北京市海淀区人民法院
行政判决书
(2000)海行初字第X号
原告赵某某，男，45岁，汉族，农民，住（略）。
委托代理人何某某，女，北京市朝阳区明德法律事务所法律工作者，住（略）。
委托代理人吴某，女，北京市朝阳区明德法律事务所法律工作者，住（略）。
被告北京市海淀区房屋土地管理局，住所地本市海淀区榆树林X号。
法定代表人侯某某，局长。
委托代理人韩某，女，北京市海淀区房屋土地管理局干部。
第三人北京宝晟住房股份有限公司，住所地本市东城区X街X号。
法定代表人李某某，董事长。
委托代理人关某某，男，北京宝威土地开发有限责任公司干部，住（略）。
委托代理人刘某，女，北京宝威土地开发有限责任公司干部，住（略）。
原告赵某某不服被告北京市海淀区房屋土地管理局2000年3月9日作出的海房地裁字(2000)第X号北京市城市房屋拆迁纠纷裁决，于2000年3月24日向本院提起诉讼，本院于当日予以受理，并依法组成合议庭。因北京宝晟住房股份有限公司与本案被诉的具体行政行为有法律上的利害关某，本院于2000年3月30日通知其作为第三人参加本案诉讼。2000年4月20日、5月22日，本院公开开庭审理了本案。原告赵某某的委托代理人何某某与吴某、被告北京市海淀区房屋土地管理局的委托代理人韩某、第三人北京宝晟住房股份有限公司的委托代理人关某某与刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2000年3月9日，被告北京市海淀区房屋土地管理局(以下简称海淀房地局)作出海房地裁字(2000)第X号北京市城市房屋拆迁纠纷裁决，查明北京宝晟住房股份有限公司(以下简称宝晟公司)经批准在海淀区清河马坊地区进行住宅小区建设，持京房拆许(海)字(98)第X号房屋拆迁许可证在上述地区进行房屋拆迁。赵某某在拆迁范围内马坊二队X号有正式房屋5间，建筑面积为89.28平方米，常住人口为赵某某、之妻赵某梅、之子赵某雨三人。宝晟公司与赵某某未能就拆迁补偿事宜达成协议，海淀房地局依照《城市房屋拆迁管理条例》(下称《拆迁条例》)第二十条、《北京市实施细则》(以下简称《拆迁细则》)第四条、第十一条、第十六条、第十九条、第二十一条、第二十三条的规定，裁决如下：一、宝晟公司对赵某某实行产权调换形式补偿安置，安置赵某某永泰东里X号楼X号、X号一居室二套、建筑面积均为46平方米，共计建筑面积92平方米；二、赵某某必须在裁决书送达之日起三日内配合房屋估价人员对其原住马坊二队X号所有房屋及附属物进行评估；三、赵某某必须在裁决书送达之日起五日内将现住房及附属物腾空交给宝晟公司拆除，搬到宝晟公司为其补偿安置的房屋内居住；四、赵某某搬完家后，与宝晟公司按照《拆迁细则》有关某定结算房屋差价。
原告赵某某诉称，被告裁决宝晟公司补偿给原告的房屋为海淀区永泰东里X号楼X号、X号两套一居室，宝晟公司没有房屋所有权，因此不能产权调换给原告，被告裁决将该房屋以产权调换的形式补偿给原告违反法律规定且没有根据，原告根本不能取得该房屋的所有权；原告在马坊二队X号有北房5间，东、西房各2间，面积158.47平方米，被告对此认定事实不清；原告与宝晟公司间的争议是原告无法取得补偿用房的所有权，不是安置方案问题，且宝晟公司也从未与原告协商过补偿用房问题；被告裁决要求原告配合估价人员对房屋进行作价，是超越职权的行为。综上，请求法院撤销被告作出的海房地裁字(2000)第X号北京市城市房屋拆迁纠纷裁决。
