康富物业管理有限公司催促张某某、李某甲交纳所欠物业管理费的方式为在大厦管理处的橱窗内张贴《通告》，并不符合当事人提出要求的条件，该《通告》应视为未送达至上诉人，原审法院对此认定有误，本院依法予以纠正。上诉人对诉讼时效的上诉请求有理，本院予以支持，时效计算方法为自起诉之日起向后倒推两年。
据此，上诉人上诉部分有理，予以支持，审查原审判决适用法律部分不当，予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，判决如下:
变更广州市越秀区人民法院(2004)越法民三初字第X号民事判决为：张某某、李某甲应于本判决送达之日起十日内，将从2001年9月8日起至2004年1月31日止的人民北路X号越富大厦第2座X楼D单元物业管理费和其他费用共6480.4元(其中包括管理费4575.5元、公用电费1254.3元、公用水费100.6元、公用公摊550元)及迟延给付该阶段物业管理费和其他费用的滞纳金(从2001年9月8日起，以同期应付而未付的物业管理费和其他费用为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率计，至被告实际给付之日止)一次性支付给广州市康富物业管理有限公司。滞纳金以同期应付未付的物业管理费和其他费用的本金为限。
本案一、二审案件受理费各1321元，均由张某某、李某甲各负担528.4元，广州市康富物业管理有限公司各负担792.6元，张某某、李某甲多预交的案件受理费本院不予退回，由广州市康富物业管理有限公司于本判决送达之日起十日内迳付张某某、李某甲。
本判决为终审判决。
审判长何慧斯
代理审判员龚德家
代理审判员骆莉萍
二OO四年八月一日
书记员刘晓红
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