广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2006)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审原告、反诉被告)汪某某，女，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
委托代理人刘某，女，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
被上诉人(原审被告、反诉原告)江某某，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
委托代理人李旭东，广东禅通律师事务所律师。
委托代理人陈德兴，广东禅通律师事务所律师助理。
上诉人汪某某因与被上诉人江某某房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院(2006)顺法民一初字第（略）号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审判决认定：2005年6月16日，汪某某与江某某双方在中介公司的协助下，签订房屋租赁协议一份，约定由汪某某租用江某某位于佛山市顺德区X镇碧桂园中三路X号的房屋，每月租金为2200元，租期从2005年9月1日至2006年7月31日止，交租方式为每月交租一次，在交租当月X号前以现金支付形式一次性支付。合同第4条第3项规定“若乙方(汪某某)无故拖欠租金及水、电、管理费，每过一天加罚滞纳金5%，超过五天，甲方(江某某)有权无条件收回该房屋，押金全部归甲方所有”。租赁合同签订后，汪某某按约交纳了押金4400元给江某某并搬入该房屋居住，后汪某某以现金形式支付了2005年9月份的租金，另以银行转帐的形式于2005年10月10日支付租金2200元，于2005年11月13日支付租金1300元，于2005年12月27日支付租金2160元，于2006年1月19日支付租金2200元。由于汪某某未按时足额交付租金，同时在租用江某某房屋期间，将江某某房屋中的神台从客厅搬入杂物间，并将房屋内饭厅和客厅的三面墙的颜色由白色改漆成红色。双方引发矛盾，2005年底江某某要求汪某某搬离其房屋，汪某某不同意搬出，2006年1月底，江某某办理了该房屋的停电停水手续，2006年1月26日，该房屋被停电停水，导致汪某某无法在该房屋内居住，汪某某遂于2006年2月6日向法院起诉，要求继续履行合同，同时提出先予执行的申请，要求恢复对该房屋的供水供电，经审查后，依法作出先予执行裁定，2006年2月15日，依法通知相关部门恢复对该房屋的供水供电。当日，汪某某搬回该出租房内居住至今。另查明，由于汪某某将出租房屋内饭厅和客厅的三面墙从白色改漆成红色，江某某在反诉中提出要求汪某某赔偿装修损失8500元，但江某某提出的证据不能充分证明其损失为8500元，经法院征询其意见是否对损失部分申请评估核价，江某某不同意进行评估核价，只要求汪某某搬离时恢复原状，汪某某对赔偿江某某装修损失8500元有异议，但同意在搬离时将房屋的墙面恢复原状。
原审判决认为：汪某某与江某某双方在平等自愿的基础上签订房屋租赁协议，该协议是双方的真实意思表示，协议内容符合法律规定，双方当事人应予以履行。协议中明确约定：“若乙方(汪某某)无故拖欠租金及水、电、管理费，每过一天加罚滞纳金5%，超过五天，甲方(江某某)有权无条件收回该房屋，押金全部归甲方所有”。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，汪某某未按约定的时间及金额足额交付租金给江某某，违反了双方协议的约定，已构成违约，按约定，江某某有权解除合同，收回房屋。因此，汪某某要求继续履行合同的诉讼请求无理，不予支持，江某某反诉要求解除合同的诉讼请求有理，予以支持。汪某某提出其延迟交租是经江某某同意，但江某某予以否认，汪某某所提供的证据亦不能证明其不按协议约定的时间交付租金是经江某某同意，因此，对汪某某的该主张，不予采纳。对汪某某提出没有足额支付租金是因为对江某某的房屋进行修缮而支付了相关的费用，但汪某某没有在举证期限内提交证据证明上述费用的发生，且江某某亦不予确认，故对汪某某的辩解，不予采纳。对于江某某反诉要求汪某某支付计至2006年2月的拖欠租金3140元的诉讼请求，由于江某某在2006年1月26日办理了出租房屋的停电停水手续，直至2006年2月15日才恢复供水供电，汪某某在上述21天内不能在该房屋内正常居住，该段时期的租金应予扣除，扣除额为1540元(2200元÷30天×21天)，即其2月份应交租金为660元(2200元-1540元)，另由于汪某某未足额支付2005年11月、12月的租金共840元，因此，至2006年2月28日止，汪某某尚欠江某某的租金为1600元。