被告海淀房地局答辩认为，被告依照海淀区X乡人民政府出具的确权表确认赵某某的正式住房情况，事实清楚、证据充分；被告在确认宝晟公司提供的补偿用房均有合法的开发、建设手续、能够办理房屋所有权登记手续的情况下，才裁决宝晟公司与赵某某进行产权调换；实行产权调换，必须明确赵某某原住房的重置价格，被告裁决赵某某配合估价符合《拆迁细则》的规定。被告所作的裁决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，请求法院予以维持。
第三人宝晟公司发表诉讼意见，称，第三人提供给赵某某的补偿用房系北京市房地产经营开发总公司(下称市开发总公司)开发、建设，市开发总公司已将该房转让给宝晟公司作为马坊地区拆迁用房，因未完成拆迁，房屋所有权登记尚未办理完毕。
庭审中，海淀房地局提交了北京市人民政府京政地字[1997]X号批复、(97)－规地字－X号建设用地规划许可证、北京市海淀区(1998)京房地建字第X号建设用地批准书、京房地拆资字(1997)第X号北京市房屋拆迁资格证书、委托拆迁协议、京房拆许(海)字(98)第X号房屋拆迁许可证、（略）(1－1)企业法人营业执照副本，以证明宝晟公司在马坊地区进行住宅建设、房屋拆迁已取得了有效的征地、规划、用地、拆迁许可文件，拆迁、建设行为合法。赵某某的委托代理人、宝晟公司均无异议，本院予以认定。
海淀房地局提交了裁决申请书、立案登记表、送达回执，以证明海淀房地局受理宝晟公司的申请后，履行了立案、裁决、送达的程序。赵某某的委托代理人、宝晟公司均无异议。本院予以认定。
海淀房地局提交了拆迁分户登记表、东升乡社员建房确权表，证明赵某某一家在拆迁范围内有常住户口的人员和正式住房情况。赵某某的委托代理人对拆迁分户登记表记载的赵某某家的常住人口无异议；对社员建房确权表登记的赵某某的正式住房情况有异议，认为海淀房地局认定的北房建筑面积有误且遗漏了东房、西房，并承认赵某某所有的房屋均未取得建房施工许可证。2000年4月25日，本院对赵某某的房屋进行了现场勘验，勘验结果为：赵某某所有的5间北房建筑面积为87.66平方米，北房前外廊的建筑面积为15.13平方米，2间东房(1间为门道、1间为棚房)的建筑面积为33.03平方米，2间西房的建筑面积为22.31平方米。本院认为，1999年以前，东升乡人民政府有权审批本乡村民利用非耕地建设住宅，海淀房地局以东升乡人民政府对赵某某的房屋确权结果为依据，确认的赵某某正式房屋的建筑面积事实基本清楚，本院予以认定。
海淀房地局提交了北京市城市建设综合开发办公室(98)京开办经字第X号批复，证明宝晟公司提供的补偿用房的结构价为1200元/平方米。赵某某的委托代理人、宝晟公司均无异议。本院予以认定。
海淀房地局提交了北京市人民政府京政地字[1993]X号批复、(95)规建字X号建设工程规划许可证、永泰西区X＃楼(即永泰小区X号楼)的单位工程竣工质量核定表、北京市房地产开发经营总公司的证明及其与宝晟公司的协议、办理产权登记有关某况的说明，以证明宝晟公司提供给赵某某的两套补偿用房均有合法的开发、建设手续，因宝晟公司尚未完成拆迁工作，房屋所有权登记手续正在办理之中。赵某某的委托代理人认为，补偿用房早已建成，应当在建成后三个月内完成房屋所有权登记，上述书证无效。宝晟公司无异议。本院认为，上述书证可以证明永泰小区X号楼系合法开发建设的质量合格的住宅、宝晟公司尚未完成房屋所有权登记的原因等项事实，予以确认。
