广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2004)佛中法民一再字第93-X号
抗诉机关：广东省人民检察院。
原审被上诉人(一审原告)：朱某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人：姚小冰，广东豪盛律师事务所律师。
原审上诉人(一审被告)：顺德市顺成房产有限公司。住所地：佛山市顺德区大良南国东路顺成大厦。
法定代表人：黄某某，经理。
委托代理人：沈庆，广东中信致诚律师事务所律师。
委托代理人：陈某某，顺德市顺成房产有限公司职员。
朱某某与顺德市顺成房产有限公司(以下简称顺成公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2002年12月10日作出(2002)佛中法民一终字第X号民事判决，该判决已发生法律效力。朱某某不服，向广东省高级人民检察院提出申诉。2003年12月18日广东省人民检察院向广东省高级人民法院提出抗诉。广东省高级人民法院于2004年2月11日指令本院对此案进行再审。本院于2004年3月29日作出(2004)佛中法审监民一再字第93-X号民事裁定书，裁定本案进入再审，并依法另行组成合议庭于2004年4月23日公开开庭审理了本案。佛山市人民检察院检察员余晓华代表抗诉机关出庭，朱某某及其委托代理人姚小冰，顺成公司的委托代理人沈庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经再审查明：朱某某与顺成公司于2000年11月23日签订《绿茵花园代建房内部认购合同》一份，约定由朱某某向顺成公司购买其位于顺德大良镇X路绿茵商住小区X号土地使用权，并委托顺成公司代为建房，土地面积为175平方米，建筑基底面积为92.21平方米，建筑面积为359.6平方米，按建筑面积计算房价每平方米为2889。32元，总金额为（略）元，该合同还约定了交楼时间和标准及违约责任等条款。签订该合同后，朱某某已付购房款（略）元。2001年3月4日，朱某某与顺成公司签订《补充协议》，约定由朱某某自行安装部分铝合金窗及防盗网，并约定退款的方案。同年8月1日，顺成公司向朱某某发出收楼通知要求朱某某在2001年8月1日至2001年8月5日前到顺成大厦办理收楼手续，朱某某承认收到该通知。
顺成公司开发并出售的绿茵花园别墅在双方发生纠纷前已取得国有土地使用权证和商品房预售许可证。顺成公司开发绿茵花园分两期，第一期是X幢别墅，朱某某购买的房屋属于其中的一幢。
2000年11月8日顺成公司与原顺德市建筑设计院有限公司(以下简称顺德设计公司)及原顺德市保顺工程建设监理有限公司(以下简称保顺监理公司)签订《工程建设监理合同》，约定由该两单位负责绿茵花园工程的质量监理。顺成公司于同年11月9日与原顺德市电力工业公司签订《临时供用电合同》，约定绿茵花园工程建设的供电事宜，但至一审诉讼时，顺成公司未有提供证据证明是否已为朱某某办好永久用电的使用手续。2001年6月30日，顺德设计公司及保顺监理公司、原顺德市业兴建筑有限公司(以下简称业兴建筑公司)共同出具《工程初验报告》一份，对朱某某购买的房屋评定为合格。在诉讼过程中，顺德设计公司及保顺监理公司、业兴建筑公司共同出具《证明》一份，证明2001年6月30日的《工程初验报告》等同于正式工程验收报告。2002年4月18日，原顺德市大良立林电子有限公司出具《绿茵花园智能化小区管理系统布线及挂机实施方案说明》一份，证明2001年5月20日已完成总体联网布线及管材预埋工作，具体进户线已安装到每户的街门柱脚。2002年7月12日，原顺德市规划国土局向顺成公司发出《顺德市商品房权属证明书》，当中表明绿茵一期X幢别墅的竣工时间为2001年6月。