对江某某反诉要求汪某某赔偿装修损失8500元的诉讼请求，由于在庭审中江某某明确表示不申请评估，要求恢复原状，汪某某亦同意恢复原状，对恢复原状予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十三条第二款、第二百二十六条的规定，判决：一、解除汪某某与江某某于2005年6月16日签订的房屋租赁协议。二、汪某某应当在本判决发生法律效力三日内向江某某支付拖欠的租金1600元(计至2006年2月28日)，并从2006年3月1日起至实际交还房屋时止按合同约定的标准每月2200元向江某某支付租金。三、汪某某在向江某某交还房屋时应恢复原状：将漆成红色的墙面恢复为原来的白色墙面。四、驳回汪某某的诉讼请求。五、驳回江某某的其他诉讼请求。本案本诉诉讼费100元，由汪某某承担。本案反诉诉讼费476元，财产保全费246元，合共722元，由汪某某承担600元，由江某某承担122元。
汪某某不服上述判决，上诉称：原审法院没有对汪某某所提供的证据进行法律上必要的调查，单凭表面证据就认定汪某某违约是极其错误的，理由有以下三方面：一、一审法院认定汪某某未按约定时间及金额足额交付租金给江某某，违反了双方协议的约定，已构成违约是错误的。原审法院仅凭汪某某与江某某签订的《租赁合同》中“若乙方(汪某某)无故拖欠租金及水、电、管理费，每过一天加罚滞纳金5%，超过五天，甲方(江某某)有权无条件收回该房屋，押金全部归甲方所有”就认定汪某某因未按时交付租金和交付租金不足而构成违约是歪曲事实，不严肃工作。首先汪某某不是“无故”不按时交租金。合同签定时交租日为每月6日，无故超过5天为可定为违约。汪某某在10月份按时交租后由于自家实际情况，在与江某某太太每月交往信件中(其中11月份的信)表明了请求允许延迟交租的要求，得到对方的同意。在这方面汪某某的确没有江某某太太的书面同意证明，而这个事实也在法庭上被江某某否定。但由江某某提供的证据事实证明了江某某的确是在11月13日(比合约时间迟两天)接纳了汪某某交纳的11月份租金。到了12月份在汪某某给江某某太太的信中表明了由于在筹备自己12月25日的婚礼等等原因(其中12月份的信)而迟了交租向江某某道歉，并在12月27日交了租。之后1月份汪某某陪同丈夫从英国来的家人朋友去婚假旅游，到了十几号才回广州；回来后由于被邀请帮助筹备另一位外籍老师的婚礼，汪某某再一次向江某某道歉并被接受在1月19日交纳了租金。接之，金额问题，原审法庭单凭汪某某没有在举证期限内提交证据证明租金不足是由于维修房屋费用造成，而不予采纳，这是不认真、不严肃审案的认定。原审法庭曾经安排过一次庭前调解，汪某某已经将双方每月往来件交给当庭法官黄敏玲看过，并在江某某律师面前解释事情经过。当时黄敏玲法官直接将这些传真件退回给汪某某，也没有对这些证据做任何意见，对双方的调解过程一声不吭，停止调解时掉头就走。在庭上汪某某再次提交这些传真件时，被原审法庭认为超过举证期限，这公平吗而且汪某某在庭上已经说明，传真往来件上写明的扣除租金部分在碧桂园管理处的电脑上有登记的。扣除租金部分很多明显是江某某的责任，比如：该房屋7、8月份的管理费、7、8月份的电费，汪某某还没有来该房屋居住，这些费用由汪某某代付的，有什么理由原审法庭不接受从租金内扣除如果说汪某某提供的传真件和江某某已经接受这个金额的事实还不足以证明这个问题，为什么原审法庭不去碧桂园管理处调查汪某某已经说明碧桂园管理处不对汪某某开出任何证明(因为不是业主)，但可以对法律机关开出证明。原审法庭认为汪某某提供的证据是复印件，不予采信。汪某某无论在庭前调解还是在庭上所提供的都是汪某某每月手写用于传给江某某太太的信件，为什么被认为是复印件而且其中一份是江某某太太传真过来的传真原件，上面直接有江某某家的电话。该传真回件里写明江某某完全同意汪某某在租金里扣除汪某某维修房屋的费用。其实当时需要紧急维修的是该房屋里的鱼池，连维修鱼池的信息都是江某某太太告诉汪某某的，而且在江某某太太同意下，汪某某代付了维修鱼池的费用。这种如此明显的事实在庭上被江某某否定后，居然原审法庭也可以接受难道那封传真回件是假的吗难道原审法庭不可以按江某某太太提供的那个鱼池店的电话证实一下吗这种完全忽略事实的工作态度到底为什么难道法律没有尊严的吗根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用时，应当相应减少租金或延长租期。自从汪某某住进该房屋后，由于该房屋长期没有什么人居住，很多租赁物都需要维修：电话不知道断线多少次，维修了多少次，管理处认为是入墙电线已经老化，需要彻底换线。汪某某对江某某提了多次，没有任何回音。