经合议庭当庭对上述证据进行审查及评议认证，可确认如下事实：本市海淀区X乡X村民赵某某在马坊村二队X号有正式住房北房5间，建筑面积89.28平方米，另有附属用房北房前外廊、东房2间、西房2间，建筑面积为70.47平方米。赵某某及其妻赵某梅、其子赵某雨在此登记有常住户口。宝晟公司经批准在东升乡马坊地区进行住宅建设，需对赵某某所有的房屋进行拆迁。拆迁中，赵某某未同意宝晟公司对其所有的房屋及附属物进行估价，也未与宝晟公司就拆迁补偿事宜达成协议。宝晟公司于1999年7月15日申请海淀房地局进行裁决，海淀房地局立案后于2000年3月9日作出裁决，并送达给赵某某。永泰东里X号楼系市开发总公司开发建设，市开发总公司与宝晟公司于1998年9月1日达成协议，同意将永泰东里X号楼转让给宝晟公司，作为宝晟公司在马坊地区的拆迁用房。北京市城市建设综合开发办公室批准宝晟公司永泰东区回迁楼综合建安(结构)价为1200元/平方米。
本院认为，城市房屋拆迁应当遵循保护拆迁双方当事人的合法权益、保障城市建设顺利进行的原则。房屋拆迁主管机关某当依法管理房屋拆迁。宝晟公司持有有效的征地、规划、用地及拆迁批准文件，其在马坊地区进行的房屋拆迁行为合法、有效。海淀房地局依据宝晟公司的申请，对该公司与赵某某间的拆迁纠纷进行裁决，确定宝晟公司以产权调换的形式对赵某某予以补偿符合拆迁法规、规章的规定。《拆迁条例》第二十条第二款规定，产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积计算。赵某某所建房屋均未取得建房施工许可证，海淀房地局依据东升乡人民政府提供的确权表，确认赵某某的5间北房为正式房屋，确定宝晟公司按此标准提供补偿用房并无不当。永泰东里X号楼的开发建设单位市开发总公司已同意将此楼转让给宝晟公司，作为拆迁中实行产权调换所需的补偿用房，海淀房地局鉴于宝晟公司因未完成拆迁、尚未办理完毕房屋所有权登记的实际情况，裁决准许宝晟公司将此楼作为拆迁的补偿用房，本院不持异议。《拆迁细则》第十九条规定，实行产权调换形式补偿的，拆迁人与被拆迁人应进行房屋差价结算。这就需要确定拆迁人提供的补偿用房的结构价格与被拆迁人所有的原正式房屋的重置价格。拆迁人提供的补偿用房的结构价格已由政府有关某门予以确定，被拆迁人的正式房屋的重置价格可经评估予以确定。如被拆迁人拒绝评估以致其房屋的重置价格无法确定，拆迁主管机关某决要求被拆迁人配合评估以确定其正式房屋的重置价格，是实行产权调换这一补偿形式的需要，未超出裁决权限。赵某某所持海淀房地局作出的裁决认定事实不清、超越职权的诉讼理由，没有事实和法律依据，本院不予采信。综上，海淀房地局对赵某某一家原正式住房情况及有常住户口的家庭成员情况认定事实清楚，确定的补偿形式符合拆迁法规、规章的规定，裁决内容亦未超越权限，裁决适用法规、规章正确，也未违反规定程序，本院予以支持。
依照《城市房屋拆迁管理条例》第二十条第二款，《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一项、第五十三条第一款，参照《北京市实施细则》第四条、第十一条、第十六条、第十九条、第二十一条、第二十三条的规定，判决如下：
维持被告北京市海淀区房屋土地管理局二000年三月九日作出海房地裁字(2000)第X号北京市城市房屋拆迁纠纷裁决。
案件受理费八十元，由原告赵某某负担(已交纳)。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判长王燕
代理审判员付景跃
人民陪审员谢志东
二○○○年六月二日
书记员李某志
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