2000年12月5日双方当事人签订了一份《商品房购销合同》，对商品房价格、商品房交付期限、商品房交接办法及双方的违约责任等作了约定，其中商品房交付期限约定为2001年12月31日。同日，朱某某向顺成公司出具了一份书面材料，对其与顺成公司签订的商品房购销合同的价格变更作了说明，并同意按双方签订的内部认购合同总价及付款方式付款。讼争房屋于2002年1月7日取得了原顺德市规划国土局颁发的《顺德市建设工程规划管理验收合格证》(以下简称《工程验收合格证》)。2002年6月18日，原顺德市建设工程质量安全监督站向的原顺德市人民法院复函称，对私人购地建单门独院住宅这类性质的房屋的完工质量验收，该站无作任何规定，设计单位、施工单位及工程监理等有关单位出具的质量结论是否可作为交付使用的依据，建议原顺德市法院征询规划国土部门意见。原顺德市供水总公司供水工程公司已于2001年2月前对讼争房屋提供用水。原顺德市燃料石油化工有限公司承接绿茵花园管道燃气工程，其中讼争房屋的燃气管道网已于2001年4月30日完工，并通过该公司内部检验合格。另，李德强是绿茵花园X幢别墅业主之一，其所购买的房屋已经办理了房地产权证(产权证号：粤房地证字第（略）号)。
2003年4月1日，佛山市顺德区规划国土局因顺成公司伪造《顺德市房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》，而撤销“绿茵花园”商品房确权登记。2003年4月23日，佛山市顺德区规划国土局又重新颁发给顺成公司《商品房权属证明书》。原顺德市市政建设局、规划国土局于2000年11月17日颁发的顺建发[2000]X号《关于我市实施建设工程竣工验收备案有关问题的通知》第2条规定：从2001年1月1日起，《顺德市房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》将取代目前使用的《单位工程竣工验收证明书》。在办理房地产权权属登记手续时，如属规定须办理建筑工程质量监督的工程凭《顺德市房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》办理权属登记手续。如不须办理建筑工程质量监督的工程(如低层建筑、农民自建住宅)凭《工程验收合格证》办理权属登记手续。
一审法院经审理认为：顺成公司已领取了《商品房预售许可证》，原、被告签订的《绿茵花园代建房内部认购合同》是双方当事人在公平自愿、等价有偿原则下签订的，该合同合法有效。朱某某与顺成公司在该合同中约定的有关付款条款、交楼标准条款、责任条款也是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，上述的相关条款有效。根据有关规定，房地产开发经营者预售商品房，在预售的房屋交付使用前，必须经验收合格。顺成公司在本案的法庭辩论终结前无法提交其在绿茵花园竣工后已向所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并由房地产开发主管部门验收合格的相关证据，因此顺成公司所交付给朱某某的商品房未符合法定交付使用的条件。另一方面，双方约定交楼时朱某某可享受供水供电到门口，享受管道燃气，但顺成公司至今使用的是临电，管道燃气也未完工，因此顺成公司所交付朱某某的商品房也未符合约定交付使用的条件。综上所述，顺成公司交付给朱某某的房屋既未符合法定交付条件，也未符合约定交付条件，因而朱某某主张顺成公司应履行交楼义务及承担违约责任支付违约金有理，予以支持。朱某某要求按每日万分之五计收违约金，因这是原被告双方约定的标准，且顺成公司在诉讼中没有提出过高或过低的请求，故对朱某某的请求予以支持。违约金的计算应按朱某某已给顺成公司购房款本金（略）元，从2001年7月1日起至顺成公司将经验收合格并符合合同约定交楼标准的商品房交付给朱某某之日止。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条的规定，判决：顺成公司在本判决发生法律效力之日起60内把经验收合格并符合合同约定交楼标准的商品房交付给朱某某并向朱某某支付违约金，违约金的计算方法为：从2001年7月1日起至交付使用之日止，按本金（略）元以每日万分之五计算。受理费4930元，由顺成公司负担。