鱼池导致该房屋多次夜晚停电，还有就是外墙水管裂化，导致漏水，修好后又是堵塞等等(这些都可以在碧桂园管理处调查到)。汪某某并没有任何减租的要求，还是在征得江某某的同意下才进行的维修和代付费用。为什么这样的事实都不被采信所以汪某某不是“无故拖欠租金”，而是完全在江某某允许的情况下交纳的。根据《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”，第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”。又根据《最高人民法院适用民法通则的意见》第六十六条规定：“一方当事人向对方当事人提出民事权利要求，对方未用语言或文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。”据此，江某某行为表明其认同汪某某交付租金时间和金额，汪某某没有违约。二、一审法院认定的事实是错误的，不以事实为依据，不以法律基本精神的公平原则为本，违背了《民法通则》公平公正原则。根据江某某提供的银行存折中可以清楚的看到汪某某以银行转帐形式于2006年1月19日向江某某支付了租金2200元，而江某某马上于第二天2006年1月20日通过中介公司向汪某某发出解除合约通知，并于2006年1月26日办理了该房屋停水停电(非法的强制行为)。江某某接收租金(合同成立)，但是马上结束合同(以迟交租金为由)，而原审法庭却接受这种行为，这到底是哪门子的法律难道江某某只有权利没有义务，而汪某某执行了义务(交纳租金、帮助维修房屋等)却没有权利江某某喜欢什么时间收租金都没有问题，但喜欢什么时候赶走承租人也没问题租赁合约在法律上已有明确的江某某自保条款，即江某某已收取汪某某两个月房屋租金租房押金，如果真发生有租户故意拖欠租金，还可以在押金里扣，更何况汪某某已经交付了租金。原审法庭认为根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成熟时，解除权人可以解除合同。那么原审法庭认定的解除合同成熟的条件是什么呢是撇开公平公正原则、忽略事实的条件吗本案纠纷的是租赁住家房屋，不是普通的买卖合同。如果出租方随便解除合同，用野蛮强制力逼迁，那么很容易导致社会上无家可归的现象。如果没有足够经济能力的人怎么办呢如果家里有幼儿(象汪某某一家)、老人、病人、残疾人、神经病人等等的情况又怎么办呢法律的公平公正原则是不是更应该保护弱势一方呢况且在这方面国家早就制定了有关法律法规，根据《城市房屋租赁管理办法》第十九条：房屋租赁人当事人按照租赁合同的约定享有权利，并承担相应的义务；出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先征得承租人同意给承租人造成损失的应当予以赔偿。第二十四条：承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋。因此而造成损失的，由承租人赔偿：(一)将承租的房屋擅自转租的；(二)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；(三)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；(四)拖欠租金累计6个月以上的；(五)公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的；(六)利用承租房屋进行违法活动的；(七)故意破坏承租房屋的；(八)法律、法规规定其他可以收回的。汪某某没有违反以上八条里的任何一条，所以江某某没有不需要征求汪某某同意就行使收回房屋的权利。认为解除合同条件成熟的江某某无视汪某某的权利(没有征求汪某某的同意商量搬迁条件)，在国家的法律法规不允许的情况下强制行使江某某的权利，给汪某某一家造成巨大的经济和精神上的伤害(另案起诉)，原审法庭却认定汪某某违约，这究竟又是什么道理公平公正原则可以如此被严重违背的吗三、原审法庭判令汪某某要交付重新住进该房屋后(2月16日起)的租金，这又是原审法庭严重忽视事实情况的错误认定。汪某某一家在2月15日重新住进该房屋后，发现正常的家用陆线电话已经给江某某停止使用(在顺德电信局可以查明)。在约一个星期后，江某某又亲自到碧桂园管理处将一直由汪某某使用的扣费帐户停止使用(在管理处可以查明)，并将汪某某存入待扣费的1000元余额扣押(在碧桂园的农业银行可以查明)。正常的家用电话是租赁合约构成的最基本最必须的条件，在合同成立并在执行期间，江某某没有权利强行将租赁物撤消或毁坏。扣费帐户是居住在碧桂园正常的生活秩序(用以管理费、水电费、服务费、电话费、上网费等)，江某某强行停止汪某某的扣费帐户和家用电话，导致汪某某的生活受到严重干扰(汪某某必须每次要到北滘交费，各种费用要到管理处交现金等等)。