广东省江门市中级人民法院
民事判决书
(2003)江中法房终字第X号
上诉人(原审被告)江门市蓬江区恒锋置地实业开发公司(下称“恒锋公司”)。住所地：江门市蓬江区北郊汴溪桥侧。
法定代表人梁某甲，经理。
委托代理人吴某某，男，该公司职员。
委托代理人梁某乙，男，该公司职员。
被上诉人(原审原告)张某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
上诉人恒锋公司因商品房预售合同纠纷一案不服江门市蓬江区人民法院作出的(2003)蓬民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
本院查明：1999年4月10日，以恒锋公司为甲方，张某某为乙方签订了一份《商品房预售合同》，约定由甲方将其建成的座落（略）屋出售给乙方，合同并约定该商品房的建筑面积为101.02平方米，房屋价款连同有关的代收税费合共为（略）元；乙方在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助，如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起5个月内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方必须在乙方提出退房要求之日起5个月内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的10％赔偿乙方损失。该《商品房预售合同》第三条注明该商品房为“现房”。除此之外，合同对(房款)付款时间、交接商品房时的付款额、乙方逾期付款的违约责任、(房屋)交付期限、甲方逾期交付(房屋)的违约利息计算、房屋交接(时间)等问题均没有作出明确的约定。合同签订的当天，张某某在上午交纳5000元定金、下午交纳（略）元房款给恒锋公司。同年5月2日，张某某又交纳房款（略）元给恒锋公司；2001年3月21日，张某某与中国建设银行江门市分行签订《购房抵押借款合同书》，约定以上述购买房屋作为抵押，向银行借款（略）元作房屋按揭贷款。至此，张某某将全部的购房款（略）元付清给恒锋公司，恒锋公司并于同年4月6日开具金额共为（略）元的正式房屋购房发票给张某某。由于迎宾大道西X号之三楼房是已建成房屋，在张某某交纳定金后至双方签订购房合同之前，张某某已从恒锋公司设在该楼房的代理售卖房屋机构一鹤山市古劳建筑工程公司江门工区一区的售房人员手中取得房屋钥匙；合同签订后，张某某没有将钥匙交回给恒锋公司，并随后对所购买的该房屋进行装修。2001年5月30日，张某某委托律师向恒锋公司发出“律师函”，声明在办理房屋交接手续后，由于恒锋公司的过错一直无法办理房产证，要求收回房屋、退回房款并计付利息和装修损失。同年12月20日，张某某向江门仲裁委员会提出仲裁申请。2002年5月20日，江门仲裁委员会作出《仲裁裁决书》，裁决确认张风娥与恒锋公司签订的《商品房购销合同》有效，双方必须继续履行，并驳回了张某某要求返还购房款和支付相应利息、赔偿房屋装修损失等申请，仲裁费用7963元由双方各承担3981.5元。裁决作出后，张某某随即向本院提出申请，要求撤销该仲裁裁决。2002年6月16日，本院以仲裁违反法定程序为由作出民事裁定，撤销了江门仲裁委员会上述的仲裁裁决，案件受理费50元由张某某负担。同年12月20日，张某某向原审法院提起本案诉讼，要求解除与恒锋公司签订的《商品房购销合同》，并由恒锋公司赔偿相应的损失。另查明，恒锋公司是具备四级房地产开发经营资质的企业，其已就江门市蓬江区迎宾大道西X号之三商住楼(原汴溪小区X号楼)于1998年5月11日被批准取得预售商品房许可证，但恒锋公司至今没有协助张某某办理取得相关的房屋产权证书。
