用户名 密码
记住我
加入收藏
全国站 [进入分站]
发布免费法律咨询
网站首页 法律咨询 找律师 律师在线 律师热线 法治资讯 法律法规 资料库 法律文书
   您的位置首页 >> 判裁案例 >> 案例正文

海南信通房地产开发公司与海南华富房地产开发有限公司土地转让合同纠纷案

时间:2000-11-20  当事人:   法官:   文号:(2000)海中法民初字第102号

海南省海口市中级人民法院

民事判决书

(2000)海中法民初字第X号

原告海南信通房地产开发公司,住所地海口市X路X号华新大厦B座803房。

法定代表人乔某某,公司总经理。

委托代理人张某,海南信通大酒店副总经理。

委托代理人朱某华,海南国泰民安律师事务所律师。

被告海南华富房地产开发有限公司,原住所地海口市X路X号南苑楼第一栋X房。现下落不明。

法定代表人朱某,公司董事长。

第三人海口市海甸岛房地产开发总公司,住所地海口市人民大道沿江四路X号寰岛集团大楼。

法定代表人钱某,公司总经理。

委托代理人刘某,公司执行总经理。

委托代理人吕某,公司副总经理,

原告海南信通房地产开发公司(以下简称信通公司)与被告海南华富房地产开发有限公司(以下简称华富公司)、第三人海口海甸岛房地产开发总公司(以下简称房产公司)土地转让合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告信通公司委托代理人张某、朱某华,第三人房产公司委托代理人刘某、吕某到庭参加了诉讼。被告华富公司因下落不明,经本院公告送达起诉书副本及开庭传票后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告信通公司诉称,1992年11月23日,原告与海纬建筑设计有限公司(以下简称海纬公司)签订一份《土地转让协议》,由海纬公司将其从第三人房产公司处购得的位于海甸岛东部开发区规划图标号为03C3、04R1,面积为100亩的土地出让给原告,土地转让费总额8800万元人民币。协议签订后,原告依约全额支付了土地转让费。同时,原告与房产公司补签了《土地使用权有偿转让预售合同书》,合同约定,房产公司原转让给海纬公司的土地改为原告购买,房产公司负责为原告办理土地证,同时确认,原告在合同签字之时已付清地价款6000万元。1993年4月20日,原告与被告华富公司签订一份《土地转让协议》,由原告将受让的100亩土地再转让给华富公司。在华富公司支付了部分土地转让费后,原告曾致函房产公司要求将原告土地购买合同变更到华富名下。后因华富公司未能依约支付完余下的土地转让费,原告又致函房产公司,请求将其中的66.7亩土地过户到原告名下。但房产公司至今未予办理。原告认为,华富公司的行为已严重侵害了原告的合法权益,请求确认前述66.7亩土地使用权属原告所有,由房产公司承担办理土地使用权证的义务。

第三人房产公司辨称,原告所诉之土地转让经过是事实。但自1993年4月20日原告与华富公司签订了《土地转让协议》并部分收取了华富公司部分土地转让费后,原告曾致函我司,要求将原土地购买合同变更到华富公司名下,至此,原告与我司不存在任何合同关系,而只与华富公司存在合同关系。因此原告可向华富公司主张权利而不应向我司主张权利。我司自收到原告的"申请变更函"后,一直以为华富公司即是本案的土地使用权的拥有人,曾多次致函华富公司要求提供办证所需有关材料,交缴税费,至今未果。我司在没有得到原告与华富公司就争讼土地权属再次协商处分或生效的法律文件的情形下,不能将上述土地确权给原告,请求依法判处。

经审理查明,1992年11月23日,原告与海纬建筑设计有限公司签订一份《土地转让协议》,约定,一、海纬公司将从房产公司购买的03C3、04RX号地块100亩土地以每亩88万元总价8800万元转让给原告;二、双方共同向房产公司申请,变更土地购买合同,将购买方由海纬公司改为原告;三、海纬公司将购买合同变更到原告名下,变更后的合同原件由海纬公司保管,待原告付清地价款后,海纬公司将合同原件及有关全部资料手续交给原告。协议签订后,原告分三次向海纬公司付清购地款8800万元。同年11月23日,原告与海纬公司共同向房产公司递交一份《申请变更函》,以方便双方合作,考虑到海纬公司没有土地开发经营权,申请将原海纬公司土地购买合同变更到原告名下。房产公司在该申请函上签字同意并盖上公章。同日,原告与房产公司签订《土地使用权有偿转让预售合同书》,合同约定,一、房产公司将03C3、04RX号小区内100亩土地转让给信通公司,每亩地价60万元,共计6000万元;二、房产公司确认在本合同签字之时,信通公司已付清地价款6000万元;三、信通公司未收到土地证之前,不得以任何借口单方再次转让给第三方,特殊情况经房产公司同意后,信通公司将土地退还房产公司,由房产公司直接与第三方协商处理。合同时间倒签为1992年10月24日。1993年4月20日,原告与被告华富公司签订《土地转让协议》一份,约定:一、原告将从房产公司购买的上述100亩土地以每亩115万元,总计1.15亿元转让给华富公司;二、转让形式为双方共同向房产公司申请变更原土地购买合同,将购买方变更为华富公司;三、付款方式,协议签订时付定金1150万元并签订向房产公司要求变更土地购买合同的申请函,原告收到土地款5750万元(含定金)后,负责办理合同变更手续,变更后的合同原件由原告保管,华富公司执复印件;华富公司付清余款5750万元后,原告将合同原件、土地范围四至图及有关全部资料手续交给华富公司。双方还就违约责任作了约定。同日原告与华富公司共同向房产公司出具一份《申请变更函》,其内容是:为有利于双方合作,考虑到华富公司合作投入资金比例较大,为便于开发项目的管理,特申请将原信通公司土地购买合同变更到华富公司名下。同日,房产公司将《土地使用权有偿转让预售合同书》中土地购买方由原告变更为华富公司,时间倒签为1993年3月12日。上述合同签订后,华富公司截止1994年1月6日,共分16笔向原告支付土地款6900万元。后因受政府宏观调控及海南房地产市场发生变化影响,华富公司无力继续支付土地款,变更后的合同原件由原告质留。之后,原告不断向华富发函催款,华富公司除在1994年5月16日书面复函,以原告未按合同约定搞好转让土地的三通一平,要求减少购买土地数量或与原告合作开发。原告表示拒绝后,华富公司不再付款,对原告的通知置之不理。原告为此曾于1994年5月20日和2000年5月30日两次向房产公司发出书面通知,以华富公司严重违约为由,请求撤销与华富公司共同出具的《申请变更函》,将100亩土地使用权按原合同过户于原告名下。后因华富公司于1998年10月起下落不明,原告向本院起诉,请求对诉争土地使用权确认为其所有。