宣判后，顺成公司不服，向本院提起上诉称：一、上诉人已发给被上诉人书面文件通知被上诉人收楼，并且上诉人所交付给被上诉人的房屋已经符合法定交付使用条件和约定交付使用条件，故上诉人不应承担支付违约金的责任。1、上诉人交付的房屋已经取得由房地产主管部门原顺德市规划国土局颁发的《工程验收合格证》和《顺德市商品房权属证明书》，可以办理房地产权证(个别住户已经办理房地产权证)，完全符合法定交付条件。2、上诉人交付的房屋已经具备约定的交付条件，并且实现供水供电到门口、供燃气到户。在合同未明确交楼时开通永久用电和供管道燃气到户的情况下，原审判决认定“被告至今使用的是临电，管道燃气也未完工，因此，被告所交付给原告的商品房也未符合约定交付使用的条件”，明显缺乏依据。二、上诉人与被上诉人经协商，依照国家规定的规范格式，于2000年12月5日重新签订一份正式的《商品房购销商品》，其中第九条规定“商品房交付期限”为2002年12月31日前；第十条规定，甲方(上诉人)未按期交付商品房的，乙方(被上诉人)有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息，利息按同期国家公布银行固定资产贷款利率计算，逾期超过30天，乙方有权要求甲方按乙方累计已付款的1%向乙方支付违约金。上诉人认为，本案商品房交付期限、违约责任的认定和违约金的计算，应当以正式的《商品房购销合同》为依据。综上所述，上诉人认为原审判决认定事实不清，适用法律错误，结果无法令人信服，依法请求撤销原审判决。
本院经二审审理认为：双方当事人签订的《绿茵花园代建房内部认购合同》、《商品购销合同》及《补充协议》是双方在自愿协商的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，其内容除《商品房购销合同》中价格条款外，没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同。被上诉人于2000年12月5日向上诉人出具的书面材料是其自愿签订的，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。因《绿茵花园代建房内部认购合同》签订在前，《商品房购销合同》签订在后，故应认为双方当事人在《商品房购销合同》中对相应条款进行了变更，故对于逾期交付讼争房屋的违约金责任条款，应按《商品房购销合同》约定的条款处理，即从交付期限的第二天至交付之日止，按已交付的购房款以同期国家公布的银行固定资产贷款利率计付违约金；逾期超过30天，则按购房者累计已付款的1%支付违约金。但是，对于讼争房屋的交付期限条款，因《补充协议》是在《绿茵花园代建内部认购合同》、《商品房购销合同》之后签订，故应认为双方当事人在《补充协议》中进行了变更，即讼争房屋的交付期限为2001年6月30日。同时，被上诉人在2000年12月5日向上诉人出具的书面材料中同意按《绿茵花园代建内部认购合同》约定的总价及付款方式付款，并且被上诉人也是按照《绿茵花园代建内部认购合同》约定的条款来实际履行的，故应认为双方当事人对讼争房屋的总价款及付款方式重新确认按《绿茵花园代建房内部认购合同》约定的条款履行；但是，对于双方当事人为减少办证费用而故意在《商品房购销合同》中将讼争房屋的价款压低的行为，属于以逃避商品房交易税收为目的、故意变相减少商品房交易价款的行为，依法应确认无效。对于讼争房屋的交付期限条款，虽然《补充协议》是在《绿茵花园代建房内部认购合同》、《商品房购销合同》之后签订，但《补充协议》中仅约定“业主同意将交楼日期推迟到二○○一年(斜杠)月(斜杠)日”，并未约定具体的日期，故综合本案双方当事人所签订的三份协议，可确认双方当事人约定讼争房屋的交付期限为2001年12月31日。至于讼争房屋是否具备法定交付和约定交付条件的问题，因上诉人依法取得了国有土地使用证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，已符合商品房预售条件，同时，讼争房屋属于单门独院的低层建筑，各项设施也已完工并经过相应单位验收，在房屋竣工后，已由建设单位即上诉人组织设计单位、施工单位和工程监理单位验收合格，并依法取得了《顺德市商品房权属证明书》和《工程验收合格证》，甚至与讼争房屋同属绿茵花园一期基础上的部分业主已领取了房产证，故可确认讼争房屋自2001年6月起已具备法定交付和约定交付条件。上诉人认为讼争房屋已具备法定交付和约定交付条件，理由充分，本院予以支持。对于讼争房屋的实际交付问题，上诉人在2001年8月1日按照被上诉人签订合同中所留的地址向被上诉人投寄挂号信函通知被上诉人收楼，上诉人也承认收到了该信函，故应确认上诉人已履行了房屋交付义务。上诉人在讼争房屋交付期限内履行了房屋交付义务，未构成违约，依法不承担违约责任。