又查明，2003年7月1日，张某某将其向银行所借的抵押贷款及利息提前清偿完毕，解除了与银行的抵押借款关系。在抵押贷款期间，张某某共向建设银行江门市分行支付借款利息3510.84元、支出保险费234.42元、交纳房产监理费100元、印花税5元。在庭审期间，张某某就此提出增加诉讼请求，要求恒锋公司赔偿该四项损失。恒锋公司则认为张某某在案件审理过程中增加诉讼请求是不恰当的。另外，由于双方对房屋的装修问题以及计估机构的选定不能达成一致意见，依张某某申请，经原审法院委托江门市诺成工程咨询有限公司对本案争讼房屋装修工程的建筑造价进行评估，确定其价值为（略）.03元，评估鉴定费为1000元。
又查明，恒锋公司至今仍未领取讼争房屋所在的商住楼土地使用权证。
案经原审法院审理认为：恒锋公司与张某某签订的《商品房购销合同》依法应予确认为有效。恒锋公司已将房屋实际交付给张某某使用。恒锋公司在将房屋交付使用后，长期未能按照合同约定协助张某某办理取得相关的房屋产权证书，其行为已构成违约。张某某据此提出解除与恒锋公司签订的购房合同，并由恒锋公司退回己付购房款以及赔偿相关损失的请求，合理合法，应予支持。关于张某某的损失问题：(一)由于合同约定：如因恒锋公司的过失造成张某某不能在房屋实际交接之日起5个月内取得房地产权属证书，恒锋公司将已付款退还给张某某，并按已付款的10％赔偿张某某损失。故张某某要求恒锋公司按其已付房屋款（略）元的10％支付违约金（略）.1元，理据充分，予以支持。张某某同时要求恒锋公司以房款总额（略）元为基数按照月利率3.45％赔偿其从1999年5月份起至2002年12月份止的利息损失，因张某某采取的是分期付款及通过银行抵押贷款的方式向恒锋公司支付购房款，在1999年5月份至2002年12月份期间张某某只应就其自付购房款（略）元计付利息；而且由于双方在合同中对利率无约定，恒锋公司只应按照同期同类贷款利率来计付；至于抵押贷款（略）元的利息3510.84元，由于已由银行实际收取，而且张某某是出于减少实际损失提前终止合同而产生的，该费用支出及相关证据形成于举证期限届满后，属于“新的证据”，故予以采信，张某某据此增加要求恒锋公司赔偿该项利息损失的意见，依附于其原有的诉讼请求，予以支持。张某某就本案提出的利息损失应包括（略）元在1999年5月至2002年12月期间按照同期同类贷款利率计算的利息和已由银行实际收取利息3510.84元，由于两项利息之和并未超过或明显超过双方约定的违约金额，亦即除违约金外，张某某并未造成其他的损失，故对其该项诉讼请求不予支持。(二)在本案合同因恒锋公司违约而被解除后，张某某要求恒锋公司赔偿其投入房屋装修而造成的损失是合理合法的；依张某某申请经委托评估机构评估确定装修工程价值为（略）.03元；恒锋公司应将房屋装修损失（略）.03元及评估鉴定费1000元赔偿给张某某。(三)张某某在提起本案诉讼前，就解决双方纠纷先后提出申请仲裁和申请撤销仲裁裁决，并预交了仲裁受理费7963元和申请撤销仲裁裁决受理费50元，在本案合同因恒锋公司违约而被解除后，张某某要求恒锋公司赔偿其该两项损失是合理合法的，予以支持。(四)张某某在庭审期间提出增加诉讼请求，要求恒锋公司赔偿已支出的保险费234.42元、房产监理费100元和印花税5元。由于保险费是在案件审理期间张某某为减少实际损失提前终止合同而产生的，其就此提供的支出费用的证据是在举证期限届满后才形成的，属于“新的证据”，予以采信，张某某据此增加要求恒锋公司赔偿该保险费损失的意见，依附于其原有的诉讼请求，予以支持。恒锋公司提出的张某某在案件审理过程中增加诉讼请求不恰当的意见，不予采纳。就张某某已支出的房产监理费100元和印花税5元的问题，从其提供的证据看，该两项费用均产生于2001年3月22日，亦即，该两项费用的相关证据均形成于案件起诉前，但张某某却在其举证期限届满后才将证据提交法庭进行质证，违反有关规定，不予采信；对其增加提出的要求恒锋公司赔偿该两项损失的主张，不予支持。