另经查明,华富公司系1992年11月9日经海南省经济合作厅批准设立的外商独资企业。注册资金300万美元。该公司1998年后未再进行企业年检,目前下落不明。华富公司从原告处受让上述100亩土地后,又1993年5月15日将其中的33.3亩转让给华能(海南)股份有限公司。由于华富公司未能在收清转让款后给华能(海南)股份有限公司办理土地使用权证,被诉至本院。案经审理本院作出转让有效的判决。现该33.3亩土地使用权已由本院依法确权给华能(海南)股份有限公司。

又经查明,海甸岛东部开发区填海地1500亩土地系经海南省人民政府批准,海口市人民政府以(1992)X号文同意交由房产公司负责进行开发。并允许该公司在开发建设过程中采用先招商、联营、合作、转让土地的方式进行滚动开发。上述土地已办理了土地出让手续,房产公司依法交纳了土地开发综合费,并于1998年底取得国有土地使用权证。

上述事实有多份土地有偿转让预售合同书、土地转让协议、申请变更函、付款凭证、催款通知书、撤销申请变更函的通知,海口市人民政府文件、批复及庭审笔录及询问笔录在案为凭,并经庭审质证审查,足资认定。

本院认为,第三人房产公司依照海口市人民政府关于海甸岛开发区在开发建设过程中允许采用先招商、联营、合作、转让的方式滚动开发的规定,将由其开发的100亩土地使用权转让给海纬公司,海纬公司在付清了全部地价款后又转让给信通公司,上述行为虽有不规范之处,但该行为发生在海南房地产热非常时期和《城市房地产管理法》施行之前,且转让行为已经履行完毕,房产公司又于后来依法取得了国有土地使用权证,本着对历史问题从宽处理的原则,应认定上述转让行为有效,依法予以保护。信通公司在付清全部地价款后,又将受让的土地转让给华富公司,房产公司在接到信通公司和华富公司的申请变更函后,已将土地转让合同中的受让方变更为华富公司。华富公司在受让该地后,又将其中的33.3亩土地转让给华能(海南)股份有限公司,该转让行为已为本院生效的判决确认有效并执行完毕。基此,从保护当事人合法权益及实际情况出发,应确认双方所签订的《土地转让协议》同样有效,依法予以保护。华富公司在合同签订后仅支付地价款6900万元,尚欠信通公司4600万元,在信通公司多次催款时仍不履行,其行为已构成违约。但信通仅请求华富公司付清余款,未主张追究其违约责任,本院照准。关于信通公司请求房产公司按原合同的约定,将余下的66.7亩土地过户在其名下的问题。法庭认为,自房产公司按信通公司与华富公司的请求,将土地转让合同受让方改为华富公司之日起,信通公司与房产公司已无合同关系,不再享有原合同的权利义务。根据合同相对性的原理,房产公司没有义务直接将土地使用权过户在信通公司的名下,故信通公司的该项请求本院不予支持。另外,华富公司已支付了6900万元,按每亩115万元计即已支付60亩的地价款,仅欠信通公司40亩的款项未付,信通公司要求将66.7亩土地全部过户于其名下,显然会损害华富公司的合法权益。但华富公司如不能清偿信通公司债务时,同样会损害信通公司的合法权益,因此,华富公司应按每亩115万元折为40亩土地归还信通公司。而房产公司作为开发商,有责任协助将该40亩土地过户给信通公司。综上,依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条之规定,判决如下:

一、限被告华富公司于本判决发生法律效力之日起10日内偿还尚欠原告信通公司土地转让款人民币4600万元;

二、如华富公司逾期不能还款,则按每亩115万元价格从其向房产公司受让的土地中划出40亩,返还信通公司。房产公司协助将上述土地使用权证办于信通公司名下,所需费用按照国家规定负担;

三、驳回原告的其他诉讼请求。

本案案件受理费人民币211,010元,财产保全费100,520元,共计人民币311,530元,由被告华富公司负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于海南省高级人民法院。

审判长符强

审判员宋泽

人民陪审员吴玉銮

二○○○年十一月二十日

书记员吴淑珍



==========================================================================================

为尽量避免给当事人造成不良影响,经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理,点击查看详情
==========================================================================================
发布免费法律咨询
没找到您需要的? 您可以 发布法律咨询 ,我们的律师随时在线为您服务
  • 问题越详细,回答越精确,祝您的问题早日得到解决!
温馨提示: 尊敬的用户,如果您有法律问题,请点此进行 免费发布法律咨询 或者 在线即时咨询律师
广告服务 | 联系方式 | 人才招聘 | 友情链接网站地图
载入时间:0.03758秒 copyright©2006 110.com inc. all rights reserved.
版权所有:110.com