讼争房屋已具备交付条件，上诉人也曾履行过交付义务，而被上诉人未在收楼通知所给的期限内办理收楼手续，也未能提供证据证实其在讼争房屋交付期限届满之日至起诉之日期间向上诉人请求交付讼争房屋而遭到拒绝，故对于造成被上诉人至今尚未能实际使用讼争房屋的后果，应由被上诉人自己承担。但被上诉人随时可要求上诉人交付讼争房屋。至于被上诉人在二审答辩时提出只应向上诉人补交购房款（略）。4元的问题，因为上诉人在一审和二审期间并未就此问题提出诉讼请求，而且双方当事人在二审诉讼期间并未就该问题达成一致协议，故在本案中对该问题不予审查，双方当事人可自行协商或另循法律途径解决。原审判决认为讼争房屋未具备法定交付使用和约定交付使用条件并判令上诉人承担违约责任有误予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、第(三)项的规定，判决：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院(2002)顺法民初字第X号民事判决；二、驳回朱某某的诉讼请求。一审案件受理费4930元、二审受理费4930元，共计9860元，由上诉人顺成公司承担1860元，被上诉人朱某某承担8000元。
广东省人民检察院根据朱某某的申诉，以粤检民抗字(2003)第X号抗诉书向广东省高级人民法院对本院(2002)佛民一终字第X号民事判决提出抗诉，抗诉书认为：原审法院对此案的判决认定事实、程序违法。一、二审判决认定绿茵花园商住小区X号地房屋自2001年6月已具备法定和约定交付条件，认定事实的主要证据不足。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格，不得交付使用。建设部《建设工程质量管理办法》第十四条规定，建设工程质量应按现行的国家标准、行业标准规定的质量要求进行验评，未经验评或验评不合格的工程不得交付使用。建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第四条规定，住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任，不能将工程质量不合格或配套设施不完善的房屋交付使用。根据上述规定，房地产开发建设工程(含配套设施)只有经过建设行政主管部门竣工综合验收合格后，方可办理交付使用手续。本案中，顺成公司直到诉讼期间，既没有依照规定办理X号地房屋的竣工验收备案手续，也没有取得由建设行政主管部门出具的该房屋竣工综合验收合格资料。顺成公司在一审提供的《顺德市商品房权属证明书》、《工程初验报告》并不是X号房屋的综合验收合格证明，且《工程初验报告》没有工程质量监督机构参与评定；另外，顺成公司在申请权属登记时伪造文件，2003年4月1日，佛山市顺德区规划国土局已经撤销“绿茵花园”商品房确权登记。顺成公司提供的《工程验收合格证》，只是该工程规划管理经验收合格的证明，而不是建设行政主管部门出具的综合验收合格证明。因此，该房屋依法不具备交付使用条件。另外，顺成公司与朱某某签订的《绿茵花园代建房内部认购合同》，约定交楼标准包括顺成公司免费为朱某某供水、供电、供气到户等。在诉讼期间，顺成公司一直不能提供证据证明已经依照约定供电、供气到户，顺德电力、燃气等部门也证实绿茵花园至诉讼时使用的是临时用电，管道燃气尚未开通。因此，X号房屋未符合当事人约定的交付使用条件。二、原二审判决违反法定程序采信证据。其一，《商品房购销合同》不是双方当事人的真实意思表示，双方当事人签订购销合同时，合同中的不少条款是空白的；一些条款不是双方协商一致的结果。首先，双方当事人签订购销合同的时间是2000年12月1日，而顺成公司《商品房预售许可证》的时间是2001年9月20日之后，由此可确定，合同第二条的预售证号是事后补写上去的；其次，从交楼时间来看，购销合同约定的商品房交付时间是2001年12月30日前，但在2001年3月28日，双方签订《补充协议》，同意将交楼时间推迟到2001年6月30日，后约定推迟交楼时间比前约定交楼时间还提前半年，这也不符合逻辑；最后，从购销合同的价格条款来看，双方为减少办证费用，逃避国家税收，故意更改原购房价款，该条款违反法律的强制性规定，应为无效条款。