据此判决：一、解除张某某与恒锋公司于1999年4月10日签订的《商品房购销合同》。二、恒锋公司应将购房款（略）元退还给张某某。三、恒锋公司应支付违约金（略）.1元给张某某。四、恒锋公司应赔偿房屋的装修工程费用（略）.03元给张某某。五、恒锋公司应偿付仲裁受理费7963元、申请撤销仲裁受理费50元、办理银行抵押贷款保险费234.42元、鉴定评估费1000元给张某某。六、上述第二、三、四、五项判决内容在本判决发生法律效力后的15日执行完毕。七、驳回张某某其他的诉讼请求。本案的案件受理费（略）元，由张某某负担960元，恒锋公司负担（略）元。
上诉人恒锋公司不服原审判决，向本院上诉称：一、造成领不到房产证的责任在张某某，其根本没有向本公司提出办理产权登记手续。二、张某某违约，合同约定各执一份合同，本公司将全部合同交给建行办理按揭手续时，张某某私自通过不法手段将合同全部领走，致使本公司手头没有合同，由此引起的后果应由张某某承担。三、张某某有房屋的锁匙并不等于本公司已将房屋交付给张某某使用，因其并未签署房屋交接单。请求撤销原判，驳回张某某的诉讼请求。
被上诉人张某某答辩称：本人与恒锋公司签订的购房合同约定因恒锋公司的过失造成本人不能在实际交楼之日起5个月内取得房产证的，本人有权提出退房，恒锋公司至今已超出5个月的约定期限，且其出售房屋的土地用地单位不是该公司，其是违规开发。违约方是恒锋公司。
双方当事人在二审诉讼过程中均没有提供新的证据。
根据上述当事人确认的证据、事实以及对当事人争议的证据的认证，本院因此确认了本院以上查明的事实。
本院认为：恒锋公司是具有房地产开发经营资质的企业，并已就本案争讼房屋所在的商住楼办理了预售商品房许可证，其与张某某签订的《商品房购销合同》，是双方真实的意思表示，没有违反国家强制性的法律规定，合同合法有效。签订合同后，张某某已分期将房屋价款（略）元付清给恒锋公司，履行了合同规定的全部义务。恒锋公司在合同签订前，已通过其代理售房机构将房屋钥匙交给张某某，在合同签订时和签订后，恒锋公司也—直没有将钥匙收回，且张某某已实际使用了讼争的房屋多年，恒锋公司一直无提出异议，应视为房屋已实际交付使用。因张某某与恒锋公司在合同约定如因恒锋公司的过失造成张某某不能在房屋实际交接之日起5个月内取得房地产权属证书，恒锋公司将已付款退还给张某某，并按已付款的10％赔偿张某某损失。在1999年4月10日合同签订时已将房屋实际交付给张某某使用。恒锋公司在将房屋交付使用后，长期未能按照合同约定协助张某某办理取得相关的房屋产权证书，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。张某某主张与恒锋公司解除合同合法有据。张某某要求按合同约定赔偿损失合法有理，应予支持；同时，张某某主张恒锋公司赔偿因拒绝解除合同而因此造成的损失，因该损失基于恒锋公司违约而产生的，亦应予支持。原审判决正确。恒锋公司上诉主张其没有违约，张某某领不到房产证的过错责任不在其公司方，并以未签署房屋交接单为由认为其公司未将房屋交付给张某某使用，请求撤销原判。按照双方合同约定因恒锋公司的过失造成张某某不能在双方实际交接之日起5个月内取得房地产权属证书，张某某有权提出退房。恒锋公司与张某某虽未签署房屋交接单，但恒锋公司并不能否定房屋已实际交付使用的事实。而且，未能取得房地产权属证书是因恒锋公司未领取讼争房屋所在的商住楼土地使用权证，是属于恒锋公司的过失而造成未能取得房地产权属证书。因此，恒锋公司上诉无理，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费（略）元由上诉人江门市蓬江区恒锋置地实业开发公司负担。
本判决为终审判决。
审判长曾德军
审判员陈耀强
审判员黎娅
二○○三年十二月十六日
书记员廖玉珊
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