汪某某在2月18日就向江某某要求恢复家用电话的问题，写信给江某某。该信同时交给了原审法庭、管理处和中介公司，希望确保江某某能收到此信。当时汪某某去电北滘法庭，原审法庭的黄敏玲法官确定收到过这封信。黄法官还问汪某某“你想要我们法院怎么办”汪某某表示希望至少法院能通知江某某，汪某某要求恢复正常家用电话的请求。然后的情况就是既没有法院的回音，也没有江某某的回音。更严重的是，这种情况在庭上原审法庭只字不提，最后居然还判令汪某某必须交付重新住进房屋后的租金。这种严重忽视事实证据的审判行为是否公平公正、合情合理综上，希望二审法院查明事实，作出公正判决，依法撤销一审判决，判明在江某某停止了家用电话并强行停止和扣押了上诉人扣费帐户的行为发生后，上诉人该如何交租(还应不应交租)，驳回江某某的所有诉讼请求。
二审期间，汪某某提供了以下证据：
1、汪某某交江某某信件；
2、汪某某与江某某来往传真件复印件。
经质证，江某某认为，该证据不是新证据，而且这些都是汪某某自己制作，都未经确认。经审查，本院认为，以上证据均超过举证期限提交，不属于新证据，本院不予采信。
江某某辩称：1、汪某某在上诉状声称江某某同意汪某某迟交租金不是事实，汪某某没有提供任何证据证明此观点；2、汪某某在上诉状中称，虽然迟交租金，但江某某同意接纳，本案中汪某某交租金是自己存到江某某的帐户上的，不是江某某同意的事实，江某某在香港，汪某某什么时候存的，江某某不知道；3、汪某某在上诉状声称迟交的原因是不能构成合法理由，且江某某不知情，也没同意因这些原因同意迟交；4、汪某某在上诉状声称每月少交是扣除了所谓的维修费用，但江某某没有同意扣除，江某某也不知维修是否真实，说减少租金是经江某某同意不是事实；5、汪某某在上诉状声称少交租金，迟交租金，江某某没有表态，汪某某称应视为默认，江某某认为此默认是法律不予承认的；6、根据《城市房屋管理办法》的规定，只有迟交6个月，出租人才可解除合同，这一点是汪某某对法律的误解，《城市房屋管理办法》的规定是建设部的规章，是根据双方签订合同的第3、4条来解除，双方所签的合同条款，并未违反法律行政法规的规定，江某某所称的规定，与双方签订的合同相比不足以否定双方签订合同的效力，汪某某根据这一条来否认江某某解除合同的法律依据是不足的。
经审查，本院对原审认定的事实予以确认。
本院认为：上诉争议焦点为汪某某是否违约以及是否构成合同解除的条件。根据前述所认定的事实，汪某某自2005年10月起连续三个月迟延交租，其中11、12月超过5天以上才交租且交租不足，根据合同的约定，已经构成合同解除的条件，此外，汪某某未经江某某同意擅自将房屋内饭厅和客厅的三面墙的颜色由白色改漆成红色，亦已构成违约，江某某为此而行使合同解除权，收回房屋，符合法律规定，依法应受到法律保护。关于汪某某是否依约支付租金的问题。汪某某主张曾向江某某一方提出延迟交租的要求但被拒绝，同时提供自己出具的信函、传真件复印件主张其迟延交租是经江某某同意，而根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第(四)项“无法与原件、原物核对的复印件、复制品不能单独作为认定案件事实的依据”的规定，汪某某所提供的证据不充分，不足以证实其主张。至于汪某某上诉提出本案应当适用《城市房屋租赁管理办法》一节，因根据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条的规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方当事人对于合同解除约定了条件，完全符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定。有约定按约定处理，无约定时依法律规定，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，这是合同法的基本原则。《城市房屋租赁管理办法》属于建设部颁布的部门规章，相对《中华人民共和国合同法》而言是下位法，因此，本案不存在适用《城市房屋租赁管理办法》的情形。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，汪某某上诉理由不成立，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费576元，由上诉人汪某某负担。
本判决为终审判决。
审判长吴建兴
审判员林义学
代理审判员吴亚平
二00六年八月一日
书记员曹新娟
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