其二，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第一款第(二)项规定：“二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；一审举证期限届满前申请人民法院调查未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请的证据。”本案中，顺成公司在二审诉讼期间提交的《商品房购销合同》和《工程验收合格证》，在原一审期间，顺成公司已经知道它们客观存在，并且在主观上完全可以将它们提交法庭，故不属于新发现的证据。根据上述规定不属于二审程序中的新的证据。并且，根据《规定》第四十三条第一款的规定，当事人举证期限届满后提供的证据不是新的证据的，人民法院不应采纳。因此，二审判决把上述两份证据认定为新的证据并作为认定事实的根据是错误的。综上所述，原二审判决认定朱某某向顺成公司购买的房屋已符合法定和约定的交付使用条件是错误的；《商品房购销合同》是一份虚假、双方当事人没有实际履行的合同，原二审判决违反法定程序采信其为新证据并作为认定事实的根据，违背了上述司法解释的规定，原二审判决应当以《绿茵花园代建内部认购合同》作为确定双方当事人权利和义务的主要证据。原二审判决确有错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十五条第一款第(一)、(三)项之规定，提起抗诉。
本院经再审审理认为：顺成公司在二审中提交的《工程验收合格证》和《商品房购销合同》，是证明本案中房屋是否具备交付条件的关键证据，如果二审不审理该证据可能会影响案件事实的认定，导致裁判的明显不公。根据最高院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条第二款的规定，顺成公司在二审中提交的《工程验收合格证》及《商品房购销合同》可视为新证据。故原审组织双方对二证据进行质证，程序并无不当。尽管《商品房购销合同》第四条对商品房价格的约定规避法律无效，但其他条款仍为双方的真实意思表示，不受第四条的影响，仍为有效。双方当事人签订的《绿茵花园代建房内部认购合同》、《补充协议》，是双方在自愿协商的基础上作出的，对双方均具有法律约束力。《补充协议》签订时间虽在《商品房购销合同》之后，但《补充协议》对交房时间的约定不明，对违约责任没有规定，而《商品房购销合同》签订时间是在《绿茵花园代建房内部认购合同》之后，其对逾期交付房屋违约责任的约定，是对前合同的变更，是双方最终承担违约责任的依据。故原审对于交房时间及违约金计算标准的认定，并无不当。顺成公司作为房屋建设单位，为取得产权证书而伪造《工程竣工验收备案表》，其行为是错误的，应当承担相应的行政责任。但依据原顺德市市政建设局、规划国土局顺建发[2000]X号通知的规定，绿茵花园别墅作为低层建筑，不须办理《工程竣工验收备案表》，取得《工程验收合格证》即可办理权属登记手续，故其是否具备《工程竣工验收备案表》并不影响其交付房屋。2001年6月30日，顺德设计公司、保顺监理公司、业兴建筑公司三方共同对争讼房屋出具《工程初验报告》，评定房屋为合格，顺成公司以此报告为依据申请《工程验收合格证》。因《工程验收合格证》的办理是分批次进行，房屋实际验收合格后尚需要一段时间才能取得合格证，故根据建筑行业的行业惯例，在讼争房屋已经取得《房屋预售许可证》及《顺德区商品房产权属证明书》等法定证件情况下，《工程初验报告》评定房屋合格，可视为讼争房取得法定交付条件。讼争房屋现已开通燃气管网，提供的临电能保证住户的正常用电，并未违反双方约定的房屋交付条件，故原审认定房屋已经具备了交付的约定要件，并无不当。综上所述，二审判决认定事实清楚、程序合法，处理恰当，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百八十四条之规定，判决如下：
维持本院(2002)佛中法民一终字第X号民事判决。
一审案件受理费4930元、二审受理费4930元，共计9860元，由顺成公司承担1860元，朱某某承担8000元。
本判决为终审判决。
审判长梁虹
审判员周健梅
代理审判员唐斐
二00四年六月二十八日
书记员谭志华
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