广东省深圳市福田区人民法院
民事判决书
(2003)深福法民三初字第1417-X号
王虎等十二名原告,均为广东省深圳市福田区车公庙X栋厂房的承租人。
1417、1418、1420-1423、X号案原告共同委托代理人甘勇明、黄康,分别为广东诚公律师事务所律师、实习律师。
1419、1424-X号案原告共同委托代理人孙雅莲,广东新振昌律师事务所律师。
1424-X号案原告共同委托代理人孙铭源,深圳沐兰时装艺术有限公司总经理。
被告深圳高某达实业有限公司,住所地广东省深圳市罗湖区X路X号。
法定代表人高某某,职务总经理。
委托代理人张某某,该司职员。
委托代理人张梅生,广东鹏安律师事务所律师。
第三人深圳市华清服饰有限公司,住所地广东省深圳市福田区X路海天大厦X楼。
法定代表人舒某某,职务总经理。
委托代理人孙亚非、陈某某,均为广东新东方律师事务所律师。
第三人深圳市商业银行彩田支行,住所地广东省深圳市福田区X路X号福源大厦一楼。
负责人赵某,职务支行长。
上列王虎等十二原告诉被告深圳高某达实业有限公司、第三人深圳市华清服饰有限公司、第三人深圳市商业银行彩田支行租赁合同纠纷十二案,本院于2003年7月7日立案受理后,依法由审判员罗琼英、黄汉胜、代理审判员林阳涛组成合议庭,于同年10月17日公开开庭进行了审理。十二原告、被告及第三人深圳市华清服饰有限公司均到庭参加诉讼,第三人深圳市商业银行彩田支行经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法公开开庭进行了审理。现已审理终结。
十二原告起诉认为,1997年4月至2002年6月,各原告分别与被告签订《房屋租赁合同》,向被告承租位于深圳市福田区车公庙X栋厂房的部分房屋,1417-X号案各原告承租部分的厂房建筑面积分别为:1036平方米、353平方米、334平方米、935平方米、450平方米、258平方米、350平方米、706平方米、361平方米、1067平方米、418平方米、596平方米。合同约定:'本合同有效期内,被告需转让出租房屋的部分或全部,应提前一个月通知原告,原告在同等条件下有优先购买权'。2002年8月18日,被告在未事先通知各原告的情况下,与第三人深圳市华清服饰有限公司(以下简称华清公司)签订了《房地产买卖合同》,将车公庙X栋厂房(建筑面积为(略).5平方米)以人民币900万元的价格转让给华清公司,并办理了过户登记手续,侵犯了各原告的优先购买权,故请求判令被告与第三人华清公司的《房地产买卖合同》无效,并判令各原告在同等条件下优先购买车公庙X栋自己承租部分的房产。
被告庭审时承认各原告起诉主张的事实,但认为被告是其下属机械厂向工商银行贷款人民币600万元的担保人,因机械厂无力还贷,致使被告车公庙X栋厂房被查封,取得银行同意后,被告将房产转让给第三人华清公司。被告于2002年9月将厂房转让的情况告知了各租户,尽到了被告应尽的义务。
第三人华清公司答辩认为,第三人华清公司与被告之间房屋买卖合同的标的物即被告转让的房产是车公庙X栋整栋的房产,而各原告所承租的房屋只是X栋厂房的一部分,两个标的物完全不同,转让和交易标的物的条件也不同,因此,原告并不依法享有车公庙X栋整栋房产的优先购买权。再之,第三人华清公司与被告之间房产转让行为是附条件、受限制的一种交易行为,因该房产已抵押给银行并被银行查封,被告的债权人提出房产转让的前提条件是第三人华清公司应在房产转让和交易前,向抵押权人银行偿还债务后,银行才同意和认可房产转让行为,予以解除抵押和查封,因此,被告转让X栋厂房是附条件的转让,优先权必须是在事先偿还债务人民币1896万元和港币80万元基础上,不能脱离转让的前提条件而谈优先。事实上,第三人华清公司与被告于2002年9月9日以书面形式将房产转让行为告知各原告,各原告在通知书上签收确认,并未提出异议,绝大部分的租户也按原租赁合同约定向第三人华清公司交纳了租金,确认第三人华清公司是房屋的所有人和出租人,确认第三人与被告之间房产转让行为的有效性。综上,各原告主张优先购买权的理由不能成立。
第三人深圳市商业银行彩田支行(以下简称彩田支行)在答辩期内未向本院提交书面答辩意见,开庭时缺席。
被告自愿承认各原告起诉主张的事实。对各原告起诉主张的事实,本院予以确认。另查,第三人华清公司于2002年8月18日以人民币900万元的价款向被告购买位于深圳市车公庙X栋建筑面积为(略).5平方米的厂房,同年8月30日办理了过户手续。2002年10月17日第三人华清公司以该房产向第三人彩田支行抵押借款人民币2600万元。
本院认为,我国法律规定的房屋承租人优先购买权,是指当出租人在租赁合同的有效期内出卖租赁房屋时,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人在同等条件下,依法享有优先购买的权利。本案中,被告将X栋厂房的一部分出租给各原告,整栋厂房转让给第三人华清公司,出租部分与转让部分不属同一标的物,而各原告仅租赁整栋厂房的一小部分,其余部分(即各原告未租赁部分)并非租赁权的客体,该部分的处分,不应受到优先购买权的限制,301整栋厂房作为一个整体不可分割,各原告对整体转让的厂房均不享有优先购买权。因此,各原告租赁的部分厂房与整栋厂房两者不属于同一标的物,也不属同等条件,故各原告的诉讼请求,理由不成立,本院不予支持。再之,各原告均于2002年9月13日收到被告与第三人华清公司联合发出的通知书(即告知各原告承租的房产已转让给第三人华清公司的通知),绝大部分的原告已按通知的内容向第三人华清公司交纳租金,即使一部分原告没有交纳租金,但也没有提出异议,视为对被告转让出租房屋行为的追认。本院认为,被告与第三人华清公司于2002年8月18日签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,内容合法,没有违反国家法律及行政法规强制性的规定,应确认为有效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条和《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定,于2003年10月17日当庭判决如下:
一、被告深圳高某达实业有限公司与第三人深圳市华清服饰有限公司于2002年8月18日签订的《深圳市房地产买卖合同》有效;
二、驳回各原告的诉讼请求。
各案案件受理费,均由各原告负担(各案受理费具体数额详见判决书附表)。
本判决已当庭宣判,并当庭告知当事人应于2003年10月27日下午15时到本院一楼审判大厅送达窗口领取判决书。如不服本判决,应在指定领取判决书之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省深圳市中级人民法院,并应在递交上诉状之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费(金额与本判决确定的一审案件受理费金额相同)。逾期不预交的,按自动撤回上诉处理。
审判长罗琼英
审判员黄汉胜
代理审判员林阳涛
二00三年十月十七日
书记员韩雯雯
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